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创世纪时代广场营销策划报告 第一篇市调分析 在新的历史条件下，城市经济发展越来越受关注，作为江南重 镇之一的贵阳，在经济一体化的过程中，经济发展前景日趋明朗。
一 个城市的经济发展、地理条件、市政规划、政策倾向及其人们的消费 心理都在很大程度上影响着房地产的开发与发展。
城市的发展趋向和 潜在的经济增长因素能否更大地刺激房地产市场的需求，以及在政府 的规划当中，能否给项目所处的区块物业的升值带来广阔的前景，将 对项目前期规划及未来销售和后期管理、商业运作产生直接的影响。
鉴于此，我们对贵阳经济发展和规划进行深入的探索，以期能够把握 该区将来房地产的发展趋势和整个商业带的运作。
第一章 贵阳城市发展规划分析 1.1 贵阳概况 贵阳,旧称贵阳坊,同治三(1864 年)改称为贵阳镇,1949 年改为贵阳区, 1956 年改为县级镇,1979 年改为县级市,1983 上 7 月升格为省辖市,同 年 10 月,在原境内成立"月湖区"，为其中心城区。
贵阳地处东经 116° 41'至 l17°30'、 北纬 27°35'至 28°40'之间， 总面积 3554 平方公里。
全省五大水系之一的信江贯穿东西，岸南龙头山上自古有一片樟树林，1 / 69每当晴空万里，群鹰在樟树林上空展翅翱翔尽情盘旋，信江深潭激流 则回旋于龙头山下。
辖区属南岭准地槽边缘的信江凹隔带，地势南北高，中间低，东 西长约 50 公里，呈带状分布，320、206 国道和浙赣线、皖赣线、鹰厦 线三条铁路线把离市区 18 公里的贵溪市和离市区 25 公里的余江县连 成一个整体。
全市目前人口近 105 万， 其中非农业人口占 26.8%， 农业人口占 73.2%； 男性占 52.8%，女性占 47.2%；在职职工约占全市人口的 9.7%，其中女 性占 37.9%。
时代广场开业活动策划方案一、活动背景和目的时代广场是一座位于中心商业区的大型综合性商场，占地面积广阔，拥有众多知名品牌商家入驻。
为了成功开启时代广场的商业运营，需要一个宣传推广的重大活动。
此次开业活动的目的在于吸引大量顾客，提高品牌知名度，并通过活动的成功推广，吸引更多商家入驻，实现商场整体销售目标。
二、活动主题和口号主题：时尚闪耀，魅力时代口号：潮流风向，热爱世代三、活动时间和地点活动时间：计划活动为期一个星期，具体日期为2022年X月X日至2022年X月X日活动地点：时代广场四、活动目标1. 吸引大量顾客参与，提升商场客流量。
2. 提高品牌知名度，增加顾客忠诚度。
3. 吸引更多商家入驻，增加商场租赁率。
4. 实现商场整体销售目标。
五、活动策划和方案1. 开业前宣传：- 建立活动官方网站及微博、微信公众号，发布活动信息，吸引关注。
- 运用社交媒体平台进行线上推广，与时下年轻人流行的KOL（Key Opinion Leader）合作，进行线下宣传。
2. 开幕仪式：- 办理热闹而庄重的开幕仪式，邀请当地政府领导、商业界知名人士、媒体代表等各界人士到场。
- 让顶级明星担任活动主持人，为活动增添明星光环。
- 选取时尚和时代完美结合的音乐表演，展现出活力四溢的氛围。
3. 优惠活动：- 推出特别的开业优惠，吸引大量顾客。
例如，购物满一定金额即可获得折扣或赠品。
- 针对不同人群设定特别优惠活动，如学生、老年人、家庭等。
- 与品牌商家合作，推出独家合作款式，增加消费者对商场的好奇心和购买欲望。
4. 体验活动：- 安排时尚秀、彩妆教学、美容咨询等多种消费者体验活动，提供消费者与品牌的互动机会。
- 设置时尚讲座，邀请时尚博主、设计师、模特等行业内人士，分享他们在时尚界的经验和见解。
5. 互动活动：- 设立无人机拍照区，顾客可以使用指定应用程序扫描二维码，即可拍摄到高清照片，并分享到社交媒体上。
