房产抵押贷款在执行过程中的风险防范

房地产抵押贷款评估中存在的风险及防范对策作者：杨洋来源：《课程教育研究·学法教法研究》2019年第06期【摘要】近年来，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

影响房地产抵押贷款评估存在的风险涉及多个方面，同时也需要此基础上提出相应的防范对策。

【关键词】房地产抵押贷款评估;风险;防范对策【中图分类号】F832;;;;;; 【文献标识码】A【文章编号】2095-3089（2019）06-0287-01中国房地产业日渐成熟的发展，带动了与房地产相关的中介行业如房地产咨询业和评估业的飞速发展。

这些中介机构的存在和发展是中国房地产业的发展所必要和必需的，但由于我国的中介机构起步较晚，而且缺乏科学完善的管理，难免会存在一些操作不规范的现象。

本文就房地产评估这一中介行业中银行与中介机构的关系，剖析评估机构在抵押贷款评估中存在的问题，并提出相应对策。

一、房地产抵押贷款评估存在的主要风险1.评估工作相关人员高估价值。

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的评估原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算及判定的活动。

评估机构和评估人员相当于中介，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此，评估人员的专业素质、职业技术和道德是房地产抵押贷款评估风险的直接影响因素。

房地产抵押贷款评估的方法有多种，例如收益法和市场比较法。

每种方法所使用的对象和条件都各有不同，因此，评估方法的合理选择也是及其重要的。

不仅如此，不论在实际情况中运用哪种方法来进行估价，都要十分客观和准确的数据，因此，评估人员的专业素质、职业技术直接影响了评估价值的高低。

房地产抵押人为了获得更多的资金，通常会通过给予高评估费用或回扣来要求估价机构和估价人员来提高所抵押房地产的价值，一些不正规的机构或道德水平不高的估价人员会经不起诱惑，提高抵押人的房地产的价值，因此评估机构及评估人员的职业道德和专业素质也直接影响房地产价值的高低。

房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。

房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

不良贷款中房地产抵押物处置过程中存在的问题及风险防控措施探讨作者：罗全贵来源：《经营者》2018年第12期摘要房地产抵押是一种最常见的借贷方式，随着国内经济下行压力加大，各种风险因素加大，不良贷款呈增多趋势，而在抵押物的处置中，会不同程度地给债权人带来损失和资金风险，如何防范化解风险、减少损失显得非常重要。

关键词不良贷款抵押物处置资金风险房地产抵押以其易于处置变现、升值空间大和处置方式灵活等优势，被公认为是一种安全系数较高的贷款模式，已成为最为直接和最常见的一种借贷方式。

在抵押物处置过程中，随着变现用时长、处置困难，加之人力、财力、物力等耗费，如何正确认识和防范、化解这些风险，把损失降低到最低程度是我们亟待探讨的重点。

一、抵押物处置过程中存在的问题第一，债务人失联或不配合。

当抵押贷款逾期且催收无果时，债权人只能通过法院裁决对抵押物进行处置，而债务人或抵押人往往以种种理由推脱、搪塞或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。

第二，债务人或抵押人以唯一住房为借口，阻止法院对抵押物进行执行。

对于一些旗县级城市来说，城区中心地段与周边房屋差价不大，通过置换方式不能覆盖债务总额。

一旦债务人出现无力偿还债务时，就会以家庭生活安置为由来进行抗辩执行。

第三，抵押物估值过高，通过法院拍卖所得无法覆盖借款本息。

债务人借款时会想尽办法通过提高抵押物评估值以达到期望的借款额度。

在这种情况下，一旦债务人无法偿还借款本息时，最终受损的是债权人的信贷资金。

第四，抵押物价值高于债务过多，债权人通过抵押物变现所得收回债权短时间难以实现。

现实生活中，我们总会认为用一个价值高于借款额度一半以上的抵押物作为抵押应该风险很小；其实不然，当债务人无力偿还借款本息时，只能通过法院拍卖所得来偿还，而一旦抵押物流拍，债权人只能以物抵债，拿出一定资金进行回购。

第五，抵债房产再次出售带来的损失。

当债权人通过法院裁决收回抵债房产后，再次变现仍需缴纳各种税、费或降价出售，这时就有可能带来一定的亏损。

银行抵押物风险分析与防范措施房地产（含土地、在建工程）因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。

理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。

大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。

为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。

但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。

拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。

根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。

该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。

由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。

商业银行个人住房抵押贷款存在的风险及防范研究作者：徐茵来源：《经营者》2018年第19期摘要随着现代社会经济的快速发展，我国的房地产行业也在不断优化市场环境，个人住房贷款抵押受到越来越多的人的关注。

