【精品】(最新)土地开发成本的核算

土地开发成本的核算目录目录一、知识必备（一）核算重点1.土地开发费用的归集与分配2.完工土地开发成本的结转（二）核算科目二、土地开发成本核算示例一、知识必备（一）核算重点土地开发也称建设场地开发。

通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

1.土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。

分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

（1）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等土地开发支出可直接记入各土地开发成本明细分类账，这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

（2）配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：①与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

②与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。

一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置（一）土地开发成本计算对象的确定土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。

土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。

确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。

一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。

但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。

（二）土地开发账户及成本项目的设置土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。

该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。

为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算。

该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。

该明细账应采用借方多栏式账页。

在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。

土地开发成本通常划分以下成本项目：1.土地征用及拆迁补偿费。

包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2.前期工程费。

包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。

3.基础设施费。

包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

4.公共配套设施费。

指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。

5.开发间接费用。

是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。

包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。

土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。

土地成本核算方法土地成本核算方法是一个挺有趣且非常重要的事儿呢。

那土地成本核算的步骤有啥呢？这就像是盖房子打地基，第一步得确定土地取得的方式。

是购买的呀，还是通过其他特殊方式得到的呢？如果是购买的，那购买价格肯定是土地成本的一个大头啦。

这就好比你去市场买菜，菜的价格就是最基本的成本，可不能算错喽！可别小瞧这一步，很多时候要是这基础没打好，后面就全乱套啦。

这一步要注意啥呢？那就是合同条款一定要看仔细，就像你签任何重要的东西一样，一个小细节都可能让你付出大代价。

这合同上关于土地的面积、价格、付款方式等信息必须准确无误，要是弄错了，那可就糟糕透顶了！第二步呢，要考虑相关税费。

哇塞，税费这东西就像个小怪兽，躲在角落里，一不小心就会被它咬一口。

土地交易过程中的契税、印花税之类的都得算进去。

这就好比你去购物，除了商品本身的价格，还得交各种附加费用一样，可不能忽略呀。

在核算税费的时候，一定要按照相关法规政策来，可别自作聪明，想着偷个懒或者走捷径，不然被查出来可就惨啦，那可真是叫天天不应，叫地地不灵啦。

第三步，土地开发成本也得算进去。

要是土地拿过来之后需要进行一些开发，像平整土地、通水通电这些花费，都得计入土地成本。

这就好比你买了一块璞玉，想要把它雕琢成漂亮的饰品，那雕琢的费用当然要算到总成本里啦。

这里要注意的是成本的分摊问题，就像几个小伙伴一起买了个大蛋糕，要分得公平合理才行，不然就会产生矛盾。

说到土地成本核算过程中的安全性和稳定性。

这就像在走钢丝，每一步都得小心翼翼。

从数据的准确性来讲，就像建高楼大厦，基础数据要是错了，那整座大厦都会摇摇欲坠。

要是土地成本核算不准确，可能会导致企业的财务报表出问题，这就像一个人的健康报告出了错，后果不堪设想。

而且，在核算过程中，要保证方法的稳定性，不能今天这样算，明天那样算，那可就乱成一锅粥啦。

这就好比开车要有固定的路线一样，要是一会儿左一会儿右，肯定会出事故的。

那土地成本核算方法的应用场景有哪些呢？对于房地产企业来说，这可是命脉啊。

土地成本构成地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及相关税费（1）土地取得费（Ea）土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。

通过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定土地取得费。

目前征用待估宗地所在区域的耕地，需支付的费用主要有：①土地取得费根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定“征用土地按下列标准进行补偿：（一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍；（二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍；（三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍；（四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍；（五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。

另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定为：一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：1、耕地A、粮食作物田平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）；B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）；C、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。

土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。

因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。

计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。

在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。

具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。

测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。

具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。

这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。

如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。

第二步：测算基础设施建设费。

这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。

基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。

第三步：测算施工费用。

这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。

如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。

第四步：测算地下管道改造费。

这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。

地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。

以上是测算土地开发成本的主要步骤。

得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。

出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。

具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。

土地成本的核算内容：（1）征地和拆迁补偿支出（征收、收购、储备土地的补偿费用）。

包括农村集体土地：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；滩涂围垦用地：工程施工费、滩涂使用费、其他费用、不可预见费；城市建设用地：补拆除房屋的评估价值、安置房屋的差价补贴、搬迁奖励费、临时安置补助费、搬迁及停产停业补偿费、拆迁委托服务费、动迁中发生的其他费用。

（2）土地开发支出（管理、保护和基础性开发的费用）。

包括七通一平、相关项目银行贷款利息、储备地块持有期间费用、社会中介费、项目管理费、相关税费。

土地储备成本构成土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费用。

包括 5 个方面： 1. 办理各项报批手续费用。

包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。

2. 征地补偿费及有关税费。

若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第 47 条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。

3. 拆迁补偿费。

根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁入进行补偿安置。

对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。

4. 市政配套相关费用。

包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配套费等。

5. 其他费用。

包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。

土地储备成本控制土地储备成本控制土地储备成本控制步骤 1. ——事前成本控制。

在项目实施之前，对项目地块内情况进行认真摸底调查，尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况，必要时可进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。

