济南商埠区调研报告

【视点】济南老商埠：鳞次栉比，百年传奇济南是座古老的历史文化名城，拥有许多处能够较完整地体现历史风貌的街区，而百年老商埠区就是其中一颗璀璨夺目的明珠……1904年，是大清国光绪三十年。

这一年新政方兴，风气初开，不断有人上书奏请实行立宪、变更政体。

1904年6月1日，一声惊天动地的火车汽笛声划破济南沉寂的上空，胶济铁路全线通车。

此后，济南与青岛的经济联系逐渐密切。

胶济铁路即将竣工之际，为阻止德国势力借铁路进一步向内陆扩张，山东地方政府经与外务部协商后，由直隶总督袁世凯与山东巡抚周馥联名上奏，在济南城外自开商埠，以期“中外咸受益”。

同时将潍县、周村一并开设商埠。

清廷旋即批准。

济南自开商埠，在老城之外建起了一座新城，堪称近代史上的一个神话。

此举创造了近代中国内陆城市对外开放的先河，并极大促进了济南的社会发展及城市化进程。

开埠前，济南是传统的政治中心，经济“大约比沿海城市的发展滞后40～50年”，“只能算一个三流的商业城市”。

开埠以后，旧城区继续保持政治、文化中心的地位，而商埠区则更好地凸显其经济商业功能，济南一跃成为“山东内陆第一大商贸中心” 。

济南工商业在国内城市中的地位也扶摇直上。

据统计，1927年，济南城关及商埠两地区的商户已达6700多家，号称招财进宝地，累银聚金门，成为清末城市“自我发展”的一个典范。

1912年9月，孙中山先生来到济南，亲眼目睹济南开埠后的巨大变化，盛赞济南的自开商埠。

经二路，老济南人又称之为“二大马路”，是昔日济南的商业、金融和邮政中心。

它东起普利门桥，西止槐树街北口，街长近４公里，是当年济南商埠区最繁华的一条道路。

当时，这条路被人们称为“金银地”。

军阀张怀芝在西关外创办济南第一家商场式市场——新市场，最初以地摊为主，后来逐渐盖起砖瓦房，至上世纪30年代达到鼎盛时期，商店、饭馆多达200余家，剧院、茶园、书棚有20多所。

魏家庄，百年以前是个典型的农村，它邻近济南旧城的西城墙，地理位置特殊。

商埠区发展发展调研报告Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8济南商埠区的产业和商业对当地也有着相对消极的影响，原先适应于商埠区的产业和商业的基础设施相对而言十分的落后，例如：内路网密度过大，交叉口过多，干道过窄，加之现代交通方式的发展及交通工具的改变，交通设施的缺少和引导组织的不合理，致使该地区人车混行、交通阻塞，严重影响了商业活动的正常进行。

