附件二：
中华全国律师协会
律师承办拆迁法律业务操作指引
（六届全国律协七次常务理事会审议通过）目录
第一章总则
第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务
第一节一般规定
第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作
第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作
第三章房屋拆迁评估中的律师实务
第一节一般规定
第二节拆迁估价机构的确定
第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容
第四章城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务第一节一般规定
第二节拆迁补偿安置协议
第三节被拆迁房屋面积的确定
第四节被拆迁房屋安置标准
第五节特殊对象的补偿与安置
第六节货币补偿款的分配
第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务第一节一般规定
第二节裁决申请与受理阶段
第三节裁决审理阶段
第四节行政强制执行阶段
第六章农村房屋拆迁中的律师实务
第一节一般规定
第二节集体土地的征收征用及补偿
第三节农村房屋拆迁补偿安置
第四节农村房屋拆迁评估
第七章行政复议与诉讼的律师实务
第一节一般规定
第二节拆迁行政复议
第三节拆迁诉讼
第四节律师在拆迁诉讼中的举证
第八章附则
第一章总则
1. 制订目的
为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高
人民法院相关司法解释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，并非强制性规定。
1. Formulated for the purpose of improving housing demolition contractors lawyers business services, guidance and counsel for demolition of housing-related litigation and non-litigation business, according to "People's Republic of China Property Law" and "People's Republic of China Land Management Law" and other laws and regulations , Regulations and relevant judicial interpretations of the Supreme People's Court, with the demolition process and operational experience, to enact the guidelines. The guidelines for lawyers in legal services for the demolition of reference and draw on, not mandatory requirements.
2. 概念界定
2.1 城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
2.2 农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
2.3 拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
2.4 拆迁单位：取得依法拆迁资质的房屋拆迁企业。
2.5 被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。
2.6 房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
2.7 违章建筑，是指依法应予以无偿拆除的违法建筑物。
3. 律师办理拆迁法律业务的基本原则
拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则：
3.1 忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
3.2 专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务，应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
3.3 勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。
3.4 支持合理补偿原则。律师办理拆迁法律业务，应当支持被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底线是：被拆迁人原有居住水平不因拆迁而降低。
4. 律师办理拆迁法律业务的前提和要求
4.1 律师办理拆迁法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。
4.2 律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
4.3 律师办理拆迁法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把维护被拆迁人的合法权益、促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。
4.4 律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。
5. 本操作指引的业务适用范围
本操作指引适用于律师代理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师在提供拆迁法律咨询、受托调查、起草并修改拆迁计划与方案、起草并修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁管理与实施人员、代理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与拆迁评估活动、参与听证及谈判活动、参与行政裁决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与仲裁活动、参与诉讼活动等法律服务。
涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的拆迁法律服务不适用本操作指引。
2. 2.1 define the concept of urban housing demolition, is that the law permits, the demolition of urban people of the area of housing on state land owners or users resettlement compensation under the premise be moved out of housing and to dismantle the appendage Legal acts. 2.2 demolition of housing in rural areas, is permitted by law,
the demolition of urban planning were outside all the collective farmers on the land owners or users of housing resettlement compensation under the premise be moved out of housing and appendage to the removal of legal acts .
2. 2.1 define the concept of urban housing demolition, is that the law permits, the demolition of urban people of the area of housing on state land owners or users resettlement compensation under the premise be moved out of housing and to dismantle the appendage Legal acts. 2.2 demolition of housing in rural areas, is permitted by law, the demolition of urban planning were outside all the collective farmers on the land owners or users of housing resettlement compensation under the premise be moved out of housing and appendage to the removal of legal acts . 2.3 demolition, is made in accordance with the law permits the demolition of housing units. 2.4 demolition of flats Qualification made in accordance with the law demolition of housing demolition business. 2.5 was the demolition, refers to the demolition of houses and use of all people.
