案例5-项目公司成立方案(土地一级开发)

最高法院：如何认定土地一级开发合同收益分享相关条款效力阅读提示以往实践中政府在土地一级开发过程中由于资金不足，常常会吸引社会资本参与，由政府部门与投资企业签订土地整理合同，约定由投资企业投入资金进行土地整理，土地将来挂牌交易时，如果投资企业最终取得土地使用权，则只需交纳土地出让金即可，如投资企业未能竞得，则政府按成交价一定比例返还给投资企业。

该等约定是否有效，在司法实践中存在较大争议，但最高法院的裁判观点认为该等约定有效。

值得注意的是，2016年2月2日财政部等四部门发布的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》对该问题作出了规定：“项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。

”裁判要旨政府部门与企业签订土地整理合同，约定企业负责筹集资金完成土地的整理拆迁等义务，如果土地将来挂牌交易由该企业取得，则该企业仅支付土地出让金不再支付其他费用；如果由其他主体取得，则该企业有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。

该约定不属于以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的情形，应认定合法有效。

案情简介一、于洪管委会与顺丰公司签订《协议书》及相关补充协议，约定：由顺丰公司对于洪新城段浑河滩地地块进行土地整理，顺丰公司负担筹集资金完成整理拆迁等义务；如果案涉土地将来挂牌交易由顺丰公司取得，则顺丰公司仅支付土地出让金不再支付其他费用；如果案涉土地将来挂牌交易由其他主体取得，则顺丰公司有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。

二、于洪区政府以市政府决定为由暂停案涉土地的拆迁工作，顺丰公司遂起诉至辽宁高院，主张于洪区政府单方撕毁合同，属根本违约，请求判令：继续履行案涉的相关协议；于洪区政府及于洪管委会连带赔偿投入开发成本损失363788778.89元、可得利益损失982014160元、违约金980万元。

之后，顺丰公司表示在合同继续履行的情况下，可以放弃其他诉讼请求。

土地项目一级开发实施方案编制单位：申报日期：一、项目基本情况1、项目状况项目位于＿＿＿村，总用地面积为＿＿＿公顷，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。

2、项目规划项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为＿＿＿＿平方米，其中建设用地面积为＿＿＿平方米，代征道路用地为＿＿＿平方米，代征绿化用地为＿＿＿平方米；规划总建筑面积为＿＿＿＿平方米，其中住宅为＿＿＿平方米，公共服务设施＿＿＿平方米，公共设施（商业金融）为＿＿＿平方米，配套中小学为＿＿＿平方米。

3、项目背景为了推进城镇建设，市政府决定分期实施建设，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。

规划范围面积为＿＿＿公顷。

4、项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。

（2）气候气象本地区气候四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

（3）河流水系域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。

（4）地质项目宗地已经聘请＿＿＿＿勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为一级，适合进行房地产开发建设。

5、项目区位特征景观资源得天独厚，也具有较好的外部交通环境。

6、土地利用现状分析（1）规划用地现状权属项目用地范围面积约为＿＿＿公顷（合＿＿＿亩），全部为＿＿＿市＿＿＿镇＿＿村集体土地。

（2）现状地上物状况项目总用地面积＿＿＿公顷，共涉及＿＿＿村居民约＿＿＿户，户口薄登记人口约＿＿＿人，经过现场查勘，平均每户宅基地面积约＿＿平方米，故宅基地总面积约＿＿＿平方米。

根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。

非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等＿家单位，非住宅建筑面积约＿＿＿＿平方米。

项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：1．农作物合计＿＿亩。

其中：玉米＿＿亩；苜蓿＿＿亩；黄豆＿＿亩；小麦＿＿亩；2．树木。

土地一级开发案例土地一级开发是指对原始土地进行规划、开发和建设，将其从农田或荒地转变为城市建设用地或工业园区。

下面我们将以某地区的土地一级开发案例为例，来介绍土地一级开发的过程和效果。

该地区位于城市郊区，原本是一片荒芜的土地，周边没有任何建筑物和人口居住。

由于城市的不断扩张和人口的增加，土地资源日益紧张，因此政府决定对这片土地进行一级开发，将其规划为新的城市建设用地。

首先，政府部门对该地区进行了详细的土地勘测和规划，确定了土地的可利用面积和用途分区。

在规划过程中，充分考虑了周边环境、交通便利性、配套设施等因素，确保土地开发后能够满足城市建设的需要，并为居民提供舒适的生活环境。

接下来，政府进行了土地的平整和基础设施的建设。

对土地进行平整可以使土地更适合建筑物的建设，而基础设施的建设包括道路、供水、供电、排水等配套设施的建设，这些设施的完善可以为土地的开发提供必要的支持和保障。

随后，土地逐步被开发建设为住宅区、商业区和工业区。

住宅区的建设为城市新增了大量的居住空间，缓解了城市人口密集的问题；商业区的建设为周边居民提供了更多的购物和娱乐场所；工业区的建设为城市的产业发展提供了更多的空间和条件。