现有商业设施不足，不仅特色性、专业性、时代感、集聚性、多样化的街区不足，而且其适应大众化、日常性的经营内容、规模及附属设施也严重匮乏。

该地区的水、电、暖、气等市政基础设施也存在着供应不足的问题。

心功能。

改造核心区域为经四路至经五路、纬二路至纬三路的围合区域，占地约100亩。

以小纬二路为分界线，大观园分为东街坊和西街坊两个部分改造。

东街坊为大观园的主题功能区。

南部以大观园商场为主体，经营大型综合商场和酒店；北部经营餐饮和“老字号”；中部围合形成小广场，可进行民俗演艺、商业宣传、商品展示等活动。

东街坊内，对大观园商厦、电影院等进行仿古改造。

西街坊为商住混合功能区。

不仅要改造同福商城，而且还要拆除经四路和小纬二路交叉口处省行管局、省邮政局住宅等，拆除建筑面积2.73万平方米。

其中，同福商城的建筑立面将改造为近代中西合璧建筑风格。

经过改造，大观园将逐步形成南高北低、以近代中西合璧建筑风格为主体的特色风貌街区；小纬二路逐步形成具有传统商埠风貌、以近代中西合璧建筑风格为特色的步行商业街。

蜕变后的大观园以新变化、新形象赢得人们的关注与青睐。

目前，大观园又把恢复共和厅书场、武术摔跤场等传统项目提上了日程。

南区的两座营业楼和街道也将进行仿古式装修，使之与北区的建筑风格相吻合。

还将通过实施“西进南拓”，营造一个大商业圈。

东方现代艺术馆改造项目原址为济南市工人文化宫,建于50年代中期,曾是本市文化活动的主要场所,为大屋顶中式风格建筑。

济南自开商埠百年回眸济南在中国城市发展史上占有重要位置，1904年自开口岸，开创了近代中国内陆大城市对外开放的先河。

今年5月是济南"自开商埠"100周年，百年开埠也由此成为今年以来济南人的热门话题。

其中一个重要原因，是因为在上个世纪的最初几年，山东自强新政走在了中国各省的前列，济南作为一个曾经以保守著称的内陆古城，以领时代之先的"自开商埠"之举，吸纳域外经济文明，发展自我，使济南初步走出了以农耕经济消费为特征的圈子，而开始向现代城市转变，所以尤为世人瞩目。

回望历史，济南自开商埠既有挽回利权、自强爱国的强烈民族色彩，又有追求文明进步、推动社会发展的时代色彩，百年前的济南也因此一时走在了当时国内城市发展的前列。

在改革开放进入21世纪的今天，回眸济南百年开埠的历史，自然更具有现实意义，同时也更为社会各界和媒体广泛关注。

与已发表的一些此类文章相比，本文所述更为准确与严谨，其观点及所叙史实也颇客观与翔实，对于今天的人们正确了解济南百年开埠具有相当的启示意义，因而特在此刊出，以供读者参考。

20世纪初的济南开埠，是济南乃至山东现代化进程中的一件大事。

它不但使济南从传统的政治中心"一跃而成了山东内陆第一大商贸中心"，而且标志着整个山东内陆市场经济的发端，成为"清末城市自我发展的一个典范"。

百年后的今日济南，与开埠之初相比早已是霄壤之别，但如何充分利用外部环境促进经济发展，仍是当代济南人的一个重要话题。

回顾和审视100年前的济南开埠，或许会给我们一些新的启示。

"自开"和"陆路"是济南开埠的特点；开埠的"出发点"在于争自主之权；"三地同开"中国近代绝无仅有；"商埠"位于济南老城的西关外，分为福、禄、寿、喜四区，不划租界，取消土地永租制，外商与华商照章租地，既保持了城市特色，又拓展了经济空间；新旧城互补，一身二任，"济南遂不独为山东政治中心，更为山东工商业之要埠"济南开埠发轫于甲午战争后人们对抵制外来侵略、挽救民族危亡的思索中。

济南古城变迁与现代规划调研报告济南市基本概况：济南位于山东省中西部，北纬36°40′，东经117°00′，南依泰山，北跨黄河，背山面水，分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的淄博、南部的泰安和莱芜交界，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。