2.6 Housing lessee, is that people with the demolition of
a legal relationship between the rental units and individuals. 270 illegal construction is that the law should be removed free of illegal buildings. 3. Demolition of legal services lawyers for the demolition of the basic
principles related to social stability and the vast majority of the demolition of the vital interests, legal counsel for the demolition business should follow the following principles: 3.1 responsible for the principle of loyalty. Legal counsel for the demolition business, should be free from any units and other organizations and individuals in the unlawful interference, safeguard the correct implementation of national laws and the legitimate rights and interests of clients. 3.2 superb professional principles. Legal counsel for the demolition business, the demolition should have the expertise and operational capacity and the corresponding level to a solid professional knowledge and skills for the client to provide quality legal services. 3.3 diligence dedicated principle. Legal counsel for the demolition business, should be diligent in learning, thinking hard, fulfill their duties, in accordance with the requirements of clients, in agreement with the client within the period entrusted with the completion of the legal business. 3.4 support the principle of reasonable compensation. Legal counsel for the demolition business, the demolition should be supported by the reasonable compensation request, reasonable compensation for its bottom line is this: the demolition of the original living standards of people
because of the demolition and lower. 4. Barristers in the demolition business law and requirements of the premise of 4.1 legal counsel for the demolition business, clients should verify the qualifications and the main body entrusted with the full understanding of the specific situation, with the client's production notes, analysis of the pros and cons to inform the legal risk. 4.2 lawyers and clients must be signed by the agreement, in a client's lawful authority, the authority entrusted to perform their duties in accordance with the law, without prejudice to the legitimate rights and interests of clients. 4.3 legal counsel for the demolition business, should be conducive to social stability as their own social responsibility, to uphold the demolition of the legitimate rights and interests, and promote conflict resolution and building a harmonious society as a legal business for the demolition work requirements. 4.4 for the demolition of lawyers in legal business should be aware of the conservative state secrets, commercial secrets and client privacy. 5. Guidelines on the operation of the business scope of the operation guidelines applicable to counsel and demolition-related litigation and non-litigation legal services. Mainly applicable to lawyers in providing legal advice demolition, entrusted with the investigation,
drafting and revising the demolition plans and programmes, the drafting and amending various legal instruments, issued by the special legal submissions, training management and implementation of the demolition, the Government Agent, demolition, the demolition unit , Demolition, housing tenant, living housing, housing demolition of the use of people involved in assessment activities, to participate in hearings and negotiations, the decision to participate in activities, to participate in mandatory demolition activities, to participate in the review activities, to participate in arbitration Activities, to participate in activities such as litigation legal services. Involve military facilities, churches, temples and cultural relics in China and foreign countries (from) the demolition of the Museum of legal services are not applicable to operating guidelines.
第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务
第一节一般规定
本章所称前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。
1．房屋拆迁的前提条件
国家法律规定，凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县、市拆迁主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》，农村为拆迁许可证或征收批准文件。
2．概念界定
2.1 搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。
2.2 拆迁期限，是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。
The preparatory phase of this chapter is alleged that the demolition permit as of the date of the notice period.
1. Housing demolition of the prerequisites for national legislation, where the need for demolition of housing construction units to the proposed demolition of housing should be the seat of the county, city demolition charge of the executive authorities to apply to the administrative licensing, before the demolition of housing. In the city demolition permit in the form of "house demolition permit," the rural levy for the demolition permit or approval of documents.
2. 2.1 define the concept of the relocation period, means the demolition and relocation in the demolition of resettlement compensation agreement or
agreements set forth in the judgement were vacated by demolition of housing completed relocation of the period.
2.2 demolition deadline, is the demolition permit the establishment of the implementation of demolition activities in the period.
第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作
1. 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：
1.1 核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。
1.2 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。
1.3 核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。
1.4 核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。
1.5 核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。
1.6 调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。
1.7 核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆
迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：
1.7.1 新建、改建和扩建房屋及其附属物；
1.7.2 改变房屋和土地用途；
1.7.3 建立新的房屋租赁关系；
1.7.4 分列房屋租赁户名。
1.8 参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。
1.9 核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：
1.9.1 拆迁四至范围；
1.9.2 拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；
1.9.3 拆迁户数；
1.9.4 拆迁期限；
1.9.5 拆迁范围分期实施拆迁的情况；
1.9.6 拆迁补偿安置资金总额的预算；
1.9.7 申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；
1.9.8 实施拆迁的方式；
1.9.9 拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。
1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。
1.9.11 核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。
1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。
2．律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题：
2.1 律师应提示委托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。
2.2 律师应提示委托人，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。
2.3 律师应提示委托人，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发该拆迁许可证的拆迁主管行政机关申请变更拆迁范围。
2.4 律师须提示委托人，要在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
2.5 律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限内发生转让，应当经拆迁主管行政机关同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续；拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行；项目转
让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
2.6 律师应提示委托人，拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。如存在可能严重侵害被拆迁人合法权益的情况，经提示，委托人拒绝调整的，律师应解除委托。
1. Counsel demolition, demolition of housing units in the preparatory phase of the demolition work: 1.1 to verify the nature of the demolition of the land lots to determine the application of urban and rural housing demolition process. 1.2 verify the demolition, the demolition of the main unit and aptitude for, the demolition work to verify the appointment card and verify the demolition and the demolition of units signed by the demolition contract. 1.3 verify whether the demolition had been lawfully obtained the right to use state-owned land or on land requisition documents of ratification in accordance with the law and whether the publicity. 1.4 verify whether the demolition of the building project has been lawfully obtained the approval document in accordance with the law and whether the publicity。1.5 verify whether the demolition had been legally acquired land for building and planning permits are in accordance with the law of publicity. 1.6 to investigate the demolition of basic human cases (four to the demolition
of housing type, size, number of households, population, Laoruobingcan special objects, etc.). 1.7 in the planning and management departments to verify the issuance of building permits for planning to determine the scope of the demolition, the demolition of the units and individuals there for the following activities: 1.7.1 new, renovation and expansion of housing and its appendage; 1.7.2 change the housing and land use; 1.7.3 establishment of a new rental housing; 1.7.4 points out rental housing username.