- 在商场内设置打卡活动，为参与者提供奖励，鼓励分享和扩散活动信息。
2011年度营销策划执行方案卓越不动产2011-5-7第一部分、整体策略及发展一、项目面临的问题（1）整体形象拔高：金色兰庭900余套住宅热销，成为利辛2010年度楼市最大的赢家，公司知名度已经建立，2011新项目面临的营销问题是如何继续拔高新项目形象高度。
（2）推售物业组织及次序根据目前工程进度，前期开发高层22-32栋，多层1—12栋。
一期首次推售物业为：根据目前利辛住宅的房产市场，本项目年销售3.5万平米左右的水平，难度应该不大【约350套】，但考虑一期开发高层体量较大共11栋，多层相对体量较小12栋，但利辛属于四级市场，民众普遍对高层产生抗性，多层消化较为容易。
综合考虑一期推二、项目价值构建1、品牌价值【高知名度，乘势渲染】翰联企业是全面参与利辛城市运营的综合性集团公司【其产业涉及外贸、服装、地产开发】，地产开发全面布局利辛滨河新区。
12万平米翰联金色兰庭是利辛开篇钜作，引领区域居住高度，翰联时代广场20万平米滨河地标建筑，是利辛2011年最具品牌和价值的一个项目。
2、区域价值【虽然已经宣传，还需继续诉求】利辛城整体规划为西进、北扩，项目位于滨河新区核心，老城新区黄金交点，可享新老10 74530293231城双重区域价值叠加，城市价值即将崛起，一方面从城市发展来看，滨河新区的定位及规划，将促进整个利辛城市经济地位的跃级；另一方面，此区域汇聚利辛最高级别规划，必将成为利辛置业的沸点区域。
滨河新区带动利辛经济跃级、时代广场坐拥双重区域价值叠加，自身汇聚利辛最高级别规划，是融合交通圈、商务圈、商业圈、生活圈汇聚的中心位置，最具升值潜力。
3、产品价值【1期有一定的诉求，但还需深度挖掘】翰联时代广场汇聚利辛最高规格规划【豪宅、洋房、公寓、大型集中商业】。
从国内三、四线城市发展来看，滨河新区将成为利辛汇聚很多高标准配套和高级别规划之区，将成为融合便捷交通、城市商务、大型商业、城市民众生活等众多元素的、最具发展潜力及投资价值的区域。
某时代广场商场营销策划报告一、市场背景分析随着社会的发展和消费者需求的升级，某时代的广场商场面临着诸多的市场竞争和挑战。
为了保持市场竞争的优势和提高消费者的满意度，我们需要制定一套有效的营销策划方案。
二、目标受众调研1. 目标受众群体：年龄在25-40岁的城市白领阶层，收入稳定，消费能力较强。
2. 目标受众需求：追求个性、时尚和品质，注重个人形象和生活品味，热衷于购物和休闲娱乐活动。
三、竞争对手分析1. 大型购物中心：拥有较多的品牌商户和多样化的购物选择，吸引消费者进行购物。
2. 网络购物平台：价格优势、便捷的购物体验和多元化的商品选择，吸引消费者进行线上购物。
3. 休闲娱乐场所：提供综合性服务和娱乐项目，吸引消费者在其中度过休闲时光。
四、营销策划方案1. 品牌定位：将商场定位为时尚、品质和生活方式的代表，通过引入高品质品牌和策划精彩活动来吸引目标消费者群体。
2. 营销活动策划：(1) 主题活动：针对各个节假日和时尚潮流趋势，策划具有吸引力和差异化的主题活动，如时尚展览、品牌发布会等，以吸引消费者关注和参与。
(2) 偶像见面会：邀请时下热门偶像或名人到商场进行见面互动，吸引粉丝和潜在消费者前来参与，提升商场知名度和人气。
(3) 会员专享：为会员制定独特的优惠政策和福利待遇，如积分兑换、生日特权等，增加消费者的忠诚度和购买欲望。
(4) 社交媒体推广：加大对社交媒体平台的营销力度，与消费者进行互动，分享商场最新动态、活动信息，提升品牌曝光度和影响力。
3. 商户合作：(1) 引入优质品牌：与知名品牌商户合作，引入具有创新、时尚和品质的产品，提升商场整体形象和吸引力。
