房地产行业波特五力模型分析报告

房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。

近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型,即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力.这五种力量是:进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的,而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力.但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度.它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

（一）新进入者的威胁1.进入障碍.加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。

由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。

房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。

近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化.随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型,即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力.这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的.从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位.房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁,本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说,这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

（一）新进入者的威胁1.进入障碍。

加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。

由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国,市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力.对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。

房地产行业五力分析房地产行业的五力分析是指根据麦肯锡顾问公司的五力模型，对房地产行业进行分析的方法。

该模型包括供应商的议价能力、买家的议价能力、竞争对手的竞争能力、替代品或替代服务的威胁以及进入障碍。

首先，供应商的议价能力对房地产行业有重要影响。

供应商主要是指房地产开发商、建筑材料供应商等。

在房地产市场竞争激烈时，供应商的议价能力相对较弱，因为房地产商有多个供应商可以选择，而供应商的产品或服务相对标准化。

但是，如果供应商数量有限或某些特殊建筑材料供应商具有垄断地位，那么供应商的议价能力会增强。

其次，买家的议价能力也是房地产行业的重要因素。

买家主要包括个人购房者和企业购房者，他们对房地产市场的需求和价格敏感度较高。

如果房地产市场供应量过剩，买家就能够有更多的选择，并通过议价来获取更好的价格。

另外，政府政策的调整也可能增强买家的议价能力。

第三，竞争对手的竞争能力也是房地产行业的重要因素。

房地产行业存在着诸多竞争对手，包括大型房地产开发商、中小型房地产开发商以及房地产经纪公司等。

竞争对手之间的竞争主要通过房地产项目的质量、价格以及售后服务等方面进行。

如果竞争对手实力强大、产品或服务优势明显，那么该竞争对手的竞争能力就会增强。

其次，替代品或替代服务的威胁对房地产行业也有一定影响。

替代品或替代服务主要指房地产行业之外的其他投资标的，比如股票、债券、理财产品等。

如果其他投资标的的收益率较高，投资者倾向于将资金投入到其他领域，从而降低了对房地产的需求。

最后，进入障碍也是房地产行业的重要因素。

由于房地产行业存在许多资金和土地等资源的需求，进入障碍较高。

需要相对较大的资金实力和专业能力。

此外，政府对于房地产行业的监管也可能成为进入障碍之一。

综上所述，房地产行业的五力分析可以帮助我们更好地了解房地产市场的竞争格局和行业特征，对房地产企业的战略制定和决策具有重要指导意义。

房地产行业波特五力模型分析房地产行业波特五力模型分析房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展状况对于经济增长和社会稳定有着密切关系。

近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。

为了更好地了解房地产行业的发展状况和未来趋势，本文将运用波特五力模型对房地产行业进行分析。

一、竞争力分析1.规模竞争力：房地产行业的规模经济效应较为明显，大型房地产企业的规模和资金实力更加雄厚，具有更强的市场竞争力。

2.技术竞争力：随着科技的不断进步，房地产行业的技术含量越来越高，拥有先进技术的房地产企业在市场中更具优势。

3.品牌竞争力：品牌作为企业的形象和信誉，对于市场开拓和产品销售具有重要作用。

拥有知名品牌的房地产企业在市场中更具竞争力。

4.人才竞争力：房地产行业对人才的要求较高，拥有专业知识和技能的员工对于企业的竞争力有着重要影响。

5.市场占有率：市场占有率反映了企业在市场中的地位和影响力，具有较高市场占有率的房地产企业在市场中更具竞争力。

二、市场趋势分析1.政策环境：政策环境的变化将直接影响到房地产市场的发展，政策的调整将对企业发展和市场趋势产生重要影响。

2.市场需求：人口增长和城市化进程的加快，使得房地产市场需求持续增长。

同时，消费者对于住房品质和配套设施的要求也在不断提高。

3.消费者行为：消费者对于房地产产品的需求日趋多元化，对于产品的品质和售后服务更加关注。

企业需要更加注重产品质量和客户服务，以满足消费者的需求。

三、供给侧改革分析1.产能过剩：房地产行业的产能过剩问题一直存在，企业需要更加注重产能调控，避免过度扩张和盲目投资。

2.库存压力：房地产市场的库存压力较大，企业需要加强销售和推广力度，加快去库存速度。

3.产品质量：提高产品质量是供给侧改革的重要方向，房地产企业需要注重产品质量和服务，满足消费者的需求。

四、需求侧改善分析1.市场调控：政府对于房地产市场的调控将影响市场需求，企业需要关注政策变化并做出相应的调整。

房地产业五力模型分析
（一）新进入者的威胁
因为从2008年房地产快速飙升后，国家实行紧缩性财政政策和货币政策，银行对房地产商借贷收紧了不少，中小房地产商想获得资本更难。