1.8 involved in the development programme of demolition of the hearing, a lawyer views. 1.9 verify the demolition plan and the legality of the demolition programme, integrity, feasibility, the demolition programme should contain the following matters: 1.9.1 demolition of four; 1.9.2 demolition of housing a total construction area (the respective housing and non-housing and the specific number of public houses, Sifang, religious and middle-hosting the specific number); 1.9.3 Chaiqian Hu few ; 1.9.4 demolition period; 1.9.5 demolition of the phased implementation of the demolition; 1.9.6 demolition resettlement compensation funds total budget; 1.9.7 demolition permit for the first phase of resettlement funds become available the amount of compensation, property rights transfer of housing Value and volume area, and follow-up financing plan
一、征地告知 这里的征地告知，是我们常说的“拟征地公告”，为什么是拟征，而不是征地公告呢？因为征地文件还没有报批，先提前预告一下，这个预告一般会告知征地范围，拟征土地的补偿标准，安置途径等。 在预告之后，凡被征地农村集体经济组织（村委会）和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，一般就很难获得补偿了，这就是我们征地拆迁中常说的“防三抢”。 一些地方在征地方面操作不规范，根本不发布征地预告，就算是民间关于征地的消息满天飞，官方也没有一些确切的信息，让老百姓蒙在鼓里，作为被征收人，不了解征地从何时开始，也不知道自己所处的征地阶段，往往就只有被征收方牵着鼻子走，这其实是严重侵犯了被征收人的知情权。 二、土地现状调查及确认 通俗一点讲，这个环节就是量地、量房，确定你家被划入征地红线范围内的土地面积、房屋面积、地上青苗、附着物的情况等等，把要征收的这块的情况摸清楚，用于制作征地审批文件，报请上级政府审批。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中规定：对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织（村委会）和农户确认。 三、征询意见，组织征地听证 前面我们说过了，征地预告要告知被征地农村集体经济组织及农户拟征土地的补偿标准，安置途径等，这些都与被征收人的利益息息相关，因此，如果被征收人对适用的补偿标准，安置途径不满意的，可以在规定的时间内提起听证，而只要有老百姓提出听证，国土资源部门必须组织听证。
四、征地材料的组织、审核及上报 市县国土资源行政主管部门根据征地情况调查结果和市县人民政府拟定的征地补偿标准、安置方案，以及建设项目的相关材料，依法拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设用地呈报说明书（简称一书四方案），经过县级人民政府初步审核同意后，由县级人民政府正式行文报批。五、征地的审核和报批 市县人民政府上报的征地材料，由省（自治区、直辖市）国土资源部门受理，并进行预审。征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认，市县人民政府已经出具说明材料的，报请省级人民政府审批。 须报国务院批准的，由省（自治区、直辖市）人民政府审查后报请国务院批准，省级国土资源部门将征地材料报送国土资源部审查。 征地经国务院或省级人民政府批准后，国土资源部或省级国土资源部门下发征地批准文件。 六、发布征地公告 经依法批准征地项目后，市县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内发布征地公告。 征地公告内容包括：1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；2、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；3、征地补偿标准和农业人员安置途径；4、办理征地补偿登记的期限、地点。 征地公告是征地拆迁过程中的一份很重要的文件，被征收人一定要详细阅读征地公告的内容，了解载明的各项权利。 七、办理补偿登记
深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点 目录 一、前期摸底工作 二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体 三、项目拆迁计划的制定、完善与审核 四、对被拆迁房屋进行测绘 五、拆迁谈判 六、正式拆迁协议的签订与备案 七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销 八、拆迁补偿款项的申请与支付 九、回迁房选房、交房结算、办证 一、前期摸底工作
（一）拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，内容包括但不限于： 1.项目所在区域拆迁人口数、户数； 2.被拆迁房屋数量、类型、现状、权属； 3.权利主体的背景、更新意愿和需求； 4.所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程； 5.周边道路交通，公共服务设施，周边项目拆迁补偿对价。 （二）被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的，拆迁人应尽早与村集体主要负责人、所在街道集体资产管理部门联系，确认房屋、土地的权属情况、现状，以及村集体资产流转的相关决策流程。 二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体 （一）被拆迁房屋已取得合法产权证书的，被拆迁人即为产权证书记载的所有人。如房屋产权为共有的，则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人，共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。 （二）被拆迁房屋未取得合法产权证书的，应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策，由对被拆迁房屋享有权利的利害
关系人根据拆迁测绘报告，填报相关产权申报文件，完成申报程序。经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。 三、项目拆迁计划的制定、完善与审核 拆迁人根据调查摸底所了解到的信息，以及主管部门的意见，编制、审核拆迁补偿工作方案和拆迁进度计划，作为拆迁工作推进和考核的指导性文件。 四、对被拆迁房屋进行测绘 （一）拆迁人应联同专业测绘机构，对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、房屋用途等事项进行认定核查，并编制房屋测绘报告，作为被拆迁房屋现状的认定标准。 （二）按照行业惯例，被拆迁房屋已取得合法产权证书的，在签订拆迁协议时，如被拆迁房屋现状测绘建筑面积大于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以测绘报告记载的建筑面积为准；如被拆迁房屋现状测绘建筑面积小于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以房地产证书登记的建筑面积为准。 被拆迁房屋未取得合法产权证书的，签订拆迁协议时，被拆迁房屋建筑面积以测绘报告记载的建筑面积为准。
