我国国有土地二级市场的内涵及现状概述

土地二级市场试点方案近年来，随着城市化进程的加快，土地资源的利用和调配已成为各地政府面临的重要问题。

为了更好地满足土地市场需求，我国推出了土地二级市场试点方案。

本文将对土地二级市场试点方案进行探讨，并分析其可能带来的影响。

一、背景介绍土地是国家重要的战略资源，也是经济社会发展的基石。

然而，长期以来，由于一级市场土地交易限制较多，土地市场运行不够灵活，导致土地资源的有效利用受到限制。

因此，为了推动土地市场的改革和完善，土地二级市场试点方案应运而生。

二、试点范围和目标土地二级市场试点方案的范围包括城市改革试点城市以及一些其他具备条件的城市。

试点的目标是通过引入市场机制，促进土地资源的优化配置，提高土地利用效率，推动经济发展的转型升级。

三、试点内容1.开放交易平台土地二级市场试点方案将建立开放的交易平台，实现土地出让、出租等交易的公开、透明、公平、竞争。

2.制定交易规则试点地区将制定相应的交易规则，明确土地交易的流程和标准，加强对土地交易主体的准入条件管理。

同时，建立并完善土地权益登记、转让、抵押、质押等相关制度，确保土地交易的安全可靠。

3.促进交易活跃为了激发市场活力，土地二级市场试点方案将引入竞价方式确定土地交易价格，鼓励市场主体主动参与竞拍。

此外，还将完善土地市场的信息公示机制，提供全面、准确的土地市场信息，为市场参与者提供决策参考。

4.建立监管机制为有效监管土地交易市场，政府将加强对土地交易过程的监管，加大违规行为的查处力度，保护交易参与主体的合法权益。

四、可能的影响土地二级市场试点方案的推行，将带来一系列的影响。

首先，市场机制的引入将增加土地市场的透明度和竞争性，有利于提高土地资源的配置效率。

其次，土地交易市场的活跃度将提升，为土地资源的开发利用提供更多选择和机会。

第三，透明的信息公示机制将降低土地市场交易的风险，增加市场参与者的信心。

最后，土地二级市场的试点将强化土地市场的规范管理，减少违规交易和不正当行为。

浅谈我国土地二级市场转让几个问题和对策不少业内对土地二级市场都有着各自的理解，那么，土地二级市场的标准含义是什么呢？我国土地二级市场的现状如何？土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。

不论转让方、受让方都不是土地者。

土地二级市场主要是指土地使用权转让、出租、抵押等交易关系，是土地市场体系的组成部分，对整个土地市场和地方经济发展起着重要的作用。

我国土地市场建立以来,国家对土地一级市场实行严格控制和管理，一级市场得到迅速发展,而二级市场仍处于相对迟缓和滞后状态。

现在，随着国家经济发展方式转变、产业结构的升级优化，土地二级市场的需求日益强烈，交易日益活跃,且逐渐成为城市用地市场的主流。

土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。

但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。

一、土地二级市场交易的现状以我城区内土地二级市场交易量为例，2009年办理土地二级市场转让数量为815宗，2010年办理土地二级市场交易数量为1013宗，2011年办理土地二级市场交易数量为1056宗。

随着房产交易的活跃，促进了个人已购住房分割登记土地二级市场交易量的增加。

二、土地二级市场交易的特点（一）土地二级市场交易的优点1、可充分利用存量土地，缓解部分用地压力，防止土地闲置。

2、用地快捷，用地手续较为简便。

进入土地二级市场转让的土地，是已经合法取得土地使用权并达到相关规定可以进入土地二级市场转让的土地，相对土地一级市场而言，用地快捷，用地手续较为简便。

（二）土地二级市场交易存在的主要问题1、无交易的公共平台。

土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。

而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。

影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议1.引言土地二级市场是城乡统一的建设用地市场的重要组成部分。