(2) 商户促销：与商户合作举办促销活动，如打折、满减、赠品等，增加消费者购物的动力。
五、预计效果和评估指标1. 实现年销售额增长率不低于10%。
2. 提升顾客转化率，实现年客流量增长率不低于15%。
3. 增加目标受众的品牌认知度和忠诚度，实现会员数量增长率不低于20%。
目录引言 (1)1．概况 (1)1.1．位置 (1)1.2．本身的优势 (1)1.3．周围景观 (1)1.4．环境污染及社会治安状况 (1)1.5．周围的交通条件 (2)1.6．学校 (2)2．营销环境分析 (2)2.1．宏观经济环境分析 (2)2.2．市场竞争环境分析 (2)2.3．目标客户群分析 (2)2.3.1消费者人群 (2)2.3.2购买者人群 (3)2.3.3购买者习惯 (3)3．SWOT分析 (3)3.1．优势 (3)3.2．机遇 (4)3.3．劣势 (4)3.4．威胁 (4)4．市场营销战略 (4)4.1．市场细分 (4)4.2．目标市场选择 (5)4.3．市场定位 (5)4.4．价格定位 (5)5．推广策略 (6)5.1．项目命名 (6)5.2．销售渠道选择 (6)5.3．广告策略 (6)5.4．媒介策略 (7)时代广场营销策划方案引言现如今，中国商业零售业正在发生巨大的变革，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大型一站式综合商场及大型超市由此应运而生，在短短的时间内取代传统百货商场一跃而成为新兴商业形态的主体。
陕科大时代广场的崛起，意味着一个大型的商业物业以非凡的姿态出现在陕科大，出现在未央大学城。
我们的目标和宗旨是：让时代广场在本区域开创全新的消费潮流。
1、概况1.1、位置时代广场（商场）位于西安市未央区未央大学城，地处陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院三校的交汇处。
该地段属于大学城主要的商业中心区，其繁华程度，居该区域之首。
1.2、本身的优势（1）地形地貌平坦易于建筑；（2）人口密度大，交通便利，相关配套齐全，商业潜力巨大；（3）未来将形成辐射未央大学城的新兴核心商业圈。
1.3、周围景观地处于陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院三校的交汇处，交通便利，物流便捷，是位于未央大学城的核心商业区域。
时代广场现阶段营销策略报告营销策略报告Key Points 报告要点⏹宏观经济因素有利于宏远·时代广场的价值增长近年来东莞各项经济指标一直保持着良好的进展势头，经济的稳步增长带动房地产业健康进展，宏远·时代广场以后的价值看涨。
⏹都市进展态势有利于宏远·时代广场的价值提升以后5年内，东莞将投入500亿打造现代化中心都市。
大规模的旧城改造与新都市进展，都市中心的集合效应，产业的升级，文化的建设，都市人口结构的转变将相当程度上促进房地产的需求和增长。
东莞房地产进入快速成长时期，地处东莞CBD的宏远·时代广场将是最大的受益者之一，以后数年价值将加速提升。
⏹东莞总体房地产市场的良性进展是宏远·时代广场升值的奠基石东莞房地产整体处于快速增长、迅速放量、销售价格上升的时期，总体表现为“形势一片大好”。
房地产价值的提升，宏远·时代广场的价值将会水涨船高。
⏹项目区域的飞速进展是宏远·时代广场以后升值的保证东莞都市规划将极大改善项目片区的周边配套，并全然性改变项目的交通状况。
规划将使项目周边交通条件得到极大的改善，为项目的增值带来重大利好。
