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基于ＳＣＰ范式对房地产业市场结构、价格行为的分析房价的持续上涨、居民住房保障已成为中国社会普遍关注的重要民生问题。
文章首先对济南市目前房地产市场价格现状进行了分析。
然后从产业组织理论的角度，基于哈佛学派产业组织理论SCP范式，以济南市为例，对房地产业市场结构、价格行为和市场绩效进行了分析，并提出了改变目前市场失灵状态、加强政府住房保障措施的相关政策建议，以期为房地产业的健康发展和居民住房保障体系的进一步完善提供参考。
标签：济南市住宅交易价格蛛网模型一、房地产市场结构分析市场结构是指在特定市场中参与主体在数量、规模、份额等方面的各种关系以及由此而决定的竞争形式的总和。
笔者通过对济南市的实证分析，得出目前房地产市场的市场结构特点为土地供给市场的政府完全垄断和住宅初级市场开发商寡头垄断。
1.土地供给市场政府完全垄断目前的土地供给制度，对土地供给价格、房价均产生了重要影响。
政府对土地供给的完全垄断地位会产生高额的垄断利润，政府有能力通过限制供给、提高地价等手段来获得全部或大部分的垄断地租,而城市土地规划、土地的招挂牌制度等则是实现这一目的的潜在工具。
2.住宅初级市场开发商寡头垄断住宅初级市场是指房地产开发商出售住宅的市场，虽然在房地产市场上有很多大小资质不等的开发商，但是由于住宅具有供给上的区域有限性和位置不可移动性，决定了房地产开发商的垄断性地位，房地产增量市场仍是一个寡头垄断市场。
房地产开发商的寡头垄断主要表现在以下两个方面：一方面，房地产是房产和地产的统一，由于地产的地理位置的惟一性，也就决定了房地产具有天然的垄断性质。
由于房地产业是一个资金密集型的行业，在土地开发权的取得和房产开发建设方面对资金数量均有较高的要求，这就在一定程度上形成了较高的行业进入和退出壁垒。
加之，政府对土地供给的垄断供给，对乡产房、自建房的严格限制，使得城市居民购买新建房只能通过房地产开发商取得。
同时，在缺乏有效监管的市场条件下，房地产开发商取得了土地的开发经营权，拥有了某空间位置的房地产项目的开发权，也便拥有了该项目对应的垄断地位，虽然购买者可以选择购买其他房地产商的住房，但是受地理位置、户型条件等限制，加之人们工作生活区域的相对固定性，使得购房者难以在不同区域的住房间进行自由的选择。
SCP模型框架下的中国房地产分析中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)06-018-01摘要本文运用“哈佛学派”的“结构—行为—绩效”框架(即scp框架),以中国房地产业为研究对象,实证分析了该行业的市场结构、企业行为与企业的市场绩效之间的关系。
分析表明我国房地产业具有区域性寡头垄断特征,投资结构不尽合理,经济适用房投资比例偏小。
提出了加强政府住房保障措施、推进和完善经济适用房制度等政策建议。
关键词 scp模型房地产业市场行为经营绩效我国房地产业从20世纪80年代起步,一直保持较快的发展速度。
2006年房地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。
本文将采用scp模型框架,指出房地产业的市场结构(市场集中度、产品差异性及规模经济效应等)影响企业的市场行为、市场绩效,并以此提出相关的政策建议。
一、房地产市场结构分析下面将从市场集中度、产品差别、进入与退出市场的壁垒以及规模经济等方面分析和判断房地产市场结构的形态构成。
1.市场集中度。
目前我国房地产业的市场集中度不高,全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%(即 cr300=25%),2008年最新销售数据,万科作为我国最大的房地产开发企业,市场占有率为2.6%[1]。
房地产市场的区域边界受房地产本身价格、功能、环境、消费者偏好、交通状况等因素的影响,所以房地产市场边界模糊。
这使得全国性的、地区性的甚至一个城市的“市场集中度”指标失去了意义。
2.产品差别化。
房地产市场最大的特点也就是差异性大。
其一,区域差异。
房地产的不可移动性促使地段性的差异居于首位。
其二,消费需求差异。
其三,价格差异。
其四,开发商品牌设计、产品质量、售后服务、物业管理上的差异。
3.进入壁垒。
根据经济学家贝恩的观点,进入壁垒是影响市场结构的重要变量。
进入壁垒的高低是决定一个市场是否有充分的竞争性以及是否有效率的重要因素和指标[2]。
