一级土地开发会计核算

纳税Taxpaying经济纵横土地一级开发企业的成本核算探析王煜（石家庄市新华鑫圆城市建设投资有限责任公司，河北石家庄050000）摘要：目前城投公司是由政府指定的做地主体，专项负责实施本辖区内的做地工作，担负着土地一级开发职责，发挥着不开替代的作用，受社会关注度较高。

土地一级开发是综合性比较强的工程，涉及的面很广。

因此，作为土地一级开发公司，在深刻认识本行业特点和发展趋势的前提下，结合公司的自身优势，提高企业财务管理水平，对其进行科学地成本核算和控制，提高成本核算水平，对于政府和企业来讲都至关重要。

本文对土地开发成本核算的重要性、成本核算的构成及成本核算存在的问题，解决方案等进行科学地分析研究。

关键词：土地一级开发；成本核算；问题；控制城投公司履行的职责包括编制和报批做地方案，申请办理土地、规划、建设、环保等手续，筹集和支付资金，实施土地前期开发，协助本级政府实施土地征收、旧城改造、安置补偿等具体工作。

城投公司实施的土地一级开发一般都具有投资大、时间长，开发面积广、资金回收期长等特点，因此应进一步规范土地开发成本核算管理。

一、土地一级开发成本核算的概述土地一级开发成本核算是指以会计核算为基础，以货币为计量单位，企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。

企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。

土地一级开发成本管理是对土地一级开发全过程所涉及的各项成本费用进行核算、分析、决策及控制活动。

（一）成本核算应遵循的主要原则土地一级开发成本核算具体应用中应遵循几点原则：第一，必须合法的原则，计入成本的费用必须符合国家相关会计制度的规定。

第二，明确分类的原则。

一方面应明确哪些费用能计入开发成本，哪些费用不能计入开发成本，另一方面对所发生的费用进行归集分类。

第三，及时准确的原则。

土地一级开发的成本支出必须及时准确地核算。

土地一级开发的账务处理全部流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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会计制度土地使用权的核算前言随着国内经济的发展，土地使用权的交易越来越频繁，而土地使用权在企业资产中也占据了特殊的地位。

因此，研究土地使用权的会计核算方法具有重要意义。

什么是土地使用权土地使用权是指国家授予单位或个人使用土地的权利，持有土地使用权的单位或个人享有土地的使用权，但不占有土地，因此，其有别于土地所有权。

土地使用权的评估当企业使用土地时，会计处理土地使用权时需要进行评估。

主要有以下两种方法：1.成本法：即按照土地使用权的成本预算数进行核算。

针对于长时间持有土地使用权的企业，可采取此种方法。

2.市场价值法：即按土地使用权在市场上的实际交易价格进行核算。

针对于近年购买土地使用权的企业，可采取此种方法。

需要注意的是，不同的评估方法可能会导致不同的财务报告结果，而根据企业实际情况，应当选择相应的评估方法。

土地使用权的会计核算购买土地使用权时的核算当企业购买土地使用权时，应当按照以下步骤核算：1.将购买土地使用权的款项计入固定资产，同时在负债方面增加应付账款；2.按照土地使用权的成本或市场价值，将其计入预付账款；3.在下一会计期间末对以上账款进行折旧或摊销。

出售土地使用权时的核算当企业出售土地使用权时，应当按照以下步骤进行核算：1.将卖出土地使用权的收入计入其他业务收入；2.按照土地使用权的成本或市场价值，核算卖出土地使用权产生的利润或损失。

土地使用权的抵押企业取得土地使用权后，如需要融资，则可能需要将土地使用权进行抵押。

此时，企业需要按照以下步骤进行核算：1.将抵押土地使用权的借款计入应付款项；2.按照土地使用权的成本或市场价值，将其计入资产负债表中的抵押物；3.当企业贷款结束时，将对应的应付款项和抵押物分别进行清除。