国外热钱、外资的逃离，也使房地产行业雪上加霜。

（二）供应商讨价还价的能力
人民币贬值，外国木材进口量将加大。

用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具大量进入，并对国内产品产生巨大冲击，导致国产商品的价格下降。

一定程度对房地产发展有利。

（三）买方讨价还价的能力
自2008年楼价快速飙升，百姓不断追高买房，现价段需求远远大于供给。

而房地产商为了抑制楼价不断下降，一线城市楼价死死咬住不跌，有购房需求的人都往郊区买，这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。

（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度
一线城市优质地块仍然竞争激烈，企业数量多，规模普遍偏小，且参差不齐，房地产业进一步对外资开放的同时，企业面对外资巨头的猛烈冲击。

万科地产、恒大地产等龙头企业已经逐渐形成品牌，加上企业转型升级，消费者的认可度也相对高。

（五）替代品的威胁
商品房的替代品有小产权房和保障性住房。

但现在国家策略下，保障性住房还是不能满足需求，因此还不足以威胁商品房。

发展战略：项目平衡组合，现金流的确保。

中型以上房地产企业一定要做好项目平衡和组合工作，才能确保资金链的稳定。

另外模式决定前途，有标准化、可复制的产品，二是注重整体规模效益，不过高追求单个项目的利润率。

标准化可复制的开发缩短了项目开发周期，提高了资本金的周转率，同时提高市场竞争力，获得更大的行业平均利润。

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。

近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。

据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

（一）新进入者的威胁1.进入障碍。

加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。

由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。

房地产行业的波特五力分析据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

房地产业五力模型分析（一）行业新进入者的威胁1.进入障碍。

加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。

由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。

对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。

这对多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。

2.产品差异化。

随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。

这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。

通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。

我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。

房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。

特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。

3.资本要求。

在新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。

即使新的行业很有吸引力，企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。

近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。

据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

（一）新进入者的威胁1.进入障碍。

加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。

由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。

房地产行业波特五力模型分析波特五力模型是由哈佛商学院的教授迈克尔·波特在1979年提出的，它被广泛应用于各个行业的竞争分析中。

本文将运用波特五力模型，对房地产行业进行分析。

一、供应商力量供应商力量指的是供应商对行业内企业的影响力。

在房地产行业中，供应商包括建筑材料供应商、劳动力供应商等。

首先，建筑材料供应商对房地产企业的影响较大。

由于房地产开发需要大量的建筑材料，例如钢铁、水泥等，供应商对于这些建筑材料的垄断程度将直接影响到房地产企业的成本和利润率。

其次，劳动力供应商也对房地产企业的竞争力产生重要影响。

在房地产开发过程中，需要大量的劳动力参与建筑、装修等工作。

劳动力供应商的数量、质量和成本都将对企业的运营效率和竞争力产生影响。

综上所述，供应商力量对于房地产行业来说具有一定的影响力。

房地产企业应该与供应商建立良好的合作关系，以降低成本并确保供应的可靠性。

二、买家力量买家力量指的是买家对行业内企业的影响力。

在房地产行业中，买家主要是指购房者。

首先，房地产市场竞争激烈，买家对于房价的敏感度较高。

当市场供大于求时，购房者可以选择更具竞争力的价格和优质的房产，从而对房地产企业形成压力。

其次，购房者对于楼盘质量、地理位置等因素的要求也将对房地产企业的产品设计和销售策略产生影响。

购房者倾向于选择满足自己需求的房产，这对房地产企业来说是一个挑战。

综上所述，买家力量在房地产行业中是相对较强的。

房地产企业需要深入了解购房者的需求，提供符合市场需求的产品，并关注市场动态，以更好地应对买家力量的影响。

三、行业内竞争力量行业内竞争力量指的是同一行业内的企业竞争对手对企业的影响力。

在房地产行业中，企业之间的竞争主要表现在房地产开发、项目规模和地理位置等方面。

首先，房地产企业在房地产开发过程中的成本、效率和质量等方面的竞争将直接影响到产品的竞争力。

同时，竞争对手的品牌知名度、市场份额等也将对企业的竞争力产生影响。

其次，项目规模和地理位置也是房地产企业之间的竞争因素。

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位.近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进;中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争.波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型.波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力.这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位.房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素;新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析)及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