中国房地产业ＳＣＰ范式初探一、中国房地产业SCP范式初探1. 范式理论：介绍SCP理论的基本概念和原理，结合中国房地产市场现状和发展趋势，分析其可行性和局限性，探讨其应用前景和发展方向。
2. SCP分析框架：基于SCP分析框架，对中国房地产业进行实证研究，评估产业竞争力和市场结构，揭示企业行为和政府监管对市场效率和公平的影响。
3. 市场失灵和政府干预：分析市场失灵的原因和影响，探讨政府干预的必要性和合理性，引导产业转型和优化市场结构，促进产业可持续发展。
4. 新兴技术和新业态：针对数字化转型和共享经济等新兴技术和新业态，分析其对房地产业的影响和挑战，提出适应和应对策略，促进企业转型和产业升级。
5. 风险趋势和应对策略：对房地产市场的风险趋势和潜在威胁进行分析和预测，探究应对策略和措施，规避和化解风险，保障房地产业的可持续发展。
二、相关案例分析1. 案例一：中国房地产市场供需格局分析该案例基于SCP分析框架，对中国房地产市场的供需格局进行实证分析，揭示房屋供应和需求之间的权力博弈和市场效率问题。
通过对中国城市房地产市场供给和需求的关系进行分析，发现房屋供给存在缺口，房屋需求和房价呈现较高的相关性，政府限购政策严厉影响了住房湖州购买意愿。
结合当下房地产市场的形势和变化趋势，得出了促进市场供求平衡和稳定发展的若干建议和措施。
2. 案例二：公租房政策实施效果评估该案例主要针对中国政府推出的公租房政策，采用评估和比较分析的方法，研究公租房政策的实施效果和市场影响。
通过对公租房政策的制度设计、经济效益、社会效益等方面进行深入探讨，揭示政策实施过程中的问题和不足之处，分析政策的合理性和可行性。
结论认为，公租房政策的实施效果尚待进一步加强和完善，政策的长期目标应该为建立有序、平等和稳定的住房市场。
3. 案例三：互联网+房地产新业态分析该案例主要研究互联网+房地产新业态的发展现状和影响，分析新技术和新业态的推动力和市场趋势。
张掖市房地产业SCP分析张掖市房地产业SCP分析摘要:本文根据贝恩的产业组织理论，对张掖市的房地产行业进行SCP分析，即从市场结构、市场行为和市场绩效三个大的方面进行具体调查和分析，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征。
本文结合国内房地产市场的发展前景和政府的宏观调控措施, 建议政府加强制度建设, 同时适度进行宏观调控, 以促使房地产业持续健康发展。
关键词：房地产行业；市场结构；市场行为；市场绩效；发展趋势和政策建议一、张掖市房地产行业发展现状1、房地产开发投资增速放缓。
近年来，随着房地产市场快速发展，住房的刚性需求得到有效释放，房地产总体供需关系趋于改善，市场泡沫被逐渐挤出。
同时保障房的持续加力和棚户区改造也降低了刚需群体对房地产的需求，房地产市场调整的累积效应进一步显现，房地产投资的增速放缓。
2014年，张掖市房地产开发企业完成投资46.57亿元，同比增长2.46%，增速比上年回落45.2个百分点，低于固定资产投资增速19个百分点。
（1）商品住宅投资仍占主体地位。
2014年，全市商品住宅投资33.99亿元，同比下降9.48%，占全市房地产开发投资的73%，比重较上年下降9.7个百分点，住宅投资增速明显减速，比上年回落了57.1个百分点。
非住宅投资增速稳步增长。
商业营业用房投资10.1亿元，增长78.1%；其他用途投资1.53亿元，增长19.5%。
（2）由以上数据所知，2014年张掖市房屋开发规模持续扩大。
（3）商品房销售稳步增长。
受国家对房地产行政管制措施逐步放开、央行降息利好政策以及年底房企以价换量促销等多重因素影响，商品房销售保持稳步增长。
2014年，全市商品房销售面积116.95万平方米，同比增长24.13%。
其中，住宅销售面积105.95万平方米，增长17.5%。
商品房销售额34.13亿元，同比增长22.31%，其中，住宅销售额30.49亿元，增长17.32%。
张掖市房地产业SCP分析(同名24937)张掖市房地产业SCP分析摘要:本文根据贝恩的产业组织理论，对张掖市的房地产行业进行SCP分析，即从市场结构、市场行为和市场绩效三个大的方面进行具体调查和分析，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征。
本文结合国内房地产市场的发展前景和政府的宏观调控措施, 建议政府加强制度建设, 同时适度进行宏观调控, 以促使房地产业持续健康发展。
关键词：房地产行业；市场结构；市场行为；市场绩效；发展趋势和政策建议一、张掖市房地产行业发展现状1、房地产开发投资增速放缓。
