房地产行业推进房地产市场健康发展

促进房地产市场平稳健康发展

——与专家对话

时间:2010年02月16日 09时00分 来源:《求是》 作者:本刊记者 王兆斌 郭斐然

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2009年第四季度以来，各地区、各有关部门认真落实中央关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效。为此，本刊记者约请住房和城乡建设部研究室主任冯俊、中共中央党校研究室副主任周天勇、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所副所长何德旭、中国人民大学经济体制改革与发展研究院副院长黄泰岩，进行了比较深入的对话。

一

记者：自2009年下半年以来，中央相继采取措施加大房地产市场调控力度。12月14日，国务院召开常务会议专门研究促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，近日国务院办公厅又下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这对于进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳发展产生了积极影响。就这个问题想听听各位专家学者的意见。

冯俊：近日不少城市的房价上涨势头放缓，说明中央的调控措施开始见效。我们知道，住房是一种特殊商品，它既是人们赖以生活的必需品，又具有投资品的属性。从必需品角度看，住房直接关系到人民群众的日常生活。因此，防止房价过快上涨，保持房地产市场平稳健康发展，有利于满足居民住房消费需求，有利于推动经济平稳较快发展，有利于促进社会和谐与稳定，是政府取信于民的必然要求。我想，这是我们理解党和国家有关住房政策的一个重要基础。只有从这个基础出发，我们才能把握好调控的力度和节奏，既发挥市场机制的基础性作用，又使政府切实承担起保障人民群众基本住房的公共职责。

记者：需求是推动房价迅速上涨的主导性因素。特别是近年来，商品住房又成为一些家庭持有资产的重要形式，从而使住房的投资性需求迅速膨胀。当需求大大超过供给时，房价上涨就成为不可避免的事情。

冯俊：导致房价过快上涨的需求因素始终发挥着主导作用，其中包括一定比例的投资投机性需求，但我们也要高度重视供给因素。从供给角度分析，近年来经济适用房等保障性住房虽在增加，但相对于需求来讲还是较少。大部分居民的住房消费需求需要依靠市场满足。而商品房的开发要受土地资源、环境容量、基础设施承载能力以及产业发展水平等因素的制约。总体上看，受供求关系以及土地等因素影响，未来一定时期内城镇房价上涨的压力依然很大。

我国房地产市场健康发展建议

通过对房地产市场的内涵和我国房地产市场的发展现状分析，提出促进我国房地产市场健康发展的建议。

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房地产市场；健康发展；建议

F2

1 房地产市场的内涵

房地产市场的概念有狭义和广义之分。从狭义的角度来看，房地产市场是用于从事房地产交易活动的场所，包括房屋的销售、租用、抵押、典当等；从广义的角度来看，房地产市场是指以房地产企业为主体，从事房地产开发经营，交换具有房地产特征的产品或服务的场所，是房地产商品交换关系的总和。房地产市场是指全社会所有房地产交易关系的总和。从空间意义上说，房地产市场是指房地产供给与需求双方交换房地产商品的场所；从经济学的角度来看，房地产市场是指全社会从事房地产经济活动关系的总和。具体而言，房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是将房地产开发、房地产建设与房地产消费三者相连接的纽带，是使房地产商品的使用价值和价值得以实现的经济过程。

2 我国房地产市场的发展现状

（1）我国房地产市场在与经济社会发展的协调性和自身的均衡程度上均有待提升。

我国房地产市场的秩序状况还有待改善，需要提升自身的均衡程度以及与经济社会发展的协调性。东、中、西部地区的房地产市场在与经济社会发展的协调程度以及自身的均衡程度上都有需要改进的地方。其中，中部地区的房地产市场秩序状况是东、中、西部三个地区中最好的。房地产投资占GDP的比重过大和商品房施工面积与商品房竣工面积之比过高，是导致我国房地产市场秩序状况欠佳的主要原因。

（2）我国房地产市场资源配置效率还有提升的空间。

我国房地产市场的资源配置效率还没达到最优，有进一步提升的空间。东部地区的房地产市场资源配置效率优于中部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率，高于我国整体水平；中、西部两个地区的房地产市场资源配置效率均低于我国整体水平；西部地区的房地产市场资源配置效率是三个地区中最低的；东部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率评价的优秀率要高于中部地区。资金投入过剩是造成我国房地产市场资源配置效率没能达到最优的主要原因。

