一级土地开发成本核算

土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。

城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。

土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。

因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。

本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。

关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。

同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。

一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。

土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。

(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。

(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。

土地一级开发成本核算的科目设置土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用.会计核算上仍设置“开发成本”一级科目核算，二级科目由“项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、区域内公共环境景观建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费用、财务费用、销售费用、应纳税费、其他—不可预见费用”等构成,明细核算内容和费用归集分配如下：（一）项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2。

委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6。

地震影响评价分析费用7。

地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9。

招标代理费、招标服务费10.工程保险费（二)征地、拆迁补偿费用1、征地补偿费用2、拆迁补偿费用3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费4、拆除工程费用5、古树保护及文物古建修护、还建费用6、其它（三）公共区域市政基础设施建设费用1。

场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用2.区域内永久性道路、桥梁建设费用3.市政管线建设费用（包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等）4.市政场站建设费用（包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等,其建设费用视规划情况而定 )5.配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化(花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。

本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。

这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸,或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款贷：银行存款等2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率* （1+6% ）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本* 利润率*6%（二）非代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 前期费用、基础设施费等3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*（1+5% 或11% ）贷：营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*5%或11%（三）融资费用1、借：开发成本/ 间接费贷：银行存款2、借：长期应收款贷：开发成本/ 间接费（四）公司人员及办公费用1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润1、借：营业收入代收转付开发成本* 利润率营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）贷：本年利润2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等（二）融资成本借：开发成本/ 间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四）结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等开发成本/ 间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润1 、借：营业收入贷：本年利润2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用。

纳税Taxpaying经济纵横土地一级开发企业的成本核算探析王煜（石家庄市新华鑫圆城市建设投资有限责任公司，河北石家庄050000）摘要：目前城投公司是由政府指定的做地主体，专项负责实施本辖区内的做地工作，担负着土地一级开发职责，发挥着不开替代的作用，受社会关注度较高。

土地一级开发是综合性比较强的工程，涉及的面很广。

因此，作为土地一级开发公司，在深刻认识本行业特点和发展趋势的前提下，结合公司的自身优势，提高企业财务管理水平，对其进行科学地成本核算和控制，提高成本核算水平，对于政府和企业来讲都至关重要。

本文对土地开发成本核算的重要性、成本核算的构成及成本核算存在的问题，解决方案等进行科学地分析研究。

关键词：土地一级开发；成本核算；问题；控制城投公司履行的职责包括编制和报批做地方案，申请办理土地、规划、建设、环保等手续，筹集和支付资金，实施土地前期开发，协助本级政府实施土地征收、旧城改造、安置补偿等具体工作。

城投公司实施的土地一级开发一般都具有投资大、时间长，开发面积广、资金回收期长等特点，因此应进一步规范土地开发成本核算管理。

一、土地一级开发成本核算的概述土地一级开发成本核算是指以会计核算为基础，以货币为计量单位，企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。