近年来，随着房地产市场快速发展，住房的刚性需求得到有效释放，房地产总体供需关系趋于改善，市场泡沫被逐渐挤出。
同时保障房的持续加力和棚户区改造也降低了刚需群体对房地产的需求，房地产市场调整的累积效应进一步显现，房地产投资的增速放缓。
2014年，张掖市房地产开发企业完成投资46.57亿元，同比增长2.46%，增速比上年回落45.2个百分点，低于固定资产投资增速19个百分点。
（1）商品住宅投资仍占主体地位。
2014年，全市商品住宅投资33.99亿元，同比下降9.48%，占全市房地产开发投资的73%，比重较上年下降9.7个百分点，住宅投资增速明显减速，比上年回落了57.1个百分点。
非住宅投资增速稳步增长。
商业营业用房投资10.1亿元，增长78.1%；其他用途投资1.53亿元，增长19.5%。
（2）由以上数据所知，2014年张掖市房屋开发规模持续扩大。
（3）商品房销售稳步增长。
受国家对房地产行政管制措施逐步放开、央行降息利好政策以及年底房企以价换量促销等多重因素影响，商品房销售保持稳步增长。
2014年，全市商品房销售面积116.95万平方米，同比增长24.13%。
其中，住宅销售面积105.95万平方米，增长17.5%。
商品房销售额34.13亿元，同比增长22.31%，其中，住宅销售额30.49亿元，增长17.32%。
基于SCP范式的中国房地产行业产业组织分析摘要近年来我国房地产产业发展迅速，并带动相关产业的发展，为国民经济的增长作出巨大贡献。
经过短短三十年的发展，房地产现今已成为我国经济发展的支柱产业之一。
但房地产产业同时也暴露了诸如房价过高等的一系列问题。
本文运用西方产业组织理论的SCP范式对房地产市场的问题根源进行分析。
通过对我国房地产的市场结构、市场行为以及市场绩效依次进行分析，综合运用理论分析以及实证分析的方法得出我国房地产区域垄断性明显，存在普遍的价格合谋以及并购行为，最后运用数据实证分析得出房地产市场总体偏低的市场绩效。
在文章的最后，根据前文分析的基础，提出了相关的建议。
关键词：房地产产业产业组织市场结构市场行为市场绩效AbstractThe real estate industry of china has been developing swiftly these years,and it contributes greatly to the growth of the national economy with promoting the development of related industries.It has became one of the pillar industries of china within a short span of thirty years.However,the real estate industry also revealed a series of problems which including the rapid inflation of the house price.In this thesis,the SCP of western industrial organization theroy is used to seek out the root causes behind these problems.The market structure,conduct and performance in this industry are analyzed step by step by comprehensively using the methods of theoretical and empirical analysis.The conclusion is that the regional monopoly in the real estate of china is evident and price collusion and M&a are even universal as well.Finally,through the empirical data analysing,we conclude that the whole real estate industry is running with a lower performance.In the last part,based on the analysis above,some recommendations are supplied.Keywords:Real estate industry Industrial organization Market structure Market conduct Market performance第一章绪论1.1选题背景我国房地产产业起步于20世纪80年代中期，到现在已有接近三十年的历史。