总结土地使用权在企业财务报表中占有重要地位，在核算时需要考虑各种情况，以保证财务报表准确反映企业的实际情况。

同时，企业应当根据不同的土地使用情况，选择不同的土地使用权评估方法，以保证准确评估土地使用权的价值。

重要依据袁 这种情况下必须最大程度的确定预算方案
坛 的 准 确 性 遥 一 方 面 袁 开 发 企 业 在 预 算 方 案 制 定 的 过 程
中袁 需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算
标准袁因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目袁
虽然受开发时间长的影响袁可能有一定的变化袁但是这
种变化是可以预测的袁 可以起到非常好的预算标准借
的一些研究成果和资料袁本文认为前期成本费用应该包
括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产
生的所有成本的综合袁除了勘察尧测绘尧定桩等前期费
用之外袁还包括项目调查尧人员准备尧车辆交通等等遥 另
外袁在勘察尧测绘尧定桩等前期费用的核算上袁为了确保
核算结果与实际费用的一致性袁在进行前期的成本预算
中袁需要与上述费用的相关单位进行核实袁确定一个大
概的服务价格袁作为前期费用核算的重要依据遥
总之袁 土地一级开发成本核算是一个相对比较复
杂的过程袁在成本核算过程中袁因为很多核算数据都需
要通过分析预测的方式确定具体的标准袁 分析预测的
依据就显得尤为重要遥 对于开发企业来说袁要正视土地
一级开发成本核算中的问题袁 同时针对每一种问题采
取积极的预防控制措施袁 还需减少这些问题对土地一
三尧土地一级开发成本核算建议
1 .优 化 成 本 预 算 方 案 流 程 遥
财
在土地一级开发项目开发之前袁 开发企业按照规
审 定 需 要 编 制 成 本 预 算 袁 并 向 发 改 委 等 有 关 部 门 报 批 遥 由
于报批以后的成本预算袁 将成为开发企业成本预算的
论 重 要 依 据 袁 也 成 为 发 改 委 等 单 位 确 定 土 地 出 让 价 格 的

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。

而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。

受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。

这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。

在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

会计制度土地核算简介土地是一个国家资源的重要组成部分。

然而，土地在企业的会计制度中的核算并不是太受重视。

本文旨在介绍与会计制度土地核算相关的一些基础知识，包括土地的定义、土地的分类和土地的核算方法。

土地的定义土地是指地面以上及地面以下的自然资源。

不像其他资产，土地的存在和使用不受时间和人为因素的限制。

根据财务会计的原则，土地不能被折旧或摊销，而是以成本价或公允价值计量，并在账面上列出。

土地的分类土地可以根据使用目的进行分类，以方便会计核算。

以下是土地的几种分类。

1. 商业用地商业用地是指用于商业活动的土地，比如商店、餐馆、办公楼等的土地。

商业用地的价值通常会随着所在地区的发展和商业环境的变化而变化。

2. 工业用地工业用地是指用于工业活动的土地，比如工厂、仓库等的土地。

随着工业的发展和经济结构的变化，工业用地的价值也会发生变化。

3. 住宅用地住宅用地是指用于居住的土地，比如房屋、公寓等的土地。

住宅用地的价值与房屋的类型、位置和周围环境有关。

土地的核算方法土地在会计核算中的计量方法有两种：成本法和公允价值法。

以下是两种方法的简要介绍。

1. 成本法成本法是指以购入土地的成本为基础计量土地的价值。

土地的成本包括购入土地的价格、土地准备费用、规划费用、土地转让税等。

无论土地的价值如何变化，成本法保持不变。

2. 公允价值法公允价值法是指根据土地在交易市场上的市场价格来计量土地的价值。

与成本法不同，土地的评估价值会随着市场价格的变化而变化。

公允价值法需要在每个会计报告期末重新评估土地的价值。

结论土地是企业中重要的一部分，对会计核算也起着重要的作用。

会计师需要理解土地的定义、分类和核算方法，才能更准确地评估企业土地价值，保障财务报表的准确性和合规性。

税务园地TAXATION FIELD土地一级开发整理项目收入确认及涉税研究田源中铁十四局集团房地产开发有限公司摘要：土地一级开发整理是政府或具备授权企业对某特定地区或区域土地展开安置、征拆等行为，保证土地达到三通一平、五通一平或七通一平建设条件，再展开商业交易行为的活动。

