土地一级开发成本核算问题

土地一级开发成本核算问题一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。

在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。

在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。

土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。

这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。

为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。

我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。

在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。

实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。

目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。

二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析（一）成本管理环节严重缺失成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。

土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。

因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。

土地一级开发成本核算问题作者：徐灿来源：《管理观察》2016年第09期摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。

20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。

土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。

在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。

本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。

关键词：土地一级开发成本核算问题策略一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。

在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。

在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。

土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。

这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。

为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。

我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。

在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。

一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款贷：银行存款等2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率* （1+6% ）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本* 利润率*6%（二）非代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 前期费用、基础设施费等3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*（1+5% 或11% ）贷：营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*5%或11%（三）融资费用1、借：开发成本/ 间接费贷：银行存款2、借：长期应收款贷：开发成本/ 间接费（四）公司人员及办公费用1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润1、借：营业收入代收转付开发成本* 利润率营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）贷：本年利润2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等（二）融资成本借：开发成本/ 间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四）结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等开发成本/ 间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润1 、借：营业收入贷：本年利润2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用。

纳税Taxpaying经济纵横土地一级开发企业的成本核算探析王煜（石家庄市新华鑫圆城市建设投资有限责任公司，河北石家庄050000）摘要：目前城投公司是由政府指定的做地主体，专项负责实施本辖区内的做地工作，担负着土地一级开发职责，发挥着不开替代的作用，受社会关注度较高。

土地一级开发是综合性比较强的工程，涉及的面很广。

因此，作为土地一级开发公司，在深刻认识本行业特点和发展趋势的前提下，结合公司的自身优势，提高企业财务管理水平，对其进行科学地成本核算和控制，提高成本核算水平，对于政府和企业来讲都至关重要。

本文对土地开发成本核算的重要性、成本核算的构成及成本核算存在的问题，解决方案等进行科学地分析研究。

关键词：土地一级开发；成本核算；问题；控制城投公司履行的职责包括编制和报批做地方案，申请办理土地、规划、建设、环保等手续，筹集和支付资金，实施土地前期开发，协助本级政府实施土地征收、旧城改造、安置补偿等具体工作。

城投公司实施的土地一级开发一般都具有投资大、时间长，开发面积广、资金回收期长等特点，因此应进一步规范土地开发成本核算管理。

一、土地一级开发成本核算的概述土地一级开发成本核算是指以会计核算为基础，以货币为计量单位，企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。

企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。

土地一级开发成本管理是对土地一级开发全过程所涉及的各项成本费用进行核算、分析、决策及控制活动。

（一）成本核算应遵循的主要原则土地一级开发成本核算具体应用中应遵循几点原则：第一，必须合法的原则，计入成本的费用必须符合国家相关会计制度的规定。

第二，明确分类的原则。

一方面应明确哪些费用能计入开发成本，哪些费用不能计入开发成本，另一方面对所发生的费用进行归集分类。

第三，及时准确的原则。

土地一级开发的成本支出必须及时准确地核算。

【财经观点】住宅与房地产2019年2月土地一级开发成本核算问题的探讨刘 勇（长沙湘江新城投资有限公司，湖南 长沙 410000）摘要：土地一级开发本身就是一项具有较高综合性的工程项目。

其涉及范围比较广阔，因此在不同费用间的核算内容也比较多。

在土地一级开发成本核算过程中，目前在实践上存在较多的问题，如费用评估尚未纳入核算体系、项目环境评价分析费用核算缺乏科学性等，很大程度上影响了我国的土地一级开发管控水平的提升。

基于此，本文从土地一级开发表现、土地一级开发成本核算现状及现存问题着手进行分析，并结合目前国内外先进成本核算理念，对土地一级开发成本核算项目完善提出建议，以期通过本文章的研究和论述推动我国的土地一级开发工程发展。

关键词：土地一级开发；成本核算；工程项目管理中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）02-0020-011 土地一级开发概述土地一级开发指政府或者授权委托的企业或政府与企业合作，对某一区域的国有土地、乡村集体土地根据建设或土地出让时序进行征地、拆迁、安置、补偿，并开展相应的市政配套设施建设，包括市政道路、市政桥梁、公园、学校等等，使得该区域范围内土地达到良好的可出让或可转让条件，并在土地周边的市政配套设施建设完毕之后对“熟地”进行有偿出让或者转让的工程过程。