我国实行土地有偿使用制度30多年来，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。

在严格管控城镇开发边界和城镇建设用地总量的背景下，存量土地的战略地位逐渐凸显。

“十四五”期间，全国新增建设用地规模将控制在2950万亩，比“十三五”期间压减约300万亩，此后按照每五年逐步递减的趋势，管控新增建设用地。

面对新增建设用地不足的现实情况，从“增量”转向“存量”成为必然选择。

国家自2017年起开始开展土地二级市场改革试点实践，2019年国务院办公厅正式出台土地二级市场指导意见，土地二级市场建设进入了快速发展期，交易服务平台、配套制度、政府服务监管等日趋完善，但如何更好的实现土地二级市场要素的自由流动依然成为当前各地研讨的重要课题。

2.我国土地二级市场发展现状2.1我国土地二级市场进入了新型发展期2019年7月国务院办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），对全国土地二级市场的建设进行了顶层部署。

据不完全统计全国29个省（自治区、直辖市）先后出台了贯彻落实《指导意见》的实施意见或管理办法，江苏、浙江、甘肃等多个省、市建立了土地二级市场交易平台，土地二级市场建设进入了蓬勃发展阶段。

2.2当前我国土地二级市场发展还存在很多不足近年来我国各级政府做了大量工作，土地二级市场得到快速发展，但市场活力的培育、市场运行的完善仍需要一个发展过程，活跃度不够和运行不够规范依然是当前迫切需要解决的主要问题。

目前，多地土地二级市场交易平台已上线运行，为交易各方提供了公开、公正、透明的交易环境，但多数平台交易量并没有出现预想的井喷式增长，存在信息发布量少、交易量小、市场活力不足的情况。

国有土地二级市场交易现状与问题摘要：土地二级市场是盘活国有土地资源、提升土地利用率的重要交易平台或是路径，保证土地二级市场的健康稳定，能够有效改善土地利用的集约性。

本文对当前的土地二级市场现状进行了深入分析，随后对土地二级市场交易的规范性问题、转让缺乏约束性等不足，提出了具有针对性的意见和建议，旨在帮助决策者进一步规范土地二级市场交易，从而让二级市场交易能够健康发展，发挥其应有作用。

关键词：建设用地;二级市场;利用现状1.土地二级市场的相关概念土地二级市场指的是国有建设用地交易使用权的二级市场，是土地使用权、租赁权以及抵押权等关系转变的场域与平台。

加强土地二级市场建设，一方面固然是对整个制度机制体系的完善，另一方面也是为了强化土地利用率。

土地二级市场的发展呈现出活跃性、自发性和隐形性等特征，其活跃性表现在交易主体多样化、交易内容多样化、交易形式多样化这三个方面上。

土地市场交易的自发性体现在彼此对协议的认受一致性上，买卖双方在此过程中竞争不充分，交易过程的信息也不对称。

所以，土地二级市场存在大量的隐性交易，企业为了规避正规土地交易的税费、又或是为了绕过土地转让的门槛限制而通过股权转让的方式获得、转出土地使用权，且自行交易的情况较多，确权登记数量与实际交易数量严重不符。

2.国有土地二级市场现状的分析2.1国有土地二级市场的交易现状当前，我国的国有土地二级市场正处于方兴未艾的萌芽阶段，市场交易活动并不频繁，同时抵押交易在整体交易活动中占比较高，更有方向性与主动性的转让交易相对较少，同时交易活动也相对保守，缺少具有借鉴性、突破性价值的交易案例[1]。

土地二级市场交易，实质上就是土地产权人将出让或是划拨的国有建设用地使用权出租给他人完成的交易活动，土地使用权的出租一般是和地块上的建筑物出租紧密联系的，而在经过调研之后，近年来许多出租方以及承租方的交易并没有经过等级，这也导致划拨土地使用权以及出租收益当中，国家并未得到合理分润。

一、引言（一）概念界定。

土地市场作为重要的要素市场，是构成现代市场体系的关键组成部分。

一个完整的土地市场体系包含土地一级市场和二级市场两个部分。

土地一级市场是国家和土地使用者关于土地使用权的初始交易；土地二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，通过转让、出租或抵押等方式将剩余期限进行的再交易。

