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物业公司停车场管理案例分析八则物业公司停车场管理案例分析八则近年来，小区内丢车的案件时有发生，相当多的案例中物业公司承担了赔偿责任。
丢车赔偿动辄数十万，是物业公司较大的经营风险。
规避的方法，一是管理层面上，提升业务水平，避免丢车；二是法律层面上，完善法务操作，避免败诉。
笔者通过对几年来全国大量丢车案例的分析，将提出法律层面的操作建议。
本文无意对相关法律漏洞做出立法建议，也不想对法院判决公正与否做学理上的评价，只希望通过分析法院判决结果的“市场行情”，在现行的法律体系下，设计物业公司规避赔偿风险的切实可行的法务操作方法。
作为几家物业公司的法律顾问，笔者在立场上的倾向性，望读者谅解。
一、保管还是场地使用要明确小区丢车诉讼中经常出现争议的是，双方到底成立了保管关系还是场地使用关系。
以下是具有代表性的几个案例，笔者着重引述了法院的判决理由，这并不代表笔者认同其判决结果，但研究他们的现实意义在于：她代表着一种极大的可能性，相似的纠纷极有可能作出相似的判决，她就象是一个市场行情，让我们可以判断类似纠纷的一个大致结果，通过把握法院的判决思路，来指导我们的行为。
案例一某小区业主谢某按规定将车停放小区停车场内，并每月交纳停车费。
某日凌晨该车在停车场丢失，谢某起诉至法院要求赔偿。
物业公司提出，被告每天只收2元费用，如承担10多万元赔偿，显失公平。
天津市某区一审法院认为：“被告停车场管理制度明确要求车辆进停车场关闭报警器，管理人员应对车辆出入登记，看管好车辆，因此，停车场就应对场内的车辆负有保管义务。
事发当晚，管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记，足以表明停车场作为保管人接受了该车，并由其实际控制，但被告在保管过程中，未完全履行保管义务，造成原告车辆损失，应予以赔偿”。
被告不服上诉。
二审法院认为：“车主交纳了存车费用，并将车辆停放在停车场内，使该车处于上诉人监管之下，双方之间形成了有偿保管合同关系。
上诉人主张收取车辆占地费而非存车费，与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的“小区物业存车”的内容不符”。
案例1 访客蛮横车辆乱停【案例描述】某大厦发生了这么一件事：一辆武警牌照的外来桥车要进小区停车场，护卫员见是外来车，便告知这里是私家停车场，请他到其他的地方停放。
而车主自言是来找楼上业主的，以进去调头为借口驶入车场后，把车往道路中间一横，开始破口大骂。
护卫员见他堵塞交通，又如此蛮横不讲理，就争执起来。
［处理过程］护卫班长小田赶到现场后，觉得护卫员认真履行职责，并无不妥之处，但如果处理不好，不仅给业主造成误解，也会打击护卫员的工作积极性，就一定请车主解释清楚，否则不能离开。
车主见情况不妙，急忙通知楼上业主诬告说护卫员不让停车也不让走，还要打人。
当业主某小姐来到停车场，听取小田把事情简要介绍后，心里已明白了八九分，忙打圆场说：原来大家误会了！我代他给你们道歉，部队上的人脾气急，就别跟他计较了，让他把车开走吧，小田见某小姐很通情达理，自己的基本目的也已达到，不如见好就收，便叫护卫员开闸放行。
当然，小田也没有忘记在事后专门找护卫员好好谈了一次话，从精神上给予了安慰和鼓励。
［案例点评］这种事情我们工作中经常遇到，应该已习以为常，但这里必须要提提小田处理问题时的分寸，可以说掌握得恰到好处。
如果不是什么原则性的问题，只要我们的话讲到，基本目的达到，就没有必要跟业主或业主的朋友较真，吃一点亏就非要找回来，或者一定要分出谁是谁非不可。
当有业主出头做和事佬，我们要会顺水推舟，不能纠缠不休，否则难以收场。
我们从事物业管理行业，要牢记“和为贵”的原则，不能到处树敌，否则寸步难行。
另外，事后的跟进工作非常重要，一定要做通我们员工的思想，帮他们放下包袱，轻装前进，以更大的热情投入到工作中去。
案例2 停车管理业主误解【案例描述】某小区因先天规划不足，车位严重缺乏，为避免堵塞消防通道，护卫员引导业主停车，引起了业主误解。
某日晚8时左右，护卫员小肖正在小区里值班，这时，从入口处一前一后驶入两辆业主的车，迅速向五、六栋之间的停车位开去。
第1篇一、案情简介原告张先生与被告李女士系同一小区的邻居。
张先生拥有一套位于小区内的住宅，并拥有一处地下停车位。
李女士也居住在同一小区，但未购买停车位。
由于小区内停车位紧张，李女士经常将车辆停放在张先生的停车位上。
起初，双方并未因此产生矛盾，但随着时间的推移，矛盾逐渐升级。
张先生认为李女士占用其停车位侵犯了其合法权益，遂将李女士诉至法院，要求法院判决李女士停止占用其停车位，并赔偿因其停车造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 李女士是否侵犯了张先生的停车权？2. 若李女士侵犯了张先生的停车权，其应承担何种法律责任？3. 张先生要求赔偿的损失是否合理？三、法院审理过程1. 案件受理张先生向法院提交了起诉状及相关证据，法院受理了本案。