目录一、项目概况 (3)二、东莞宏观市场分析 (7)2.1都市现状 (7)2.1.1东莞概况 (7)2.1.2都市人口结构 (8)2.1.3区域进展现状 (8)2.2都市进展 (8)2.2.1都市总体规划 (8)2.2.2交通规划 (9)2.3经济形势 (10)2.3.1经济地位 (10)2.3.2国民生产总值 (10)2.3.3、东莞综合实力排名 (11)三、整体房地产市场分析 (12)3.1房地产市场分析 (12)3.1.1近年东莞新增商品房面积走势： (12)3.1.2、近年东莞商品房销售均价走势： (12)3.1.3商业地产进入稳步进展期 (13)3.2.政策面对房地产阻碍的分析 (13)3.2.1人民币升值 (13)3.2.2近年股市价值的不断提升 (13)3.2.3国家物价上涨 (14)四、片区价值分析 (14)五、总结 (17)前言宏远·时代广场雄踞东莞市CBD核心地段，毗邻东莞市政府、市体育中心、胜和广场行政中心；周边有万科运河东1号、金升国际、塞纳河畔、东莞山庄等知名楼盘；还有香港街、和升文具批发市场等都市繁华商圈。
目录第一部分西环广场商场总体营销方案1. 房地产商如何完成商业物业的开发51.1整体出售51.1.1风险投资机构51.1.2大型经营商户51.2整租61.3开发商自营或参与自营，获取商业收益71.3.1成立合资商业公司71.3.2开发商自营，聘请商业公司协助管理71.4以投资为主要特征的商业开发模式91.4.1中关村鼎好电子商城：租售结合91.4.2三里屯新天地：租售结合101.4.3碧溪家居广场：先租后散售、售后回租112. 商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求12 2.1房地产开发商122.2商业管理公司122.3小业主132.4经营者133. 关于房地产商与商业管理公司的关系143.1商业管理公司的作用143.2商业管理基本模式143.3物业管理代替商业管理144. 从经营业态上看不同商业经营模式16 4.1百货商场的经营164.2超市整租或联营164.3店中店和餐饮的招租165. 本案的自身特点与初步分析17 5.1面积大，应统一经营、管理175.2结合现规划，应有百货主力店支撑人气175.3根据投资型商业的特点，南半部适合店中店模式176. 本案建议营销方案196.1商场各经营业态营销方案196.2从不同业态看西环经营模式196.2.1由一家管理公司进行统一经营管理196.2.2由多家管理公司分开管理196.2.3百货的经营模式196.2.4店中店的经营模式（可售面积）206.3从价格体系看各功能业态价格与收益分配206.3.1百货店206.3.2店中店207. 实现营销方案的工作步骤228. 营销方案的要点239. 后期须专题研究的问题24第二部分西环广场写字楼总体营销方案1. 西环广场的特征251.1西环广场重要卖点251.2西环广场写字楼的重要特征262. 确定写字楼总体营销方案272.1营销阶段时机的划分272.2阶段划分依据与说明272.3确定写字楼总体营销方案273. 阶段性销售策略建议293.1整售阶段293.1.1本阶段营销模式293.1.2本阶段总体目标293.1.3确定工作重点303.1.4确定本阶段销售渠道323.2全面销售阶段343.2.1本阶段营销模式343.2.2本阶段总体目标343.2.3确定工作重点343.2.4确定本阶段销售渠道363.3销售持续期与收尾期阶段383.3.1本阶段营销模式383.3.2本阶段总体目标384. 区域市场分析394.1区域市场供应状况（2005年之前）394.2直接竞争对手分析395. 近期专题研究与急待解决的相关问题42 5.1近期专题研究425.1.1落实相关证件、律师事务所、按揭银行（按揭额度、年限）等42 5.1.2物业管理公司适时介入、物业费预估425.1.3划分具体的办公面积、制定价单体系425.1.4确定推广方案与相关推广费用425.2急待解决的问题425.2.1确定 VI识别系统435.2.2销售中心与工地现场包装435.2.3形象楼书、产品楼书455.2.4VCD、光盘（项目演示电子楼书）455.2.5折页455.2.6宣传单页（DM）455.2.7建设465.2.8客户通讯465.2.9平面广告46第一部分西环广场商场总体营销方案商业项目营销模式相对复杂，围绕消费者、经营者和投资者三者利益所构成的商场经营模式的确定、与之相关联的经营权、所有权、使用权等权属关系的明晰，以与开发企业、投资机构、管理公司、经营商户的利益分配等问题的协调，皆为影响项目成功启动和运作的关键，这也是本方案阐述的重点。
