房地产企业所得税政策解析

房地产企业所得税预征的实例

在房地产行业中，企业所得税预征是一个重要的税务环节。为了更好地理解这一概念，让我们通过一些实际的例子来深入探讨。

首先，我们来明确一下什么是房地产企业所得税预征。简单来说，就是在房地产项目尚未完工、未进行最终结算时，税务机关按照一定的比例预先征收企业所得税。这一举措旨在确保税收的及时入库，同时也对房地产企业的税务管理提出了要求。

假设某房地产企业正在开发一个大型住宅项目，预计总投资额为 10

亿元。在项目开发过程中，截至某个纳税申报期，企业已经发生的开发成本为 3 亿元，取得的预售收入为 5 亿元。

根据当地税务政策，房地产企业所得税预征率为 2%。那么，该企业在这个纳税申报期应预缴的企业所得税计算如下：

首先，计算预计毛利额。预计毛利额 ＝ 预售收入 × 预计毛利率。假设当地规定的预计毛利率为 15%，则预计毛利额 ＝ 5 亿元 × 15% ＝

7500 万元。

然后，计算应纳税所得额。应纳税所得额 ＝ 预计毛利额 期间费用

税金及附加。假设期间费用为 1000 万元，税金及附加为 500 万元，则应纳税所得额 ＝ 7500 万元 1000 万元 500 万元 ＝ 6000 万元。 最后，计算应预缴的企业所得税。应预缴企业所得税 ＝ 应纳税所得额 × 预征率 ＝ 6000 万元 × 2% ＝ 120 万元。

再来看另一个例子。某房地产企业开发的商业综合体项目，已投入

2 亿元，预售收入达到 3 亿元。当地的预计毛利率为 20%，预征率为

25%，期间费用 800 万元，税金及附加 300 万元。

预计毛利额 ＝ 3 亿元 × 20% ＝ 6000 万元

应纳税所得额 ＝ 6000 万元 800 万元 300 万元 ＝ 4900 万元

应预缴企业所得税 ＝ 4900 万元 × 25% ＝ 1225 万元

通过以上两个实例，我们可以看出，房地产企业所得税预征的金额受到多个因素的影响，包括预售收入、预计毛利率、预征率、期间费用和税金及附加等。

龙源期刊网

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等

作者：

来源：《财会学习》2009年第05期

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

随着新企业所得税法的实施，国家税务总局颁布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称“新法规”)，统一了内外资房地产企业所得税规定，并对部分以往法规不清晰的问题给予了明确。

新法规是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)以及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)等文件的基础上重新修订、补充后制定的。对比原法规，本刊认为以下内容比较重要，相关企业需予以关注。

·新法规明确处理办法的适用对象

新法规适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括外商投资企业，内外资企业不再有区别。

·明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

·新法规调低了预售开发产品的计税毛利率

·新规定规范了成本、费用的税前扣除限制

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。 龙源期刊网

RIf

Of卷

首语

国家税务总局近日公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。

通知指出，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划

单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%;符合规定的经济适用

房开发项目不得低于3%。

这一通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。通知自2008

年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外

商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。通知规定，对于非经

济适用房开发项目，位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于

15%;位于其他地区的，不得低于10%。

通知还规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴

企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、

配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按

照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，

开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

通知称，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)

以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资

金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还

给土地所有者的行为，不征收营业税。税

务

总

局

明

确

房

地

产

企

业

所

得

税

预

缴

政

策

ealEstatenormationChina1

2012年3月内蒙古科技与经济March2012　第6期总第256期InnerMongoliaScienceTechnology&EconomyNo.6TotalNo.256

房地产企业所得税处理若干问题研究X

吴义武1,刘培云2

(1.呼和浩特职业学院经济管理与法学院;2.内蒙古科技信息研究所,内蒙古呼和浩特　010010)

摘　要:文章对我国房地产企业所得税处理中的业务招待费扣除方法、开发间接费用与管理费用的区分以及利息费用扣除等问题进行了研究,供房地产企业申报企业所得税和税务主管机关在征税和制

定政策时参考。

关键词:房地产企业;所得税;费用;扣除方法 中图分类号:F275∶F810.42 文献标识码:A 文章编号:1007—6921(2012)06—0047—01

随着2008年新企业所得税法及其实施条例的颁布实施,鉴于房地产企业经营业务的特殊性,国家

税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税

处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称房地产企业所得税处理办法)。然而,房地产企业在申报企业

所得税时,对业务招待费扣除方法、开发间接费用与管理费用的区分以及利息费用扣除等问题,由于缺

乏较为明确规定,导致各地税务机关处理不尽一致,

影响了企业所得税征收的一致性。笔者根据我国现行税收法律制度规定,对上述问题进行了梳理,供房

地产企业申报企业所得税和税务主管机关在征税和

制定政策时参考。1　房地产企业业务招待费的扣除方法

房地产企业业务招待费的扣除标准,应适用《中

华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下简称所得税法实施条例)第43条规定,企业发生的与生产

经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的

60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。但是,房地产企业开发经营业务的特殊性在于,

其开发的项目往往需要几年时间,可能在二、三个纳

税年度内都没有销售收入并处于亏损阶段的情况,而在开始销售的年度,销售收入又非常高。在没有销