2. 证据交换在法庭审理过程中，双方进行了证据交换。
张先生提交了以下证据：（1）房产证，证明其拥有该住宅及停车位；（2）车位使用协议，证明其与开发商签订了车位使用协议；（3）监控录像，证明李女士多次占用其停车位。
李女士提交了以下证据：（1）与张先生的通话录音，证明双方曾就停车问题进行过协商；（2）小区物业的证明，证明小区内停车位紧张。
3. 法庭辩论在法庭辩论阶段，双方就以下问题进行了辩论：（1）关于停车权的归属问题，张先生认为其拥有停车位的使用权，李女士无权占用；李女士则认为，其作为小区居民，有权在小区内停车。
（2）关于赔偿损失的问题，张先生认为李女士占用其停车位导致其无法使用，要求赔偿其因此遭受的损失；李女士则认为，其占用停车位是出于无奈，不应承担赔偿责任。
4. 法院判决法院经审理认为，张先生作为车位的使用权人，其对车位享有占有、使用、收益和处分的权利。
李女士未经张先生同意，占用其停车位，侵犯了张先生的停车权。
关于赔偿损失的问题，由于李女士的占用行为给张先生造成了实际损失，法院判决李女士赔偿张先生因此遭受的损失。
四、案例分析本案涉及的主要法律问题如下：1. 停车权的归属根据《物权法》的规定，车位属于不动产，其所有权归开发商所有。
第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，汽车保有量迅速增加，停车难问题日益凸显。
特别是在繁华的商业区、住宅小区等地方，地下停车位资源稀缺，停车纠纷频发。
本案例将围绕一起地下停车位纠纷展开，探讨相关法律问题及处理方式。
案例一：业主与开发商的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区于2012年开盘，开发商承诺每户业主赠送一个地下停车位。
业主李某在购买该小区房屋时，也获得了一个地下停车位。
然而，入住后，李某发现其地下停车位被开发商私自出售给了其他业主。
李某认为开发商侵犯了他的合法权益，遂将开发商诉至法院。
（二）法院判决法院经审理认为，开发商在销售房屋时，已将地下停车位作为赠送项目承诺给业主。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合同依法成立，自成立时生效。
因此，开发商应履行其承诺，将地下停车位无偿提供给业主使用。
最终，法院判决开发商将地下停车位返还给李某，并赔偿李某因此遭受的损失。
（三）法律解析本案中，开发商将地下停车位作为赠送项目承诺给业主，构成了一种附条件的赠与。
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
然而，本案中，开发商在业主入住后擅自将地下停车位出售给其他业主，违反了《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，构成违约。
因此，法院判决开发商返还地下停车位，并赔偿业主损失。
二、案例二：业主与物业公司的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区地下停车位由物业公司管理。
业主张某发现自己的地下停车位被物业公司收取了高额停车费，认为物业公司违规收费。
张某多次与物业公司协商未果，遂将物业公司诉至法院。
（二）法院判决法院经审理认为，地下停车位属于业主共有，物业公司无权擅自收取高额停车费。
根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的共有部分享有共有权。
因此，物业公司收取高额停车费的行为违反了法律规定。
最终，法院判决物业公司退还张某所交的停车费，并赔偿张某因此遭受的损失。
业主地下车位的权属案例探析案例一、南京2003年1２月１1日,南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案:星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售,开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”;被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起1０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施,其建造费用已经包含在全体业主的购房款中(开发商不能提供成本未计入房价的证据)，不可以二次出卖,根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时,产权证书上载明了业主的分摊土地面积,因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有,故车位所有权也应当属于业主。