（二）学术界争议。

目前，在土地二级市场的发展过程中，关于政府是否要介入及如何介入的问题，学术界仍然存在较大的分歧。

在政府是否应介入方面，一部分学者认为政府不应该介入，学者认为是目前土地二级市场发育相对迟缓落后，一旦政府介入，如果管控过于严厉，势必会延缓我国土地二级的发育。

还有部分的学者认为对于土地二级市场的发育，政府应该保持积极的态度进行管控，加强监管，因为现阶段土地二级市场存在不少的违法和违规现象，如果政府听之任之而又不作为的话，很可能会妨碍整个土地市场的发展。

关于政府究竟如何，也有不同声音。

一部分专家认为，土地作为重要的国有资产，须严加管理，要像管理一级市场一样管理二级市场。

另有一部分专家认为，应充分发挥市场对资源配置的决定性作用，政府应像对待普通商品市场一样管理土地二级市场，要加大对市场失灵的纠正。

（三）政府态度。

长期以来，国家和各级地方政府高度重视一级市场，而忽视了二级市场的发展，这使得我国土地二级市场的发展明显落后。

随着土地资源稀缺性的显现和经济的快速发展，如何发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵式集约发展转变，以及土地市场的平稳健康发展，是当前亟须解决的重大课题。

为此，中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。

目前，国土资源部正在研究制定关于土地二级市场的相关管理办法，各地对土地二级市场的发展也有较高的期待。

2017年2月国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。

国内典型地区建设用地二级市场政策与实践横向比较研究【摘要】本研究旨在比较国内典型地区建设用地二级市场政策与实践，通过分析不同地区的政策差异和实践案例，探讨其关联性和存在的问题与挑战。

文章从研究背景和意义入手，介绍建设用地二级市场的重要性及研究的必要性。

然后，对国内建设用地二级市场现状进行分析，并比较各地区的政策措施，揭示政策与实践的关系。

接着，结合具体案例，深入探讨典型地区的建设用地二级市场实践，总结问题和挑战。

在结论部分提出相关政策建议，展望未来发展趋势。

通过本研究，可以为国内建设用地二级市场政策的制定和实践提供借鉴和参考，推动该领域的健康发展和规范化运行。

【关键词】关键词：国内建设用地二级市场、政策比较、实践案例分析、关联性探讨、问题与挑战、政策建议、发展趋势1. 引言1.1 研究背景随着国家土地制度改革的深入和土地市场化进程的推进，建设用地二级市场的发展也逐渐呈现出多样化的发展模式。

不同地区在建设用地二级市场政策的制定和实施上存在较大差异，这也导致了各地在建设用地二级市场的发展水平和市场活跃程度上存在较大差异。

通过对国内典型地区建设用地二级市场政策与实践进行横向比较研究，可以为完善建设用地管理制度、促进建设用地有效利用、推动城市建设与发展提供参考和借鉴。

1.2 研究意义建设用地二级市场政策与实践研究对于我国房地产市场的健康发展具有重要意义。

通过比较不同地区的建设用地二级市场政策和实践，可以帮助我们深入了解各地的市场运作机制和政策取向，为地方政府和企业提供借鉴和参考。

通过分析典型地区的建设用地二级市场实践案例，可以总结成功经验和教训，为其他地区提供可借鉴的经验，避免重复犯错。

探讨政策与实践的关联性，可以帮助我们更好地理解政策制定的背景和目的，加深对市场规律的认识，为政府制定更科学的政策和企业制定更合理的策略提供参考。

分析政策实施过程中出现的问题和挑战，提出相应的政策建议，对于规范市场秩序，促进房地产市场的稳定和健康发展具有重要的指导意义。

二调土地利用现状分类一级级二级级含级级级名称级级名称01耕地指级植级作物的土地～包括熟地,新级级、级级、整理地～休级地;含级歇地、级作地,～以级植级作物;含蔬菜,级主～级有零星果级、桑级或其他级木的土地～平均每年能保级收级一季的已级级地和海。

