怀化商业地产市场研究——整体商业概述

商业地产行业市场调研分析一、行业背景商业地产是指整个商业行业中以购物为核心，以提供购物和娱乐需求为主要目的的地产项目。

商业地产行业在我国市场已经发展了几十年，是我国城市化进程中重要的一环。

商业地产行业涉及的范围广泛，包括购物中心、百货商场、超市、餐饮娱乐等。

当前，商业地产行业面临着新的挑战和机遇。

二、市场规模根据相关数据显示，我国商业地产市场规模不断扩大。

据统计，2019年我国商业地产市场总体规模达到了近10万亿元，相比起前几年来说是一个较大的增长。

三、市场趋势商业地产行业市场趋势主要体现在以下几个方面：1. 个性化消费需求：消费者对商业地产的需求越来越个性化，不再局限于传统的购物需求，更注重购物环境、品牌体验和服务质量等因素。

2. 多元化经营模式：商业地产开发商开始尝试多元化经营模式，通过引入餐饮、娱乐、文化等业态，提升商业地产的综合竞争力。

3. 线上线下融合：随着互联网的兴起，线上线下融合成为商业地产行业的趋势。

不少商业地产开发商开始探索线上线下融合的新模式，打造“互联网+商业地产”模式。

四、竞争格局商业地产行业的竞争格局主要有两个方面：1. 地域竞争：不同城市之间的商业地产市场面临激烈的竞争，不同地域的商业地产项目在吸引消费者上也存在差异。

2. 业态竞争：商业地产项目中的不同业态之间也存在竞争，如购物中心与百货商场、超市与生鲜市场之间的竞争。

五、市场调研方法商业地产行业市场调研通常采用以下几种方法：1. 问卷调查：通过设计问卷，针对消费者和商业地产从业者进行调查，收集各类数据和意见。

2. 现场观察：通过实地踏勘商业地产项目，观察人流量、消费规模等，获取直观数据。

3. 数据分析：根据相关的市场数据和统计信息，进行数据分析，为商业地产行业的决策提供依据。

六、市场调研内容商业地产行业市场调研内容主要包括以下几个方面：1. 消费者需求：了解消费者的购物习惯、消费偏好、消费心理等，以及他们对商业地产项目的期望和要求。

谨呈：怀化房地产开发有限公司项目专案——怀化房地产市场调研报告重庆笨牛置业2012年09月10日目录第一部分怀化区域宏观经济背景研究 (5)一、城市概况 (5)二、怀化市经济状况 (6)第二部分怀化市房地产现况与特征分析 (10)一、怀化市房地产市场概况 (10)二、怀化市房地产市场简要分析 (10)三、怀化市房地产市场划分 (11)四、项目周边现状 (14)第三部分怀化住宅市场现状调查分析 (15)一、相关楼盘现状调查 (15)二、总结与分析 (34)第四部分怀化市房地产市场需求调查分析 (47)一、调查说明 (47)二、潜在消费者特征分析 (47)第五部分市场调查结果总结及分析 (57)一、市场调查总结 (57)二、市场调查分析 (58)第一部分怀化市城市及经济发展状况一、城市概况怀化市地处湖南省西南部，位于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边的中心地带，面积2.76万平方公里，辖13个县（市、区），包括鹤城区、中方县、洪江市、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县和洪江区管委会，人口498.37万。

城区建成面积50平方公里，常住人口50万。

➢人文荟萃，民俗风情浓郁怀化约有498.37万人，其中市镇人口141.07万人，乡村人口357.30万人，男性人口259.97万人，女性人口238.40万人，年末常住人口为453.46万人。

怀化是一个多民族聚居的地级市，汉、侗、苗、瑶、土家等49个民族和谐相处、共同发展，少数民族人口约190万人，约占全市总人口的40%。

➢区位条件独特，交通优势明显湘黔、焦柳、渝怀三条铁路交汇于市区，怀化货运站是全国重要的编组站之一，沪昆高速铁路、渝怀复线、怀邵衡三条铁路正在筹建之中， 209、320、319三条车道纵横境内，沪昆、杭瑞高速公路怀化段已建成通车，包茂高速公路怀化段已开工建设，娄怀高速公路即将动工，市内的芷江机场已开通至北京、广州和长沙的航线，以沅江为主体的水运体系通江达海，形成了集铁路、公路、航空、水运四位一体的立体交通网络。