从空间的角度上来看，土地的一级开发可以将其分为成片和分片开发这两种类型；从法律法规的角度上来看，目前尚未有土地一级开发的划分界定；从时间的角度上来看，土地一级开发，可以分为首层开发和二层开发这两种，即通过根据时间作为划分的标准来对首层和二层开发进行区分。

让开发的层次更为明确；从性质的角度上来看，土地一级开发可以分为存量开发和增量开发，所谓存量开发指的是对旧城区、城中村进行改造。

增量则为征用和农转用土地的开发，主要是用于开发一些基础建设类项目。

2 土地一级开发所涉及的主要成本内容土地一级开发成本费用组成如表1所示。

土地一级开发成本核算问题的分析与探讨伍　嘉（天津天保嘉郡投资有限公司，天津　３００２８２）［摘　要］土地一级开发本身是一项综合性工程，涉及征地拆迁、配套设施建设、测绘评估等不同费用种类，核算一级开发成本时需要根据不同费用种类，对所发生费用进行归集分配。

然而现阶段我国土地一级开发成本核算还存在诸多问题，例如部分开发企业没有将拆迁评估费用纳入核算范围内，对项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算缺乏科学性而导致前期费用成本的漏算等，严重制约了我国土地一级开发成本管理水平的提高，故如何通过提高成本核算水平来优化土地一级开发成本管理已成为一项亟待解决的重大课题。

［关键词］土地一级开发；成本核算；改善对策［ＤＯＩ］１０ １３９３９／ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１７ ０２ １３３ 土地一级开发具有时间长、开发面积广、投资巨大、资金回收期长等特点，因此需要有一整套的土地开发成本核算方法对土地一级开发项目进行指导和规范，从而为土地一级开发企业带来最大的项目收益。

基于此，本文将从目前土地一级开发成本核算存在的问题出发，从细化成本核算对象、构建成本核算制度，根据完工土地开发项目的用途来选取适宜的成本结转方式，完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算，强化土地一级开发成本核算的审计等多个角度着手，就提高土地一级开发成本核算水平，提出几点看法和建议。

１　土地一级开发成本核算的特点在土地一级开发实施阶段，重点是将“生地”变为“熟地”，这一过程中发生的费用主要包含前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、工程费、市政基础设施、公共配套设施建设费用、财务费用、相关税费及不可预见费，它们共同构成了土地一级开发成本核算的内容。

第一，成本核算时间长。

土地一级开发运作周期长，一般开发周期在３～５年，如果中间某些环节进展不顺利，可能会影响后续环节进展，还可能引起之前办理的相关审批手续到期，需要重新办理用地预审、立项手续，这些都导致成本核算的时间跨度大。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。

而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。

受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。

这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。

在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

土地一级开发成本核算问题及对策作者：林晓红来源：《科学与财富》2019年第35期摘要：土地一级开发管理是直接影响国内土地开发企业健康发展的重要内容。

土地一级开发主要涉及到前期勘察设计、土地报批、土地征用、房屋拆迁、基础公共设施建设等比较复杂的过程，成本核算直接影响到这些过程的费用分类、归集和分配等。

因此本文主要是对土地一级开发成本核算问题进行研究，通过从现状分析入手，结合核算过程中的常见问题，提出具有执行性的意见和对策，以促进国内土地开发企业成本核算工作的质量和水平。

关键词：土地; 一级开发; 成本核算; 问题及对策全国各地土地一级开发中频繁出现高价“地王”，并有一路走高的趋势，这与土地一级开发过程中土地报批费用、土地拆迁费用、基础设施建设费用、项目周期、资金投入等因素有关。

因此本文主要是对国内土地一级开发成本核算问题进行探索和研究。

1 ;土地一级开发成本管理相关概念1.1 土地一级开发土地一级开发就是由政府或者政府授权的企业，根据政府对土地利用的总体规划和部署、年度土地一级开发计划，。

进行统一的前期设计、土地报批、征地补偿、征地拆迁、并进行适当的基础公共配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发模式主要有两种，第一种是以企业为主体进行。