基于SCP范式的房地产业分析提要房地产业产业链长,波及面广,与国民经济大多数产业都有直接或间接的产业关联,对拉动国民经济发展发挥着举足轻重的作用。
我国房地产业起步较晚,经过近三十年的发展,虽然仍存在诸多问题,但也日益成为国民经济发展的支柱,引起众多学者的关注。
本文从SCP范式的角度,对房地产行业的市场结构、市场行为、市场绩效进行分析,并提出建议,以期对关注房地产业的读者有所帮助。
关键词:房地产业;市场结构;市场行为;市场绩效;价格中图分类号:F293.3 文献标识码:A一、房地产业基本环境分析由于分类标准不同,各国和地区对房地产业的性质定位也各不相同。
我国1985年5月发布的《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的统计报告》中,明确地把房地产业定性为第三次产业的第二个层次,即为生产和生活服务的部门中,与金融、保险、旅游业等产业并列。
(一)需求分析1、需求影响因素分析。
由于房地产业与国民经济的紧密联系,使其发展呈现出明显的顺经济周期特性。
根据经济理论的分析研究,房地产市场的需求主要受以下几个方面因素的影响:房地产的价格,社会经济发展与城市化水平,城市人口数量、人口结构及人口增长,人们的收入水平,城市产业结构及其变化,经济制度和政策因素等。
2、房地产需求价格弹性分析。
房地产由于其位置的不可移动性和特殊性,使不同地域的房地产完全不可替代,而且房地产的用途也很难改变。
因此,总体来说,房地产需求价格弹性较小,即房地产需求量对于房地产价格变化的反映不是很敏感,意味着即使房地产价格提高很多,人们对房地产品的需求也不会减少很多。
(二)供给分析1、供给影响因素分析。
对于房地产市场,由于它是房产市场和地产市场的结合,而土地是一种稀缺的有限的资源,因此国家土地产权方面的制度和政策也是影响一定时期内其产品供给量的主要因素。
在我国从1978年房地产业起步直至2004年国土资源部采取了一系列措施后,促进了房地产市场的竞争,减少了土地获取环节寻租现象的发生,使我国房地产市场中的土地市场日趋透明化、公开化、合理化。
中国房地产业的现状与问题近几年，我国经济的进展、城市化进程加速、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的进展注入了新的活力。
整体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，可是有些局部的、结构性问题也应引发足够的重视。
具体分析可归纳为：房地产投资稳步上升，地域热点显现进展经济理论告知咱们，资本积存，投资增加是经济增加的必要条件。
没有投资的稳步增加，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。
关于中国一个人口快速增加的进展中国家来讲，维持必然的投资规模就尤其重要。
2001年在全世界经济下滑时，我国经济实现%的增加率，其中投资奉献率高达%(刘树成等，2002)。
随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的%，慢慢上升至2001年的17%(表1)，其对经济增加的奉献率也慢慢显现出来。
从总量分析，全国房地产投资增加率与固定资产增加充大体同步，近几年略高于固定资产投资增加率，例如，在1997～2001年间，全社会投资增加率别离为%，%，%和%，房地产开发投资增加率别离为%，%，%和%，但并无显现1992～1993年增加率高达117%和165%的过热现象。
房地产开发投资结构大体合理，2001年住宅占投资总量的比重维持在66%，其中一般住宅占51%，别墅和经济适用房别离占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的散布来看，它要紧集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增加率别离为29.%，%，30%，%，%和%。