土地一级开发的效果显著。

首先，原本荒芜的土地焕发出勃勃生机，成为城市的新亮点。

其次，土地一级开发为城市的建设和发展提供了重要的支持和保障，为城市的持续发展奠定了坚实的基础。

最后，土地一级开发也为周边居民提供了更多的就业机会和更好的生活条件，提升了居民的生活质量。

综上所述，土地一级开发是城市建设和发展的重要环节，通过科学规划和有效管理，可以将原始土地转变为城市的新动力源，为城市的可持续发展做出重要贡献。

希望这个案例可以为其他地区的土地一级开发提供一定的借鉴和参考，推动城市的建设和发展迈上新的台阶。

土地一级开发项目实施方案(部分)项目名称：bj市yq县yq镇xt村西南地块土地一级开发项目实施方案委托编制方：bj市土地整理储备中心yq分中心受托编制方：bj佰地工程项目管理有限责任公司编制日期：2006年11月10日至2006年11月12日第一章项目基本情况第一节项目概述项目名称项目名称：bj市yq县天运家园一期区域位置本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。

向东接近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“女为河，本项目北边界隔规划路为天运家园二期主题公园，东边界为沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示：宗地的自然特征(1)气候本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。

据不完全统计，本地区气温最高达42.6℃（1942年8月15日），最低气温为－22.8℃（1951年1月13日），最高月平均气温约为~32.5℃（8月），最低月平均气温为－3～5℃（1月）。

年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量为9%以上。

年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=～。

空气湿度，1月份最低，相对湿度约为,8月份最高，相对湿度约为,属较潮湿地区。

全年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体规划中确定的五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62％。

无霜期为156天。

（2）河流水系yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源主要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到100%，北部水体主要用于灌溉。

土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。

2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。

二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。

2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。

3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。

三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。

2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。

3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。

4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。

四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。

2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。

3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。

五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。

2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。

3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。

通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。

每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。

案例5-项目公司成立方案（土地一级开发）第五部分项目公司设立程序5.1 项目公司设立工作流程（见图1）图1 项目公司设立工作流程图5.2项目公司成立时间安排第六部分项目公司组织机构及分工6.1 项目公司组织机构图6.2 项目公司管理机构岗位设置一览表6.3 项目公司管理机构说明项目公司管理机构由决策层、经营管理层和执行层构成，懂事会是项目公司的最高权力机构，即项目公司的决策层，决定项目公司的一切重大事宜；项目公司总经理、经营经理、建设经理、设计经理等组成经营管理层，在董事会的授权下，执行董事会的决策，履行《合作协议书》责任和义务，组织项目实施；在经营管理层领导下，由各专业人员组成项目公司执行层，即：财务部、综合管理部、采购部、工程部、合约部、环保安全部、接口管理部、设计部、技术质量部等，分别承担各专业责任，在一个共同的目标下开展工作。

形成一个完整的管理体系。

6.4 经营管理机构职责6.4.1 项目公司懂事会：是项目公司的最高权力机构，决定项目公司的一切重大事宜，包括但不限于：⑴项目公司章程审批，修订；⑵项目公司注册资本金的增加、减少；⑶项目总投资概算和重大设计变更的批准；⑷项目建设总控计划的批准；⑸重大合同事项订立和变更；⑹项目经营管理层人员的批准和任命。

董事应由股东会选举产生，经营管理层由董事会聘任。

6.4.2 项目公司总经理：执行董事会决议，负责项目公司日常工作，包括但不限于：⑴主持项目公司经营管理工作，执行董事会决议；⑵拟定项目公司经营计划、财务计划；⑶制定项目投融资、建设、方案；⑷拟定项目公司内部机构设置方案、规章制度和人员配置方案；⑸聘任和解除由董事会聘任和解除以外的人员；⑹经董事会授权的其他事项。

6.4.3 项目公司（经营）副总经理：协助总经理和领导有关专业人员完成项目公司各项工作，主管项目公司采购部、合约部，包括但不限于：⑴项目施工总承包和专业分包合同文件编制及管理；⑵专业分包、重大设备、材料采购招标工作；⑶法律事务管理；⑷组织按法定程序完成项目建设前期各项报建手续。

