深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点
目录
一、前期摸底工作
二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体
三、项目拆迁计划的制定、完善与审核
四、对被拆迁房屋进行测绘
五、拆迁谈判
六、正式拆迁协议的签订与备案
七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销
八、拆迁补偿款项的申请与支付
九、回迁房选房、交房结算、办证
一、前期摸底工作
（一）拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，内容包括但不限于：
1.项目所在区域拆迁人口数、户数；
2.被拆迁房屋数量、类型、现状、权属；
3.权利主体的背景、更新意愿和需求；
4.所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程；
5.周边道路交通，公共服务设施，周边项目拆迁补偿对价。
（二）被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的，拆迁人应尽早与村集体主要负责人、所在街道集体资产管理部门联系，确认房屋、土地的权属情况、现状，以及村集体资产流转的相关决策流程。
二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体
（一）被拆迁房屋已取得合法产权证书的，被拆迁人即为产权证书记载的所有人。
如房屋产权为共有的，则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人，共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。
（二）被拆迁房屋未取得合法产权证书的，应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策，由对被拆迁房屋享有权利的利害
关系人根据拆迁测绘报告，填报相关产权申报文件，完成申报程序。
经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。
三、项目拆迁计划的制定、完善与审核
拆迁人根据调查摸底所了解到的信息，以及主管部门的意见，编制、审核拆迁补偿工作方案和拆迁进度计划，作为拆迁工作推进和考核的指导性文件。
四、对被拆迁房屋进行测绘
（一）拆迁人应联同专业测绘机构，对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、房屋用途等事项进行认定核查，并编制房屋测绘报告，作为被拆迁房屋现状的认定标准。
（二）按照行业惯例，被拆迁房屋已取得合法产权证书的，在签订拆迁协议时，如被拆迁房屋现状测绘建筑面积大于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以测绘报告记载的建筑面积为准；如被拆迁房屋现状测绘建筑面积小于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以房地产证书登记的建筑面积为准。
被拆迁房屋未取得合法产权证书的，签订拆迁协议时，被拆迁房屋建筑面积以测绘报告记载的建筑面积为准。
（三）在对被拆迁房屋进行测绘的同时，拆迁人应根据被拆迁房屋的类型与现状，敦促、指导被拆迁人按规定及时准备、提交各类权利申报文件。
相关申报文件应当由拆迁法务进行审核。
五、拆迁谈判
（一）在确定被拆迁房屋的权利主体以后，拆迁人应及时与被拆迁人接触，并就拆迁方案进行谈判。
拆迁人应当随时做好相关会议记录并及时存档。
（二）如被拆迁房屋已经出租或者存在抵押、查封或其他产权受限状态的，拆迁人应敦促被拆迁人于房屋交付之日前办妥租约或产权受限状态的解除事宜，并约定被拆迁人无法按期办妥时的违约责任。
六、正式拆迁协议的签订与备案
（一）在签订正式拆迁协议之前，拆迁人应与被拆迁人一同准备好下列材料，作为正式拆迁协议的附件，以及后续工作开展所必备的文件：
1.待拆房屋的现状测绘报告。
2.被拆迁人的身份证明。
3.被拆迁房屋的权属证明。
4.经过公证机关公证的注销房地产证书的委托书（有房产证需提交原件，授权期限当规定为“直到相关产权注销流程完成为止”）。
5.《无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》。
6.《放弃房地产权利的声明书》。
7.《房屋产权资料接收清单》。
8.《被拆迁房地产移交确认书》。