文章将通过对土地一级整理及其特点的介绍，对一级开发整理项目的收入确认以及涉税方式等各方面情况展开探讨，旨在明确土地涉税相关情况，推动我国土地开发与整理项目涉税管控效果。

关键词：土地一级开发整理项目；收益分配；涉税；收入确认引言国民经济的快速发展，使得国内民生改善工程以及大型市政建设等工程项目数量呈现出明显增加的趋势，工程所涉及土地一级开发整理项目也成了社会关注的重点。

为进一步规范市场主体与土地储备中心在土地一级开发整理项目中的协议签订，确保政府土地权益可以得到有效保护，税务问题可以得到妥善处理，对土地一级开发整理项目展开研究，明确收入确认方式以及涉税处理方法是极为必要的，可以实现对市场活力的有效激活。

一、土地一级整理开发基本概况（一）土地一级整理开发基本内容所谓土地一级整理开发是指在进行土地出让处理前，相关部门以及机构对土地展开整理与投资开发的过程。

会按照地区具体情况、规划功能以及基础设施配套指标等各项内容，由相关企业或者政府部门牵头，展开统一拆迁安置以及征地补偿等处理，在达到土地出让标注之后，对土地展开开发的行为[1]。

一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目、国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。

（二）整理开发项目特点因为土地一级整理以及开发等操作，都是由政府进行落实与组织，开发商所做工作也雇于政府，所以政府在整体项目中起到决定与主导作用，而这也是土地一级整理开发与其他土地开发行为截然不同的特征[2]。

具体的项目特点主要体现在三个方面：①政治性。

土地整理与开发会计核算和财务管理的建议对土地整理与开发会计核算和财务管理的几点建议**市会计委派管理中心汤艳霞随着城市化的发展,为确保耕地占补平衡,保障建设用地,促进经济的持续、快速增长。

各地纷纷成立了土地整理开发中心,从事土地整理、开发项目的管理工作。

土地整理开发中心隶属国土资源局,是自收自支的事业单位。

由于单位成立时间不长，在会计核算和财务管理上存在着许多问题，如没有专职财务人员、会计核算制度不统一、财务管理制度和内部控制不完善。

为此，笔者谈几点如下建议。

一、会计核算问题1、收入的确认。

根据收支两条线原则，土地整理开发中心的收入主要是财政拨款，拨入时计入基建拨款科目，折抵指标调剂费收入须先经过预算外资金管理专户再拨入中心，计入基建拨款（其他拨款）科目。

3、工程竣工。

土地整理开发项目经验收合格后，交付给项目所在地的土地所有权人管理、使用时应编制竣工财务决算，决算时成本类科目转入待核销基建支出科目，待核销基建支出科目再与基建拨款科目冲转，基建拨款科目如有余额则为项目结余资金。

二、关于财务管理问题1、关于财务独立核算问题。

土地整理开发中心是独立的法人,但由于体制关系,机构合署办公,人员混岗,导致了一些列入项目的费用界线不清,一些不该由项目承担的费用列入项目,增加了项目的成本支出,弱化了财务核算的独立性。