华星时代广场（商业物业部分）整合营销企划方案一、项目的市场分析（一）项目概况1、名称：华星时代广场（商业物业部分）。
2、地址：南宁市新民南路与七星路交汇处。
3、规模：占地面积17,300㎡，总建筑面积153,000㎡。
本方案所指商业物业范围包括：华星时代广场地面1层——5层。
在项目产品规划设计中将涉及到地下一层。
总建筑面积48,322㎡（已扣除中庭面积），各层建筑面积分布如下：1F建筑面积：10,061㎡2F建筑面积：9,572㎡3F建筑面积：9,812㎡4F建筑面积：9,545㎡5F建筑面积：9,332㎡4、特征：商业临街面310米，纵深50—60米，是典型的“金角银边”型地块；单层建筑面积9,000平方米以上，属大型、长条形商业建筑，这是布局设计考虑的重要因素。
5、设计：集商场、产权酒店、商务公寓、住宅功能为一体的大型综合性商业主导型建筑。
（二）商业物业市场环境分析1、商业物业的经济地理环境分析（1）南宁市作为广西首府，是全区的经济、政治、文化、商贸中心，大西南出海信道枢纽。
目前南宁市经济运行呈现出健康向上的发展态势，总体经济发展已进入“景气”状态。
据统计局公布，2001年全市国内生产总值达322.63亿元，比上年增长10%，财政总收入38.53亿元，增长27.15%，城镇居民人均可支配收入7,906元，增长6. 15%。
（2）第三产业发展迅速，商贸业在经济发展中占有举足轻重的地位。
2001年全年社会消费品零售总额163.44亿元，比上年增长9.26%，居民消费价格指数102.8%；第三产业增加值179.73亿元，同比增长13.6%，第三产业对GDP的贡献率为56%。
从行业构成看，以批零贸易、建筑业、房地产业等是推动南宁市第三产业发展的支柱产业，（3）广西地处华南与西南的结合部，沿海、沿江、沿边，区位优势明显，国家实施的西部大开发战略，极大地推动东西部合作，广西与西南、华南及东南亚地区的经济协作将不断加强。
广西要按照大市场、大贸易、大流通的方向构造开放、通畅、高效的商品流通体系，南宁市将形成立足广西、辐射西南、联网华南及全国的商流、物流中心。
（4）房地产销售形势喜人，产销两旺。
据《南宁市统计年鉴》公布，2000年销售商品房47.66万平方米，销售额8.94亿元；2001年商品房销售面积109.49万平方米，销售额24.4亿元，与2000年相比，增幅达60%，近几年的增长率均在两位数以上。
商贸及房地产业的兴旺发达也预示了华星时代广场在南宁市乃至全广西的巨大发展潜力。
综上所述，南宁市社会经济发展和运行态势良好，第三产业持续增长，本项目的设计定位与政府部门发展大市场的思路相符。
这些因素为项目的运作提供了可靠的外部经营投资环境。
2、商业物业市场现状及竞争分析伴随着两年来邕城楼市产销两旺的势头，商业物业也展现出了良好的发展态势，如华星城、21时代、阳光新都、太阳广场、格兰云天、新和平、新万通、WTO世贸商城及即将开发的根德商业街等。
调查显示：（1）目前推出的单个楼盘商场面积无特大型，都在几千至一万平方米之间，对本项目的开发不构成威胁。
（2）除了新万通和WTO世贸商城两个楼盘经营惨败之外，其余楼盘的销售状况均比较好。
好销楼盘均有一个共性就是一、二层好销，四、五层剩余较多，说明投资客对三层以上信心不足，因而后期经营相当重要。
