最权威房地产土地一级、二级市场开发流程实施方案解剖

一二级联动开发模式流程咱们先来说说啥是一二级联动开发模式吧。

简单来讲呢，就是把土地的一级开发和二级开发联系起来搞。

一级开发就是对土地进行前期的整理，像把地平整了呀，把那些乱七八糟的东西清理掉，让这块地初步具备开发的条件。

这就好比是给一个小娃娃先洗干净脸，梳好头发，打扮得漂漂亮亮的，这样才能去参加重要的活动呢。

那一级开发具体怎么做呢？这就有好多事儿了。

第一点就是规划。

得先想好这块地以后要干啥，是盖住宅呢，还是建商场呀，或者是弄个工业园区啥的。

这规划可重要啦，就像给小娃娃定个成长方向一样。

然后就是征地拆迁啦。

这可是个大工程，得跟那些原来在这块地上生活或者有土地使用权的人好好商量，给人家合理的补偿，让人家开开心心地搬走。

要是这事儿没办好，那后面的开发可就难喽。

就像你要盖房子，可地还被别人占着，这咋行呢？在一级开发过程中，还得进行基础设施建设呢。

比如说修路，要是没有路，以后盖好房子了，人咋进去呀？还有通水通电，这都是必须的。

这就像是给小娃娃打造一个健康的身体，让他以后能茁壮成长。

一级开发到一定程度了，就该二级开发登场啦。

二级开发呢，就是在已经整理好的土地上进行具体的项目建设。

如果是盖住宅的话，那就是开发商进来盖房子卖房子啦。

这时候，开发商就得根据之前的规划来搞。

不能说规划是盖住宅，结果你盖个工厂，那可不行哦。

二级开发的时候，要考虑的东西也不少呢。

首先就是设计。

房子得设计得好看又实用吧。

得考虑到大家的居住需求，像房间大小、户型结构这些。

然后就是施工啦。

施工可得保证质量呀，不能偷工减料。

要是盖的房子质量不好，那可是要出大问题的。

这就像是给小娃娃做衣服，你不能用破布烂线随便缝缝吧，得用质量好的布料，精心地裁剪缝制才行。

在一二级联动开发的整个流程里，还有很重要的一点就是各个环节之间的协调。

一级开发和二级开发得像好伙伴一样，互相配合。

一级开发要为二级开发打好基础，二级开发要按照一级开发的规划来进行。

要是它们两个闹别扭了，那这个开发项目可就乱套了。

一级二级三级土地开发全流程详解土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需求的经济活动。

土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。

一、一级土地开发一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。

首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。

勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，确定适宜的开发方式和规模。

接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。

土地规划是指根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和布局。

设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设施等各种基础设施的设计。

然后，进行土地开垦和整地。

开垦是指清理土地上的杂草和树木，并进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。

整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。

最后，进行基础设施建设和种植或养殖。

基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。

种植或养殖是指根据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。

二、二级土地开发二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。

在一级土地开发的基础上，对土地进行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。

包括确定建筑物的位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。

接下来，进行土地复垦。

土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。

包括清理废弃物、填充和平整土地、恢复土地的肥力等。

然后，进行工业或城市建设。

工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼等工业设施。

城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。

同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。

最后，进行工作区域的划分和分配。

目录1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4)2：编制土地一级开发实施方案 (5)3：用地预审 (9)4：给区发改委提交的申请 (10)5：给市发改委提交的申请 (10)6：征求规划意见书（选址） (10)7：市交通委交通评价意见 (11)8：市文物局文物保护意见 (11)9：市环保局环境评价意见 (12)10：市政专业部门市政接用意见 (21)11：用地批准 (29)12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (31)13：核发城市房屋拆迁许可证 (32)14：市政基础设施建设（同附件10） (33)15：办理征地结案表 (33)16：环境影响的批复 (33)17：区发改委项目核准 (40)18：区发改委招标方案核准 (40)19：市发改委项目核准 (41)20：市、区建委项目核准 (41)21：人民防空工程建设标准审查 (42)22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (42)23：出让国有土地使用权设定登记 (44)24：商品房计划 (45)25：施工图纸及消防审核 (46)26：区建委办理招投标备案 (48)27：办理安全监督备案 (50)28：施工许可受理、审批 (51)29：办理预售许可 (51)30：建设工程规划验收 (52)31：消防验收 (53)32：建设项目环保设施验收 (55)33：组织综合验收 (56)34：办理房屋所有权证 (57)1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