律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引（2007）（2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过） 第一章总则 1.1 制订目的 本操作指引由上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会起草，其目的系为规范本市律师办理与城市房屋拆迁、征地拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，提高律师办理拆迁法律服务质量，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，并非强制性规定，仅供律师在实际业务中参考与借鉴。 1.2 概念界定 （1）城市房屋拆迁，是指根据城市规划和国家专项工程的拆建计划以及当地政府的用地文件，由建设单位或者个人对城市规划区域内国有土地上的的房屋及附属物进行拆除，并对房屋所有者或者使用者给予补偿安置的法律行为。 （2）征地拆迁，是指为了国家建设和乡镇规划的需要，依法对农民集体所有土地上的房屋及附属物进行拆除，并对房屋所
有者或者使用者进行补偿安置的法律行为。 （3）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 （4）拆迁单位：取得拆迁资质的房屋拆迁公司。 （5）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。 （6）房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。 （7）房屋同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 （8）房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。 1.3 律师办理拆迁法律业务的基本原则 拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则： （1）忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律法规的正确实施和委托人的合法权益。 （2）专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务，应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技
一、前期准备工作 （1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。 主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。 （2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。 ⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。 （3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。 （5）调查被拆迁人的基本情况 主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。 （6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。（四）分户。等行为。 （7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。 二、参与评估 （1）评估机构的确定。 通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。 （2）审查拆迁估价委托书 ①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。 ②对估价机构确定程序的合法性进行核实。 ③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。 ④对估价报告的形式与内容进行核实。 ⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。 ⑥对评估报告有疑问或异议的处理。 三、评估的详细操作 （1）何谓房屋拆迁评估 房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。 （2）房屋拆迁评估的标准 我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。 Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。 除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。 （3）房屋拆迁评估行为的法律性质 Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。
房地产业务 会计核算操作指引 零一六年七 月
、目标与依据二、适用对象三、重要提示四、筹建阶段的一般业务及其账务处理五、开发阶段的一般业务及其账务处理六、销售阶段的一般业务及其账务处理 九、附注目录 七、自营阶段的一般业务及其账务处理19 八、投资分配的一般业务及其账务处理20 21
、目标与依据 为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。根据《企业会计准则》及其应用指南、《中华人民共和国企业所得 税法》及其实施条例和“国税发[2009]31号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引。 、适用对象 本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。 三、重要提示 （一）本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。包括借支单、支 票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。 （二）本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。包括各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。 （三）本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定内容设置和分类。 （四）本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类（详见全面预 算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关行政组织，以便进行分析、控制 和考核。 （五）本指引使用中括号“[]”表示时为会计核算项目名称。 四、筹建阶段的一般业务及其账务处理 （一）设立公司：收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合同及验资报告等。