土地一级开发项目实施方案第一节：项目背景与目标随着城市化进程的不断推进，土地一级开发在城市规划和建设中发挥着重要的作用。

本项目旨在规划和开发一块空旷土地，将其转化为具有经济、社会和环境效益的利用价值。

通过有效的规划和实施，我们的目标是最大程度地优化土地的利用效率，提高土地价值，并为城市持续发展做出贡献。

第二节：项目范围和目标群体本项目的范围包括但不限于以下几个方面：1. 土地规划与设计：通过调研、测绘和市场分析，确定土地开发的最佳规划方案，并进行详细的设计。

2. 土地治理：清理和整理土地，确保土地质量符合开发要求，并进行必要的土地改造工作。

3. 基础设施建设：根据土地规划和设计方案，建设相应的基础设施，包括道路、供水、排水、供电等。

4. 建筑开发：根据规划方案，进行建筑物的设计、施工和装修工作。

5. 市场营销与销售：制定市场营销策略，并推广和销售土地和建筑物。

目标群体包括政府机构、投资方、建设方、市民和企业。

第三节：项目具体步骤和时间计划1. 前期准备阶段：包括需求分析、资源调查、市场研究和可行性研究等。

预计时间：一个月。

2. 规划和设计阶段：根据前期调查和研究结果，制定土地规划和设计方案。

预计时间：两个月。

3. 土地治理阶段：包括土地清理、整理和改造等工作。

预计时间：三个月。

4. 基础设施建设阶段：根据土地规划，进行道路、供水、排水、供电等基础设施的建设工作。

预计时间：六个月。

5. 建筑开发阶段：根据规划方案，进行建筑物的设计、施工和装修工作。

预计时间：一年。

6. 市场营销与销售阶段：制定市场营销策略，并推广和销售土地和建筑物。

预计时间：半年。

第四节：项目组织与合作方式本项目将由一个项目组来负责整体的规划、实施和监督工作。

项目组将由政府代表、专业顾问、设计师、工程师、市场营销人员等组成。

项目组将与政府机构、投资方、建设方和相关企业进行紧密的合作。

第五节：预算与资金来源根据项目范围和目标，初步预估本项目的总预算为XXXX万元，并将主要的资金来源划分如下：1. 政府资助：政府将提供部分资金用于土地治理和基础设施建设。

土地一级开发委托协议2007年月日合同双方甲方：（以下简称“甲方”）法定代表人：职务：法定地址：通信地址：邮政编码：乙方：北京中实恒业房地产开发有限责任公司（以下简称“乙方”）甲方：（以下简称“甲方”）法定代表人：职务：法定地址：通信地址：邮政编码：根据与中实集团公司2007年月达成的项目合作备忘录，为了加快落实项目建设步伐，提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大在的影响，促进区域经济的可持续发展，甲方同意委托乙方对平方公里土地进行土地一级开发。

为了使项目顺利实施，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，达到一致，签订本协议：一、项目名称：***项目土地一级开发二、建设单位：北京中实恒业房地产开发有限责任公司三、建设地点及范围：四至为：具体范围根据附件一：《*******************控制性详细规划[道路系统规划图]》的规划界线为准。

四、建设规模：项目总占地面积约10平方公里（15000亩）五、建设工作内容：1、统一规划：1）负责该区域《土地价值评估》、《区域开发整体战略与定位》、《项目开发模式》及《区域营销战略及策略》等前期策划工作。

2）负责该区域城市形象树立及营销推广工作。

3）负责对该区域进行城市规划概念总体设计、论证及优化修编工作。

2、统一开发建设：1）负责拟开发区域内市政基础配套设施施工（七通即：给水、雨、污排水、供电、燃气、通讯、道路平整）。

2）统一对城市公共绿地（防护绿地、防护林带、风景林带、景观绿带）、公园绿地及水系等景观进行建设。

3）将该区域建设成为生态型城市综合体为主题的，以金融、商务办公，商业服务、科技研发、企业孵化为核心的，集高端节能居住区的新城市中心区。

六、甲方的责任：1、负责协助乙方向市规划部门办理规划手续。

2、负责按乙方提出的征地申请，按政府规定程序办理征地报批手续；3、负责涉及农转用的向市国土房管局申办农转用手续；4、负责涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办《房屋拆迁许可证》。

房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

北京是采用这一模式的典型。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

”此外，这种模式在福建漳州也有实践。

2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。