税收与税务 丽丽 ８＊雅 雏｝疆 《； 秘 ｌ 薅貔 键鳃 褥 口陈安君 算蒲缴政策解析 （安丘市审计局山东安丘２６２１００） 摘要：房 产一开燕企业户斤得 实行金季预交，＿并＿自＿纳弛＿－Ｙｒ＿庹终 之且起 仝 且内一或一塞 经营终＿止之Ⅲ日＿起６０一旦一内．，．依熙拭 扭妻进箍 得．税 算清缴。一本 文缮仝去 囊地 牙岌企业所锝犯ｉＥ算请擞的一相关政策进行盥才斤。 锾 ：房地产开发企业企业所得税汇算清缴 房 地产企业所得税汇缴是实务中 的重点和难点，涉及的主要文件包括：《国家税务总局关于房地产开 发经营业务征收企业所得税问题的通 知》（国税发ｆ２００６］３１号）、《国家税务 总局关于房地产开发企业所得税预缴 问题的通知》（国税函『２００８］２９９号）、 《国家税务总局关于印发（房地产开发 经营业务企业所得税处理办法）的通 知》（国税发『２００９］３１号）、《国家税务 总局关于房地产企业开发产品完工标 准税务确认条件的批复》（国税函 『２００９］３４２号）、《关于房地产开发企业 开发产品完工条件确认问题的通知》 （国税函『２０１０１２０１号）等，本文结合实 例对相关政策进行解析。 一、相关政策 房地产企业所得税汇算清缴除了 需要遵循一般企业所得税政策外，尤 其要注意以下特殊政策。 （一）关于每季度预交。根据国税 函『２００８］２９９号文，房地产开发企业按 当年实际利润据实分季（或月）预缴企 业所得税的，对开发、建造的住宅、商 业用房以及其他建筑物、附着物、配套 设施等开发产品，在未完工前采取预 售方式销售取得的预售收入，按照规 定的预计利润率分季（或月）计算出预 计利润额，计入利润总额预缴，开发产 品完工、结算计税成本后按照实际利 润再行调整。 （二）关于开发产品何时为完工计 交所得税。根据国税函『２０１０１２０１号 文，房地产开发企业建造、开发的产 品，无论工程质量是否通过验收合格， 或是否办理完工（竣工）备案手续以及 会计决算手续，当企业开始办理开发 产品交付手续（包括人住手续）或已开 始实际投入使用时，为开发产品开始 投入使用，应视为开发产品已经完工。 房地产开发企业应按规定及时结算开 发产品计税成本，并计算企业当年度 应纳税所得额。 ．（三）关于收入。开发产品销售收入 的范围为销售开发产品过程中取得的 全部价款，包括现金、现金等价物及其 他经济利益。企业代有关部门、单位和 企业收取的各种基金、费用和附加等， 凡纳入开发产品价内或由企业开具发 票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的 其他收取部门、单位开具发票的，可作 为代收代缴款项进行管理。财政部《关 于施工、房地产开发企业的财务制度》 （财发［２００３］５５号）第六十二条明确：房 地产开发企业开发的土地、商品房在移 交后，将结算账单提交买方并得到认可 时，确认为营业收入的实现；代建房屋 及代建其他工程，在工程竣工验收办妥 交接手续，价款结算账单经委托单位签 证后，确认为营业收入的实现。 （四）关于成本、费用扣除的税务处 理。企业在进行成：奉、费用的核算与扣 除时，必须按规定区分期间费用和开发 产品计税成本、已销开发产品计税成本 与未销开发产品计税成本。筹办期业务 招待费等费用税前扣除问题，根据《企 业所得税法实施条例》第四十三条和第 四十四条规定，企业正常生产经营活动 期间发生的业务招侍费、广告费和业务 宣传费，可以按企业当年收入情况计算 确定扣除限额。但是，对于在筹办期间 没有取得收入的企业发生的上述费用 如何进行税前扣除，未作具体规定。考 虑到以上费用属于筹办费范畴，《国家 税务总局关于企业所得税应纳税所得 额若干税务处理问题的公告》明确，企 业筹办期发生的业务招待费直接按实 际发生额的６０％、广告费和业务宣传 费按实际发生额，计入筹办费，按照《国 家税务总局关于企业所得税若干税务 事项衔接问题的通知》（国税函［２００９］９８ 号）第九条规定的筹办费税务处理办法 进行税前扣除。 （五）可以预提（应付）的成本费用。 包括：（１）出包工程未最终办理结算而 未取得全额发票的，在有相关合同、协 议或其他证明资料的前提下，可以预提 合同总金额的１０％，计入成本对象的 开发成本中。（２）公共配套设施尚未建 造或尚未完工的，可以按照预算造价合 理预提建造费用。该公共配套设施必须 符合在售房合同、协议或广告、模型中
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮
一、开（筹）办期间
开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。
国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
1.业务招待费、广告费和业务宣传费
国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
2.开（筹）办期间不计算为亏损年度
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。
例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。
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云南省地方税务局文件
云地税二字〔2010〕70号
云南省地方税务局关于房地产企业
有关所得税问题的通知
各州、市地方税务局，省局直属征收局：
目前，全省各级地税机关在贯彻执行〘国家税务总局关于印发〖房地产开发经营业务企业所得税处理办法〗的通知〙（国税发〔2009〕31号）和〘国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知〙（国税函〔2010〕201号）文件的过程中，对房地产企业开发产品的预售收入、开发产品完工条件的确认等问题，政策执行口径不一致。为了加强对房地产企业所得税的统一、规范管理，现就有关问题重申如下：
一、企业销售未完工开发产品，签订〘预售房屋销售合同〙取得的收入问题 — 2 — 企业通过正式签订〘预售房屋销售合同〙所取得的预售收入，应确认为销售收入的实现，企业作为当期广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计提基数，主管地税机关作为预征企业所得税的计税基数；但在税收上已经确认为销售收入的预售收入，不得再在完工以后重复确认销售收入。
二、企业将开发产品转作固定资产问题
企业将开发产品转作固定资产，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，作为内部处置资产，不视同销售确认收入。
三、企业实际缴纳的税金问题
房地产开发企业按销售未完工开发产品取得的收入缴纳的营业税金及附加、土地增值税等，均可以在当期税前扣除；企业会计上在产品完工结算将预售收入结转销售收入时，已扣除的税金等不得重复扣除。
四、开发产品完工条件确认问题
国税发〔2009〕31号文件规定的开发产品视为已经完工的确认条件之外，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
五、各级地税机关在贯彻执行中存在的问题，请及时向省局— 3 — 税政二处反馈。
第三章 房地产企业企业所得税政策
第一节 《房地产业企业所得税管理办法》（ 国税发[2009]31号文件）
一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。
第三条： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二） 开发产品已开始投入使用。
（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。
二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。
第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。
三、收入实现的条件。
第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
（一）新旧政策的不同点：
1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入；
2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。
因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。