耕地中包括南方级度,涂1.0米、北方级度,2.0米固定的、渠、路和地坎沟(级)～级级级植级材、草皮、花卉、苗木等的耕地～以及其他级级改级用途的耕地。

011水田指用于级植水稻、级藕等水生级作物的耕地。

包括级行水生、旱生级作物级级的耕地。

012水级地指有水源保级和灌级级施～在一般年景能正常灌级～级植旱生级作物的耕地。

包括级植蔬菜等的非工化的大棚用地。

厂013旱地指无灌级级施,主要天然降水级植旱生级作物的耕地靠,包括有没灌级级施,级引洪灌的耕地。

靠淤02地园指级植以采集果、、根、、汁等级主的集级级级的多年生木叶茎本和草本作物～覆盖度大于50%或每级株大于合理株数数70%的土地。

包括用于育苗的土地。

021果园指级植果级的地。

园022茶园指级植茶级的地。

园023其地它园指级植桑级、橡、可可、、油棕、胡椒、级材等其他多胶咖啡年生作物的地。

园03林地指生级级木、竹级、灌木的土地～及沿海生级级级林的土地。

包括迹地～不包括居民点部的级化林木用地～级路、公路征地范内级的林木～以及河流、渠的级堤林。

内沟031有林地指级木郁级度?0.2的级木林地～包括级级林地和竹林地。

032灌木林地指灌木覆盖度?40%的林地。

033其林地它包括疏林地;指级木郁级度?0.1、,0.2的林地,、未成林地、迹地、苗圃等林地。

04草地指生级草本植物级主的土地。

041天然牧草地指以天然草本植物级主～用于放牧或割草的草地。

042人工牧草地指人工级植牧草的草地。

043其草地它指级木郁级度,0.1～表级级土级～生级草本植物级主～不用于畜牧级的草地。

05商服指主要用于商级、服级级的土地。

用地051批级零用地售指主要用于商品批级、零的用地。

我国土地二级市场存在的问题及其规范路径式集约发展转变，以及土地市场的平稳健康发展，是当前需要解决好的重大课题。

为此，中共十八届三《中共中央关于全面深化改革若干重中全会通过的大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、。

目前，国土资源部正在研究制订抵押二级市场”关于土地二级市场的相关管理办法，各地对土地二级市场的发展也有较高的期待，例如，上海市为了实现未来20年城市建设用地负增长的目标，提出了要大力发展土地二级市场，盘活存量建设用地，推进流量增效，通过土地利用方式的转变倒逼城市发展的转型。

目前，在土地二级市场的发展过程中，关于政府是否要介入及如何介入的问题，学术界和实务界还有较大的分歧。

在政府是否应介入方面，一部分专家认为政府不要介入［1］土地市场是重要的要素市场，是现代市场体系的重要组成部分。

一个完整的土地市场体系，是由土地一级市场和二级市场构成的。

一级市场是土地使用权的初始交易，反映的是国家与土地使用者之间的经济关系；二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，将剩余期限的土地使用权转让、出租或抵押的行为，反映的是土地使用者之间的责、权、利关系。

长期以来，国家和各地政府高度重视一级市场，而对二级市场的发展重视不够，造成二级市场的发展明显滞后于经济社会发展的需要。

随着土地资源约束的趋紧和经济发展转型的深入，如何发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵，其理由是二级市场本来就政府一旦介入，特别是如果管得过多，将发育滞后，〔作者简介〕卢为民（1969―），男，河南济源人，上海市土地交易事务中心副主任，副研究员。

〔基金项目〕中国博士后科学基金项目。

〔收稿日期〕2014－09－12〔修回日期〕2014－11－09 城市建设与发展・31・2021年第3期《城市问题》我国土地二级市场存在的问题及其规范路径会严重制约其发展势头。

另有一部分专家认为政府［2］应积极介入，加强监管，其理由是目前土地二级市场违法违规现象较多，如果不进行干预，将严重阻碍整个土地市场，乃至房地产市场的健康运行。

二级市场的界定、现状及未来走向引子1999年的冬天，一位当时在国内还谈不上有知名度的青年导演正在与潇湘电影制片厂合作拍摄一部低成本的影片，里面涉及到了湖南的花鼓戏。