律师办理房地产法律业务操作规程 第一章总则 第一条为了实现执业律师从事房地产法律业务的规化，限制不正当竞争，防执业风险，特制定本操作规程。 第二条本操作规程所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。 第三条本操作规程所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。 第四条执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。 第五条本操作规程旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。 第二章公司法律顾问业务 第六条公司法律顾问业务主要包括以下各项： （一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。 （二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、
拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。 第七条律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件： (一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用） ２、企业资质证书；（通用） ３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用） ４、公司章程；（通用） ５、董事会；（通用） ６、法定代表人证明书；（通用） （二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类） ２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类） ４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类） ５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类） ６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类） ７、物业管理委托合同；（物业管理类） ８、物业移交确认文件；（物业管理类） ９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）
深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制 西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。 相关文章链接 目录 一、被拆迁方的纳税分析 （一）增值税 （二）土地增值税 （三）印花税 （四）企业所得税 （五）契税 二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项 （一）更新意愿征集阶段 （二）城市更新计划申报阶段 （三）更新单元规划草案编制及批准阶段 （四）实施主体申报及确认阶段 （五）房地产证注销阶段 （六）建筑设计及施工阶段 （七）回迁物业的选择 三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划
笔者按 就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。 为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。 一、被拆迁方的纳税分析 （一）增值税 被拆迁方因被拆迁取得的拆迁补偿所得是否需缴纳增值税一事一直存在争议。营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）答复：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”营改增后，仅《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地交还国家，具体表现为将土地使用权证交还国家并注销，从而取得实物补偿的行为免交增值税。 于深圳而言，营改增前，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）“二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿……2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。”营改增后，深地税办发[2016]11号文取代了上述文件，其中对被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得按不征增值税进行处理。
拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行) 日期：2011年3月13日 一、年度计划申报及制定 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。 （一）申报渠道 1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 （二）申报内容及条件 1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。 2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。 （三）年度计划的制定 市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。批准
遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/378344830.html, 违章建筑的拆除程序 违章建筑的拆除一般是由行政机关经调查取证，确认建筑物违章后，对违章搭建人作出责令停止违法行为通知书，责令其停止违法建设行为。 搭建人拒不拆除违章建筑的，行政机关在作出行政处罚决定前，依法向其发出行政处罚告知书，告知拟处罚结果和被处罚人陈述、申辩等权利。法律设定告知程序的主要目的是为了实现处罚公开，保护当事人陈述权、申辩权的充分行使。 当事人逾期拒不拆除的，除法律另有规定外，由行政机关依法申请人民法院强制执行。 城市房屋拆拆迁中对违章建筑的具体处置步骤 在拆迁中，行政机关应当查明事实，分门别类依法予以处理，其步骤如下： (一)查明事实阶段
即查清违章建筑形成的时间、原因、结构、面积、用途，是否存在民事纠纷，是否存在同时违反两个以上的行政法律规范的情形，是否已经行政执法机关查处等。对已经查处的按查处的结论办理，对未经查处的，进入下阶段。 (二)处理和处罚阶段 1.处理和处罚的程序 第一步按时间分类分流。 原城乡建设环境保护部于1988年颁布的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》从违章建筑形成时间、所处地域、产生的影响三个方面提出了“三从宽三从严”的方针，对现在处置违章建筑仍有参考意义。故此就应当以相关法律法规的颁布施行为依据，根据本地城市规划的具体时间合情合理地确定违章建筑的时间界限。具体可采取两段式或三段式。两段式即划定一个时间点，在此时间点之前形成的违章建筑(注：以下涉及到违章建筑的时间问题的，一般是指违章建筑的形成时间)可补办手续作合法建筑处置，在时间点后的作违章建筑处理。三段式是划定两个时间点，在第一个时间点前的一律补办手续，不予处罚，作合法建筑处置：在第一个时间点之后，第二个时间点之前的，从
律师办理城中村改造法律业务操作指引 （2013年3月15日经山东省律师协会七届常务理事会第八次会议审议通过） 第一章城中村改造中的法律概念 第二章城中村改造的基本模式 第一节概述 第二节改造模式的类别 第三节律师服务改造模式的选用 第三章城中村改造业务中的主体及法律关系 第一节城中村改造中的法律主体 第二节城中村改造中不同主体之间的法律关系 第四章城中村改造的基本流程 第五章律师办理城中村改造业务应把握的原则 第六章律师为政府职能部门提供法律服务 第一节城中村改造中涉及的政府职能部门及其职责 第二节律师为城中村改造项目启动阶段政府审批提供法律服务 第三节律师为城中村改造政府职能部门办理土地和规划等手续提供法律服务 第四节律师为城中村改造中政府职能部门拆迁、征收管理提供法律服务 第五节律师为政府其他职能部门在城中村改造中的管理和行政执法提供法律服务第七章律师为投资人提供法律服务 第八章律师为集体经济组织提供法律服务 第一节村(居)委会、集体经济组织在城中村改造中的作用 第二节集体经济组织作为城中村改造主体参与城中村改造的模式