（3）华星城是本项目的前期形象，做好经营管理工作直接影响到客户的信心。
（4）格兰云天、太阳广场及阳光新都分流了华星时代广场的部分客户，但本项目具有地块价值优势及规模优势，在竞争中占优。
（5）潜在的威胁来源于根德商业街，其地块位于南宁市CBD中心领地，人流、车流、物流形成的商气、人气是其它地块无法比拟的，且开发量为4.335万平方米，与本项目基本持平，商业价值人心所向。
交通堵塞及周边商业档次较低是根德唯一不足之处，只有通过严密的策划及后期的经营才能把投资客给吸引过来。
3、南宁市商圈分析根据南宁市的地理位置、交通状况、居民的消费习惯、人文环境状况分析，南宁市主要由传统商圈和新兴商圈组成。
（1）传统商圈以南宁百货大楼为中心，包括步行街、新华街、人民西路、朝阳路等地带，以经营中、低档商品为主，消费客户以中低等收入家庭为主。
（2）新兴商圈由梦之岛购物中心、七星路、梦之岛百货、永嘉名店广场和“华星时代广场”等地带组成，以经营中、高档商品为主，顾客群体多为城市白领和高收入阶层。
本区域涵盖兴宁、新城两区，行政区域面积31.2平方公里，常住人口41.31万，其中新城区面积24平方公里，人口29.61万，居民人均可支配收入7,542元（2000年数据）。
本区域云集了省市党政机关、金融机构、大医院、部队机关等，居民有较高文化水平，消费水平中等为主。
（3）商圈对比分析①新旧商圈之间的区别实际上是一种商业文化的差异。
②传统商圈地处城市中心，占据城市第一商圈中心领地，人流、物流、车流高度聚集，从高层人士到普通平民，从本地到外地，高度汇集，商气与人气无人能比，有着无与伦比的商业价值。
③新兴商圈它代表的是一种新的商业氛围，一个向上的、发展的商业基地，中高档商品为主，周边品牌店云集，区域内生活水平及人文环境较高，吸引着大量的人流与物流，但外地客户、流动人口相对较少。
④随着城乡居民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，吃的讲营养穿的追求品牌时尚，用的讲究多功能高档现代化，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。
⑤集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的购物中心，使顾客不仅能购物，也能全方位地享受现代都市生活情调，满足不同层面的心理享受和精神享受。
从这个意义上说，新兴商圈对消费者的吸引力要远大于传统商圈。
4、圈内现状分析（1）梦之岛购物中心：经营中、高档商品，实行统一经营，知名度较高，已抢占市场先机。
（2）永嘉名店广场：该项目操作较成功，以经营各类名牌为主，店铺租售结合，各店独立经营。
“华星时代广场”周边购物中心及临街铺面均为中、高档次品种经营，经营状况良好，知名度较高，增强了客户投资信心，华星城为项目的前期形象，对项目的销售有拉动作用。
（3）七星路、新民路及古城路一带精品店林立，形成了浓郁的商业氛围。
5、圈内动态。
南宁市日益兴旺发达的商贸业除了本地商贸企业积极参与外，也引起了外来商业的关注。
深圳知名大型零售业南城百货已于2002年1月开业；由北京三和百货投资的外滩新城百货也即将开市；南宁百货公司也将斥资两亿元在琅东另辟天地迎接某国外零售百货业著名品牌入驻；世界最大的零售业巨头沃尔玛也正与南宁市有关部门就市场进入问题进行接洽。
6、业内动态。
我国加入WTO和西部大开发将进一步扩大外商投资领域，国务院《关于实施西部大开发若干政策措施的通知》已将外商对商业零售企业投资的试点扩大到省会和自治区首府城市，并有政策倾斜。
到目前为止，世界50家最大的零售企业已有70%进入中国。
这些已经或准备进入中国的世界零售巨头，将占据城市商业街区的黄金地段，分割我国零售企业的市场利润。