（二）拆迁人在接收材料时，应明确告知被拆迁人应对其提供的各类资料的真实性负责，以及被拆迁人提供的资料不实的违约责任。
（三）拆迁协议的签字，要求完整、清晰并与权利人的身份证一致。
港澳居民（只能提供香港、澳门身份证者），应当在前面括号（括号内加注简体）；外国人签字应当与护照所载名字相一致。
（四）拆迁协议签订时，拆迁人应明确告知被拆迁人：（1）拆迁协议签订后，被拆迁人不得对被拆迁房屋进行扩建、改建，改变被拆迁房屋的用途，签订新的租赁合同，续签或延长已有租赁合同期限，或其他改变被拆迁房屋现状、妨碍拆迁人收房的行为；被拆迁人不得以任何理由和条件向拆迁人再主张增加拆迁补偿的权益。
（五）在拆迁协议签订后，拆迁人应及时做好协议及其配套文件的归集、备案工作。
七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销
（一）被拆迁房屋的回收
拆迁人在与权利主体办理被拆迁房屋回收手续时，应重点考察被拆迁房屋结构及各项设施、设备的完整性（被拆迁房屋本身已损坏的除外），并敦促被拆迁人缴清其附随的水费、电费、垃圾清运费及其它一切费用。
（二）被拆迁房屋的拆除
在被拆迁房屋移交、实施主体确认后，拆迁人有权根据现行法律及当地政策的规定，依法取得城市更新主管部门批准后，拆除被拆迁房屋。
（三）产权证注销
根据《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》的规定，拆迁主体在与全部权利主体签订拆迁补偿合同、完成实施主体确认及房屋拆除完成之后，即可申请产权证注销。
在注销产权证之前，需要准备好以下资料：
1.《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；
2.申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）；
3.房地产证或其他权利证书（原件）；
4.含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；
5.项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；
6.与申请注销房地产证的房地产对应的拆迁补偿安置协议书（核原件收复印件）；
7.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
八、拆迁补偿款项的申请与支付
（一）拆迁人在拆迁谈判、签订拆迁协议的过程中，应当根据被拆迁人应当履行的具体义务，就确权、拆迁资料的准备，房屋迁出，产权注销等关键性义务设置好付款时间节点，避免“钱已付完，被拆迁人未履行全部义务”的情况。
（二）付款凭证
拆迁人在付款过程中，并不必然要求被拆迁人出具发票，但至少应当要求其出具书面收据等收款证明，并注意核验拆迁协议、付款流水、收据等符合“三流合一”的要求。
九、回迁房选房、交房结算、办证
（一）选房安排
在拆迁补偿协议签订阶段，因项目进度所限，拆迁人与权利主体仅就回迁房的房屋类型、建筑面积、交付期限等事项进行约定，未能确定具体的房号。
为此，在回迁房竣工验收之后，拆迁人还需要安排抽签选房以
确定各被拆迁人所获回迁房的具体房号，并随之让权利主体在《抽签选房确认书》上签字确认。
（二）回迁住宅抽签选房
在抽签选房之前，拆迁人应按规定制定好抽签选房办法及抽签选房的具体工作流程。
建议按照“先签协议先抽签”的原则（具体按照签约合同编号先后）确定抽签顺序；在此基础上确定抽签时间，并书面通知被拆迁人参加抽签选房，确定回迁住宅的栋房号并签署选房确认书。
在签订拆迁协议时（最晚不迟于上述书面通知发出时），拆迁人应当书面告知回迁被拆迁人不按时参与选房的后果。
（三）面积差异处理
因房屋户型所限，拆迁协议所约定的回迁房屋总面积与实际回迁面积必然存在不一致的情况。
对此，拆迁人应当事先与被拆迁人约定好面积补差的结算方法，以及被拆迁人未按约定完成结算的违约责任。
（四）回迁房入伙
在办理入伙前，拆迁人应及时与被拆迁人就拆迁款项、面积差异款、产权登记所需要缴纳的税费等各项费用进行结算。
如被拆迁人因此存在欠款的，拆迁人应敦促被拆迁人在入伙前及时付清相关款项。
此后，拆迁人应当向被拆迁人发送入伙通知书，要求其按照约定的时间办理入伙手续，并及时告知逾期到场办理入伙手续的不利后果。
在入伙期限届满前，拆迁人应敦促被拆迁人及时办理收楼手续，并在《收楼确认书》上签字确认。
（五）回迁房办证
拆迁人如需要为被拆迁人办理回迁房屋的不动产权证书，应当告知被拆迁人有提供资料、配合办理回迁房产权登记手续的义务。
拆迁人应明确告知被拆迁人违反前述义务的后果。