同时，应根据土地市场情况及规划条件等，对地块未来价值及存在的风险进行分析，充分研究项目的可行性。

2. ——事中成本控制。

一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款贷：银行存款等2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率* （1+6% ）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本* 利润率*6%（二）非代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 前期费用、基础设施费等3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*（1+5% 或11% ）贷：营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*5%或11%（三）融资费用1、借：开发成本/ 间接费贷：银行存款2、借：长期应收款贷：开发成本/ 间接费（四）公司人员及办公费用1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润1、借：营业收入代收转付开发成本* 利润率营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）贷：本年利润2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等（二）融资成本借：开发成本/ 间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四）结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等开发成本/ 间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润1 、借：营业收入贷：本年利润2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用。

土地开发项目费用核算在土地开发项目中，准确核算费用是确保项目顺利进行和最大程度利润的关键之一。

土地开发涉及到多个环节和各种费用，包括土地购置费用、规划设计费用、勘察测绘费用、工程建设费用、环境治理费用等等。

本文将就土地开发项目费用核算的相关内容进行探讨。

一、土地购置费用的核算土地购置费用是土地开发项目中最基本的费用之一。

在核算土地购置费用时，需要考虑土地转让费、征地补偿费、过渡费等各项具体支出。

具体的核算方法需要根据购置方式、土地性质、土地转让价格等因素进行计算，确保核算准确、合规。

二、规划设计费用的核算规划设计费用是土地开发项目中确保项目顺利进行的重要支出之一。

规划设计费用包括项目前期的土地规划、设计咨询费、规划设计方案编制费用等。

核算规划设计费用时，需要结合项目规模、设计水平、设计单位的费用标准等因素进行计算，并与实际支出进行核对。

三、勘察测绘费用的核算勘察测绘费用是土地开发项目中为确保工程建设的准确性和合规性所产生的费用。

勘察测绘费用包括初步勘察费、详细勘察费、监测费、测绘费等。

核算勘察测绘费用时，需要依据项目的具体需求、勘察测绘单位的费用标准等因素进行计算，确保核算准确、合理。

四、工程建设费用的核算工程建设费用是土地开发项目中最为庞大的费用之一。

工程建设包括各种土木工程、建筑工程、市政工程等，涉及到人工费、材料费、机械设备费、安全费用等各项支出。

核算工程建设费用时，需要考虑工程量、单位造价、工程进度等因素，并结合工程量清单及实际支出进行核对。

五、环境治理费用的核算土地开发项目中的环境治理费用是为保护和改善环境所必需的费用。

环境治理费用包括环境保护设施建设费、环境补偿费、环评、环保验收等费用。

核算环境治理费用时，需要依据环境治理方案、环评报告等具体文件进行计算，并与实际支出进行核对。

总结：土地开发项目费用核算是确保项目顺利进行和最大程度利润的重要环节。

在核算过程中，需要综合考虑不同环节和费用的具体要素，并结合实际支出进行核对。

土地成本的核算内容：（1）征地和拆迁补偿支出（征收、收购、储备土地的补偿费用）。

包括农村集体土地：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；滩涂围垦用地：工程施工费、滩涂使用费、其他费用、不可预见费；城市建设用地：补拆除房屋的评估价值、安置房屋的差价补贴、搬迁奖励费、临时安置补助费、搬迁及停产停业补偿费、拆迁委托服务费、动迁中发生的其他费用。

（2）土地开发支出（管理、保护和基础性开发的费用）。

包括七通一平、相关项目银行贷款利息、储备地块持有期间费用、社会中介费、项目管理费、相关税费。

土地储备成本构成土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费用。

包括 5 个方面： 1. 办理各项报批手续费用。

包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。

2. 征地补偿费及有关税费。

若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第 47 条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。

3. 拆迁补偿费。

根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁入进行补偿安置。

对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。

4. 市政配套相关费用。

包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配套费等。

5. 其他费用。

包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。

土地储备成本控制土地储备成本控制土地储备成本控制步骤 1. ——事前成本控制。

在项目实施之前，对项目地块内情况进行认真摸底调查，尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况，必要时可进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。

同时，应根据土地市场情况及规划条件等，对地块未来价值及存在的风险进行分析，充分研究项目的可行性。

2. ——事中成本控制。

房地产土地开发成本如何核算及案例土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发的商品性土地，即商品性建设场地；二是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自用建设场地。

（一）土地开发成本的归集企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。

（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。

（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对象的，直接记入“开发成本-房屋开发成本”明细账户的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。

（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。

待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。

（二）土地开发成本的结转对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不同加以结转：（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开发产品-商品性土地，贷：开发成本-土地开发成本。

（2）企业自用建设场地，借：开发成本-房屋开发成本，贷：开发成本-土地开发成本。

（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用，转入“开发产品-自用土地”【例】东方房地产开发公司2016年初开始开发甲和乙两块土地。

甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。

以银行存款支付下列款项。

（1）以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费借：开发成本-土地开发成本-甲土地（土地征用及拆迁补偿费）800-房屋开发成本-绿色小区（土地征用及拆迁补偿费） 700贷：银行存款 1500（2）以银行存款支付前期工程费（勘探、测绘）借：开发成本-土地开发-甲土地（前期工程费） 20-房屋开发成本-绿色小区（前期工程费）20贷：银行存款 40（3）以银行存款支付基础设施费借：开发成本-土地开发-甲土地（基础设施费） 102-房屋开发成本-绿色小区（基础设施费）60贷：银行存款 164（4）结转开发土地应负担的开发间接费用19万元借：开发成本-土地开发-甲土地（开发间接费用）10-房屋开发成本-绿色小区（开发间接费用）9贷：开发间接费用 19（5）发完成竣工验收结转开发成本借：开发产品-商品性土地-甲土地 932贷：开发成本-土地开发-甲土地 932。