据悉，世界排名第3的商业巨头麦德龙在中国的发展目标是开100家分店，而且按照麦德龙制定的战略，已经把未来中国市场的发展重点放在西部地区。
可以预测，随着中国加入WTO，外部资源（资金、品牌和管理模式）进入南宁将不可避免，南宁市目前的商圈格局将面临重新整合。
根据“华星时代广场”的地段优势、规模优势，物业“集商业、文娱、酒店、办公、公寓、住宅、会所等功能为一体的综合性商业中心、新世纪南宁商圈的旗舰、全天候、全功能的商业文化消费服务中心，南宁市的地标性建筑物”，无疑奠定其成为新兴商圈龙头老大的核心地位。
研究表明，核心商圈区域的顾客在商店消费者总量中的比例最高，达55%——70%，商家能从中吸引到主体客流并实现其大部分业务量。
因此，本项目的商业前景将无限广阔。
（三）、结论与建议1、规模较大，设计超前，融入新兴商圈，充当旗舰，引领现代生活。
2、优越经济地理环境，为商业物业的开发提供了良好的外部环境。
3、投资客看得见的是投资回报赢利，根德传统商圈优势明显，那幺本项目的策划与经营策略对争取大量投资客非常关键。
4、老商圈传统优势明显，新兴商圈有发展、向上的空间，经营档次较高，应充分挖掘。
5、随着外资不断涌入，行业间各大商场间的商业竞争日趋激烈。
6、设计定位应避免与传统商圈正面冲突与竞争，应立足新兴商圈，引进成熟著名商业品牌，尽可能缩短市场培育期，以降低运营成本，把握商机，并吸引投资客信心。
7、营销推广适宜以挖掘、提升和创造项目的潜在商业价值为主方向。
二、项目的市场定位与产品的策划（一）项目SWOT分析1、优势：（1）位于南宁市成熟市区的优越地段、南宁市由来已久的精品商圈内，地块周边拥有成熟的商业氛围支持，区域内具有不可替代性。
（2）地块的临街面宽，纵深小，位于十字路口，交通通达性好，是一块不可多得的商业用地，利于商业规划设计。
（3）城市规划的变动，如凌铁大桥的修建、民族广场的改扩建，为项目未来商业价值、地块价值的提升提供了良好的外部环境。
（4）现代化商业综合体目前在南宁还没有出现，项目高起点的开发与建筑设计方案使项目拥有领导者、先行者的地位与形象。
（5）项目与已建成的“华星城”一起，依托项目公寓、酒店、住宅等不同功能物业将形成航母级的商业物业巨舰，规模优势明显，可自成体系，项目极大的人流吸纳量，较高的人气指数，容易形成新商圈的核心。
（6）加入WTO后，预计国内外商业巨头将纷纷抢滩南宁，项目优越的地段位置，良好的硬件设施及形象，对他们应该有很强的吸引力。
（7）作为广西的政治、经济、文化中心城市，南宁的城市化进程刚刚开始，城市规模急剧膨胀，目前正大踏步的迈向特大城市的行列，按照这一发展速度与城市化发展的需要，不久南宁的第二商业中心将会形成，项目具有这样的潜力。
2、劣势：（1）强大的竞争对手就在附近出现，“根德商业街”距项目仅1公里，一个位于传统商圈核心，一个是新兴商圈，项目地块价值（对人流的吸纳量、人气指数、街区的商业繁华程度）明显不如竞争对手，在投资客的争夺战中项目明显处于下风。
（2）商业物业的高价值意味着更高的、更复杂的风险。
项目规模的优势相应带来的是风险的增加。
项目整体销售额近10个亿，三年完成销售，每年近3个亿，市场难在短期内消化，将使开发周期延长，除成本增加外，市场不确定因素随之增加，风险加大。
（3）项目商业裙楼较高（六层），较高楼层商铺一直是商业物业销售的“困难户”，食之无味，弃之可惜，是发展商心中永远的痛。
3、机会：（1）项目街区条件较好，街区环境、人文环境良好，人口素质高，支付能力强，新兴精品商圈的雏形基本形成。
项目又有规模及综合物业优势，因此项目商业价值的挖掘、提升、创造、想象空间非常大。
（2）项目巨大的建筑规模以及标志性意义对街区功能以及城市规划都会产生一定的影响，加之政府对城市的建设改造，地块的自然价值有进一步提升的潜能。