第三节村（居）委会、集体经济组织参与城中村改造的风险控制 第四节律师为集体经济组织作为城中村改造主体时提供的法律服务 第五节律师为集体经济组织作为被拆迁人时提供的法律服务 第九章律师为物业权利主体提供法律服务 第十章律师为其他主体提供法律服务 第十一章律师防范职业风险的注意事项 第十二章律师办理城中村业务适用的法律政策文件 第一章城中村改造中的法律概念 第1条城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 第2条村改居：指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，原村民委员会辖区转为居民委员会辖区，实现城市化的系统改造。广义的村改居包括村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制、村民由农业户口转变为居民户口、土地由集体所有转变为国有、集体房产和村民住宅改造、农集体经济组织转变为现代企业制经济实体等。狭义的村改居仅指村改居时集体房产和村民住宅的改造。 第3条村居改造：指在村改居过程中，为实现建设用地的集约化利用，整体或局部拆除并重建的行为。 第4条城中村：指城市建成区（规划区）内，已完全或基本失去农业用地，但建设用地所有权仍为集体所有的村庄。 第5条城中村特点： （1）位于城市建成区（规划区），但土地所有权仍为集体所有； （2）土地利用效率低，基础设施落后，环境相对较差； （3）村民失地，社会保障压力较大； （4）行政管理体制、生产经营方式等方面仍然保留农村体制。
附件二： 中华全国律师协会 律师承办拆迁法律业务操作指引 （六届全国律协七次常务理事会审议通过）目录 第一章总则 第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务 第一节一般规定 第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作 第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作 第三章房屋拆迁评估中的律师实务 第一节一般规定 第二节拆迁估价机构的确定 第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容 第四章城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务第一节一般规定 第二节拆迁补偿安置协议 第三节被拆迁房屋面积的确定 第四节被拆迁房屋安置标准 第五节特殊对象的补偿与安置 第六节货币补偿款的分配
第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务第一节一般规定 第二节裁决申请与受理阶段 第三节裁决审理阶段 第四节行政强制执行阶段 第六章农村房屋拆迁中的律师实务 第一节一般规定 第二节集体土地的征收征用及补偿 第三节农村房屋拆迁补偿安置 第四节农村房屋拆迁评估 第七章行政复议与诉讼的律师实务 第一节一般规定 第二节拆迁行政复议 第三节拆迁诉讼 第四节律师在拆迁诉讼中的举证 第八章附则 第一章总则 1. 制订目的 为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高
人民法院相关司法解释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，并非强制性规定。 1. Formulated for the purpose of improving housing demolition contractors lawyers business services, guidance and counsel for demolition of housing-related litigation and non-litigation business, according to "People's Republic of China Property Law" and "People's Republic of China Land Management Law" and other laws and regulations , Regulations and relevant judicial interpretations of the Supreme People's Court, with the demolition process and operational experience, to enact the guidelines. The guidelines for lawyers in legal services for the demolition of reference and draw on, not mandatory requirements. 2. 概念界定 2.1 城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。 2.2 农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。 2.3 拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。 2.4 拆迁单位：取得依法拆迁资质的房屋拆迁企业。
征地拆迁手册 为策应鄱阳湖生态经济区建设，发展环鄱阳湖区域旅游产业，完善赣西北地区公路布局、提高交通基础设施水平，带动赣西北区域经济社会的发展，建设江西省永修至武宁高速公路是非常必要的。江西省永修至武宁高速公路东起福银高速，西连大广高速，位于庐山西海风景名胜北部，是沟通福银高速，庐山西海景区、大广高速的一条地方加密高等级公路。 江西省永修至武宁高速公路路线全长104.487公里，路线起点于永修县的军山分厂庄上自然村南面山头的福银高速，经燕坊镇、八角岭垦殖场、虬津镇、白槎镇、梅棠镇、三溪桥镇、武宁县的官莲乡、巾口乡、宋溪镇、甫田乡，于澧溪镇与大广高速相接。本项目的建成将把福银、大广高速有机的连成一体。有利于发挥这两条高速路的带动作用，对更快、更好开发庐山西海旅游资源，提升庐山西海的知名度，整合大庐山旅游区意义重大，对带动沿线四县（永修、德安、瑞昌、武宁）一区（庐山西海风景名胜区）的经济发展起到重要作用。本项目属省重点项目，由省发改委核准。工程计划2009年7月开工建设，2011年8月建成通车。 征地拆迁补偿标准，按照《江西省人民政府办公厅关于印发德兴至南昌、南昌至奉兴（靖安）、永修至武宁高速公路和九江长江公路大桥工程建设征地拆迁补偿及规费缴交标准的通知》执行。
为加强永武高速公路的征地拆迁工作的管理，使永武高速的征地拆迁工作有章可循，根据永武高速公路《工程可行性研究报告》和《工程初步设计图》等项目文件，结合本项目的实际情况，特制定《永武高速公路征地拆迁工作指导》。 第一章征地与拆迁 一、指导思想 以确保项目如期开工为目标，坚持思想统一、广泛宣传、依法行政、按章办事、精心组织、扎实工作的原则，在征地拆迁工作中以科学发展观为统领，创新工作思路，探索方式方法，总结各项目征地拆迁经验教训，研究解决问题的措施和方法，建立“专业化、规范化、法制化”的征地拆迁管理机制和运做模式，确保征地拆迁工作任务顺利完成。 二、征迁目标 确保工程建设和工程进度的需要；确保征迁对象按政策及时得到补偿，确保项目建设有良好的外部环境；确保工程建设的安全；确保生态环境尽量不破坏。 三、征地范围 永修县军山分厂庄上自然村、燕坊镇、八角岭垦殖场、虬津镇、白槎镇、梅棠镇、三溪桥镇、江上乡，武宁县的官莲乡、巾口乡、宋溪镇、甫田乡，于澧溪镇两县十三乡（镇），具体征地范围及面积见红线图和附表。 1、主线边线在填方路段为两侧排水沟（或分隔墙）外边缘以外1米。 2、挖方路段为两侧路堑坡口（或坡顶截水沟）外边缘以外3米。