案例二、青岛青岛太平洋中心工程地下有两层车库,约18９个车位，业主们原本每月向物业交40０元便可停车。
2003年底,开发商竟突然开始“外卖”车位,6平方米售价８万元！原来,开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2００3年１月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。
●第一战业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。
２004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置,造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。
当年１0月２8日,开发商对车库重新登记后,市国土资源和房屋管理局再次为其发证。
●第二战200５年3月,９名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由,联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭(开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物,驳回业主请求●第三战业主上诉至市中院。
市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目,除了本案争议的停车场外,并未建有其他停车场所。
停车场管理和车辆保管案例分析整理1、案例简述：2003年在某万科物业管理的小区露天停车场，业主取车时发现自已的汽车不见了，车辆管理员检查出车记录，发现该车没有出车记录。
业主与车辆管理员在停车场周边现场进行查看，发现停车场最南侧远离车辆出入口的固定阻车桩已经被撞倒在地上，周边有明显的过车痕迹，为此可以证实该车是从此强行开出的。
业主认为物业公司是有责任的，要求物业公司给予赔偿。
背景资料：1、停车场为收费停车场；2、停车场收费票据是政府主管部门监制的发票，票面印刷有保管字样的文字内容（目前厦门的临时停车票也是如此）；3、物业公司与业主签订的《车位服务协议》和《车辆管理规定》中明确了物业公司不承担车辆保管责任，同时也提醒未参加车辆保险的车辆请勿进入；4、停车场现场也明示不承担保管责任的标识牌。
启示与思考： 1、机动车停车场车辆被盗事件在全国已有很多案例，由于国家、地方有关停车场管理的法规不健全，法院对丢车案件的判决大相径庭。
从现状分析，国家立法一方面考虑如果明确业主与车场物业管理单位是车辆保管关系，则担心收费标准大幅提高及如何根据车辆档次新旧程度收取保管费等问题，另一方面考虑如果明确车场物业管理单位不承担保管责任，则担心可能使停车场因疏于管理而造成车辆被盗的数量增加的问题，基于上述因素，国家立法会较倾向于从停车场管理责任角度规定因停车场管理不善而承担相应的赔偿责任。
例如《深圳机动车停放管理条例》第四十五条明确：“经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
”因此，物业公司应认真履行法律法规规定的职责，严格遵守停车场管理规范，完善停车场各项硬件设施及各项管理规章制度，并按《物业服务合同》和《停车服务协议》的约定履行应尽的管理责任，降低法律风险。
2、根据各种车辆丢失的法院判例来分析，物业公司是否要承担主要赔偿责任主要依据业主与物业公司是不是存在车辆保管关系。
第1篇一、案例背景某市某小区业主李某，在小区停车库内驾驶车辆时，不慎将车辆驶入停车库墙壁，导致墙壁损坏。
经鉴定，墙壁损坏价值为人民币10万元。
李某与停车库管理方发生纠纷，双方就赔偿问题未能达成一致。
李某遂向法院提起诉讼，要求停车库管理方承担全部赔偿责任。
二、争议焦点1. 停车库管理方是否应承担赔偿责任？2. 赔偿金额如何确定？三、法律分析1. 停车库管理方是否应承担赔偿责任？根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定：“因建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，由所有人、管理人或者使用人承担侵权责任，但能够证明自己没有过错的除外。
”在本案中，停车库管理方作为停车场的管理人，有保障停车场设施安全的义务。
李某在停车过程中，由于停车库管理方未能提供充分的警示措施，导致李某发生事故，损坏停车库墙壁。
因此，停车库管理方应当承担相应的赔偿责任。
2. 赔偿金额如何确定？根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十八条规定：“侵权行为造成的损失，由侵权人承担赔偿责任。
赔偿数额应当根据侵权行为的性质、情节、造成的损失以及侵权人的过错程度等因素确定。
”在本案中，李某的车辆损坏停车库墙壁，造成墙壁损坏价值为人民币10万元。
停车库管理方作为侵权人，应承担相应的赔偿责任。
