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一、楼花按揭的法律特征和法律性质l、楼花按揭的涵义及法律特征“楼花”这个词首创于香港，香港立信置业公司于1954年率先推出房屋“分层售卖,分期付款”。
由于房屋尚在施工中便被“拆零”分期分批地预售给投资者、消费者，俗称：“卖楼花”。
与“现楼按揭”不同，由于楼宇尚未建成，“楼花按揭”实质上是一种针对房产期权所作的担保。
这一方面扩大了房地产融资渠道，有利于房地产产业的发展；但另一方面，房地产商建房的风险一部分转移给了购房人和金融机构,使房地产商、购房人、银行三方关系更为复杂化。
因此，楼花按揭也被认为是购房人、银行、房地产开发商共同参加房地产经营开发的一种活动.虽然期房在按揭合同签订时未建成且风险较大，但由于期房的价格较现房低，许多购房人还是趋之若骛.具体来说，楼花按揭是指购房人与房地产商签订房屋预售合同的同时，购房人、房地产商与银行三方共同签订楼花按揭合同，约定购房人支付部分购房款后，将其依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行作为取得银行贷款（其额度为尚未支付的购楼款)的担保，如果购房人未能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务，银行可以以此期待权及以后取得的房屋优先受偿的民事行为。
这一行为具有以下特征：(一）楼花按揭的标的是楼花,即尚未动工兴建或正在建设尚未竣工的楼房。
在楼花按揭期间，楼房实际上并不存在或没有建成。
（二）购房人对房屋的期待权在楼房建成后经过户手续转化为房屋所有权,期待权抵押转化为房产抵押.(三)楼花按揭合同为三方合同，除借款人的义务外，担保人（即保证人也即房地产商）也承担一定义务。
（四）作为按揭标的期待权是非现实存在的，有待将来一定时期取得或实现的财产利益.这种期待权抵押具有现实财产抵押的基本特征，即以确保债权实现为目的，确保从抵押物的交换价值中优先受偿。
(五)楼花按揭权的实现方式与一般的抵押权的实现方式有所不同。
一般的抵押权人在债权届期未实现时，可以从抵押物交换价值中优先受偿，即可以将抵押物折价或变卖抵押物的价款优先受偿;但楼花按揭则不同，按揭权人在按揭期间，可以代位按揭人享有房屋预售合同中买方的权利，如按揭人不履行房屋预售合同，按揭权人可以代为履行，费用则由按揭人承担.同时，为了保证按揭权的实现，按揭权人有权以房屋预售合同买方的名义，参与同房屋预售合同有关的纠纷和诉讼。
房地产抵押基础知识培训余源鹏房地产大讲堂房地产基础知识培训网1.房地产抵押的相关基础概念知识房地产抵押基础知识培训（1）房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产按揭是房地产抵押的一种形式。
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权.（2）现房抵押，是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（3)在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押基础知识培训（4）购房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
(5）房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记;三是权利消除时的注销登记。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
2.房地产抵押基础知识培训房地产抵押的相关基础知识解答（1）预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同、房地产买卖合同书等文件.登记人员在房地产买卖合同书加盖抵押专用章。
（2）同一抵押物设若干抵押时，如何办理登记？根据《抵押贷款管理规定》的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定的抵押权限告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
（3）共有房地产如何设定抵押？共有房地产,每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意.按份共有的房地产设定抵押时,以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后,其他共有人有权向抵押人追偿。
房屋按揭与抵押的异同摘要：一直以来，衣食住行都是人类生存的基本需求，而其中极为重要的就是居住所需的房屋。
购房置业对每个家庭来说几乎可以说是一项最大的投资，但是等攒够了买房钱，人也老了。
根据这种现状，于是就出现了按揭贷款买房的方式。
置业者用少量的钱购得预售房，取得了房产权益，房地产开发商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益，而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需。
为了更好地将“房屋抵押”这种传统融资担保方式与目前较为流行的“房屋按揭”的融资购房方式进行区分，笔者试从以下几方面对二者的异同进行比较分析后发表如下浅见。
关键词：房屋按揭抵押区别一、房屋抵押和房屋按揭的概念房屋抵押是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋以不转移占有的方式向抵押权人（银行等金融机构或其他法人、个人）提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务的，抵押权人有权依法以抵押的房屋折价或变卖所得的价款优先受偿。
房屋按揭通常情况下是指房屋开发建设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为，指房屋买卖合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款，并将所购房屋设定担保，由银行收存保管购房人的购房证书和文本，并办理期房或现楼抵押登记，同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，向银行承担回购保证义务。
需要说明的是，在我国盛行的按揭一词并不是法律术语，我国现行的法律、法规在默许“按揭”存在的前提下，并没有在任何法律文件中使用。
二、房屋抵押和房屋按揭的相同之处1.房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作为担保主债务的履行而取得贷款，都不需要转移对按揭标的或抵押物的实际占有与使用。
尽管如此，抵押权人或按揭银行对该房屋是具有一定支配力和物上请求权的，具体表现在：①房屋抵押人出卖抵押物时均须由抵押人或抵押物的买受人用抵押物的价金提前清偿抵押权担保的债权，或者将价金交抵押权人同意的第三人提存。
而房屋按揭中的购房人在出售按揭中的房屋时，按揭银行通常会要求购房人提前还清按揭款后，即实务中所称的“赎楼”，才同意出售。