简明工作手册目录（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾害评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------9 2.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10 （二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16 （三）办理建筑工程（特殊工程）规划许可证流程--------------17 1—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------18 1—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------20 1—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------233—1、人防工程审批----------------------------------------------------24 3—2、消防工程审批----------------------------------------------------26 3—3、交通规划----------------------------------------------------------27 3—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------28 3—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------29 3—6、教育审批----------------------------------------------------------31 （四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、委托质检、委托安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42 （五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平整---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收阶段1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境保护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容管理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（城市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。

土地一二级联动开发管理及实战案例分享（谯闻东）课程时间：1天课程大纲：一、土地一、二级联动整体方案策划1.土地一、二级联动开发认知(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表二、土地一、二级联动实施流程及关键节点1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略（3）一二级项目优惠政策的策划与获取4.土地一、二级开发核心内容（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块案例：万科、中信案例比较分析（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）三、土地一、二级联动项目经济测算1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题）2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动（3）人脉平台的建立、维护与监控（4）政策空白点的机会把握五、土地一、二级联动项目成本节约1. 土地增值税的合理计算与减免策略2. 二级开发中的各种税费的减免策略3. 土地价款支付的谈判和执行4. 缴税的应用技巧六、土地一二级开发项目的营销策略1.一级地块开发的包装与推广（1）一级土地推广的特点及模式（2）土地营销艺术的分析案例：神州半岛土地营销2.二级土地的营销策略案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解名都的开盘营销策略七、土地一、二级联动项目经典成功案例案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。

地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。

具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。

如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。

1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、案例：佳兆业项目整体开发流程2项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2、资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。

严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

土地一二级开发摘牌开发招商运营介绍土地一二级开发是指对土地进行开发利用的过程，包括摘牌开发和招商运营两个阶段。

摘牌开发是指开发商购买或租赁土地，并通过规划、建设、销售等方式进行开发，将土地转化为用于商业或住宅建筑的地产项目。

招商运营是指在开发完成后，通过租赁、销售等方式吸引商家或个人入驻，并对项目进行运营管理。

本文将详细介绍土地一二级开发的流程，并探讨摘牌开发及招商运营的关键步骤、策略和注意事项。

土地一二级开发流程土地一二级开发的流程包括土地获取、方案规划、建设施工、销售运营等多个阶段。

下面将对每个阶段进行详细介绍。

1. 土地获取土地获取是土地一二级开发的第一步，通常有以下几种方式：•购买：开发商直接购买土地并进行开发。

购买土地时需要考虑土地的地理位置、规划变化、开发限制等因素。

•租赁：开发商租赁土地进行开发。

租赁土地时需要与土地所有者或政府进行谈判，确定租赁期限和条件。

•合作开发：开发商与土地所有者或政府签订合作协议，共同开发土地项目。

2. 方案规划方案规划是土地一二级开发的关键步骤，包括项目规划、设计和审批等内容：•项目规划：确定土地开发的整体规划和定位，包括商业、住宅、办公等不同类型的建筑布局。

