项目开发成本测算及财务分析表

第六部分项目财务分析一、项目投资估算和依据房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。

（一）开发成本1、土地费用（1）土地使用权出让金。

土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。

（2）拆迁安置补偿费。

它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

按政府相关规定给以补偿。

2、前期工程费。

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。

主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3、建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。

在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

4、基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

5、公共配套设施费。

它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

6、开发期间税费。

项目成本计算表格
1.项目基本信息：
●项目名称
●项目经理
●项目起止日期
●预算总额
2.成本分类：
●直接成本（直接材料、直接人工）
▪材料成本：列出具体材料名称、采购数量、单价、总金额
▪人工成本：不同工种或员工的工时、工资率、总人工费用
●间接成本（如管理费、折旧费、租金等）
●费用项（如差旅费、通讯费、设备租赁费等）
3.预算与实际对比：
●预算金额列
●实际支出列
●差额列（实际-预算）
4.累计成本统计：
●各阶段或月份的累计成本
●总预算成本
●实际累计成本
5.分析指标：
●成本超支或节约情况
●成本执行率
●进度与成本同步跟踪（比如挣值分析 EV, PV, AC, CV, SPI, CPI
等）
一个典型项目成本计算表格可能的格式如下：。

地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

项目收入、费用、税收和利润计算表在管理一个项目时，必须明确了解其财务方面。

为了确保项目的成功和盈利，必须准确计算和分析项目的收入、成本、税收以及最终的利润。

通过建立一个全面的计算表，项目管理人员能够作出知情的决定，并有效管理项目的财务方面。

项目收入是指项目产生的总收入。

这可包括货物或服务的销售以及与项目有关的任何其他收入来源。

计算项目收入涉及估计潜在收入，并考虑到市场的任何潜在波动或变化。

项目费用包括执行项目的所有费用。

这包括材料、劳动力、设备、间接费用以及与项目有关的其他任何费用。

必须准确计算项目费用，以确定项目的总体财务可行性。

在确定项目收入和费用后，必须考虑所涉税收问题。

税收可能对项目的盈利能力产生重大影响，必须认真计算和核算可能适用的任何税收。

这可包括所得税、销售税或与项目有关的其他任何税。

项目利润可以通过从总收入中减去包括税收在内的全部成本来计算。

由此获得的利润清楚地表明了项目的财务成功，可用于评价项目的总体绩效和有效性。

考虑建造一个新的办公楼。

项目收入包括办公空间租赁或出售完成后的收入。

项目费用将包括建造所需材料、劳动力和设备的费用。

需要计算和核算税收，包括与项目有关的任何财产税或所得税。

通过认真计算建设项目的收入，成本，税费，利润，项目经理可以作出知情的决定，保证项目的成功和盈利。

建立一个项目收入、成本、税收和利润计算表对于有效管理项目的财务方面至关重要。

通过准确估计收入，计算成本，考虑税收影响，分析利润，项目管理人员可以作出知情的决定，确保项目的成功和盈利。

使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。

如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。

使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。

如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。

使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。

如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。

使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。

如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。

使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。

如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。

使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。

如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。

项目成本及利润核算分析明细表项目名称：XYZ科技公司新产品开发项目总投资：100万美元项目周期：12个月项目描述：XYZ科技公司计划开发一款新的智能手机。

该项目涉及产品设计、原材料采购、生产线建设和市场推广等多个方面。

项目总投资预计为100万美元，预计项目周期为12个月。

项目成本核算1.产品设计成本：-设计团队费用：50,000美元-原材料成本：10,000美元-设备租赁费用：5,000美元-设计软件费用：2,000美元-总计：67,000美元2.生产线建设成本：-建设人工费用：100,000美元-建设材料费用：20,000美元-设备采购费用：50,000美元-工厂租赁费用：10,000美元-总计：180,000美元3.原材料采购成本：-常规原材料：50,000美元-高端原材料：20,000美元-总计：70,000美元4.市场推广成本：-市场调研费用：10,000美元-广告宣传费用：30,000美元-销售团队费用：40,000美元-总计：80,000美元总成本：项目成本核算总计为397,000美元。

