2020年【物业工程作业指导书全套】-设备节能降耗管理作业指引-安全作业管理-三级文件

XX有限公司【物业工程作业指导书全套】-停电操作作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布2020-1-1实施规范因各种原因引起的停电处理工作，将由此造成的影响和损失降低至最小程度。

2.适用范围本作业指导书适用于分公司、各物管中心管辖范围内发生的停电事件。

3.职责3.1 物管中心工程部经理负责小区的各类停电管理工作。

3.2 物管中心工程部协同客户服务部做好停电工作的准备和解释工作。

4.方法与过程4.1供电局计划停电，物管中心客户服务部应提前通知住户，并做好解释工作，同时工程部应做好小区停电前的准备工作。

4.2 因设备设施进行维修保养需要的计划停电，由设备责任人提前三天填写《工作票》、《操作票》，详细说明停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项，经工程部经理审核后，上报物管中心总经理审批。

批准后物管中心应做好如下安排：4.2.1 应提前一天由客户服务部通知住户。

4.2.2 提前二天通知安全责任部门，做好应急工作。

4.2.3物管中心计划停电检修时间应考虑尽可能地减少停电给住户带来的不便。

4.2.4 计划停电必须保证小区消防设施处于警戒状态。

4.2.4 工程部强电主管应安排设备维修人员提前一天作好停电检修所需工具及材料。

4.3 因设备（设施）等故障引起的突发停电，设备责任人必须迅速赶到现场，查明停电原因，同时立即通知物管中心总经理，启动《工程突发事件处理预案》，执行《工程突发事件处理管理规定》的相关要求。

待事件处理完毕后，需将处理过程记录在《设备抢修（大修）记录》中。

4.4 当发生威胁设备或人身安全的紧急停电时，应立即断开有关负载开关，查明原因，待修复后方可按送电程序恢复供电。

4.5 停电时间、原因、恢复送电时间必须向物管中心总经理报告。

4.6 停电必须及时通知住户，做好解释工作。

凡停电在一小时以上必须在小区通知栏内张贴书面通知。

4.7.1 工程部强电主管指派一名设备维修人为现场监护人；4.7.2 断开隔离开关前，必须由现场作业设备责任人悬挂相关标识；4.7.3 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线，户外公共区域加设防护栏隔离；4.7.4 最后由强电主管核对，用高压验电器、低压验电笔对变压器和配电柜确认无误后方可进行检修；4.7.5 检修完毕，须拆去接地线和隔离设施后，检修人员方可撤离现场。

XX有限公司【物业工程作业指导书全套】-监视及红外周界系统维护保养作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1．目的规范监控、红外周界系统的保养维护流程，确保高效率、高质量地完成对监控、红外周界系统的保养维护工作。

2．适用范围本作业指导书适用于所属分公司、各物管中心管辖区域内监控、红外周界系统的保养维护。

3．职责3.1 物管中心工程部经理负责监督检查监控、红外周界系统保养维护工作。

3.2 物管中心工程部维修人员负责对监控、红外周界系统的保养维护工作。

4．过程与方法4.1 设备保养周期4.1.1 工程部维修人员每天对监控、红外周界系统进行巡查；4.1.2 工程部维修人员每月对设备进行一次保养工作；4.1.3 将结果记录在《设备（设施）巡查记录》及《共用设施保养维修记录》中，确保设备正常工作。

4.2 室外摄像系统保养要求4.2.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷却风扇；4.2.2校调镜头焦距，确保图像清晰；4.2.3 检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；4.2.4 检查避雷针接地是否良好;4.2.5 检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；4.2.6 检查转动部分的润滑情况；4.2.7 室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要。

铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针要定期刷导电油漆（银粉）。

4.3 室内摄像系统保养要求4.3.1 每月检查防尘罩，清洁镜头，校调镜头焦距；4.3.2 检查支撑杆的固定与防腐。

4.4 监视与控制系统保养要求4.4.1检查硬盘录象机的图像的录制情况，监控显示器图像情况；4.4.2 检查监视系统连线接触是否良好。

4.5 红外周界防跨越系统保养要求4.5.1 每月检查室外设备防护罩密封是否完好，并对防护罩进行除尘；4.5.2 清理红外线发射机与红外接收机之间的遮挡物，检查支撑杆的固定与防腐；4.5.3 检查各报警点的系统连线接触是否良好，工作电压是否达到标准。