•设计：根据项目规划制定详细设计方案，包括建筑、景观和设施等方面的设计。

•审批：提交项目规划和设计方案进行审批，获得相关部门的批准。

3. 建设施工建设施工是将设计方案变为实际建设的过程，包括以下几个步骤：•施工准备：确定施工团队、采购材料和设备，并制定施工计划。

•基础建设：进行地基、桩基、主体结构等基础工程建设。

•室内装修：进行室内装修和设备安装等工程。

•竣工验收：完成建设工程后，按照规定进行竣工验收，获得相关部门的验收合格证明。

4. 销售运营销售运营是土地一二级开发的最后阶段，包括物业管理、招商引资和售后服务等内容：•物业管理：对土地项目进行日常管理，包括维护设施、保障安全等方面。

•招商引资：通过广告、推广等手段吸引商家入驻项目，增加项目的商业价值。

土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请20附件2：编制土地一级开发实施方案22附件3：用地预审24附件4：给区发改委提交的申请25附件5：给市发改委提交的申请25附件6：征求规划意见书（选址）26附件7：市交通委交通评价意见26附件8：市文物局文物保护意见26附件9：市环保局环境评价意见27附件10：市政专业部门市政接用意见33附件11：用地批准40附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证41附件13：核发城市房屋拆迁许可证41附件14：市政基础设施建设（同附件10）42附件15：办理征地结案表42附件16：环境影响的批复42附件17：区发改委项目核准48附件18：区发改委招标方案核准48附件19：市发改委项目核准48附件20：市、区建委项目核准49附件21：人民防空工程建设标准审查49附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可50附件23：出让国有土地使用权设定登记51附件24：商品房计划51附件25：施工图纸及消防审核52附件26：区建委办理招投标备案54附件27：办理安全监督备案55附件28：施工许可受理、审批56附件29：办理预售许可56附件30：建设工程规划验收57附件31：消防验收57附件32：建设项目环保设施验收59附件33：组织综合验收60附件34：办理房屋所有权证61附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

最全土地一级开发流程一级开发流程1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。

在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

2 一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。

虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。

b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。

一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。

3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。

征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。

简明工作手册目录（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾害评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------92.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10（二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16（三）办理建筑工程（特殊工程）规划许可证流程--------------171—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------181—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------201—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------23 3—1、人防工程审批----------------------------------------------------243—2、消防工程审批----------------------------------------------------263—3、交通规划----------------------------------------------------------273—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------283—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------293—6、教育审批----------------------------------------------------------31（四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、委托质检、委托安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42（五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平整---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收阶段1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境保护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容管理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（城市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。

土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

土地一二级开发概述及运转流程土地一二级开发概述及运转流程一、概念一级开发：土地拆迁平整，弄成三通一平，但要转二级市场要通过国土系统二级开发：通过土地招拍挂获取土地一二级联动：开发商把土地拆迁平整后，自己通过土地市场招拍挂拿地，一级开发与二级开发一起做完。

一二级联动开发：一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租赁双重市场的一种开发模式。

在现实发展中，市国土局直属的土储中心难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，出现缺资金、确人才、缺技术等问题二、一二级联动优势：整体优势：1、上下游资源嫁接，节省成本2、加厚综合利润空间一级对二级的支撑：1、一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境2、开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取3、一级开发融得资金弥补二级物业开发投入4、一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路二级对一级的补助1、二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准2、二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流三、风险1、人力资源：业务交叉，专业度的提升，管理者的专业能力和管理能力2、政策限制：土地出让受建设用地指标限制，交地时间不确定，受政策及政府大环境影响较大3、财务风险：开发年限长，时间成本高，；征地纠纷，拆迁谈判久托不决费用高昂4、市场风险：开发初期投入资金巨大，考验企业财务水平拿地方法：招拍挂直接摘地、在建工程收购、公司股权并购、参与资产处置法拍在建工程转让、公司股权转让、资产法拍处理这三类大多数都是原业主因业务经营不善连带、战略调整、国有清退等其他因素导致转让。

相对于收并购二手项目，招拍挂是最高效的拿地模式，对于房企来说开发风险也是最可控的四、一二级联动项目，均是直接与地方政府洽谈须从3方面入手：勾地能力、资金实力以及团队1、勾地能力①、政府是关系是基础：就是要做到想地方所想、急地方所急。

首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。