根据《基建财务管理制度》规定，项目资金必须专款专用、专项管理、单独核算，任何单位和个人不得超支出范围和标准开支，更不得截留和挪用项目资金。

因此，建议土地整理开发中心与国土资源局在财务核算和管理上完全分离，真正实行独立核算。

2、建立完善内控制度。

首先，完善控制环境。

控制环境是一种氛围，直接影响组织成员的控制意识以及实施控制的自觉性，决定其他控制要素能否发挥作用是内部控制其他要素作用的基础。

其次，建立岗位职责制度、重大事项决策和监督制度、资金管理制度、财务分析制度、经费审批经制度等，促进管理制度化、规范化。

土地开发项目费用核算在土地开发项目中，准确核算费用是确保项目顺利进行和最大程度利润的关键之一。

土地开发涉及到多个环节和各种费用，包括土地购置费用、规划设计费用、勘察测绘费用、工程建设费用、环境治理费用等等。

本文将就土地开发项目费用核算的相关内容进行探讨。

一、土地购置费用的核算土地购置费用是土地开发项目中最基本的费用之一。

在核算土地购置费用时，需要考虑土地转让费、征地补偿费、过渡费等各项具体支出。

具体的核算方法需要根据购置方式、土地性质、土地转让价格等因素进行计算，确保核算准确、合规。

二、规划设计费用的核算规划设计费用是土地开发项目中确保项目顺利进行的重要支出之一。

规划设计费用包括项目前期的土地规划、设计咨询费、规划设计方案编制费用等。

核算规划设计费用时，需要结合项目规模、设计水平、设计单位的费用标准等因素进行计算，并与实际支出进行核对。

三、勘察测绘费用的核算勘察测绘费用是土地开发项目中为确保工程建设的准确性和合规性所产生的费用。

勘察测绘费用包括初步勘察费、详细勘察费、监测费、测绘费等。

核算勘察测绘费用时，需要依据项目的具体需求、勘察测绘单位的费用标准等因素进行计算，确保核算准确、合理。

四、工程建设费用的核算工程建设费用是土地开发项目中最为庞大的费用之一。

工程建设包括各种土木工程、建筑工程、市政工程等，涉及到人工费、材料费、机械设备费、安全费用等各项支出。

核算工程建设费用时，需要考虑工程量、单位造价、工程进度等因素，并结合工程量清单及实际支出进行核对。

五、环境治理费用的核算土地开发项目中的环境治理费用是为保护和改善环境所必需的费用。

环境治理费用包括环境保护设施建设费、环境补偿费、环评、环保验收等费用。

核算环境治理费用时，需要依据环境治理方案、环评报告等具体文件进行计算，并与实际支出进行核对。

总结：土地开发项目费用核算是确保项目顺利进行和最大程度利润的重要环节。

在核算过程中，需要综合考虑不同环节和费用的具体要素，并结合实际支出进行核对。

土地价款会计上核算篇一：土地的会计核算与涉税处理土地的会计核算与涉税处理来源：作者：时间：2008-12-02 点击：1、对于有偿取得的土地，其价值计入建筑物成本时，如果土地的规定使用年限或剩余使用年限高于建筑物的折旧年限或剩余折旧年限时，应当按以下公式预留土地净残值：1)尚未计提折旧的建筑物，应预留的土地净残值=计入建筑物中的土地成本÷土地使用年限×(土地使用年限-建筑物折旧年限)2)已部分计提折旧的建筑物，原计提时并未考虑房屋与土地的时间差，故应预留的土地净残值：(计入建筑物的土地成本-该项土地成本已计提折旧)÷土地剩余使用年限×(土地剩余使用年限-建筑物剩余折旧年限)。

计入建筑物价值的土地成本已提折旧=该项建筑物的账面已提折旧×(计入建筑物价值的土地成本÷该项建筑物账面原值)预留土地净残值后，建筑物年折旧额=[该项建筑物的原价或账面价值-(预留的土地净残值+预计该项建筑物除土地以外的净残值)÷折旧年限或剩余折旧年限(关于建筑物除土地以外的预计净残值，税法规定固定资产残值比例不高于原值的5％的部分，由企业自行确定，由于情况特殊，需要调整残值比例的，应报税务机关备案。

《行政许可法》出台后，取消了固定资产残值比例备案制度，为防止企业随意降低残值比例，提高固定资产折旧额，企业计算可扣除的固定资产的折旧额时，在内、外资企业所得税“两税”合并前，税收规定固定资产残值比例统一确定为5％)。

2、当预留的土地净残值转出单独核算：(1)本企业在原土地上继续施工建造的，按预留的土地净残值，借记“在建工程”科目，贷记“固定资产清理”科目；(2)暂时既不施工建造又不对外出让的，则将预留的土地净残值转回“无形资产”科目核算，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“固定资产清理”科目。