XX有限公司【物业工程作业指导书全套】-电梯巡查作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.目的为加强对各项目电梯的安全管理,保障电梯安全运行。

2.适用范围本作业指导书适用于所属分公司、各物管中心。

3.职责3.1 物管中心工程部经理负责对电梯设备巡查及维护保养工作的监督与检查。

3.2 物管中心工程部电梯设备负责人负责电梯的日常巡视检查，并对维保单位的维保质量进行监督检查。

4.方法与过程4.1 巡视检查内容及周期4.1.1 周期：每天巡视一次本物管中心全部电梯。

4.1.2 内容：乘坐电梯并巡视机房，利用听、摸、闻、看、试的方法检查电梯及机房。

4.1.2.1听：电梯运行时有无异常的噪音，开关门时有无摩擦、刮蹭声音，风扇运行时有无异常的响声，机房内曳引机、电动机、限速器有无异常声响。

4.1.2.2摸：电梯运行时轿厢（梯阶、扶手带）有无明显抖动、振动现象，轿厢操作盘有无异常高温现象，机房内曳引机、电动机、制动器、变频器有无异常抖动、高温现象。

4.1.2.3闻：轿厢、井道内有无异常气味，机房内控制柜有无异常气味。

4.1.2.4看：电梯平层精确度符合使用（±1.5mm），层显是否准确。

4.1.2.5试：电梯各按钮是否有效。

4.1.3 检查到不符合项时应及时通知电梯维保厂家人员进行维修，待维修完成后进行复查验证。

4.1.4 将检查及复查结果填写到《设备（设施）巡查记录》内。

4.2 对维保单位的监督检查4.3.1电梯设备责任人必须对供方的维修保养质量进行监督，具体操作执行《供方服务管理规定》的有关要求。

4.3.2每月末电梯维保方报下月度电梯维保计划,由各物管中心工程经理审核项目经理批准后方可实施。

每部电梯每月维保2次,间隔时间不得超过15天。

录》内的检查项目逐项检查，有不符合要求的及时通知电梯维保厂家进行维修，并将检查及复查结果填写到《电梯检查记录》。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-消防安全管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1．目的加强公司及所属各项目的消防安全管理工作，消除安全隐患，进一步贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，预防火灾和减少火灾的危害，保护全体员工和小区业主的人身安全，保障公司和业主的财产安全，维护公司正常生产和工作秩序。

2．适用范围本规定适用于公司及所属各项目的消防安全管理。

3．职责3.1 公司总经理为消防安全第一责任人，全面负责公司消防安全组织的建设和监督检查工作。

3.2 公司分管安全的高管负责落实、监督公司及各项目消防安全管理工作，建立并完善防火安全责任制度。

3.3 安全管理部负责监督检查各项目消防安全管理制度的建设、完善和落实；负责监督检查各项目消防设备、设施维护和保养工作。

3.4 各项目经理为本项目消防安全责任人，负责组织落实消防安全管理工作，组织指挥现场灭火救灾工作。

3.5 各项目安全部门负责人为本项目消防安全工作负责人。

负责落实消防安全管理工作，完善消防安全管理制度、建立消防档案，制定消防应急预案，明确防火重点部位，落实防火安全措施。

3.6 各项目安全主管具体负责分管区域内的消防安全管理工作，是该区域消防安全工作负责人。

3.7 各项目秩序维护队长负责协助项目安全主管做好消防安全管理工作。

3.8 各项目工程部负责对本项目消防设备、设施的日常维护保养工作。

3.9 各项目安全部门负责建立本项目消防安全领导小组和义务消防队伍。

4.方法和过程4.1消防安全检查4.1.1 公司安全管理部每半年组织开展一次消防安全专项检查，检查结果记录在《安全消防检查记录表》中。

4.1.2 各项目安全部门负责人每月对消防设施、器材进行一次检查，检查结果记录在《安全消防检查记录表》中，检查情况记录在《消防设施、器材（月）检查表》上，发现问题4.1.3 秩序维护员每天对消防设施、器材进行巡查，并记录在《秩序维护员巡逻记录表》中。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-安全工作监控管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1．目的加强公司安全工作组织制度建设，提高安全工作质量，确保各项安全管理制度的落实。