这种企业有的是直接获得政府的授权进行土地一级开发，或者是在土地储备机构进行项目招标中中标获得项目的主体开发资格。

第二种是以具有独立法人资格，隶属国家土地资源管理部门的土地储备机构进行。

这种方式，土地储备机构往往受到人员资金等因素的影响，无法独立进行土地一级开发，还是会采用招标的形式，选择企业来进行土地一级开发。

因此从上面的情况可以看到，土地一级开发主要还是由企业来作为实施主体，承担了土地项目的立项到上市等全过程的主要工作和相关的政策资金风险。

土地一级开发成本管理分析作者：朱秀荣来源：《科技信息·下旬刊》2017年第03期摘要：土地资源的合理优化配置能够促进社会与经济的发展，近年来土地一级开发逐渐发展，但是在发展的过程中还存在一定的问题。

本文对土地一级开发成本管理进行了分析，阐述了土地一级开发成本管理的概念，分析了土地一级开发成本管理中存在的问题，并针对问题提出了相应的解决对策，旨在提高土地一级开发成本管理水平，促进社会经济发展。

关键词：土地一级开发；成本管理；问题；对策一、土地一级开发成本管理概念一个企业的成本管理水平，直接影响着企业在市场中的竞争力。

成本管理包含的内容非常多，具体就是指一个企业在实际的生产经营中各项成本的核算、分析以及控制等管理行为。

而一级开发成本主要包括成本预算和成本决策。

一级开发的开发周期非常长，开发的环节也十分复杂，而且开发的环节之间是相互联系的，所以说一级开发管理十分困难，在进行一级开发成本管理时还要对成本目标进行综合性管理。

土地一级开发主要指的是综合了征地拆迁、市政建设等内容的发型工程，土地一级开发流程如下图1所示。

在这类大型工程中，如果只是一味的降低开发的成本，必然会影响到工程的建设质量和工程的进度，所以在土地一级开发成本管理中确定成本目标时，不仅要考虑工程成本，还要考虑工程的质量和工程的进度以及工程的资源配置等问题。

随着土地一级开发的实践应用，土地开发企业的成本管理水平在不断的提高，在工程项目的前期筹备时就会开始做成本预测工作。

在土地一级开发成本管理中，主要是关注工程项目的资金运作方案，在资金运作方案中工程资金需求和融资方案是最重要的。

在工程项目的立项阶段要对工程项目进行批复，实际上这也是成本决策的过程，但是在这个过程中参与决策的主体非常多，包括：企业、相关政府部门以及项目工程的开发主体等。

二、土地一级开发成本管理中存在的问题（一）土地一级开发成本管理环节缺失现代企业管理的核心内容之一就是成本管理，企业成本管理十分注重管理的系统性、全面性以及管理的科学性与合理性。

土地一级开发成本核算中存在的常见问题解析作者：黄雪艳来源：《中国市场》2020年第35期[摘要]在我国建筑市场中，土地一级开发是十分关键的一部分。

通常，土地一级开发涵盖的内容较多，包括拆迁以及基础设施建设等不同费用种类。

因此，在对土地一级开发成本进行核算的过程中，需要依照不同费用种类，对所发生的费用进行归集分配。

但是，由于受到诸多因素的干扰，致使成本核算中还存在了诸多问题。

基于此，文章即对土地一级开发成本核算中存在的常见问题进行了分析。

[关键词]土地一级开发;成本核算;问题[DOI]10.13939/ki.zgsc.2020.35.149针对土地一级开发而言，由于其本身就是一项综合性非常强的项目，囊括的范围十分广泛，所以在对不同费用进行核算期间，涉及的内容也非常多。

因此，现阶段在土地一级开发成本核算中，存在的问题也比较多，对土地一级开发管控产生了很大影响。

因而，为了可以从根源降低问题出现的概率，应该综合实际问题，合理制定处理方案，以便可以从整体的角度上推动我国土地一级开发工程的发展进程。

1 土地一级开发所涉及的成本内容分析土地一级开发是指政府或者授权委托的企业等，对某一区域的国有土地以及乡村集体土地，依照建设需求，合理地进行征地、拆迁等补偿，并结合实际的发展现状，科学的对相应市政配套设施进行建设，保证该区域范围内的土地可以达到可出让条件，并在土地周边的市政配套设施结束以后，对“熟地”进行有偿出让的工程过程[1]。