企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。

土地一级开发成本管理是对土地一级开发全过程所涉及的各项成本费用进行核算、分析、决策及控制活动。

（一）成本核算应遵循的主要原则土地一级开发成本核算具体应用中应遵循几点原则：第一，必须合法的原则，计入成本的费用必须符合国家相关会计制度的规定。

第二，明确分类的原则。

一方面应明确哪些费用能计入开发成本，哪些费用不能计入开发成本，另一方面对所发生的费用进行归集分类。

第三，及时准确的原则。

土地一级开发的成本支出必须及时准确地核算。

土地一级开发成本清算概述土地一级开发是指从原始土地到可以进行建设的开发阶段，包括土地的选址、规划和开垦等过程。

土地一级开发成本清算是对土地开发过程中产生的各项费用进行核算和整理的过程，通过对成本进行清算，可以为土地开发项目的决策和计划提供依据，确保项目的可行性和经济性。

具体步骤1. 土地选址和取得费用土地选址是土地一级开发的第一步，需要考虑土地的区位条件、交通便利性、用地规划等因素。

与土地选址相关的费用包括土地调研费用、土地评估费用、土地流转费用等。

在进行土地选址时，需要考虑土地所处的行政区划，以及该行政区划对土地出让和流转的要求，进而确定土地取得的费用。

2. 土地规划设计费用土地规划设计是土地一级开发的关键环节之一，需要编制土地详细规划和总体规划。

土地详细规划涉及土地的分区、土地用途、道路布局、绿化设计等，需要请专业规划设计单位进行编制。

土地总体规划则是指对土地进行宏观规划，并确定土地的开发指标。

土地规划设计费用包括编制土地规划的设计人员费用、勘察测量费用等。

3. 石方开采和场地平整费用在土地一级开发过程中，常常需要进行石方开采和场地平整。

石方开采是指将原始土地上的石方进行清理和挖掘，以便进一步的开发利用；场地平整是指对原始土地进行平整和填土，以保证土地的稳定性和建设的顺利进行。

石方开采和场地平整费用包括人工费用、机械设备使用费用以及土方运输费用等。

4. 基础设施建设费用基础设施是土地一级开发的重要组成部分，包括道路、给水、排水、电力等设施的建设。

基础设施建设费用包括施工人员的工资、材料采购费用、设备租赁费用等。

在进行基础设施建设时，需要注重节约成本和合理使用资源，以保证基础设施的质量和使用寿命。

5. 环境保护和景观设计费用土地开发过程中需要考虑环境保护和景观设计，以保护自然环境和提升项目的整体形象。

环境保护费用包括环境影响评价费用、环境治理费用等；景观设计费用则包括景观设计师的设计费用、景观材料的采购费用等。

开发成本明细科目支出内容：1、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出（搬迁费、奖励费）、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。

（约占建安工程费10%）指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，包括施工图审查费、可研评估费、工程质量监督费、白蚊防治费、综合技术服务费、防雷检测费等支出。

3、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用（包括列入项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用）。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

劳保费、电梯采购、安装费4、基础设施建设费。

（约占建安工程费11%）指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，建设配套费（住宅建设配套、人防工程费、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费），施工配套费（许可证执照费、新型墙体材料费、档案保证金、竣工图编制费）。

5、公共配套设施费：（约占建安工程费7%）指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出（如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、自行车棚、公厕等设施的支出），以及教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费。

6、开发间接费。

（约占建安工程费11%）指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、项目营销设施建造费、利息、审计费、公证费、资产评估费、晒图费等。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。

而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。

受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。

这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。

在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

有关土地一级开发项目的成本测算工作一、背景土地一级开发项目是指将农村土地进行规划和利用，实现农村宅基地、村庄公共设施、集体经济等一系列用途的开发工作。

在开展该项目前，必须进行充分测算，以确保项目的可行性和可持续性。

二、成本测算工作的内容成本测算工作包括如下几个方面：1. 土地调查和评估在项目开始前，必须进行土地调查和评估，主要包括土地基本情况、土地所有权和使用权、土地利用现状、植被覆盖率、地形地貌等方面。

对土地进行评估以确定其投资价值，评估内容包括土地适宜性、土地价值、使用风险等。

2. 工程建设和设备投资土地一级开发项目需要进行土地平整、居民房屋建设、道路和桥梁建设、水利设施建设等一系列工程建设。

同时还需要投资购买各种设备，包括土地改良设备、建设设备、工程技术设备等。

3. 人员和管理费用在土地一级开发项目中，需要考虑到人员的各方面用工问题，包括用于各项施工和建设项目的人力资源、管理人员等。

同时还需要预算管理费用，包括项目管理、资金预算管理、办公及住宿费用等。

4. 其他成本除了上述三个方面的投资，还需要考虑到其他成本问题，包括土地征收补偿、环境保护、安全防范等。

三、成本测算的方法在进行成本测算前，需要确定测算方法。

成本测算分为两种方法：1. 定性方法该方法是指根据一些定性的因素进行成本估算，例如对建筑物投资的分类，根据建筑物性质的不同进行估算。

2. 定量方法该方法是指根据客观的数据进行成本估算，例如根据土地面积、建设工程量来计算成本等。

通常情况下，两种方法可以结合使用。

四、成本测算的步骤进行成本测算时应该按如下步骤进行：1. 预算成本预算成本包括预算量、成本利润、预计成本、成本分析、项目的整个预算和成本估算。

2. 核算成本核算成本是指对预测成本给出比较准确的估算，在实际开展项目前，核算成本能够为项目的决策提供重要依据。

核算成本需要支付表格，将各项成本进行汇总。

3. 控制成本控制成本是指开展项目时，不断追踪和监督所有支出，并在必要时进行成本调整。

[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种关于收入核算的几点思考我公司主业主要系从事土地一级开发和相应的基础设施建设。

针对此类型业务，目前国家财政部、国税总局在相关的会计核算、税收处理方面出台的会计准则、税收法规相当少，尤其是税收方面，地方税务局政出多门，且差异较大，国税总局没有专门针对该业务的统一规范，这给我们的会计核算提出了一些问题，主要体现在收入的核算和税务筹划方面。

现将我们收集的相关资料摘要如下：（一）会计核算方面：财政部于2008年8月7日出台了《企业会计准则解释第2号公告》，规定了与BOT业务相关收入的确认。

相关内容如下：项目公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不应确认建造服务收入，应当按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。

合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。

建造过程如发生借款利息，应当按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理。

BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。

（二）税务处理方面：1、重庆市地方税务局（渝地税发〔2008〕195号）对BT模式的营业税征收管理，明确为：（1）、无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

（2）、融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

（3）、融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

2、****地税局经请示省局并经市局研究决定（1）、以项目的建设方为纳税人，在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额，按建筑业税目征收缴纳营业税等税费附加。