2．适用范围本规定适用于公司及所属各项目安全监控管理工作。

3．职责3.1 公司总经理负责公司安全组织的管理工作。

3.2 公司主管安全高管具体负责公司各项安全组织的管理工作。

3.3 公司安全管理部负责对公司及所属各项目安全组织管理工作进行监督、检查、指导和考核工作。

3.4 各项目总经理负责本单位安全组织的管理工作。

3.5 各项目秩序维护部门负责本单位各项安全工作的具体组织、计划、监督检查、落实等工作。

4.方法和过程4.1安全工作监控管理组织4.1.1 公司安全管理工作由总经理负责，安全管理工作实施监控由主管安全的副总经理负责，具体组织实施由安全主管部门负责。

4.1.2 各项目安全管理工作由项目经理负责实施监控，具体实施由秩序维护部门负责。

4.2 公司安全工作的监控管理4.2.1 公司总经理、公司主管安全高管监控要求4.2.1.1 每半年组织召开一次安全工作专题会议，研究部署公司安全组织管理工作。

4.2.1.2 每半年参加一次安全工作检查。

4.2.1.3 每年组织召开一次安全工作总结表彰大会。

4.2.2 公司安全管理部监控要求4.2.2.1 每月要开展一次安全工作（专项）检查，并将检查结果记录在《安全消防检查记录表》中。

4.2.2.2 每两个月要开展一次安全工作夜查，并将检查结果记录在《夜查情况记录表》中。

4.2.2.3 每季度组织公司及所属各项目安全主管部门负责人召开一次安全工作专题会议，研究部署公司安全组织管理工作。

4.2.2.4 每季度组织开展一次安全专业培训。

4.2.2.5 每年开展一次安全组织管理工作考核。

4.2.2.6 每年进行一次安全工作总结。

4.2.2.7 每年组织开展一次安全先进单位和个人的评选表彰活动。

XX有限公司【物业工程作业指导书全套】-加工维修工具（设备）操作作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布2020-1-1实施1.目的规范加工、维修工具（设备）操作，确保人身和设备的安全。

2.适用范围本作业指导书适用于所属分公司、各物管中心。

3.职责3.1 物管中心工程部专业主管负责各类维修工具的正常使用。

4.方法和过程控制4.1 台钻、手提电钻和电锤4.1.l 使用时严禁戴手套。

4.1.2 在铸件上钻孔或钻深孔时，必须经常提起钻头，进行排屑、断屑，以防损坏钻头。

4.1.3 使用时不得用力过猛，轴承温度不得超过60℃，电动机外壳温度不得超过70℃；发现异常现象，必须立即停止工作，查清原因，采取措施。

4.1.4 钻头的轴线方向应垂直于工作面，控制钻头不要四周摆动，以防损坏钻头。

4.2 各种类型砂轮机及切割机4.2.1 台式砂轮机应安装平稳、牢固，砂轮机的防护罩应完好。

4.2.2 砂轮片应无缺口和裂纹。

4.2.3 工作时人体必须偏离砂轮机转向平面，眼睛必须避开火花集中的方向。

4.2.4 对大型和特殊工件进行打磨时，应注意采取固定装置。

4.2.5 带有托板的砂轮机，应注意使托板和砂轮之间的转动间隙控制在3－5mm。

4.2.6 使用电动切割机，应注意切割力必须平稳。

4.2.7 使用砂轮机时必须佩带防护眼镜。

4.3 电气焊设备4.3.l 电气焊工必须持有岗位操作证书，工作场地应备有充足的灭火器材。

4.3.2 焊接场地应清除周围的杂物、易燃易爆品及危险品。

4.3.3 焊接场所附近难以移动的易燃物质应采取安全防范措施。

4.3.4 施焊人应该戴好面罩、焊工手套，穿好防护服，以防电弧焊渣灼、烧伤身体。

焊接电流。

4.3.6 在进行高空焊割作业时，应清除地面的可燃物，并采取相应的防范措施。

4.3.7 焊割作业时，夹有焊条的焊钳、切割枪不允许随意离手放置。

4.3.8 禁止氧气瓶与乙炔瓶同车运输，氧气瓶与乙炔瓶应分离存放，间距不小于6米；使用气焊时，乙炔瓶要立放，不能横放。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-消防基础知识和技能作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.目的熟练掌握消防基本知识，规范消防器材的使用和维护，充分发挥基层消防组织的作用。