济南市历史沿革：秦:秦始皇统一天下后，建立郡县制。

今济南市区地属济北郡，称历下邑。

东汉，为济南国。

灵帝时，曹操任济南相，政绩颇著。

魏晋南北朝时期，济南多处于战乱之中。

晋永嘉（307～312年）年间，济南郡治由东平陵移至历城。

自此，历城便成为济南地区的政治中心。

金仍置济南府，属山东东路，领历城、临邑、齐河、章丘、禹城、长清、济阳7县。

此时，在城北开凿了小清河，直通至海，使济南成为重要的盐运集散地，对后世本地经济的发展产生了重大影响。

元初改为济南路，属元王朝的“腹里”地区，直隶于中书省，领历城、章丘、邹平、济阳4县及棣、滨2州。

明初仍为济南府，属山东布政使司（简称行省），洪武九年（1376年）省治由青州移治济南，济南遂成为山东首府，是山东布政使司、都指挥使司及按察使司驻地。

1911年末，津浦铁路黄河大桥建成通车，济南成为南北交通枢纽。

1948年9月27日，济南解放，设立济南特别市。

1949年5月改为济南市。

下辖第一至第十一共11个区。

1950年改为市区6个、郊区5个。

1991年，设立国家级济南市高新技术产业开发区。

1994年2月，济南被确定为副省级城市。

古城历程：济南古城龙山时期古城由历下古城、齐州州城到明清府城，济南逐渐形成了格局独特、特色鲜明的古城风貌。

自开商埠，中西建筑文化交融，城市空间形态演变为古城、商埠双核并列的带状分布济南古城演变济南古城与长安、洛阳古城对照济南城区变迁图济南明清时期古城模型图济南市规划变迁：建国以来，济南市规划走过了60年的历程，从1950年都市计划纲要、1956年的城市建设初步规划到1959年第一部城市总体规划、再到国务院批复的1980年和1996年城市总体规划，在各个历史时期，城市规划对引领全市经济社会和各项事业发展发挥的重要的作用。

济南市场调研报告济南市场调研报告一、调研背景济南市作为山东省的省会城市，经济发展迅速，市场潜力巨大。

为了深入了解济南市场的发展趋势和需求特点，我们进行了一次市场调研。

二、调研目的1. 了解济南市场的消费者需求和购买行为，为企业制定营销策略提供参考。

2. 掌握济南市场的竞争态势和市场规模，为企业选择合适的市场定位提供依据。

三、调研方法我们采用了问卷调查的方式进行市场调研。

共发放了1000份问卷，并从中获取了有效问卷834份，有效问卷回收率为83.4%。

四、调研结果分析1. 济南市场消费者需求和购买行为根据调研结果显示，济南市场消费者对品质和价格较为敏感，67%的消费者认为产品质量是购买决策的重要因素，58%的消费者关注价格，对价格敏感。

此外，调研结果还显示，济南市场消费者对品牌和服务的重视程度逐渐提升。

有46%的消费者在购买时会优先考虑知名品牌，58%的消费者认为售后服务质量是自己选择购买该品牌的重要因素。

2. 济南市场竞争态势和市场规模通过调研我们了解到，济南市市场竞争激烈，主要集中在电子产品、餐饮、服装等行业。

这些行业中的大型连锁企业在市场份额上占据较大优势。

根据市场调研数据显示，济南市场的消费规模巨大。

在受访者中，70%的人在过去一年中购买了电子产品，80%的人在过去一月中至少消费了一次餐饮，60%的人购买了服装。

五、结论和建议结合市场调研结果，我们得出以下结论和建议：1. 企业在进入济南市场时应注重产品的品质和价格，提高消费者的购买决策。

同时要注重品牌建设和售后服务，提高品牌影响力和消费者粘性。

2. 在竞争激烈的市场中，企业应制定差异化营销策略，找出市场的空白点进行发展，避免和大型连锁企业直接竞争。

3. 针对济南市场的消费规模巨大的特点，企业应加大市场投入，提高市场份额。

总之，济南市场具有巨大的发展潜力，但也面临着激烈的竞争。

企业应根据市场调研结果制定合理的营销策略，抓住市场机会，实现企业的可持续发展。

济南市场调研报告一、调研背景及实施1.调研背景1)本次调研以客观、公正的态度与企业进行交流。

报告内容完全是客观市场调研结果，受调研条件、调研时间、数据来源、取证范围等影响，因此如果本报告结论出现偏差，敬请企业人员校正。

2)本次调研侧重于济南市场100-300元价位段的市场进行深度调研，是后期着手制定济南市场营销提升方案的基础性工作。

2.调研市场及时间本次调研共计走访流通终端63家，酒店终端22家，合计85家终端；3.调研方法本次调研第一天采用盲拜的市场调研方式进行市场走访，意在真实了解我品在济南市场的情况，后期调研在济南分公司业务人员陪同下重点了解同等价位的竞品价格体系、陈列政策及动销情况。