为了采景，他跑到了湖南省安化县，“路真的不好走，要坐很远的车，因为拍戏，没办法……”。

安化县(东坪)有一个叫“梅城”的镇，是个面积非常小却是个悠久的古镇，史称“梅山”，民国时期又与广东的梅县同名。

梅城镇里唯一的电影院，“是个三五百人的礼堂，建筑的顶上留有五角星标志的时代痕迹，一看就知道是解放后五六十年代建的，很破旧，还是木条椅子……”。

电影院售票窗口旁的黑板上用粉笔写着一则广告：“当代巨星陈道明携肉感艳星王艳平演绎舞女”。

他当时的吃惊程度与“舞女”两个字一样。

因为《舞女》是他两年前为北京电影制片厂拍摄的一部电影，“电影的出资人是曾名噪一时的张宪光，他一边投着这种小片，一边搞着大制作《大闹天宫》，最后资不抵债，用这部电影抵押掉了上影劳务，于是就由上海东方院线(联合院线的前身)接手发行”。

值得注意的是这部影片120个拷贝的印制数，对于近十年前的一部没有进入主流市场的电影来说，120个拷贝数不是一个小数字，说明了一定的市场销量。

而他的另一部影片《非常战线》，是讲“扫黄打非”的标准“主旋律”题材，“后来被天山厂专门跑二级市场的姚国铭，二十多万元一次买断，姚是上海的知青，发行的门路很多……这部电影是八一厂洗印的，具体的拷贝数不知道”。

《舞女》和《非常战线》在电影频道放了虽然不止一次，但毕竟没有名气。

2008年5月中旬在全国上线的影片《时尚先生》营销策划在前，有相当数量的广告植入，宣传热度不低，拷贝(胶片)投放量为350个，它的宣传海报同样出现在了偏远的福州郊区——罗源县影剧院。

那是总工会的场所，旁边是个小学校，周边环境一点也不“时尚”。

据罗源县电影公司的林年敏经理介绍，如果有拷贝，这种类型的电影观众是会看的。

而此时此刻《时尚先生》的导演正在全国做着“走四方”式的宣传，他知道制片方把这部影片定位的观众群是大都市里的Office白领们，拷贝的投放肯定主要是在城市的主流院线。

关键词：土地二级市场；土地产权；交易1.中国土地二级市场研究进展我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多，重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。

相反的，对土地二级市场的改革研究较少，在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。

目前土地二级市场交易信息的不畅，管理的多头性和交易非法性等问题凸显，土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。

我国已进入新的经济社会发展状态，许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减，城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降，已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程；有限的土地一级市场供应，对发展土地二级市场相对有利；多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。

我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级，土地的使用权进入了经济市场，作为一种商品在土地市场上流通运转，使土地二级市场日渐活跃。

在土地二级市场交易运行过程中，发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制，不能进入土地二级市场交易。

《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权，包括国有和集体两种建设用地使用权。

在现实交易中，发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻，交易流转非常困难；国有建设用地使用权的交易流传相对自由。

《城市房地产管理法》中第50条规定，附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。

25%没有明确的规定标准和基数。

《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定，交易中也受到限制，所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展2.1美国的研究进展1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础，同时建立了完整的产权市场，形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。

⼟地⼆级市场地⼀级开发、⼆级开发流程图解2011年01⽉12⽇星期三 14:46编辑本段⼀、概述赁、抵押抵押等。

以房地、租赁 即⼟地使⽤者将达到规定可以转让的⼟地通过流通领域进⾏交易的过程。

包括⼟地使⽤权的转让转让、租产为例，房地产⼆级市场，是⼟地使⽤者经过开发建设，将新建成的房地产进⾏出售和出租的市场。

即⼀般指商品房⾸次进⼊流通领域进⾏交易⽽形成的市场。

编辑本段⼆、流程 （⼀）项⽬决策阶段 发地产房地产开发项⽬书⾯决议（股东⼤会，股东会，董事会皆可以形成书⾯决议⽂件）。

项⽬可⾏性研究并出具可⾏性研究报告（项⽬可⾏性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可⾏性主要分为三⽅⾯的可⾏性投资收益的可⾏性，⼤致性的可⾏性⽅案与详细的可⾏性论证⽅案，其中包括法律⽅案，选址⽅案，财务⽅案，涉税⽅案，环境⽅案等。