2.适用范围本作业文件适用于公司所属各项目。

3.职责3.1 各项目安全部负责消防器材的维护管理工作。

3.2 各项目安全部负责消防基本知识的培训及消防器材正确使用的培训。

4.方法和过程4.1名词解释各项目义务消防队员应掌握消防基本知识，包括在公司全系统内普及“两知、三会”，即：知道本岗位火灾危险性、知道基本消防常识，会报警、会扑救初起火灾、会组织人员疏散。

4.1.1 本岗位火灾危险性各岗位人员要熟知本岗位工作特点，熟悉所在项目内部和外部环境，详细掌握本岗位日常工作流程中涉及到容易引发火情的部位及火险危险源。

4.1.2 基本消防常识4.1.2.1 火灾的定义：在时间和空间上失去控制的燃烧所造成的灾害。

4.1.2.2 物质燃烧同时具备的三个必要条件：可燃物、助燃物和着火源。

4.1.2.3 灭火的四种主要方法：冷却法、窒息法、隔离法、（化学）抑制法。

4.1.3 会报警4.1.3.1 要牢记火警电话“119”。

4.1.3.2 接通电话后要沉着冷静，向接警中心讲清失火单位的名称、地址、什么东西着火、火势大小、以及着火的范围。

同时还要注意听清对方提出的问题，以便正确回答。

4.1.3.3 把自己的电话号码和姓名告诉对方，以便联系。

4.1.3.4 打完电话后，要立即到小区外围等候消防车的到来，以便引导消防车迅速赶到火灾现场。

4.1.3.5 迅速组织人员疏通消防车道，清除障碍物，使消防车到火场后能立即进入最佳位置灭火救援。

4.1.4 会扑救初起火灾了解灭火器、消防栓的灭火原理及适用范围，并会使用其扑救初起火灾。

4.1.5 会组织人员疏散4.1.5.1 疏散时，如人员较多或能见度较差时，应带领被疏散者鱼贯地撤离起火点，带领人员可以绳子牵领或前后拖着衣襟的方法，用“跟着我”的喊话将人员撤至室外或安全地点。

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【物业工程作业指导书全套】-楼宇配电室设备维护保养作业指导书-安全作业管理
三级文件
（1.0版）
制订：
审批：
2020-1-1发布2020-1-1实施
1.目的
保证设备正常运行，确保小区供电正常。

2.适用范围
本作业指导书适用于分公司、各物管中心管辖区域内配电室设备的维护保养。

3.职责
3.1 物管中心工程部经理负责监督检查配电室设备维护保养工作。

3.2 物管中心工程部维修人员负责对楼宇配电室内的设备进行日常巡视和维护工作。

4.方法与过程
4.1 工程部维修人员至少每周巡视低压配电室设备运行情况，发现问题及时处理，并将巡查情况记录在《楼宇配电柜(箱)巡查记录》上。

4.2 工程部维修人员至少每月按以下要求维护保养一次。

4.2.1 配电室室内清洁。

4.2.2 检查照明，检查各电器设备运行情况，并将保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.3设备责任人每年按如下要求维护检修一次，并做好《共用设备（设施）维修保养记录》。

4.3.1紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。

4.3.2 检查刀闸开关、空气开关、接触器、电表等配电设备。

4.3.3 检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。

4.3.4 检查动力配电箱(柜)，整理配电箱(柜)内接线端子。

5.记录表格
YYJYWY-WX-01-F2 《共用设备（设施）维修保养记录》
YYJYWY-WX-11-F1 《楼宇配电柜(箱)巡查记录》。

XX有限公司【物业作业指导书全套】维修作业应急事件处理作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.0 目的确保在维修作业过程，发生应急事件时，能得到及时、有效的处理。

