万科、碧桂园的项目成本分摊秘籍,消灭模糊地带

跟万科、恒大、保利等房企做地库成本优化地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%，是整个项目项目投资开发成本支出的大头，也一直是房企成本优化的重点对象。

然而，地库针对的技术项多，综合性强，存在大量的结构设计盲区，成本加以控制起来难度并不小。

房企之间的三楼成本，也因此存在极大的差距。

比如自行车有的房企纯车库的单车位面积可以做到28㎡，有的房企则要达到30-40㎡。

一个地库的成本优化，往往能节省数千万的降低成本成本投入。

然而，地库设计千头万绪，如何理清降本增效之间的关系？我们认为，只需遵循两个原则：一是地库规模最大化，二是总溢价最高原则，在非常有限的建筑面积内，将能产生效益的区最大化利用起来。

1控地库规模按规范督促的最小值配置目前，绝大部分项目的工程项目地库都是亏损，稍微好一点的，取胜也仅仅是打平或者略有盈余。

通常情况下，地库单车位面积评价指标在30㎡-35㎡之间，普通一楼地库建安成本约2500元/㎡。

按照这个计算，一个普通车位仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。

这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。

现阶段，一线城市核心区的车位销售比较理想，单个消防通道可以卖到10万以上；而二三线城市则要困窘得多，尤其是需求不足的三四线城市，车位想要卖到8万块都难，基本建好一个亏一个。

就在这样的情况下，还有很多三四线项目直接挖两层建地库，把整个小区地下铺满，结果项目的利润全被利润积压的车位吐出了。

对绝大部分投资项目来讲，控制地库规模，才是地库成本管控的重中之重。

不过，政府机构各地政府对于西翼规划有强制性指标，地库规模还有多少优化空间？如何操作？❶普通项目车位比切忌贪多，满足最低指数即可除了少部分项目因定位可能需要，车位需多配低等配外，大部分项目在规划阶段要有意识的控制车位配比，力求在最低指标下限范围内规划设计。

恒大就要求，高端住宅项目按商住至少一户一车规划，其它中高端及中端项目原则上按当地规划下限进行规划。

房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。

为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。

本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。

二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。

3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。

4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。

三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。

这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。

这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。

2·成本分摊方法的详细说明文档。

法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。

2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。

3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。

4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。

房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊是指在房地产项目中，如何合理地分摊各项成本以确保项目的可持续发展和利润最大化。

在本文中，将探讨几种常见的房地产企业成本分摊方法。

一、按照销售面积分摊按照销售面积分摊是最常见的成本分摊方法之一。

根据项目开发的规模和数量，将各项成本按照销售面积进行分摊，确保每个销售单位的成本相对均衡。

在这种方式下，成本分摊比例可以根据不同项目的特点进行调整，例如，高档别墅的成本分摊比例可以降低，而公共设施的成本分摊比例可以增加。

二、按照实际使用面积分摊按照实际使用面积分摊是另一种常见的成本分摊方法。

与按照销售面积分摊不同，这种方式更加注重实际使用情况。

该方式将各项成本按照实际使用面积进行分摊，以确保每个实际使用单位的成本公平合理。

例如，在商业地产项目中，通过按照实际租用面积来分摊租金和维护费用，可以使商户之间的成本差异尽可能地减少。

三、按照销售额分摊按照销售额分摊是一种适用于房地产企业的成本分摊方法之一。

在这种方式下，企业将各项成本按照销售额进行分摊，以确保每个销售单位的成本与销售贡献成正比。

这种方法通常用于大型综合性房地产项目，其中涉及多个物业类型和销售模式。

通过运用这种方法，企业可以更准确地追踪和评估各个项目的盈利能力，并做出相应的调整。

四、按照权益比例分摊按照权益比例分摊是一种较为复杂的成本分摊方法。

在这种方式下，企业根据各个股东的投资权益比例，将各项成本进行分摊。

这种方法适用于合资项目或股权分割较复杂的项目。

通过按照权益比例进行分摊，可以确保每个股东按照其投资额承担相应的成本，减少不必要的争议和纠纷。

总结起来，房地产企业成本分摊方法有多种选择，每种方法都有其适应的场景和特点。

企业在选择成本分摊方法时应综合考虑项目规模、性质、销售模式、股权结构等因素，并根据实际情况进行合理调整。

通过科学合理地进行成本分摊，房地产企业可以提高项目的盈利能力，保证项目的可持续发展。

（以上内容仅供参考，具体应根据实际情况进行调整。

碧桂园管控工程成本的10大重点文结合碧桂园的工程成本、进度、质量的平衡管理，来谈谈房地产项目在事前、事中、事后如何精细化管控项目工程成本。

关于房地产项目工程成本管控，往往会从成本阶段控制及成本构成上分析，这样会陷入成本管控的某个点而难于从整个项目成本管理上去聚焦个阶段的重点，尤其是难于在前期形成基于全局的落地性的成本推进计划。

本文尝试从事前、事中、事后工程成本管理应聚焦的重点着手，结合碧桂园的工程成本、进度、质量的平衡管理，来谈谈房地产项目在事前、事中、事后如何精细化管控项目工程成本。