另外要有充裕的资⾦保证，对于房地产开发决策阶段前期可能的项⽬融资或其他融资⽅式，律师早期即可以介⼊项⽬。

（⼆）前期准备阶段 1、向⼟地管理部门取得《⼟地使⽤权证》：其⽅式包括划拨，出让，兼并收购，招，拍，挂的⽅式等等，必须符合法律规定。

其中涉及众多的合同审查，⽂件的报批备案，应该有专业律师进⾏风险控制。

2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》，《房屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中的涉及的程序，⽅式，⽂件的取得，拆迁安置补偿协议等等，都应有律师介⼊。

3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项⽬选址意见书》和附件，《建设⽤地规划许可证》随后凭以上⼀书⼀证取得 3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项⽬选址意见书》和附件，《建设⽤地规划许可证》随后凭以上⼀书⼀证取得，《建设⼯程规划许可证》《建以及设⽤地批准书》同时取得《建设⽤地划拨决定书》或签订《国有⼟地使⽤权出让合同》（根据⼟地取得的⽅式不同），然后到地籍办理《国有⼟地使⽤权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。

建设用地二级市场工作方案1. 背景和目标建设用地二级市场是指土地使用权流转的市场。

在中国，土地使用权无法私有化，而是通过出让或租赁方式由政府授予，以保障国家对土地的统一管理和使用。

建设用地二级市场的目标是促进土地资源的优化配置和有效利用，激发土地资本化运作的活力，推动城市建设的可持续发展。

2. 二级市场机制2.1 拓展建设用地流转渠道建立并完善建设用地流转的二级市场渠道，包括开展土地交易平台建设和土地流转服务机构建设等。

提供在线交易平台，提供土地流转信息发布、交易撮合、风险评估等全方位服务，打通信息壁垒，降低交易成本，促进市场的透明和健康发展。

2.2 创新流转方式和机制探索多样化的建设用地流转方式，如租赁、转让、股权交换等。

鼓励引入金融机构和投资基金参与土地流转，推动资本与土地的有效融合，提高土地资源的使用效益和市场化程度。

2.3 加强市场监管和风险防控建立健全建设用地流转的监管机制，加强对二级市场交易的监管和风险防控。

制定相关法律法规，落实信息公开和资质审查等制度，加强市场监测和风险评估，保障市场交易的公平和稳定。

3. 支持政策和措施3.1 减少土地使用权转让挂牌价格针对建设用地流转中存在的高成本问题，政府应当适当降低土地使用权转让挂牌价格，降低土地市场的进入门槛，鼓励更多的参与者进入市场。

3.2 优化土地供应和使用流程简化土地出让和租赁的审批程序，加快土地供应和使用流程，提高土地交易的效率和便利性。

同时，建立健全土地登记和权属认定的机制，确保土地资源的合法性、权益性和可追溯性。

3.3 加大土地资源整合力度政府应当积极推动土地资源的整合，优化土地供需关系。

通过推动土地流转，促进小散土地的整合，提高土地利用效率，降低空间碎片化和资源浪费。

4. 实施路径和工作计划4.1 制定相关政策措施制定有关建设用地二级市场的政策指引，明确市场准入要求和交易规则，鼓励创新和规范发展，保障市场的公平和有序。

4.2 建立土地交易平台和流转服务机构政府部门可以联合专业机构或企事业单位，建立土地交易平台和流转服务机构，提供全方位的交易服务和支持，为市场主体提供高效的信息交流和交易工具。

我国城市土地供应机制内涵及结构、问题研究摘要：本文通过研究我国城市土地供应机制的内涵及其结构体系，分析了其特征，对机制中存在的土地供应总量失控、土地市场存量土地较多、土地供应过程操作不透明、城市土地的市场化不完全、刺激房地产过热等问题，提出了建立相应的严格控制增量用地、建立城市土地收购储备制度、建立土地供应信息发布制度、建立健全土地供应市场、开征财产税等政策措施。