2.0 适用范围 适用于XXX 物业各服务中心维修人员在维修作业过程处理紧急事件。

3.0 内容3.1 发生台风时处理要求 3.1.1 挂白色台风信号3.1.1.1 对外围、屋面、广告牌、门、窗等进行一次系统安全检查，并加固。

3.1.1.2 检查应急维修材料、工具、应急照明等有否齐备、完好，配合保安队工作。

3.1.2 挂绿色台风信号3.1.2.1 重复“挂白色台风信号”时的工作落实情况，并对重点部位进行安全加强检查，再 加固。

3.1.2.2 安排专人值班，停止所有户外在建工程，对二装现场发出防风、防雨通知并检查落 实。

3.1.2.3 检查客户应急联系电话，发现问题及时要求客户中心增补。

3.1.3 挂黄色台风信号3.1.3.1 重复检查“挂绿色台风信号”时的工作落实情况，停止所有二装工程及室内工程； 3.1.3.2 安排专业工程师 24 小时值守，并加派人员值班，每二小时向物业服务中心经理汇 报一次情况；3.1.3.3 听从专业工程师的调遣。

3.1.4 挂红色台风信号3.1.4.1 重复检查“挂黄色台风信号”时的工作的落实情况;3.1.4.2 各专业工程师 24 小时值守，并加派人员值班，随时向物业服务中心经理汇报次情 况听从现场指挥或值班领导的调遣。

3.1.5 挂黑色台风信号3.1.5.1 重复检查“挂红色台风信号”时的工作的落实情况；3.1.5.1 全体人员在紧急待命，听从现场指挥或值班经理的调遣。

3.1.6 善后处理3.1.6.1 检查并统计外围、屋面、广告牌、门、窗等被台风损坏的情况； 3.1.6.2 向物业服务中心经理报告并进行修复。

3.2 发生台风时处理要求 3.2.1 挂黄色暴雨信号3.2.1.1 对外围、外墙、屋面、雨棚、避难层铝合金门、百叶窗等进行一次防水检查，发现 问题立即进行紧急防水处理；3.2.1.2 安排专人值班，停止所有户外在建工程，对二装现场发出防风、防雨通知并检查落 实；3.2.1.3 检查客户应急联系电话，发现问题及时要求客户中心增补。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-安全组织建设管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布2020-1-1实施1．目的指导各项目安全组织的建设，确保安全组织健全、职责明确，保障本单位以及所辖区域的安全。

2．适用范围本规定适用于公司及所属各项目安全组织的建设和管理。

3.方法和过程3.1 安全管理组织的建立及工作职责的确定3.1.1 公司及所属各项目必须建立安全管理组织、明确各级人员的职责。

3.1.2 安全管理组织及其工作职责，经各项目经理审核后报公司安全工作委员会（以下简称安委会）和安全委员会办公室（以下简称安委办）审批备案。

3.1.3 安全管理组织及其工作职责应及时公布。

3.２公司安全管理组织的建立及工作职责3.2.1 公司安全管理组织的建立3.2.1.1 公司应成立安委会，由主任1名、副主任1名、委员若干名、安全员（兼任安委办主任）1名组成。

3.2.1.2 安委会主任由公司总经理担任、副主任由公司分管安全工作的高管担任、委员由公司职能部门经理及各项目经理担任、安全员由公司安全管理部专业人员担任。

3.2.1.3 公司安委会下设安全组织管理机构（安委办），设在安全管理部。

3.2.1.4 公司应成立安全工作领导小组，负责公司的安全管理工作。

3.2.1.5 公司安全领导小组设在安全管理部，组长由公司分管安全的高管担任，副组长由安全管理部经理担任，成员由职能部门经理担任。

3.2.1.6 公司各职能部门应设立安全员负责本部门的安全工作。

3.2.2 公司安全管理组织工作职责3.2.2.1 公司安委会职责公司安委会是公司安全管理的最高领导机构，对公司的安全管理负责。

其职责如下：a. 传达贯彻国家和上级管理部门有关安全工作的指示精神；b. 规划并布置实施公司安全工作目标和任务；c. 解决处理公司安全工作中的重大问题；d. 审议并通过公司安全工作中的重大决议和决定。

3.2.2.2 安委会主任职责安委会主任负责公司全面安全管理工作。