中华全国律师协会律师业务操作指引 中华全国律师协会律师业务操作指引》的内容共包括律师办理国有企业改制与相关公司治理业务、有限责任公司收购、业务、风险投资与股权激励法律业务、破产管理人、业务、农民专业合作社设立及相关治理法律业务、合同审查业务、土地法律业务、拆迁法律业务、建设工程法律业务、商品房买卖合同法律服务、二手房买卖业务、物业管理法律业务、基础设施特许经营法律业务、婚姻家庭业务、海商海事案件业务等16项、业务操作指引，执笔人均为本领域的优秀律师，并经过各专业委员会组织众多资深律师反复讨论后确定，对于律师从事各项法律业务具有很强的指导性、借鉴性，也是新从业律师最佳的学习范本。 律师业务指引和规范是一个开放的体系，在本次编选的16个指引之外，还将根据律师业务的发展状况和业务指引的编写成熟状况，不断推出新的指引和规范，并根据立法和司法实践，对内容进行及时的修订和更新，使之成为一个对全国的律师业务具有引领和指导作用的操作指引体系，推进律师业务领域的纵深拓展和律师执业能力的全面提升。 3图书目录编辑 1 中华全国律师协会律师办理国有企业改制与相关公司治理业务操作指引 2 中华全国律师协会律师办理有限责任公司收购业务操作指引 3 中华全国律师协会律师办理风险投资与股权激励业务操作指引 4 中华全国律师协会律师担任破产管理人业务操作指引 5 中华全国律师协会律师办理农民专业合作社设立及相关治理业务操作指引 6 中华全国律师协会律师办理合同审查业务操作指引 7 中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引 8 中华全国律师协会律师办理拆迁法律业务操作指引 9 中华全国律师协会律师办理建设工程法律业务操作指引 10 中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引 11 中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引 12 中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引 13 中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引 14 中华全国律师协会律师办理基础设施特许经营法律业务操作指引 15 中华全国律师协会律师办理婚姻家庭法律业务操作指引 16 中华全国律师协会律师承办海商海事案件业务操作指引 附录1 中华全网律师协会关于律师办理群体性案件指导意见 附录2 中华全国律师协会关于为应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展提供优质法律服务的指导意见附录3 中华全国律师协会关于律师为“三农”提供优质法律服务、促进农村经济、社会和谐发展的指导意见
中华全国律师协会律师办理建设工程法律业务操作指引 第一章总则 1.1 制订目的 制定本操作指引的目的系为规范全国律师办理有关建设工程的诉讼和非诉讼法律业务，提高律师办理专业业务的服务质量和水平，特别是为使更多的律师能参与建设工程法律业务，更好地维护委托人的合法权益。中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师在办理建设工程诉讼和非诉讼业务的经验的基础上制定本指引，供律师在办理建设工程法律业务时作参考。 1.2 概念界定 本操作指引所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装饰、装修工程。 发包人：具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人； 承包人：被发包人接受的具有工程承包主体资格及相应资质的当事人； 建设工程合同：承包人进行工程建设，发包人支付工程价款的承发人双方就此达建设工程的主要内容达成一致意见的协议； 分包工程：以承包人所承包工程中的非地基和主体结构工程为对象，由总包人和分包人就分包工程项目的权利义务达成一致意见的协议。 分包工程的发包人：可以将其所承包工程中的非主体、非关键性工程、专业施工工程及劳务作业进行分包的承包人。 分包工程的承包人：接受分包工程或劳务作业的具有相应资质的当事人。 建设工程分包合同：分包工程的承包人进行分包工程建设，分包工程的发包人支付工程价款的合同。 1.3 律师办理建设工程法律业务的基本原则 针对建设工程法律事务疑难复杂对律师业务能力要求较高的特点，律师办理建设工程业务应遵循如下原则：第一，专业负责原则。律师办理建设工程法律业务，应刻苦钻研专业法律问题，以熟悉专业的法律规定和熟悉行业特点的相应能力和水平，为当事人提供准确的、负责的专业服务。 第二，忠诚守信原则。律师办理建设工程法律业务，应当坚持对委托人忠诚不贰，在承发包、总分包或劳务总分包双方之间，信守只接受其中一方当事人委托，并且在代理过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。 第三，勤勉尽责原则。律师办理建设工程业务，应根据当事人的要求并适应业务涉及法律领域多、情况复杂的特点，恪尽职守，勤勉敬业，在委托人要求、承办律师承诺的期限内完成各项具体的法律服务。 1.4律师办理建设工程法律业务的基本要求 律师办理建设工程法律业务，应依据与委托人签订的委托协议所设定的具体服务内容和要求，在委托权限内依约履行职责，应严格执行市律师协会关于防止利益冲突的有关规定，不得损害委托人的合法权益；应保守当事人商业秘密和个人隐私，按有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的除外。 1.5本操作指引的业务适用范围 本操作指引主要适用于律师从事建设工程非诉讼法律服务，律师代理委托人从事建设工程招投标、建设工程承发包合同管理、工程质量和工程造价管理及建设工程全过程法律服务可参考本操作指引。 律师代理委托人有关建设工程诉讼业务，本操作指引也根据此类业务的具体情况作有相应的指导性操作规定，同样具有参考作用。 第二章建设工程招投标 第一节一般规定 2.1.1 提供法律服务的依据
某机关单位为方便群众办事，要制作办事指南便民手册由你负责,你认为手册的重点是什么？（2015年5月23日上午广东省公务员面试题） 【题型分析】 组织计划题——宣传策划类 【思路点拨】 关键词：机关单位、办事指南、便民手册、重点 关键词分析： 机关单位：明确是政府单位，就要具备服务意识和效率意识； 办事指南、便民手册：说明是放在对外窗口，为群众办事提供指导的，要求说明规范、完整、简单、易懂，据此能够依序完成本单位、本窗口相应的办事流程，不会产生歧义；同时，窗口隐含了一项要求——“一次性告知”制度，即群众到场一次即可咨询明确所办事项需要的全部材料及办理部门，都要在指南中体现； 重点：一方面，不要事无巨细，明确主要工作流程即可。另一方面，题干明确要求“重点”的题目，必须在答题中明确的呈现出来你的工作重点，并主要围绕这些重点进行内容阐述，以便让考官清晰地捕捉到你的工作思路。 思路： 宏观勾勒：首先点出工作重点，然后再细化的阐述工作流程。 突出重点：在手册编制过程中值得着重处理的问题以及可以
提升的内容，包括但不限于规范性（内容）、便捷性（表现形式）、操作性、延伸性，等等； 【参考解析】 编制办事指南便民手册能够为群众办事提供方便，提高单位为民办事效率，我认为编制便民手册要把握这四个重点，即规范性、可操作性、便捷性和延伸性。 第一，规范性。编制手册是为群众办事提供指导，手册内容的规范与完整是其基础。我会根据单位承接的行政职能和许可权限，对照相应的法律法规或政策性文件，进行手册内容的编制，确保对办事流程、要求以及结果，都有规范性的语言描述，没有只言片语、断章取义的含糊，特别是办理的期限、可能的结果以及遇到相应问题时的投诉渠道都要标注清晰，确保不会引起误解，不会产生执行风险。 第二，可操作性。要方便群众，手册必须简单易懂，如较复杂的办理事项可以进行拆解，通过图表、漫画等灵活多变形式进行展示；注重“一次告知”，涉及多个窗口甚至多个部门的办理事项应该勾勒完整的框架，把需要准备的东西、办理的流程甚至其他窗口的地址、受理时间、联系方式都罗列清楚，确保群众看过手册能够不跑冤枉路；内容框架应符合窗口办事的特性，日常性的办理事项应该放在前面，相对冷门的办理事项排在靠后的位置。 第三，便捷性。手册不一定一本厚厚的书，也可以是有很多