备注：”古贝春-群伟烟酒”反应陈列没有兑付，答应的品鉴会未能举办；“九乐鸿鑫烟酒超市”反应人员拜访太频繁；“源博名饮”反应20多天没有见到业务人员，陈列没有兑付；二、市场调研产品信息收集本次调研主要针对济南市场泉城壹号价位段的竞品进行信息收集，包括进价、零售价和陈列政策，通过对竞争品牌产品信息的收集和市场终端表现的了解，做到知己知彼，以便为后期工作开展作出引导。

1、市场概述济南市场是一个开放性的市场，产品品相众多，市场兼容性很强，没有太强势的主导品牌，每个产品都有生存的空间。

根据调研终端反应，相比前两年，今年白酒整体动销情况不是很好，大多终端销售下滑明显，消费价位升级明显，对本地品牌百元以上价位的产品信心不足。

目前济南100-300元/瓶的白酒市场，主要是外地品牌占据优势，省内品牌在这个价位段不像百元以下价位段拥有市场绝对的定价权和主导权。

全国性品牌和省级强势品牌基本都在济南市场上占有一定销售份额，其中以洋河的海之蓝份额最大；习酒和汾酒品牌最近两年市场上升较快；泸州系列产品整体市场下滑较为严重；皖酒的古井贡和口子窖近年在济南市场投入大量的资源，但整体动销情况不好；山东本地品牌也在积极布局这一价位段，扳倒井的国井系列，趵突泉推出的泉香系列以及百脉泉的泉城壹号系列，通过积极的市场运作和资源投入，逐步占据一定的市场份额。

关于济南的调研报告一、调研目的及方法本次调研旨在了解济南的发展状况、特色和问题，并通过实地访查、问卷调查和数据分析等方法，获取相关数据和信息。

二、经济发展概况. 2019年，济南市实现地区生产总值XXX亿元，同比增长X%。

其中，第一产业增长X%，第二产业增长X%，第三产业增长X%。

本地区经济增长稳定，产业结构逐渐优化。

三、城市建设与规划济南市近年来加大城市建设和综合规划力度，多个产业园区相继建立。

其中，高新技术产业园区和现代服务产业园区成为经济的重要增长点。

同时，城市交通设施不断完善，地铁网络扩大覆盖范围，城市形象得到提升。

四、环境保护济南市积极推动环境保护工作。

2019年，PM2.5浓度平均下降X%，水质达到优良水域X%。

未来，市政府将继续加大环保力度，促进行业绿色发展。

五、文化与旅游济南富有悠久的历史文化底蕴，拥有众多文化景点和历史遗址。

同时，近年来，济南市将旅游业作为重要支柱产业，不断推出创新产品和项目，吸引了大量游客。

2019年，济南市旅游总收入达到XXX亿元。

六、社会问题随着城市发展，一些社会问题也日益凸显。

近年来，济南市城镇居民收入差距逐渐扩大，住房问题日益突出。

同时，城市交通拥堵、污染等问题也需要解决。

七、发展前景与建议济南市拥有良好的发展前景，但还存在一些问题。

为了进一步促进经济发展、加强环境保护和解决社会问题，建议政府加大对科技创新的投入，加强城市规划和基础设施建设，并制定更加精细化的政策来解决社会问题。

同时，应进一步挖掘济南的文化旅游资源，提升旅游业的品质和服务水平。

济南商埠区商业业态发展演变1904年，济南开辟商埠。

经路与纬路把老济南商埠区分为大小不等的棋盘状街区。

商埠区很快由原来的荒郊变成商铺林立的繁华市区。

1915年，商埠区内华商开设的商家店铺已经有五六百家，截至1919年，济南先后设立17家银行，新式银行90%集中在商埠区，到20世纪20年代，济南的商业中心已由老城区转移到商埠区，特别是经二路一带，主要经营布店、百货、钟表、药店，店铺鳞次栉比，街头熙熙攘攘，是商埠区最为繁华的地段。