具体赔偿金额应考虑以下因素：（1）侵权行为的性质：李某在停车过程中不慎将车辆驶入墙壁，属于一般侵权行为。
（2）侵权行为的情节：李某在停车过程中未采取必要的安全措施，导致墙壁损坏。
（3）造成的损失：墙壁损坏价值为人民币10万元。
（4）侵权人的过错程度：停车库管理方未能提供充分的警示措施，存在一定过错。
综合以上因素，法院判决停车库管理方赔偿李某人民币10万元。
四、判决结果法院经审理，认为停车库管理方未能提供充分的警示措施，导致李某发生事故，损坏停车库墙壁，停车库管理方存在一定过错。
根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，法院判决停车库管理方赔偿李某人民币10万元。
物业管理经典案例分析1案例一:停车场丢车赔不赔某小区设有停车场,收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示:本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金,请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责.一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭.观点一：声明在先，不予赔偿理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。
收了费,保管关系成立。
单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳:1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防,消防措施,不允营业。
2.物价部门未核准收费标准，收费违法。
3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任.5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。
提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔.案例二：楼上住户漏水问题徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。
找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。
虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。
对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔？案例分析:1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
第1篇一、案件背景随着城市化进程的加快，私家车数量急剧增加，车位资源日益紧张。
在不少小区，车位短缺问题引发了诸多纠纷。
本案即是一起因车位问题引发的典型法律纠纷。
二、案情简介原告李某系某小区业主，于2015年购买了该小区一套住房。
由于小区车位不足，李某一直未能购买到停车位。
2018年，李某发现小区地下车库内有一处闲置车位，遂与物业公司协商，以每月1000元的价格租用该车位。
双方签订了为期一年的租赁合同，并约定租金每年递增5%。
2019年，李某续签了车位租赁合同，但租金上涨至每月1100元。
此时，小区业主委员会开始关注车位问题，并决定对地下车库进行改造，增加车位数量。
在改造过程中，李某发现改造后的车位中有一处与他租用的车位位置相同。
经了解，该车位原为小区开发商所有，后因开发商未售出而闲置。
李某认为，开发商未售出的车位应归全体业主共有，自己有权继续租用原车位。
但业主委员会认为，李某与物业公司签订的租赁合同无效，其无权继续租用原车位。
双方协商未果，李某遂将业主委员会和物业公司诉至法院。
三、争议焦点1. 开发商未售出的车位是否属于业主共有？2. 李某与物业公司签订的车位租赁合同是否有效？四、法院判决法院经审理认为：1. 关于开发商未售出的车位是否属于业主共有，法院认为，根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的车位、车库享有共有和使用的权利。
本案中，开发商未售出的车位属于建筑物内的车位，应归全体业主共有。
2. 关于李某与物业公司签订的车位租赁合同是否有效，法院认为，李某与物业公司签订的租赁合同在签订时是合法有效的。
但根据《物权法》第七十一条的规定，业主对共有部分享有优先购买权。
本案中，李某未在法定期限内行使优先购买权，因此，其与物业公司签订的租赁合同应视为无效。
综上所述，法院判决如下：1. 开发商未售出的车位归全体业主共有；2. 李某与物业公司签订的车位租赁合同无效。
五、案例分析本案涉及车位所有权、租赁合同效力等多个法律问题。
