房地产企业缴纳企业所得税实例解析

房地产9个涉税实务案例分析

案例一

1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。

3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。4月份申报期预缴增值税。10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。

解析

预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。

3月

借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）

贷：预售账款 1962万元

借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%]

贷：银行存款 54万元

10月

借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）

贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]

贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]

借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]

贷：开发产品 27万元

借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）

贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]

贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）

商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。

湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票。购房者需要增值税专用发票的，可按规定开具全额的增值税专用发票（这句话针对企业说的，购房者为个人的，一律不得开具增值税专用发票）。

房地产开发企业所得税梳理

一、政策依据《国家税务总局关于印发〈房地产开

发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税

发〔2009〕31号）

二、收入的税务处理

（一）完工条件符合下列条件之一的：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

（二）未完工开发产品的税会处理

1.会计处理预售开发产品取得预售价款时，由于房

屋未交付，企业未履行合同中的履约义务，客户也

未取得开发产品的控制权，不符合会计收入确认条

件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣

工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。

(1)收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款

(2)预交增值税借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

借：应交税费—应交城市维护建设税（7%） —教育费附加（3%）

—地方教育费附加（2%）

贷：银行存款

预缴增值税后，应直至增值税纳税义务发生时

（主要是交付）方可

从“应交税费—

预交增值税”科目结转至“应交税费—

未交增值税”科目。

（3）预交土地增值税

借：应交税费—应交土地增值税

贷：银行存款

注：土地增值税预征的计税依据=预收款-

应预缴增值税税款

2.税务处理国税发〔2009〕31号规定，签订预售合

同是确认收入的要件， 但由于预售年度无法准确核算成本，因此暂时按照

预计利润率核定成本，预售收入×预计计税毛利率

=预计毛利额，计入当期应纳税所得额，

待完工后就核定成本与实际成本的差额进行调整。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自

治、直辖市税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于

15％。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区

的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得

低于3%。例如国家税务总局安徽省税务局公告2020

房地产企业所得税预征的实例

在房地产行业中，企业所得税预征是一个重要的税务环节。为了更好地理解这一概念，让我们通过一些实际的例子来深入探讨。

首先，我们来明确一下什么是房地产企业所得税预征。简单来说，就是在房地产项目尚未完工、未进行最终结算时，税务机关按照一定的比例预先征收企业所得税。这一举措旨在确保税收的及时入库，同时也对房地产企业的税务管理提出了要求。

假设某房地产企业正在开发一个大型住宅项目，预计总投资额为 10

亿元。在项目开发过程中，截至某个纳税申报期，企业已经发生的开发成本为 3 亿元，取得的预售收入为 5 亿元。

根据当地税务政策，房地产企业所得税预征率为 2%。那么，该企业在这个纳税申报期应预缴的企业所得税计算如下：

首先，计算预计毛利额。预计毛利额 ＝ 预售收入 × 预计毛利率。假设当地规定的预计毛利率为 15%，则预计毛利额 ＝ 5 亿元 × 15% ＝

7500 万元。

然后，计算应纳税所得额。应纳税所得额 ＝ 预计毛利额 期间费用

税金及附加。假设期间费用为 1000 万元，税金及附加为 500 万元，则应纳税所得额 ＝ 7500 万元 1000 万元 500 万元 ＝ 6000 万元。 最后，计算应预缴的企业所得税。应预缴企业所得税 ＝ 应纳税所得额 × 预征率 ＝ 6000 万元 × 2% ＝ 120 万元。

再来看另一个例子。某房地产企业开发的商业综合体项目，已投入

2 亿元，预售收入达到 3 亿元。当地的预计毛利率为 20%，预征率为

25%，期间费用 800 万元，税金及附加 300 万元。

预计毛利额 ＝ 3 亿元 × 20% ＝ 6000 万元

应纳税所得额 ＝ 6000 万元 800 万元 300 万元 ＝ 4900 万元

应预缴企业所得税 ＝ 4900 万元 × 25% ＝ 1225 万元

通过以上两个实例，我们可以看出，房地产企业所得税预征的金额受到多个因素的影响，包括预售收入、预计毛利率、预征率、期间费用和税金及附加等。

精校版：房地产预售环节的企业所得税和会计处理（含案例）

2021-08-17 17:43

A公司为从事房地产开发的增值税一般纳税人，执行企业会计制度。该公司开发项目共两期，一期是住宅，二期是商铺。A公司所在城市土地增值税预征率：住房1.5%，商铺3%，该市销售未完工开发产品的计税毛利率为为15%。

2019年10月1日，一期住宅开始预售，12月31日，预收帐款—一期贷方余额为6540万元，期初余额为0，全年预交增值税180万元（=6540/1.09×3%），城建税及附加21.6万元（=180×12%)，预缴土地增值税95.4万元(=6540-180)×1.5%)，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）117万元（=95.4+21.6）。

2020年6月30日，一期住宅完工并交付；2020年12月1日，二期商铺开始预售。2020年12月31日，预收帐款-一期，贷方累计发生额为2180万元（全部为交付前收取），期末余额为0；预收帐款-二期，贷方余额为1090万元，期初余额为0。2020年预缴增值税90万元，其中一期60万元二期30万元；预缴土地增值税63.6万元=（2180-60）×1.5%+（1090-30）×3%，其中一期31.8万元，二期31.8万元；预缴城建税及附加10.8万元，其中一期7.2万元，二期3.6万元。全年结转主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）35.4万元。

本案例暂不考虑其他业务和其他税费，假设未取得增值税进项发票抵扣税款，填写2019年和2020年企业所得税年度纳税申报表《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》。

解析：

一、根据基础资料梳理出如下表格：

二、编制会计分录

为便于演示，同类业务以全年汇总分录替代单笔分录，单位：万元

(一）2019年 1.收到一期预收款时