客观地讲，这些地域房地产投资热有其合理的因素，也有令人担忧的一面。
三大地带是中国经济增加最快的地域，经济的进展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，可是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增加。
三、SCP框架分析（一）市场结构1.集中度:作为2009 年上半年中国房地产企业销售榜老大，万科2008 年实现销售面积557． 0 万平方米，销售金额478． 7 亿元，占全国住宅市场份额2． 34%。
保利地产实现销售面积258． 49 万平方米，销售金额205． 11 亿元，占市场份额1． 00%。
这些数据似乎说明房地产行业是一个竞争激烈、市场集中度较低的行业。
然而房地产业产品的特性决定了其在空间上的不可移动性。
一个项目一旦完成，它就确定了所属的市场区域。
虽然消费者可以在全国范围内选择产品进行消费，但是产品不具有在全国性范围内流动的特性。
这使得市场集中度这一指标失去了意义。
同时由于各省、市经济发展的需要，房地产业往往成为了地区经济发展的主要动力，政府大力扶持当地龙头企业的发展，导致目前房地产市场呈现的是区域寡头垄断的市场结构。
2.差异化:对于房地产业来说，差异化主要表现在地段的差异上。
正是这种地段的差异，造成了区别于其他同类产品并吸引购买者的差异性，从而导致消费者的偏好和忠诚。
3．行业壁垒:A、资金壁垒。
房地产行业的高投资和长回收期导致行业对资金的要求相对较高。
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发企业应有100 万元以上的注册资本。
2000 年3 月公布的《房地产开发企业资质管理规定》第五条把房地产企业按照资质条件分为一、二、三、四个资质等级。
第十八条规定:各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。
B、技术壁垒。
房地产行业的技术壁垒并不明显，房地产开发商所需要做的就是保证企业的正常运营。
C、政策壁垒。
政策壁垒是进入房地产行业的主要壁垒之一。
房地产行业的兴衰与政府政策密切相关。
政府可以通过四个方面来控制潜在进入者的进入:对注册资本的直接要求;土地供给;资金供给;产品销售的优惠或障碍。
政府是土地的唯一供给者，土地是开发商必要的生产资料。
当前土地使用权的市场化运作更有利于资金实力雄厚的开发商的发展。
房地产策划代理行业的SCP分析策划书范文近年来，在房地产宏观政策的调控下，房地产开发企业纷纷加快开发周期，将项目策划、房屋销售等业务进行外包，房地产策划代理行业迎来了前所未有的发展契机。
但是，现阶段我国房地产策划代理行业发展仍不成熟，外部环境的变化会导致行业发生较大变化，影响行业发展。
因此，对房地产策划代理行业进行SCP分析，掌握行业的发展状况，对行业规避外部环境风险、促进自身的发展尤为重要。
1.房地产策划代理行业的市场结构分析1.1企业数目和规模近年来，我国房地产策划代理行业进入了快速发展的轨道。
在企业数量上，由于行业的利润高、发展潜力大以及进入该行业没有明显的专业限制，大量企业涌入了房地产策划代理行业。
在企业规模上，策划代理企业紧跟房地产开发企业的步伐，不断扩张规模。
2020年有多于30个策划代理企业进驻了12个重点省市。
其中，世联地产现已完成了39个核心城市的布局，服务项目遍及200多个城市。
1.2市场集中度2020年，全国策划代理综合实力前十位的企业平均一手物业代理销售额为1051.68亿元，增长率达36.07%，提升市场份额至14.21%，同比增长了2.22个百分点；策划代理综合实力11-50名企业提升市场份额至12.62%，同比增长了0.86个百分点；策划代理综合实力51-100名企业提升市场份额至5.57%，同比增长了0.06个百分点。
由此看来，房地产策划代理行业的集中度进一步提升，行业的资源流向综合实力较强的企业。
1.3区域分布策划代理企业重点分布于一线城市，企业区域分布的集中度很高。
以策划代理百强企业为例，28%分布于北京，22%分布于上海，22%分布于深圳，10%分布于广州，而其余18%则分布于其他城市。
由企业的区域分布来看，策划代理行业存在区域发展不平衡状况。
1.4进入壁垒由于我国策划代理行业起步较晚，开设房地产策划代理专业的高校较少且以高职院校为主，导致了策划代理行业没有明显的专业限制，再加上行业进入的资金需求低，因此，现阶段策划代理行业的进入壁垒较低。
