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第六部分项目财务分析一、项目投资估算和依据房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。
（一）开发成本1、土地费用（1）土地使用权出让金。
土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。
（2）拆迁安置补偿费。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
按政府相关规定给以补偿。
2、前期工程费。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
3、建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
4、基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
5、公共配套设施费。
它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
6、开发期间税费。
项目成本计算表格
1.项目基本信息：
●项目名称
●项目经理
●项目起止日期
●预算总额
2.成本分类：
●直接成本（直接材料、直接人工）
▪材料成本：列出具体材料名称、采购数量、单价、总金额
▪人工成本：不同工种或员工的工时、工资率、总人工费用
●间接成本（如管理费、折旧费、租金等）
●费用项（如差旅费、通讯费、设备租赁费等）
3.预算与实际对比：
●预算金额列
●实际支出列
●差额列（实际-预算）
4.累计成本统计：
●各阶段或月份的累计成本
●总预算成本
●实际累计成本
5.分析指标：
●成本超支或节约情况
●成本执行率
●进度与成本同步跟踪（比如挣值分析 EV, PV, AC, CV, SPI, CPI
等）
一个典型项目成本计算表格可能的格式如下：。
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
项目收入、费用、税收和利润计算表在管理一个项目时，必须明确了解其财务方面。
为了确保项目的成功和盈利，必须准确计算和分析项目的收入、成本、税收以及最终的利润。
通过建立一个全面的计算表，项目管理人员能够作出知情的决定，并有效管理项目的财务方面。
项目收入是指项目产生的总收入。
这可包括货物或服务的销售以及与项目有关的任何其他收入来源。
计算项目收入涉及估计潜在收入，并考虑到市场的任何潜在波动或变化。
项目费用包括执行项目的所有费用。
这包括材料、劳动力、设备、间接费用以及与项目有关的其他任何费用。
必须准确计算项目费用，以确定项目的总体财务可行性。
在确定项目收入和费用后，必须考虑所涉税收问题。
税收可能对项目的盈利能力产生重大影响，必须认真计算和核算可能适用的任何税收。
这可包括所得税、销售税或与项目有关的其他任何税。
项目利润可以通过从总收入中减去包括税收在内的全部成本来计算。
由此获得的利润清楚地表明了项目的财务成功，可用于评价项目的总体绩效和有效性。
考虑建造一个新的办公楼。
项目收入包括办公空间租赁或出售完成后的收入。
项目费用将包括建造所需材料、劳动力和设备的费用。
需要计算和核算税收，包括与项目有关的任何财产税或所得税。
通过认真计算建设项目的收入，成本，税费，利润，项目经理可以作出知情的决定，保证项目的成功和盈利。
建立一个项目收入、成本、税收和利润计算表对于有效管理项目的财务方面至关重要。
通过准确估计收入，计算成本，考虑税收影响，分析利润，项目管理人员可以作出知情的决定，确保项目的成功和盈利。
使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。
如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。
使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。
如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。
使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。
如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。
使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。
如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。
使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。
如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。
使用指引：对评估中发现的问题，评估人员应积极与有关人员沟通、了解，对相关问题须做好详细记录，保证可追溯性。
如评估期内某项指标未发生无法评估，则其评定等级统一按B计，如该项仅有两个选项，则按A计。