该项无形资产应在剩余使用年限内按期摊销。

3、当建筑物报废后，将土地使用权的余值单独出让或土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，收到的价款应借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”账户，清理后的净340损益计入“营业外支出”或“营业外收入”；对土地已记入无形资产后出让的，则按出让无形资产进行账务处理。

37论土地整治项目的会计收入成本核算V V 罗歆现阶段，土地整治项目的复杂性不断提升，作为一类综合性项目，涉及土地治理、土地改良以及土地复垦等任务，项目实施难度较大，容易在工作中出现明显偏差问题，影响土地整治项目的最终实施效果，甚至出现较为严重的经济损失。

基于此，在土地整治项目中切实做好会计收入成本核算工作极为必要。

一、土地整治项目的会计收入成本核算概述土地整治项目作为当前我国重要的发展战略项目，为了确保其形成理想的实施效果，切实做好会计收入成本核算工作极为必要。

这也是财务管理中的核心任务，有助于优化财务管理和确保土地整治项目有序实施，应该引起相关工作人员高度重视。

在土地整治项目会计收入成本核算工作开展中，会计实体应该引起高度关注，以便促使该项工作得以有序开展。

该项工作一般主要涉及土地整治行政主管部门、施工单位以及管理机构，这些机构在具体会计收入成本核算中应该积极参与，确定好权责，解决实施主体方面的混乱问题。

具体到土地整治项目会计收入成本核算工作开展中，会计人员应该关注的要素较多，如资产、负债、收入、损益、费用、权益等，均需要进行综合考虑和核算，如此也就必然表现出了较高的工作难度，应该引起相关人员高度重视。

土地整治项目会计收入成本核算工作的难度较大，因为其工作量相对较多，会计收入成本核算涉及内容较多，且需要会计人员进行全过程跟踪把关，由此确保预算编制、成本核算、资金管理以及收支管理等各项工作得以优化落实，避免在工作中可能出现的任何混乱问题。

这不仅需要会计收入成本核算工作人员具备相匹配的综合素质和能力，还应该表现出较高的耐心，更好提升工作落实效果，从而解决会计收入成本核算工作人员本身存在的问题。

此外，土地整治项目会计收入成本核算工作还表现出了较为突出的重要性，可以在土地整治项目中发挥较强作用价值，成为优化项目实施效果的关键手段。

会计收入成本核算工作是确保财务管理工作效果的重要手段，对于财务管理工作具备较强支持作用，无论是预算管理、资金管理，还是成本支出控制，均可以得到会计收入成本核算工作的有力支持。

企业会计制度土地核算企业会计制度土地核算，指的是企业对土地的入账、分类、估价、使用、摊销和处置等进行核算和统计的过程。

土地作为企业经营和生产活动中重要的生产要素之一，具有不可再生的特点，也是企业的重要资产之一、因此，准确核算土地的成本、价值和使用情况对企业的经营决策和财务管理具有重要意义。