本文以此为论点，阐述个人住房贷款抵押在我国的发展情况、产生的问题，并提出解决措施，希望能够对相关企业产生一定的参考作用。

关键词个人住房抵押贷款商业银行风险一、个人住房抵押贷款的含义简单来说，个人住房贷款抵押就是指有购房需求的个人，因资金短缺等情况而向商业银行借款，以期获得相应购房资金;但与此同时，商业银行要以购房者的房屋作为抵押品，作为银行放贷的保障。

这种业务分成两大类型，一种是使用个人住房公积金来缴款，另一种是个人商业贷款。

前者作为个人的基本社会保障，其公积金一般需要企业每月为个人缴纳一部分，从而降低人们日后的购房资金压力;后者的商业贷款是纯粹向银行贷款，一般利率较高。

无论是哪一种模式，都需要购房者具有一定的资金存量，因为对商品房的支出占据个人支出非常大的一部分，只有在资金较充足且考虑到未来有足够偿还能力的情况下，才能考虑个人住房贷款。

二、个人住房抵押贷款的发展现状目前，我国的个人住房消费贷款抵押在持续增长，许多人通过抵押贷款购入商品房。

其发展现状主要表现在以下几个方面：（一）住房消费快速增长由于生活水平的提高，人们的经济水平在不断上升，住房消费需求也不断扩大。

目前，我国房产开发的投资增速在逐年提高。

近三年来，房地产开发投资增速虽低于全社会固定资产投资增速，但增速在逐年提升。

国家统计局的数据显示：从2015年至2017年，全社会固定资产投资增速分别为10%、8.1%、7.2%，增速在下降;国内的房地产开发投资增速分别为6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。

房产开发的投资增速提高源于我国住房消费需求的扩大，它会对上游的钢铁、建材需求产生较大影响，会增加上游产品价格上涨的需求动力，甚至使相关的上游产品价格出现上升。

抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。

一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。

本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。

同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。

2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。

”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。

3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。

抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”二。

恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。

2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。

三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。

但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。

2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。

《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。

本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。

风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。

因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。

2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。

3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。

因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。

防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。

例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。

2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。

在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。

3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。

监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。

结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。

贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。

浅析如何防范动产浮动抵押担保中的风险目前越来越多的人开始关注动产浮动抵押担保，这也是现阶段的抵押担保发展的整体趋势，随着人们关注力的加强，该种担保类型的发展也越来越快。

文章针对动产浮动抵押的相关情况进行了阐述，并就目前其显示状况进行了分析，继而重点对其担保问题予以论述，最终提出了如何才能够有效的防范其过程中出现的风险问题。

标签：抵押担保；风险；动产浮动抵押；防范社会的发展使得动产抵押的方式成为了目前抵押的主要形式，而动产浮动抵押已经成为了当前人们采用最多的方式，因此其抵押担保形式也成为了目前担保领域向前发展的主要趋势。

目前来说，其在担保方式上位企业提供了更加宽阔的选择余地，对于中小企业来说更方便其融资。

另外，该种担保方式在我国的实际应用情况也较为良好，不过仍旧需要注意其中存在的一些问题，文章在下面的内容中针对动产浮动抵押担保展开探讨。

1 现况概述在抵押方式上浮动抵押不同于其他的抵押方式，主要指抵押人将自己的财产，这里可以是全部财产也可以是部分财产，可以是现在的财产也可以是将来的财产，通过设定担保的方式进行抵押。

其主要特点有：担保所使用的物资可以是抵押人现在的财产也可以是将来的财产；抵押物字的状态处于变动中；抵押关系结束前抵押人仍旧可以继续对自己的财产进行经营。

该种抵押方式中担保财产的分量被有效增加，并且其在满足融资需求的同时还能够对该财产进行继续经营。

很长的一段时期中，我国银行担保主要依赖的是不动产，这种担保方式对我国的经济发展极其不利，主要表现为：将担保资源范围和信贷环境缩小了，使得信贷关系紧张；其次，由于不动产成为了担保的主要条件，所以金融风险随之提高；最后，一些农户以及中小企业无力贷款。

所以针对这一状况，很多银行便开始着手研究一种新的抵押担保形式，即动产浮动抵押担保，这一方式经过实践发现其效果良好。

从银行的角度出发，动产浮动抵押担保使得其业务品种更加丰富，使得银行的收益率以及信誉额度不断的增加；而从农户以及中小企业的角度分析，其融资以及贷款的难度减小了。