利润核算1.销售收入：-预计销售量：100,000部-销售单价：500美元-总销售收入：50,000,000美元2.直接成本：-生产成本：200美元/部-原材料成本：38美元/部-总直接成本：23,800,000美元3.操作成本：-人力资源费用：1,000,000美元-运营成本：500,000美元-总操作成本：1,500,000美元利润计算：净利润=总销售收入-总直接成本-总操作成本-总成本=50,000,000美元-23,800,000美元-1,500,000美元-397,000美元=24,303,000美元利润率计算：利润率=净利润/总销售收入=24,303,000美元/50,000,000美元=48.61%综上所述，XYZ科技公司新产品开发项目总成本为397,000美元，预计利润为24,303,000美元，利润率为48.61%。

项目名称：概念计划委托开发费用
0物料消耗
0测试认证费用
0专项资产申请
0设计费
0样品费用
0专利费用
0模具费
0差旅和办公费
0市场调研、数据费用
0其他费用
0合计0金额项目开发费用
0拍摄费
差旅和办公费
小计
0单位成本
0安装费用
售后维护费用
平台扣点
运输费用
推广费用
增值税附加税
印花税
小计0
0000
单品毛利率
项目利润（目标利润-固定成本）科目名称
固定成本单位可变成本单位人工费用
单位折旧和摊销（含新增共用设备）
单位预计售价（不含税）
目标销售量
目标利润
单品毛利
项目开发费用预测（表一）
编制日期：项目阶段单品盈亏模型测算（表二）项目
通过：菜单--模拟分析--单变量求解，计算盈亏平衡，目标销量，预计售价等，前提是表单中公式要设
置好。

开发验证&发布单位：万元（RMB)
备注
数据来源项目开费
用预测
销售部
销售部
数据来源产品研发
销售部
销售部
销售部
销售部
销售部
财务部
财务部
财务部
财务部
销售部
销售部
财务部
财务部
财务部
财务部合计
表一）
单位：万元（RMB)目阶段。

项目投资的财务分析一、现金流量：指投资项目在其计算期内因资本序时循环而动态发生的各项考虑资金时间价值后现金流入量与流出量的统称，是计算项目投资决策评价指标的主要依据和重要信息。

1、现金流入量：A、营业收入：按年计算B、回收的固定资产余值：固定资产在终结点清理或中途处置所回收的净值C、回收的流动资金：生产经营过程中先行垫付的流动资金，如存货、购买药剂、材料款、用于防范风险的保险柜里的库存资金与银行账上资金等。

2、现金流出量：A、建设投资：建设期内的各项费用，包括建设资金的利息。

B、流动资金投资：生产经营过程中周转使用的营运资金（垫支的流动资金）C、经营成本：经营期内为满足正常生产而需用现金支付的成本费用。

即：经营成本=总成本—折旧—摊销—经营期发生的建设贷款利息D、各项税费：税金及附加，所得税等3、净现金流量NCF=现金流入量CI—现金流出量CO（未计算时间价值）当年净现值NPV=当年净现金流量NCF×当期贴现系数（计算时间价值）（现在一定量的现金按复利计算到未来某一时点的本利和价值称为终值；未来某一时点一定量的现金按复利折算到现在的本金价值称为现值。