首先，土地入账的核算是指将企业取得的土地资产及其相关费用记录在企业的会计账簿上。

土地的取得可以分为自建、购买、租赁等形式，企业需要根据土地权属证明文件、购买合同或租赁合同进行入账处置，确保土地入账的真实性和准确性。

其次，土地应根据不同的用途和性质进行分类核算。

根据《企业会计制度》的规定，土地应分为自用土地、投资性土地和闲置土地三类。

自用土地是指企业用于生产经营活动的土地，其成本应计入企业自用资产的净额。

投资性土地是投资者为取得未来增值而持有的土地，其成本应计入投资成本或固定资产成本。

闲置土地是指企业暂时不使用的土地，其成本应计入经营费用。

然后，土地的价值应进行定期估价，以反映土地在市场上的实际价值。

土地的市场价值可能会受到多种因素的影响，如地理位置、土地用途、土地供需关系等。

企业可以聘请专业机构对土地进行评估，或依托委托书面估价方法进行核算。

企业还应根据需要对土地的价值进行调整，以确保账面价值与实际价值的一致性。

土地的使用也需要进行核算，即将土地的使用权及其相关费用计入企业的费用和成本。

土地使用费用包括土地租金、土地开发费用、土地管理费用等。

企业应将土地使用权的期间与费用进行匹配，以合理地计提相关费用，并及时将其纳入企业的费用成本。

最后，土地的摊销和处置是土地核算的重要环节。

摊销是指在土地的使用过程中，按照一定的方法将其成本逐年分摊到费用或资产，并在会计账簿上进行记录。

土地的处置包括出售、转让、报废等方式，企业在土地处置时需要按照相关税务规定计算处置收入或处置费用，并及时将其纳入企业的财务报表中。

综上所述，企业会计制度土地核算是确保企业对土地资产准确记录、分类和估价、使用、摊销和处置的过程。

一级土地整理财务核算浅析摘要：人口增长、城市化进程的不断加快将为房地产市场带来大量的住宅需求，投资性购买也是国内房价增幅的主要动力。

在此整体走势下国内房地产开发市场蓬勃发展十几年，随着国家相关政策调控力度的不断增强，房地产行业已经不再是暴利的代名词，行业利润水平正逐步回归正常水平，销售收入的增长已经相对平稳。

此时由于市场竞争的日益加剧，越来越多的房地产开始涉足商品房开发的上下游产业，期待开辟另一片蓝海。

关键词：一级土地；财务核算随着国家对与民生息息相关的保障性住房安居建设的持续关注，并在“十一五”以及”十二五”规划纲要中均有明确预期目标，保障性住房建设指标逐步增加，受此影响各地的一级土地整理的市场需求越来越大。

由于土地整理也是一项资金密集型产业，单纯依靠政府及相关事业单位进行土地整理储备，资金方面的压力较大。

所以各地政府开始与房地产开发企业商谈合作，共同进行一级土地整理工作。

一、一级土地整理一级土地整理，是指土地出让前，由相关部门和机构对土地进行整理和投资的过程。

即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

鉴于一级土地整理的项目涉及的整理资金巨大、审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，在实际操作过程中，一级土地整理是由政府通过所属事业单位来进行土地整理，也有政府将土地整理工作委托给房地产开发企业来操作，政府只是负责监督管理。

二、一级土地整理流程1、准备阶段：列入整理单位名录—报送拟整理区域预算和可研报告—申请整理计划和委托2、实施阶段：地籍调查—签订征收补偿协议—办理房地注销及土地供前登记3、供地阶段：报审土地整理成本—委托公开出让—确认出让方案和地价履行公开出让程序4、结算阶段：土地受让人缴齐出让金—结算所有补偿费用—返还土地整理费用从流程中可以看出，一级土地整理过程中有相当多的程序节点，审批环节，而且整个过程中土地整理单位需要垫付巨额的开发资金，垫付时间也比较长。

房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。

在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。

目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。

本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。

一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

土地一级开发成本核算的科目设置土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

会计核算上仍设置“开发成本”一级科目核算，二级科目由“项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、区域内公共环境景观建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费用、财务费用、销售费用、应纳税费、其他—不可预见费用”等构成，明细核算内容和费用归集分配如下：（一）项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9.招标代理费、招标服务费10. 工程保险费（二）征地、拆迁补偿费用1、征地补偿费用2、拆迁补偿费用3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费4、拆除工程费用5、古树保护及文物古建修护、还建费用6、其它（三）公共区域市政基础设施建设费用1.场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用2.区域内永久性道路、桥梁建设费用3.市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等)4.市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 )5.配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。

本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。

这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

【老会计经验】土地使用权的会计核算与税务处理房地产开发企业在土地使用权的核算中往往存在一些怪现象：例如, 一些房地产开发企业,将后期开发商品房的土地成本打入前期商品房的成本, 还美其名曰的称为滚动开发, 这样开发商就可以始终有一批账外土地能够在税前列支成本。