(分析繁华的原因：经二路是十分重要的干道，它的东面和普利门相接直通老城，往西则贯穿商埠全区，经二路曾是商埠区乃至整个济南的金融，邮政与商贸中心。

)受经二路辐射作用，经一路和经三路也在逐渐发展。

据统计，1927 年，商埠的商号店铺总数已经发展到1534家，煤炭棉花、土产杂粮、转运公司、银行钱庄、屠宰、皮件、五金电料、铁厂、娱乐场，以及洋行药房等，均聚集在商埠区。

到20世纪30年代，纬三路至纬六路为繁荣区域，经二路，纬四路，纬五路为商市繁荣中心。

1928年至1945年，由于受“五三”惨案和“九一八”事变的影响，济南商业一度萧条。

各银行相互挤兑，多家银号商号倒闭，大批店员失业，商业市场呈现萎缩。

1945 年，济南商埠进一步扩展，租地已近 70 公顷，至此，济南商埠区的范围大致完成，近代济南市区也基本确立，成为山东的政治、经济、文化中心和我国的交通枢纽，也是华北重要的物资集散地。

商埠区重新焕发生机，经二路、纬四路一带以第一百货商店、华侨商店、大西洋表店、瑞蚨祥绸布店、泰康食物店为中心，与济南站、西市场、新市场、交电大楼等相联通，组成市区繁华商业区。

20世纪 80年代以后，商埠区重新走向开放，建立了西市场小商品市场、工业品批发市场、济南市华联等，恢复了万紫巷商场，商埠区一度又呈现出繁荣景象。

但随着整个城市布局结构的发展变化和诸多因素的影响，商埠区的城市功能总体日渐下降，尤其是老百货公司被拆除以后。

济南商埠区的规模与形态济南商埠区采用了全新的规划布局和经营城市的思想，街区采用了南北向和东西向道路相垂直的棋盘式道路网格局，创立了“经X 路”、“纬X 路”的布局与命名方式。

规划注意对城市景观轴线的处理，如津浦站正对纬三路、津浦铁路管理大厦正对馆驿街等。

济南商埠区的街道规划是按照经纬来设计的，但与地球仪上的经纬正好相反，东西向的道路称为经路，南北向道路称为纬路，据说这起源于传统纺织业中所讲的经纬线。

因东西向的马路长而且宽，所以经一、经二路等便被老百姓称为一大马路、二大马路。

经路与纬路将商埠区切割成大小不等的棋盘状街区，沿街可安排商业店铺，街区里面则建设里弄或别墅。

这种布局是西方近代商业城市常用的一种规划手法，便于功能分区。

老城新埠成为济南的新式格局，它既保留了一个具有传统风格的老城，又容纳了一座体现西方近代风格的商埠新区在经营城市方面：街坊划分大小恰当，有利于批租和管理，街区外侧安排商业店铺，街区里面建设里弄或别墅，功能分区明确；为了方便市民休憩娱乐，建立了济南最早的公园———商埠公园（今中山公园），并建设了公共娱乐服务设施和火车站广场。

整个区域老济南传统建筑较多，可以很好地体现出图底关系在片区当中的运用，每一个小的界面封闭性强，多样化却又统一等特点充分体现。

济南开埠后，是在老城之外另建新城。

这样做既很好地保存了老城的历史风貌，又兼顾了城市的发展。

商埠就是在老城之西新建的商业区。

济南由于城市的发展，外国人比较多。

为了方便办理各国的事务，有些国家在济南设立了领事馆。

当时，有三个国家在济南设领事馆，这三个国家是：德国领事馆、英国领事馆和意大利领事馆。

领事馆主要分布在经二路和经三路上，经二路德国领事馆、小纬二路英国领事馆、经三路意大利领事馆等。

随着外国领事馆的设立，各种风格的建筑出现在新城区。

那些欧式建筑，为济南增添了许多异国情调。

既代表了济南的开放程度，也丰富了济南这座古老的城市的建筑。

如济南的老火车站、邮政局、天主教堂等。