复利系数的倒数为贴现系数）二、分析假设1、类型假设：单纯的固定资产投资项目、更新改造投资项目、完整工业投资项目。

2、财务可行性假设：项目已经具备国民经济可行性和技术可行性，分析是为进行财务可行性研究。

即为可行性研究而做可行性研究，只要指标上可以通过，资金的来源和时间安排可以根据可行性研究的需要而做安排。

3、全投资假设：计算现金流量时不区分自有资金和借入资金。

即不论资金实际来源是否困难，皆视同可以根据需要如期到位。

4、建设期全投入假设：在给定的建设期内全投入，不考虑实际中可能出现的延迟付款等情况。

5、经营期与折旧年限一致假设：项目的主要固定资产的折旧年限或经营年限与经营期相同。

6、时点假设：资金收付均假定在年初或年末发生，不考虑实际中可能出现的分期收付情况。

PPP项目财务测算模型分析一、财务测算在项目识别、准备、采购阶段的作用财务测算是在合理假设的前提进行，与未来实际情况存在差异，进而影响项目实际的内部收益率。

财务测算实际上是和实施方案、物有所值和财政承受能力互相依托，为政府提供参考依据，为引进社会资本和招标或磋商时设定合理标的，对项目的落地实施加以保障。

物有所值指标是现值概念，判断是否采用PPP模式代替传统政府投资运营提供公共服务的一种评价方法。

财政承受能力指标是年度指标，是规范PPP项目财政支出管理、控制财政风险的定量分析方法。

二者应用的场景和作用不同。

二、PPP项目财务模型要素表PPP项目中咨询机构需要根据以上财务报表建立财务测算模型，清晰准确呈现PPP项目全生命周期存在的成本、利润、风险和项目收益情况。

根据财务测算模型，编制物有所值评价报告、财政承受能力论证报告、项目实施方案以及PPP 项目协议中与项目回报机制相关的财务内容。

三、不同类PPP项目测算模型的异同（一）不同行业，PPP项目涉及的运营维护内容和成本项则不同。

（二）PPP项目投资建设形成的固定资产，项目公司拥有的资产使用权和收益权，不论折旧还是摊销，都是以投资建设形成的资产原值（包括建设期利息）为基数进行分摊，有的咨询机构忽略国家相关部门对固定资产折旧的最短年限做出规定，例如，房屋、建筑物为20年，市政道路和高速公司的大中小修最长年限等。

（三）打包类型的PPP项目，存在将经营性、准经营性、非经营性子项目分别建立现金流量表，对不同类型子项目分开进行财务可行性和政府补贴测算。

可能导致经营性项目收益未能弥补到可行性缺口补贴中，政府未能从经营性子项目中获利，却为准经营性和非经营性子项目支付大量的财政补贴。

（四）融资比例不同财务杠杆不同，导致同一项目因融资比例变化而使得项目收益高低不同，从未导致政府对项目缺乏合理的判断标准，也导致投融资比例和交易结构设计变得困难，在项目规模和融资比例两者均发生变化的情况下，项目内部回报率则变得多样。

⼀般项⽬-可⾏性研究报告的各种财务分析（含计算公式）项⽬可⾏性分析中主要经济指标的理论与应⽤⼀般项⽬-可⾏性研究报告的各种财务分析(含计算公式) 本⽂主要包括两部份，第⼀部分是对项⽬投资可⾏性分析⽤到的主要指标进⾏解释，第⼆部分是结合实例，讲解评价项⽬可⾏性时如何运⽤经济指标。

以《中国产业竞争情报⽹项⽬可⾏性分析报告》为例项⽬总论总论作为可⾏性分析报告的⾸要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项⽬的可⾏与否提出最终建议，为可⾏性分析的审批提供⽅便。

⼀、项⽬概况（⼀）项⽬名称（⼆）项⽬承办单位介绍（三）项⽬可⾏性分析⼯作承担单位介绍（四）项⽬主管部门介绍（五）项⽬建设内容、规模、⽬标（五）项⽬建设地点⼆、项⽬可⾏性分析主要结论在可⾏性分析中，对项⽬的产品销售、原料供应、政策保障、技术⽅案、资⾦总额及筹措、项⽬的财务效益和国民经济、社会效益等重⼤问题，都应得出明确的结论，主要包括：、（⼀）项⽬产品市场前景（⼆）项⽬原料供应问题（三）项⽬政策保障问题（四）项⽬资⾦保障问题（五）项⽬组织保障问题（六）项⽬技术保障问题（七）项⽬⼈⼒保障问题（七）项⽬风险控制问题（⼋）项⽬财务效益结论（九）项⽬社会效益结论（⼗）项⽬可⾏性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项⽬作全貌了解。

四、存在问题及建议对可⾏性分析中提出的项⽬的主要问题进⾏说明并提出解决的建议。

项⽬背景这⼀部分主要应说明项⽬发起的背景、投资的必要性、投资理由及项⽬开展的⽀撑性条件等等。

⼀、项⽬建设背景（⼀）中国奢侈品⾏业迅速发展（⼆）项⽬发起⼈发起缘由（三）翡翠市场需求强劲⼆、项⽬建设必要性（⼀）满⾜消费者的消费需求（⼆）优化本地区产业结构（三）带动本地区居民就业（四）……三、项⽬建设可⾏性（⼀）经济可⾏性（⼆）政策可⾏性（三）技术可⾏性（四）模式可⾏性（五）组织和⼈⼒资源可⾏性市场分析市场分析在可⾏性分析中的重要地位在于，任何⼀个项⽬，其⽣产规模的确定、技术的选择、投资估算甚⾄⼚址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。