促进房地产市场平稳健康发展存在的 困难问题及意见建议

促进房地产市场平稳健康发展是我国经济发展的重要组成部分，但目前仍存在一些困难问题。本文将从市场调控、供需矛盾、开发商行业规范等方面，探讨存在的问题，并提出相应的意见建议。

首先，市场调控是当前房地产市场平稳健康发展的主要挑战之一。一方面，房价上涨过快、过高，使得普通居民难以购买到合适的住房。另一方面，市场调控政策的频繁调整和执行不力，导致市场预期不稳，投资者难以获得明确的规则。因此，需要加强市场调控的稳定性和有效性。

建议一：加大供给侧改革力度。通过改革土地供应机制，增加城市住房用地的供应量，缓解供需矛盾，降低房价上涨压力。此外，还应加大对保障性住房的支持力度，促进普通居民的居住需求得到满足。

建议二：改革调控政策执行机制。建立健全多部门协同配合的调控机制，加强各个政府部门之间的信息共享和合作，以确保调控政策的贯彻执行。同时，要加强对房地产市场数据的监测和分析，及时调整政策，疏导市场波动。

其次，供需矛盾也是房地产市场发展的一大难题。当前，一线城市和部分热点二线城市房地产市场供求矛盾明显，房屋供应过剩，而部分三四线城市存在住房供应不足的问题。这种不均衡的供需状况使得一些地区房价不稳定，突出了房地产市场的风险。

建议三：加快推进城镇化进程。将人口向二线及以上城市集中，加强对新型城镇化的规划和建设，优化城市空间结构，提高房地产市场的供需匹配度。

建议四：加大三四线城市房地产市场的支持力度。通过财政和金融政策的支持，吸引优质的企业和资源向这些城市投资，促进区域发展，改善住房供应状况。

此外，开发商行业规范也是房地产市场发展面临的困难之一。当前，一些开发商存在铺张浪费、恶性竞争等问题，不仅影响了房地产市场的平稳发展，也损害了购房者的利益。 建议五：加大对开发商行业的监管和惩处力度。加强对开发商的资质审查，并且对违规行为进行查处和处罚。同时，加强对开发商的行业培训和规范引导，提高其市场竞争力和社会责任感。

２０１４年房地产＿［作总的思路是：认　真贯彻十八届　中全会精神，以改革统　

领各项工作．紧紧围绕建立市场配置和　

政府保障相结合的住房制度，以实现群　

众住有所居、保障和改善民生为目标，探　索建立房地产市场调控长效机制，放活　

市场，强化监管，提升住宅建设品质，促　

进房地产行业持续健康发展　力争完成　房地产开发投资１６５０亿元，城镇人均住　

房面积增长０．６平方米。　

一、继续保持房地产市场平稳发展　坚持科学调控，在抑制投资、投机性　

需求的同时，积极引导消费，加强市场供　需关系监测．确保房地产良性可持续发　

展。一要坚持规划引导，改善供应结构。　

严格执行住房发展规划，制定实施年度　

计划，促进普通商品住房规模适度增｝∈，　改善住房供应结构，增加普通商品住房　

供给，确保房地产市场供给充足，结构合　理。二要强化监管，稳控房价。加强分类　

指导，跟踪问效，督促指导哈尔滨、齐齐　

哈尔、大庆等房价相对较高的城市认真　落实国家调控政策，加强商品房预售管　

理，新开盘商品房销售价格要经当地价　格和房地产主管部门备案，价格过高的　

项目不得对外销售　销售下滑、库存量较　

大的城市，要注意控制刖地规模，合理安　排开发进度，处理好棚改和开发的关系，　

弓｛导采取必要措施消化库存，把握好市　场总体需求。｛要加强市场临测分析，建　

立风险预警机制　、加强对房地产市场运　行情况及发展趋势的分析研判，定期公　

布市场供需、土地供应和房价变动等信　

息，按月、季度分析房地产市场形势，建　立预警预报机制．及时发布预警信息，为　

科学调控市场提供依据．．四要创造优良　探索建立房地产市场调控长效机制　

促进房地产行业持续健康发展　

黑龙江省住房和城乡建设厅副厅长杨春敏　

服务环境，引导行业健康发展。要在减少　审批环节和事项，缩短审批时限，提高办　

事效率，方便企业和群众办事方面下工　

夫，创造一个好的发展环境。进一步协调　

金融信贷部门，为企业和银行牵线搭桥，　促进信贷供需双方的有效沟通，以缓解