【会计知识点】投资性房地产的特征与范围

投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

 (3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

 出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。

 2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。

 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

 (2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

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第六章投资性房地产本章学习方法本章主要知识点包括：（1）公允价值模式计量的投资性房地产后续公允价值变动对当期损益的影响；（2）自用房地产与投资性房地产的转换对当期损益的影响；（3）投资性房地产的处置对当期损益的影响。

学生学习时需要将固定资产、所得税等与投资性房地产的会计处理结合起来复习；复习本章内容大概需要2小时的时间。

本章基本结构框架本章核心知识点解读第一节投资性房地产的特征与范围【知识点】投资性房地产的特征与范围（一）投资性房地产的定义1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

【提示】我们国家目前的投资性房地产主要为出租用。

持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。

2.特征：①具有投资性（不能是投机）②以房地产为载体3.判断条件①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；②能够单独计量和出售（或转让）。

【提示1】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本能够可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割（房产证的分割）。

【提示2】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（二）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权；（2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。

【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少，比如：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算出售，而是打算增值后再出售。

3.已出租的建筑物（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

【补充例题】（成本模式）20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。

3月15日（租赁开始日），甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。

4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。

假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。

【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼12 000 000贷：银行存款12 000 000【补充例题】（公允价值模式）沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。

【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款12 000 000【例6-1】（成本模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。

为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。

12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。

假设甲企业采用成本计量模式。

不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000贷：投资性房地产——厂房20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000【例6-2】（公允价值模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：投资性房地产的定义、特征及范围● 详细描述：一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产　内容是否属于投资性房地产1企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 ×，属于固定资产2企业自用的办公楼　×，属于固定资产3企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产4房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货例题：1.下列各项中，不属于企业投资性房地产的是（）。

A.企业以经营租赁方式出租的土地使用权B.企业拥有并自行经营的旅馆C.企业（非房地产企业）持有并准备增值后转让的土地使用权D.企业开发完成后用于出租的房地产正确答案：B解析：企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，所以该旅馆不属于投资性房地产。

2.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的相关规定，下列项目中属于企业投资性房地产的是（）。

A.计划用于出租但尚未出租的土地使用权B.转租出去的经营租入的办公楼C.单独计价入账的土地5房地产企业开发的已出租的房屋√6房地产企业正在开发的商品房×，属于存货7房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货8房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货9房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货10企业以经营租赁方式租入的建筑物×，不属于企业的资产11已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置√12出租柜台×，属于固定资产13炒楼花×14闲置土地×，属于存货、无形资产15企业出租给本企业职工居住的宿舍×，属于固定资产D.持有并准备增值后转让的土地使用权正确答案：D解析：A选项属于无形资产；B选项办公楼所有权不属于企业，因此不能作为企业的投资性房地产；C选项应确认为固定资产并且不用计提折旧。

注会会计知识点投资性房地产的特征和范围注会会计知识点:投资性房地产的特征和范围
注会会计知识点：投资性房地产的特征和范围
投资性房地产的特征和范围：
1.投资性房地产的特征：是一种经营活动；在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；有两种后续计量模式。

2.投资性房地产的范围：
①已出租的建筑物。

是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

②已出租的土地使用权。

是指企业企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

③持有并准备增值后转让的土地使用权。

是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。

甲公司：不能确认其投资性房地产。

乙公司：属于投资性房地产。

【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。

乙公司：将其确认为投资性房地产。

【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

第六章投资性房地产内容框架1.投资性房地产的特征与范围3.投资性房地产的确认和初始计量3.投资性房地产的后续计量4.投资性房地产的转换和处置考情分析本章是基础性章节。

在考试中，本章既可以考客观题也可以考主观题。

本章易考自用房地产与投资性房地产用途相互转换的会计处理，投资性房地产后续计量模式的变更，投资性房地产的处置等问题；可与会计政策变更、前期差错更正、所得税、债务重组、非货币性资产交换等内容结合。

【注】处置投资性房地产时要考虑增值税因素。

第一节投资性房地产的特征与范围◇知识点：投资性房地产范围界定提示：持有并准备增值后转让的建筑物，如果是房地产企业，作为存货核算；如果是一般企业，作为固定资产核算。

【例题·多选题】下列不属于投资性房地产的有（ ）。

A.房地产企业开发待售的商品房B.房地产企业开发增值后出售的土地使用权C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产 『正确答案』ABC 『答案解析』选项A 和B ，房地产开发企业的存货；选项C ，企业的无形资产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量◇知识点：投资性房地产的确认和初始计量【例题·单选题】下列表述中正确的是（）。

A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入建造成本D.投资性房地产应当按照成本模式或者公允价值模式进行初始计量『正确答案』B『答案解析』选项A，持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为董事会或类似机构作出书面决议的日期；选项C，在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本；选项D，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

◇知识点：与投资性房地产有关的后续支出【例题·多选题】下列关于投资性房地产说法正确的有（）。

，，其他渠道均为倒卖不保证售后第六章投资性房地产考情分析本章是基础性章节，非常重要，考试分值一般在5-12分，在各个题型中都可以进行考查。

投资性房地产可以单独出计算题，也经常与固定资产、无形资产结合出综合题。

在两种计量模式下投资性房地产与固定资产之间的转换，必须要熟练掌握。

2020年教材变化：删除与“经营租赁”相关的知识点表述目录01 投资性房地产概述02 投资性房地产的确认和初始计量03 投资性房地产的后续计量04 投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产概述【考点】投资性房地产的范围（★★）案例导入国美通讯设备股份有限公司于2017年1月终止家电零售业务，完成家电零售业务相关流动性资产的置出，原用于家电零售门店的自有房产物业转为对外出租，还属于固定资产吗？（一）投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

1.投资性房地产是一种经营性活动目的是为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

【结论】经济利益总流入，计入其他业务收入。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营活动场所的房地产和用于销售的房地产【结论】与固定资产、存货不同，应单独确认一项新资产。

（二）投资性房地产的范围范围注意事项地已出租的土地使用权①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（属于无形资产）②对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（强调拥有产权）持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产房已出租的建筑物①租入再转租的建筑物，不属于投资性房地产；（强调拥有产权）②企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。