针对土地一级开发所涵盖的内容分析，主要的成本内容具体体现在上述的七个方面。

其中，以征地拆迁费用作为案例，对其进行成本费用分析，具体包括两个部分，具体为征地补偿费以及拆迁补偿费[2]。

2 土地一級开发成本核算中存在的常见问题分析2.1 土地一级开发成本归集对象的确定缺乏明确性通常，在对成本归集对象进行确定时，对象不明确问题时有发生，致使部分费用的支出不能够在会计科目中体现出来，影响了后续成本核算工作的合理开展。

成本核算2020年3月（上）/ 总第256期 13引 言土地一级开发指的是政府或授权的企业按照土地利用总体规划与城市规划，制定一级开发计划，对存量土地、农转用土地、拟征用土地统一进行征地、农转用、拆迁等建设行为。

现今在对园区建设项目进行土地一级开发成本核算时存在一些问题，影响到园区建设项目的顺利开展，这就需要找到解决方案，实现成本核算的科学管理。

1　土地一级开发成本管理概述1.1土地一级开发模式通常而言，土地开发的主体第一类是企业主体，第二类是土地储备机构。

企业为开发主体的，通常是得到政府授权进行开发，或者由土地储备机构招标后获得开发资格。

开发项目可以是由企业进行出资，也可以由土地储备机构为主体对企业进行招标，并由储备机构融资、企业自筹资金等方式出资。

无论是何种模式，企业都是开发主体，承担在土地从立项到上市的资金风险[1]。

1.2土地一级开发成本构成及特点土地一级开发成本指的是一级开发项目运作全过程的费用。

土地一级开发特点：1.2.1核算时间跨度长开发周期从立项到土地验收上市通常都要很长时间，如分期开发分地块上市，成本核算的时间跨度会更长。

由于一级土地开发的规模大、时间长，相邻的地块可能也会因为开发的时间不一致和物价变动因素，而导致单位成本不一致。

1.2.2开发产品成本构成不同由于开发项目土地用途的不同（科研用地、工业用地、商业用地、住宅用地）；即使都是同一类型的用地，位置不同、地上物构成不同、周边环境不同、政策因素不同，都会使土地开发的成本组成具有很大的差异，开发的每一块土地的成本可能都不相同，使得成本核算变得非常复杂。

1.2.3成本分摊不能明确区分房地产开发企业的成本核算还存在不同项目成本交叉，立项批复分地块批复，实际建筑物跨地块，造成地块成本难以明确区分，开发成本核算难度大，收入与成本不匹配。

1.2.4土地一级开发融资成本高、回款期限长企业作为开发主体，由于投资巨大、资金不足，往往通过举债方式进行融资。

土地一级开发成本核算问题探析作者：孙静来源：《时代金融》2014年第18期【摘要】运用现代管理理论和方法，把握和控制土地开发项目实施全过程，核算土地一级开发成本，才能创造土地开发项目经济效益和社会效益。

本文从土地一级开发和土地一级开发成本的概念内涵，土地一级开发的作用，土地一级开发项目成本核算三个方面进行了探讨。

【关键词】开发成本核算效益一、土地一级开发和土地一级开发成本的概念内涵依据社会发展规划和土地利用总体规划，将列入土地储备计划的开发项目，以公开招标的方式确定开发主体。

获得项目一级开发权的开发企业，按照“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，实施土地开发项目，运用现代管理理论和方法，组织征地拆迁、规划设计、市政基础设施建设，配套交通环境建设，和投资融资，把握和控制土地开发项目实施全过程，创造土地开发项目经济效益和社会效益。