旨在优化土地供应机制，对政府调控土地市场起到一定的借鉴作用，促进我国的土地供应走上健康和谐之路。

关键词：城市土地供应机制城市土地收购储备土地市场我国渐进性的城市土地有偿使用制度打破了原有单纯行政方式的土地供应方式，但由于旧体制的惯性作用及改革尚处于初级阶段，当前城市土地供应的新机制并不健全，市场机制尚未完全发挥出对土地资源配臵的作用。

虽然我国的城市土地供应机制已经实施多年，但该制度在我国还比较年轻，无论在理论还是在实践方面都缺乏深入系统的研究。

当前我国城市土地供应机制尚不完善，政府城市土地管理的职能未到位，影响城市土地管理目标的实现。

因此，必须从理论高度分析市场经济条件下城市土地供应机制存在的种种问题，优化城市土地供应模式。

一、我国城市土地供应机制的内涵及其结构体系（一）我国城市土地供应机制的内涵城市土地供给机制，是指我国特定经济制度下政府垄断土地供应内在关系的总和（图1)，包括土地供应来源、土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式等，是进行城市土地供求管理的作用机制，依特定的社会经济制度和社会生产方式的不同而产生差异。

城市土地供给机制的模式反映出了城市土地供求管理方式和城市土地使用制度的特点。

在传统的经济制度下，我国城市传统的土地供应模式下的土地供应机制是行政机制，即通过行政干预实行的无偿无限期统配制度，是在计划经济体制下形成的、以计划立项为龙头的供地机制。

随着城市土地使用制度的改革，市场机制逐步引入，并成为城市土地供求管理的重要作用机制。

土地一级市场与二级市场
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的
市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村
集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房
地产一级市场是由国家垄断的市场。

土地一级市场的交易方式
主要有行政划拨、出让、作价出资或入股、国有土地租赁等。

房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成
的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进人流
通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二
级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通
领域进行交易的市场。

进入土地二级市场的国有土地使用权主
要是出让土地使用权。

土地二级市场的交易方式主要有转让、
出租、抵押三种。

国内典型地区建设用地二级市场政策与实践横向比较研究1. 引言1.1 研究背景背景概述：近年来，随着我国城市化进程的加速推进和经济社会的快速发展，建设用地需求日益增长。

建设用地是城市发展的重要支撑，而土地资源的稀缺性和有限性使得建设用地成为资源配置中的关键环节。

在实践中，建设用地的供给与需求存在着不平衡、不充分的局面，这给城市规划和土地利用带来了诸多挑战。

为了促进城市建设用地市场的健康发展，许多地方探索了建设用地二级市场的建设与运行机制。

如何通过政策引导和实践创新，提高建设用地的利用效率和市场化程度，是当前亟需解决的问题。

各地区采取的二级市场政策和实践方式存在差异，需要进行横向比较研究，总结经验、发现问题、提出建议，以推动我国建设用地市场的发展。

1.2 研究意义建设用地二级市场是指在土地出让市场的基础上，通过转让、租赁、合作等方式形成的可再流通的建设用地市场。

随着我国城市化进程的加快和经济发展的不断提升，建设用地市场需求日益增长，建设用地二级市场的发展成为推动城市经济发展和优化土地利用的重要途径。

研究国内典型地区建设用地二级市场政策与实践的横向比较具有重要的意义。

通过比较不同地区的建设用地二级市场政策，可以总结出各地政策的优劣和特点，为各地制定建设用地二级市场政策提供借鉴和参考。

通过比较实践案例，可以深入了解各地建设用地二级市场的运行情况和存在的问题，为解决实际困难提供经验和启示。

分析政策与实践之间的关联性，可以发现现行政策在实践中的执行效果，为政策的调整和完善提供依据。

从影响因素和发展趋势的分析，可以为未来建设用地二级市场的规划和发展提供参考和指导。

研究国内典型地区建设用地二级市场政策与实践的横向比较具有重要的理论和实践意义。

通过深入研究，可以促进我国建设用地市场的健康发展，推动城市土地资源的有效利用，为构建美丽、宜居的城市环境贡献力量。

2. 正文2.1 一、国内典型地区建设用地二级市场政策比较北京市建设用地二级市场政策主要包括土地竞拍方式、土地供应机制、土地出让收益分配等方面。