怀化市商圈调查报告怀化位于湖南省西南部区域，城市面积 2.76 万平方公里，城市面积52 平方公里，据2009 年统计数据，城市人口52万人；2008 年统计，怀化市生产总值突破500亿元，增长13%，人均生产总值10950元，增长11.8%。

同时怀化具有一定的产业基础，支柱产业逐步壮大。

初步形成了优质稻、水果、药材、油料、畜牧水产等优势农业，医药、林产、食品、电力及电化学等支柱产业初具规模并不断壮大，以商贸物流为主的第三产业迅速发展，市内有一定规模的各类专业批发市场360 个、星级饭店30 家、旅行社23家。

一怀化的商业现状概述●怀化城市商业主要沿城市核心主干道分布怀化城市商业中心主要集中分布于迎丰路、鹤州路、人民路等城市主干道两侧分布。

该区域集中有步步高百货、怀化名品城、佳惠购物广场、飞达商业广场、潮流特区、通程电器、东星商业步行街等商业物业。

具体如下图：●迎丰路、鹤州路中心城区商圈成为国际品牌商家的首选怀化中心城区老城改造给了国际品牌商家进驻怀化的机会，火车站东侧英泰国际的兴建，沃尔玛强势进驻；中心汽车站对面凯邦万象城的开发，大润发强势进驻；同时还有一批高档酒店、金融系统、品牌专卖分布其中，给了大型购物中心兴起的契机；因此，怀化中心商圈凭借其庞大的消费力基础，现有浓厚的商业氛围，未来发展空间巨大。

●城市中心商圈必然成为租金高企之地作为城市唯一的商圈、也是城市的中心商圈，品牌、百货、主题商城集中于此，租金水平也是怀化其他区域不能相比的，临街商铺最高地段租金可到350 元/㎡·月；主题商城及百货一层租金可到300元/㎡·月。

如需情二怀化中心商圈商业物业体量分析●中心商圈根据我司初步统计，怀化中心商圈商业物业总面积约592098 平方米，其中百货主力店及主题商场所占比重最大，具体各物业体量分析如下：商城（金地地下商城）1 家，临街商铺138 家，各类商户经营面积合计约12551 平方米，核心街区租金水平范围在100-350 元/㎡·月之间。

怀化商业地产市场研究专题三商业路段分析——人民南路人民南路共有2 个百货(佳惠华盛堂、飞达商业广场)，2 个超市（佳惠购物中心超市、步步高超市），2 家电器（苏宁电器、通程电器）,1 个主题商城(潮流特区)。

临街商铺299 家，各类商户经营面积合计约28126 平方米，核心街区租金范围在30-290 元/㎡·月之间。

※人民南路概述人民南路是怀化市的交通主干道，也是城市商业核心组成的主要街区。

人民南路南北走向，北接迎丰西路，南连天星路，与城市最为繁华的鹤州路相交，交通便利，车来车往。

人民南路跨度较长，业态丰富，形态多样。

沿线分布有佳惠华盛堂、飞达商业广场、佳惠购物中心超市、步步高超市、苏宁电器、通程电器等主力店，商家云集、人气旺盛。

人民南路北段以数码通讯业态为主，南段主要是家居装饰业态占为主导。

中段靠近城市商业的核心区域，租金水平明显高于该路段的其它区域，随着商业氛围向两端逐渐减弱，租金水平也逐渐向南、北两个方向呈递减的趋势。

※人民南路业态比例分析人民南路主要分布有数码通讯、家居装饰、餐饮、休闲娱乐、服装等17 种业态，其中数码通讯51 家、家居装饰46 家、服装37 家、餐饮36 家、社区便利27 家、美容美发美体19 家、休闲娱乐15 家、诊所药房14 家、电器及维修8 家、珠宝饰品8 家、鞋帽8 家、五金机电8 家、金融7 家、宾馆住宿5 家、配套服务 5 家、教育培训 4 家、皮具箱包 1 家。

※人民南路租金情况分析人民南路沿线租金水平差距较大，与鹤州路交汇区域租金水平高达290 元/㎡·月，往北方向，部分商铺却低至30 元/㎡·月。

整体的平均租金在140 元/㎡·月左右。

注：以上单位均按85%的实用率进行建筑面积的月租金折算※人民南路商业总结人民南路距离较长，跨度较大，业态种类多，不仅街区商铺发展成熟，而且百货、超市、电器等主力店也发展到了一定的程度，整条街的地理位置优越，商业辐射范围广，经营状况良好。