土地一级开发成本是指实施土地一级开发全过程的费用。

土地开发过程中，基础配套设施项目众多，费用种类多种多样，核算开发区土地一级开发成本，需要依据不同的建设项目，分门别类进行成本核算。

土地开发成本分为两大类，直接成本和期间费用成本，直接成本包括五个方面，征地成本、动迁拆迁成本、前期工程成本、基础设施建设成本、公建配套实施成本。

期间费用包括三个方面：销售费用、管理费用和财务费用。

目前，土地一级开发商大都使用征收土地——平整土地——出售土地的土地管理手段。

一级开发商受某些机构的委托实施土地开发，在移交后向委托机构收取一定的开发费用。

二、土地一级开发的作用项目决策要以土地一级开发成本为依据，土地一级开发具有项目投资巨大，建设周期长的特点，这一特点决定了土地一级开发成本对项目决策的重要性。

开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，项目决策中的主要问题，开发成本超过投资者的财务承受能力，决策者就会放弃开发项目。

在土地一级开发项目决策阶段，开发成本是项目财务分析重要依据。

（一）项目融资是以土地一级开发成本为依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大，这就要求项目投资者要有较强的融资能力，确保土地一级开发的资金需求。

[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种关于收入核算的几点思考我公司主业主要系从事土地一级开发和相应的基础设施建设。

针对此类型业务，目前国家财政部、国税总局在相关的会计核算、税收处理方面出台的会计准则、税收法规相当少，尤其是税收方面，地方税务局政出多门，且差异较大，国税总局没有专门针对该业务的统一规范，这给我们的会计核算提出了一些问题，主要体现在收入的核算和税务筹划方面。

现将我们收集的相关资料摘要如下：（一）会计核算方面：财政部于2008年8月7日出台了《企业会计准则解释第2号公告》，规定了与BOT业务相关收入的确认。

相关内容如下：项目公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不应确认建造服务收入，应当按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。

合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。

建造过程如发生借款利息，应当按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理。

BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。

（二）税务处理方面：1、重庆市地方税务局（渝地税发〔2008〕195号）对BT模式的营业税征收管理，明确为：（1）、无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

（2）、融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

（3）、融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

2、****地税局经请示省局并经市局研究决定（1）、以项目的建设方为纳税人，在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额，按建筑业税目征收缴纳营业税等税费附加。

土地一级开发企业的成本核算探析发布时间：2021-06-18T03:49:07.621Z 来源：《中国经济评论》2021年第2期作者：谭英华[导读] 开发面积较大、资金回收期比较长的特点，所以，在成本核算管理方面应当进一步加强规范管理。

身份证号码：53011119741216****摘要：从我国的社会建设来看，建筑行业的发展基本可以代表城市经济的发展，特别是对于城市的土地开发，具有重要意义，土地一级开发企业的成本应当怎么核算呢？这个与国家的税收，工商以及城市经济建设都有着密不可分的联系。

因此，作为土地一级开发公司，在充分认识到行业发展趋势和行业的基本特点之后，应当结合自身的发展优势，将企业的财务管理水平提高上去，这样的目的也是为了使成本核算得到科学的控制，并且要将成本核算水平提高上去。

本文就是要通过土地开发成本核算的分析，将成本核算的构成和存在的问题阐述出来，进一步研究土地开发成本核算的重要性。

关键词：土地一级开发；成本核算；问题；控制通过我国城投公司建设发展，可以看出，城投公司本身就负有办理土地、规划、环保、建设等手续的义务和监督责任。

因此，对于土地前期开发，协助本级政府实施土地征收，包括旧城改造和安置补偿等具体工作，城投公司都有相应的责任和义务。

因此，一般来说城市建设投资公司都是有投资大、时间较长，开发面积较大、资金回收期比较长的特点，所以，在成本核算管理方面应当进一步加强规范管理。

一、土地一级开发成本核算的概述什么是土地一级开发成本核算呢？土地一级开发成本的的核算一般是以会计核算为主，在以货币为计量单位的前提下，记录生产经营过程中所损耗的成本，将这些成本费用经过归类和集中分配，使企业经营过程中的所有损耗都可以按照一定会计目录进行分配和归集，要以计算总成本和单位单位成本进行归集。