又如, 一些房地产开发企业往往对自用或作为经营性资产的房产, 不分摊或少分摊土地出让金, 而将应由自用或经营性房产分摊的土地出让金, 全部或部分摊入对外销售的房产中, 使得这部分房产的土地成本, 随着商品房的销售全部提前在税前扣除。

再如, 几乎所有的房地产开发企业, 都不考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物使用年限的因素, 因此没有将其作为净产值预留。

但在结转商品房的成本时, 则将土地使用权的账面价值一次性转入商品房的开发成本或销售成本中。

可见, 围绕土地使用权成本核算存在一系列怪现象。

这些怪现象就是基于对土地使用权成本核算的混乱, 导致房地产开发企业成本和利润核算的不正确, 从而少缴了企业所得税, 侵犯了国家利益。

同时, 由于将后期开发项目的土地成本打入前期商品房的成本, 也侵害了消费者的合法权益。

这一怪现象的产生, 有多种原因。

比如说, 房地产开发公司执行税法和会计制度不严肃、不严格的原因；房地产开发公司的会计人员对相关政策的理解不全面、不到位的原因；各种相关政策不协调、不配套的原因等。

拿第三种原因为例, 我国对征用土地实行的是有偿出让有限年限使用权的政策, 而对房屋实行的是没有年限限制的所有权政策, 这两种政策由于使用年限的不同, 使得房屋（或建筑物）的成本核算产生了矛盾。

一方面, 房屋的构建成本（不含土地征用费或虽含但是按照房屋折旧年限摊销的土地使用费）要按照会计估计的折旧年限计提折旧, 一般规定不能低于20年；另一方面, 房屋所占用土地的征用成本（如果土地使用费单独核算）则是按照所占用的土地, 在使用年限内平均摊销, 一般摊销年限为40年至70年。

会计制度 - 土地核算一、会计制度简介会计制度是规定会计核算方法、程序和制度的一系列规章制度。

在现代企业和组织中，会计制度是贯穿于财务管理系统中的核心环节。

会计制度是确保企业及其管理者合法、合规、负责地执行会计核算、管理及汇报等职责的基础。

会计制度不仅仅是规定会计方法的标准，还是确保会计信息真实性、原则性、可比性和稳定性的基础。

二、土地核算概述土地核算是指在企业的会计核算中，正确地评估土地的价值，并进行账务处理的过程。

土地是企业不可或缺的资源之一，它在企业生产经营中扮演着重要的角色。

土地核算应该建立在精确的土地评估基础上，并且应该被纳入到企业的会计核算程序中，以保证企业的财务稳定和会计信息的真实有效性。

三、土地价值评估方法土地的评估是土地核算的开始。

正确的土地评估是土地核算的前提，专业的评估机构以及咨询公司可以提供专业的服务来进行土地评估。

在土地评估的过程中，应该考虑以下因素：1.土地的位置土地的位置是评估土地价值的基础因素之一。

这包括土地所在的城市、地区以及土地所处的地理位置。

一般来说，市中心的土地价值要比郊区的土地价值高。

2.土地的规模和形状土地的规模和形状也是评估土地价值的重要因素。

规模大、形状规则的土地价值会比较高。

3.土地的用途土地的用途是一个重要的影响因素。

例如，商业用途的土地价值要比住宅用途的土地价值高。

4.土地的土质土地的土质同样也是一个影响土地价值的因素。

好的土壤和地质条件会提高土地的价值。

四、土地核算的会计处理在进行土地核算的会计处理前，应该对土地进行充分的评估和审查，以便确定土地的当前价值和未来潜在价值。

在该过程中，应该考虑土地的使用限制、土地开发的法规和土地的管理税费等因素。

1.土地的成本核算根据会计原则，土地的成本包括购入土地的价款，土地的评估费用以及相关税费等。

2.土地的折旧核算土地实际上不能进行折旧处理，因为土地不会像设备一样老化损耗，而土地可以持续使用。

因此，土地核算的折旧方法是直接法。