事前：优设计，穿插工序1.优化设计，减少变更设计决定了整个项目至少75%以上的成本，那优化设计、减少施工过程中的变更洽商量，将是事前成本控制的先锋兵。

大项的变更洽商的签订应采用四方会签制，参加签字人员有工地代表、工程造价人员、监理单、施工单。

工程部资料员负责对所有洽商变更按顺序编号，防止于结算阶段施工单报须核减造价的洽商。

预算部应配合工程部，积极办理须核减的变更洽商。

对结构工程及部分安装工程采总价包死的方式签订合同，虽可降低成本，但不利于品牌创立，因此应延长设计时间，加大设计投入，从根本上减小施工中的变更洽商发生量。

对于像智能化系统、消防系统等专业性强的分包项目，可考虑由投标方于招标过程中对图纸进行专业优化。

碧桂园的设计、工程变更流程如下图：2.优化人力，提高效率人工成本控制之处，应是加强项目部管理水平，选用劳务水平较高的队伍，确保有效用工。

其次，要制定科学、合理的施工方案，从而减少无效用工。

再次，合理界定定额内用工和定额外用工，一承包人工工日确定人工费，工资单价控制在造价信息单价范内，采用招标形式择优选择劳务队伍。

此外，尽量采用新材料、新技术、新工艺，从而提高劳动效率，降低用工成本。

3.材料设备，省就是赚在“人”之后，接下来我们可以谈谈“物”。

首先，对于机械费用的支出，应“确保不赔，稍有盈余”，积极地进行机械成本的控制。

碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一，一直致力于打造高品质的房地产项目。

成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面，因此，碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。

1. 成本管控的重要性房地产开发过程中，一旦投入，资金往往无法回流，如果成本控制不好，就会导致浪费和损失。

因此，成本管控是项目管理的重要一环。

通过合理的成本管控，可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内，以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。

2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面：2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。

为了准确控制成本，碧桂园首先研究这三个部分的成本构成，确定项目过程中的费用预算，并在执行过程中进行成本管控。

2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外，碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算，对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解，同时制定详细的预算控制表，对预算超支情况进行警示。

2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整，建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。

各个部门之间相互联系、互相配合，共同完成项目目标，同时对各个环节的成本进行管控。

2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本，碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具，实现对项目成本的实时监控和管理。

包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。

2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理，提高团队整体素质和责任感，确保项目成本的全面管控。

3. 结论通过以上几个方面的措施，碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果，将成本控制在一个可接受的范围内。

碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念，不断加强成本管控工作，提升企业管理水平，不断推进企业发展，成为中国房地产市场的佼佼者。

地产项目成本分摊学万科、碧桂园就对了房地产项目成本分摊，是困扰地产成本管理的一个问题，因为涉及的成本科目和成本对象面积的类别较多，如果按期分摊可能造成某期项目成本陡增，但如果按成本要素的面积分摊，其中又有很多临界点和模糊地带，那么该如何完成科学的成本分摊？万科、碧桂园的成本分摊原则，可供借鉴。

项目开发成本的计量与核算，应区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能明确成本对象的间接成本，可直接计入产品成本，而共同成本和成本对象无法分清的，可先进行归集，然后依成本动因按“收益原则”和“配比原则”分配至相应成本对象，若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，则需要通过综合应用这些原则或是其他分摊原则进行分摊。

本文提炼了万科、碧桂园的项目成本分摊方法，标杆企业经验，可选择性进行沿用。

一、成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积在进行成本分摊前，先要明确基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积4个面积指标。

基地面积，指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积，包含在总占地面积内。

占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，又称为总用地面积。

建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。

可售建筑面积，指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。

是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。

二、土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同土地征用、拆迁补偿和税费，可按土地面积计征，亦可按建筑面积计征。

按土地面积计征时有两种方法：一是按实际占地面积将其分配到各苑区，再按苑区内产品类型直接分配。

若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品，则将其分摊到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配，直接分配数加间接分配数，即为该部分面积应分摊的成本。

万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。

作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。

本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。

一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。

与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。

它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。

目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。

2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。

3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。

二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。

以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。

2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。

3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。

4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。

房地产成本核算指导成本费用项目及核算内容1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：1）土地征用及拆迁补偿费2）前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5）配套设施费6）开发间接费2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容:(1）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2) 拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

（3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等.（4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平"等前期费用.主要包括以下内容：(1）项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2）规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费,方案评审费。

(3）勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4）“三通一平"费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。

1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。

1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。

第一条分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。

2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。

2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。

第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。

3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。

第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。

包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。

分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。

但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。

否则需要调增成本。

酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。

4.1.2无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。

分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。

碧桂园地产成本控制解析Revised as of 23 November 2020碧桂园地产成本控制解析碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。

而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。

净利润猛增倍——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。

受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。

而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。

如下表所示：近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析：一、低成本拿地土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。

碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。

2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。

下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：链接：以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。

在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。

最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。

对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。

这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式：(一)推行郊区化战略，避免高价拿地碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。