星润物业租售中介业务操作指引 目录 第一章租售中介业务专用术语 (2) 第二章租售业务门店和人员要求 (3) 第三章二手房买卖居间服务程序指引 (6) 一、卖方放盘....................... .. (7) 二、买方寻盘 (9) 三、带买方实地看楼 (10) 四、达成交易协议 (12) 五、签署《二手房预约买卖及居间服务合同》，买方缴纳定金 (13) 六、银行监管买方购房款....................... . (14) 七、买卖双方与经纪机构结清佣金 (15) 八、签署《买卖合同》 (16) 九、办理房地产证过户手续 (16) 十、剩余楼款结算 (17) 十一、交楼 (17) 十二、售后服务 (17) 第四章二手房租赁代理服务流程指引 ............................. .. (18) 一、出租方放租、求租方求租 (19) 二、达成租赁协议 (19) 三、收取佣金及交付使用 (19) 四、售后服务 ......................................... . (19) 第五章二手房租售相关操作示范文本 ........ .. (20)
第一章：租售中介业务专用术语 1、房地产经纪：指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为，俗称房地产中介或租售中介。 2、经纪人：取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。 3、经纪人助理：指持有房地产经纪人助理证书的经纪人员，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。 4、按份共有：指按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 5、按揭：指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作为抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押的行为。 6、差价：指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。 7、产权过户：指房地产交易管理机构接受买卖双方提交的过户申请后，为其办理的过户手续。 8、担保金：又叫诚意金，指客户支付一定数额的钱款，表达购房或承租的意愿。因部分地区（如深圳），政府规定不能以任何名义收取诚意金，换一种替代。 9、承租人：房屋租赁交易中的法定房屋消费者。 10、出租人：房屋租赁交易中的所有者或经营者。 11、担保：是指为了保障债权实现而采取的保证、抵押的行为。担保一般发生在经济行为中，如被担保人到时不履行承诺，一般由担保人代被担保人先行履行承诺。 12、房地产抵押：指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 13、定金：指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金是一种债务的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。法律规定：买方违约，定金由卖方没收；卖方违约，卖方需双倍
中华全国律师协会 律师承办拆迁法律业务操作指引 （六届全国律协七次常务理事会审议通过） 目录 第一章总则 第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务 第一节一般规定 第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作 第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三章房屋拆迁评估中的律师实务 第一节一般规定 第二节拆迁估价机构的确定 第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容 第四章城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务 第一节一般规定 第二节拆迁补偿安置协议 第三节被拆迁房屋面积的确定 第四节被拆迁房屋安置标准 第五节特殊对象的补偿与安置 第六节货币补偿款的分配 第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务 第一节一般规定 第二节裁决申请与受理阶段 第三节裁决审理阶段 第四节行政强制执行阶段 第六章农村房屋拆迁中的律师实务 第一节一般规定 第二节集体土地的征收征用及补偿 第三节农村房屋拆迁补偿安置 第四节农村房屋拆迁评估 第七章行政复议与诉讼的律师实务 第一节一般规定 第二节拆迁行政复议 第三节拆迁诉讼 第四节律师在拆迁诉讼中的举证 第八章附则 第一章总则
1. 制订目的 为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，并非强制性规定。 2. 概念界定 2.1 城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。 2.2 农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。 2.3 拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。 2.4 拆迁单位：取得依法拆迁资质的房屋拆迁企业。 2.5 被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。 2.6 房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。 2.7 违章建筑，是指依法应予以无偿拆除的违法建筑物。 3. 律师办理拆迁法律业务的基本原则 拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则：3.1 忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。 3.2 专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务，应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。 3.3 勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。 3.4 支持合理补偿原则。律师办理拆迁法律业务，应当支持被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底线是：被拆迁人原有居住水平不因拆迁而降低。 4. 律师办理拆迁法律业务的前提和要求 4.1 律师办理拆迁法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。 4.2 律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。 4.3 律师办理拆迁法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把维护被拆迁人的合法权益、促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。 4.4 律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。 5. 本操作指引的业务适用范围 本操作指引适用于律师代理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师在提供拆迁法律咨询、受托调查、起草并修改拆迁计划与方案、起草并修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁管理与实施人员、代理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与拆迁评估活动、参与听证及谈判活动、参与行政裁决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与仲裁活动、参与诉讼活动等法律服务。