（一）新进入者的威胁1.进入障碍。

加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁.由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进,将给国内企业带来前所未有的压力。

波特五力模型使用分析五种力量模型将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。

五种力量模型确定了竞争的五种主要来源，即供应商和购买者的议价能力，潜在进入者的威胁，替代品的威胁，以及最后一点，来自目前在同一行业的公司间的竞争。

一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，不同力量的特性和重要性因行业和公司的不同而变化，如下图所示：波特五力分析模型与一般战略的关系波特五力模型分析房地产行业:房地产产业现状从1997年到2007年这段时间内,中国房地产投资占固定资产投资18％，是所有行业中占比例最大的。

而且与此同时房地产投资年增幅在20％以上，略低于固定资产投资，与固定资产投资保持齐头并进的势头。

房地产投资占GDP比重不断提高，到2006年已达9.21%，根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%～8%时就成长为支柱产业。

而中国房地产业的支柱产业地位，是由我国目前的社会和经济发展现状、以及产业政策导向与产业运行情况所决定的。

从以上的种种数据来看中国经济的飞速发展对房地产产业的影响是无可后非的。

下面用五力分析模型来分析下房地产行业及其领域内的战略方针。

1．供应商的讨价还价能力在中国的房地产行业中,中小型的开发商有逐渐被吞并的趋势,剩下的那些开发商有雄厚的实力.在他们进行住房的买卖过程中可能只要卖掉10-20%的房子，他的成本就已经收回了，从住房的交易中他们得到的是暴利。

开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，所以开发商不怕限购，因为越限购房子就越稀缺，毕竟限购令总是暂时的，历来房地产的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。

他们认为只要扛过这个周期，就会迎来报复性的反弹。

在这样的社会背景下，房地产供应商对于买主的潜在讨价还价力量就有足够大的控制空间，长此以往他们也占据着房价的主控地位。

2．购买者的讨价还价能力在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。

房地产业波特五力分析波特五力模型是哈佛商学院的Michael E.Porter教授于1979年创立的用于行业分析和商业战略研究的理论模型。

该模型在产业组织经济学基础上推导出决定行业竞争强度和市场吸引力的五种力量——潜在进入者的威胁；替代产品的威胁；购买者的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量。

一、潜在进入者的威胁2002 年中国加入 WTO 后，外国资本和企业来华投资贸易壁垒有很大程度的下降，使得大量的外资和企业的进驻，我国房地产企业受到很大的威胁。

对于市场竞争力薄弱和规模扩张力度不强的房地产企业来说，退出房地产行业只是时间问题。

更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。

万科房地产目前所面临的国外竞争对手实力非常强大。

自身实力雄厚的外资房地产企业，主要投资于中高档住宅，CBD 商业中心写字楼等。

在中国房地产行业连续几年位居首位的万科集团，自身的产品定位也大部分集中在中高档住宅和 CBD 商业写字楼，外资的进入使得万科房地产在行业内的竞争明显增大。

二、替代产品的威胁目前，房地产行业的替代品有自发建房、小产权房、二手房、国家廉租房、国家保障性经济适用房等。

虽然二手房、国家保障性经济适用房都在蓬勃发展，但是在很长一段时间内，由于房地产在国人心中的特殊性，它的地位都是不可动摇的。

因此，替代产品的威胁可以忽略不计。

三、购买者的讨价还价能力房地产行业结构是垄断竞争市场，由几个大型公司带领，各中小企业争夺剩下的市场份额。

近些年来由于国家房地产政策的不断完善，通过企业间的兼并合并，房地产行业正逐渐走向寡头垄断，由几个大公司提供大部分产品。

房地产市场土地资源的独特性，加上我国房地产需求市场尚存巨大空间，导致了房地产行业是需求大于供给。

再加之我国财富分配贫富悬殊，集中在少数人手里，房地产商看准的是这些人的需求。

故而房地产公司在开发产品之前都会进行产品定位，尽可能的设计出符合消费者消费需求的产品。