土地一级开发成本核算是指将企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制的总称。

（一）成本核算应遵循的主要原则土地一级开发成本核算要遵循几点原则，首先是必须合法，任何行为都要在法律的监控下，计入成本的费用必须是符合相关会计制度规定的。

土地成本核算存在的问题及措施作者：王玲来源：《中国民商》2021年第06期摘要：随着我国当前社会经济的不断发展，土地资源在社会经济中的比例和影响作用是非常突出的，因此需要加强对土地成本核算工作的重视程度，从而为后续土地开发和利用工作奠定坚实基础，但是由于土地成本核算工作中所涉及到的内容具有复杂性和多元性的特征，很容易在一些细节性的方面存在诸多的问题，因此在实际工作过程中，需要加强对土地成本核算工作重视程度，对其中所產生的问题进行深入的分析和研究，从而为后续工作奠定坚实的基础。

相关管理人员需要加强对土地成本核算工作的重视程度，从而提升实际工作效果和工作质量。

关键词：土地成本;核算;问题与策略在进行土地成本核算工作中，需要结合土地资源的现状明确主要的工作要点以及工作，重点对以往土地核算工作中的经验进行不断的总结和分析，制定相对应的管理模式以及运行机制，并且相关管理人员还需要融入先进的技术和工作模式，给土地成本核算工作起到一个重要的支撑和引导作用，从而使得土地成本核算能够达到预期的标准和要求，推动我国社会经济的稳定性发展。

一、土地成本核算的内容和意义分析（一）内容在进行土地成本核算工作中，需要明确土地成本的组成部分以及主要的工作重点，从而提升实际工作的精准性以及科学性。

在实际工作过程中，通过土地成本的核算能够对国家征收农村土地和储备城市建设用地的行为进行良好的管理以及监督，由于土地储备机构依法补偿了相关的费用，所以需要加强对土地管理工作的重视程度，并且还要对土地资源进行良好的保护，在土地成本中包含了前期的费用、拆迁补偿费用和征地补偿费用等等，需要对这些费用进行有效的管理以及核算，从而防止出现资金浪费的问题。

与此同时除了以上这些成本因素之外，土地成本核算周期并不是那么的短，像土地一级开发运作的周期大概是在三年左右，如果在某一个工作环节中出现差错的话，不仅无法实现工作环节的有效衔接，还会给后续工作带来诸多的问题，严重影响实际工作效率提升。

土地级开发成本核算探讨作者：李艳来源：《中国乡镇企业会计》 2018年第2期摘要：随着供给侧结构性改革的日益深化，城镇化建设不断推进，成本等财务核算职能显得尤为重要，而土地一级开发成本核算作为城镇化建设中的土地初始核算，其作用逐渐凸显。

但管理实践与理论研究显示，新形势下土地一级开发成本核算仍然存在成本归集对象不确定、方法不前沿等不足。

为此，本文试图基于土地一级开发的内涵、特点等基础性阐释，着重从成本核算内容、成本归集两方面归纳成本核算要点，并从细化方法与健全监管机制两个角度提出新时代、新背景下优化成本核算的对策。

关键词：土地一级开发；成本；计量土地资源是我国经济发展的基础要素，虽然我国目前城镇化建设土地需求逐渐提高，但土地利用率却不高，土地供求矛盾十分突出。

且十九大报告和近年来政府工作报告中屡次强调新常态下管理职能优化是实现持续发展、降低风险、消耗过剩产能的重要途径。

土地一级开发由于其具备周期长、投资大、面积广等特点，而致使其需要一整套合理合规的成本核算方法加以指导和规划，以规避和防范财会风险，获得足够的项目周转资金。

为此，探讨土地一级开发成本核算具有重要现实意义。

一、土地一级开发概述土地一级开发的要求是根据城市土地储备供应计划、土地利用总体规划、城市总体规划、社会发展规划等文件要求，其原则是市场运作、统一规划、政府主导，其实施对象是乡村集体、城市征地、环境建设、交通建设、基础设施配套建设等。

土地一级开发成本是土地一级开发项目决策阶段的关键，它直接关系到出让交易价格、项目成本管理及项目融资有效性。

土地一级开发模式主要有三种模式，一是政府直接作为土地开发主体，其土地开发工作主要由储备机构负责；二是政府通过招标方式确定企业作为开发主体，完成开发后由储备机构进行拍卖；三是企业贯穿土地开发全过程，一种是企业负责土地一级与二级开发全过程，从土地使用到房地产销售，另一种是企业负责征地、拆迁、安置等，将“生地”变为“熟地”。