土地一级开发类上市公司业务模式案例研究

亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。

本次交易不构成关联交易。

2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。

公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。

因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。

二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。

两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。

交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。

土地一级开发模式比较研究—以北京和重庆为例一、土地一级开发的内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。

首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。

但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。

2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。

《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。

还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。

开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。

土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。

2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。

开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。

通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。

3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。

开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。

4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。

例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。

此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。

5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。

通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。

总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。

其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。

通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。

土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式优质配套设施及物业运营模式的论述该模式是开发企业与政府提前约定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施运营，开发企业不直接从土地出让金获得赢利，而是通过运营管理，提供服务，获得稳定赢利。

该模式的难点在于政府的允许，允许企业在地块上进行部分配套的投资建设，这取决于企业与政府的沟通。

优质配套设施及物业运营模式的分析这种模式下，企业参与土地一级开发的重点就变了，不是地出让金作为企业的赢利来源，而是在土地整理完毕后，继续投资优质公建配套设施，以后续运营管理来赢利。

送与前三种模式有本质上的区别。

从土地一级开发权的获取并签订委托开发协议开始，企业的工作核心就是最终的运营管理。

规划阶段，企业几乎是全程全身心参与，因为规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响，区域价值直接影响企业未来持有的公共配套设施的赢利能力。

融资阶段，企业要考虑的不只是土地一级开发所需资金，还有后期的运营资金，并且这种模式下，企业不能像前三种赢利模式一样，在土地出让后，用出让金直接将全部负债返还金融机构，而是用运营公共配套设施的能力，以细水长流的方式慢慢还款。

这直接导致了企业在这种模式下的高融资成本。

征地、拆迁阶段和基础设施建设阶段，企业也对控制成本和进度有着极大地欲望，但是因为后期参与公共配套设施的运营，企业在控制成本和进度的同时，主抓工程质量，因为好的工程质量带来好的公共配套设施品质，好品质能带来好客源，也能在后期运营当中降低运营维护的费用，无形中能够增强企业赢利能力。

优质配套设施及物业运营模式存在的风险及防范措施该模式下，企业的风检点有三个：一是企业的融资压力大，还款方式取决于运营管理的收益，是细水长流型。

二是企业的投资决策压力大，决策在前，执行在后，决策关系后续的建设、运营、维护等一系列与赢利相关事宜。

三是企业的运营管理压力大，运营能力在此时等同于赢利能力。

土地一级开发整理的收益模式初探目前,全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。

其中,以云南城投(6０02３9.SＨ）、中天城投（00０５4０。

ＳZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用.土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益.在本文中,笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法.一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,再进行有偿出让或转让的过程.鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

二、土地一级开发收益分成模式的运作要点(一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是,通过土地公开交易市场出让土地,收益部分按照约定取得。

另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件,在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。

土地一级开发类上市公司业务模式案例研究一、引言土地一级开发是指对农用地、林地、草地等进行规划、开发和利用的过程。

作为一种重要的战略性产业，土地一级开发在我国的城市化进程中起着至关重要的作用。

本文将以某上市公司为例，对其土地一级开发业务模式进行深入研究和分析。

二、公司概况该上市公司成立于2005年，总部位于中国某省某市，是一家专注于土地一级开发的房地产开发企业。

公司拥有一支专业的团队，涵盖了规划设计、市场营销、工程建设、财务管理等多个领域的专业人才。

三、业务模式分析1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研，了解各地区土地资源、城市规划和发展趋势，以及市场需求。

根据市场调研结果，公司进行项目筛选，选择具有潜力和价值的土地项目进行开发。

2. 土地收购和规划设计公司通过与政府部门、农民集体等进行协商，以合法的方式收购土地。

在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行土地规划和设计，确保土地开发的合理性和可持续性。

3. 建设和销售在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行土地开发和建设。

公司注重建设质量和工期控制，确保项目的顺利进行。

同时，公司还组织市场营销团队进行销售推广，吸引购房者购买公司开发的房产。

4. 项目运营和管理公司在项目建设完成后，进行项目的运营和管理。

包括物业管理、社区建设、配套设施建设等方面。

公司注重提升项目的品质和服务水平，以满足购房者的需求和提高公司的竞争力。

四、成功案例研究以某省某市的一座土地一级开发项目为例，该项目占地面积约1000亩，总建筑面积约50万平方米。

项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。

项目规划包括住宅、商业、公园等多个功能区域。

1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研发现，该市人口增长迅速，房地产市场需求旺盛。

同时，该地区的土地资源相对丰富，适合进行土地一级开发。

公司决定选择该市作为土地开发的重点区域。

2. 土地收购和规划设计公司与政府部门进行协商，成功收购了该项目所需的土地。

土地一级开发：热点与难点土地-级开发因何炙手可热，主要表现在上个方面：-是影响太大了。

不仅是因为项目规模大,少则上T•亩,多则数I•平方公里,还因为土地…级开发作为房地产产业的舅卜游.对整个城市各种资源的运用发挥右至关鱼要的作用，播动右整个城市的宋观经济的发展，十•地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质足。

现在能够参U 一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业：二是诱感太大了。

越来越多的品牌人开发商热衷于十•地一级开发，觊觎的并非是十地一级开发不创10%的利润（北京的冇关规定是2%,冇四地方政府的十•地一级开发招商公告中*诺5-8%）,随右十•地市场的11趋完善及上地政策进一步紧缩后，拿地丿k力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得一级开发权12成为“曲线京地”的新途從：二是弹性太大了。

按《宪法》和《七地管理法》对七地征用的规定，土地-•级开发的主体应是当地政用，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成木如何界定、利润如何分配，丛木上依然无法可依，尽管右个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但级开发中的交易黑洞、甚金乞方共损（而非共贏）的现象时冇发生。

十•地一级开发涉及三个利益集团：代表十•地所右权的政府、一级开发企业（授权、纽建或招标）、原驻地企业/居民;/农业生产者（…级开发前十地使用者）。

十地一级开发的过稈，也是协调、处理和巫新调整三者利益关系的过稈。

普遞认为,征地和拆迁绘卜•地一级开发的核心问题，也是能点问题，其实，归根结底依然在I；利益的分配Z上。

只要利益保障了，名难也能征、也能拆。

原驻地企业、居氏、农业生产者已经不满足I：仅右的征地、拆迁补偿了，但是如果止政府或者•级开发企业在无法预知未来收益的情况卜给他们足够的补偿不仅是不现实的，『U口也加大了-级开发成木。

在逍遇无法冋避的征地和拆迁尴尬时，方面是因強行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方而是因失地乂失业的农民上wrn持久。

一级土地开发领域的新政解读及创新开发模式研究前言：新政下的新思维和新模式1、案例解析：失败案例一：某央企2014年传统一二级联动案例失败案例二：某上市公司2014年传统一级开发案例成功案例一：调整后的某上市公司开发模式2、错误的结果是怎样形成的？3、新政带来的一级开发价值体系的思维方式转换4、产城一体是错误的初级理解第一章、新常态：是对城市发展的要素系统的回归1、经济要素2、房地产业面对的新的核心要素3、要素系统和价值体系的关系第二章、存量时代的一级土地新政解读1、房地产行业的从增量时代转为存量时代启动标志2、土地开发的存量时代（国土资源部61号文的解析）3、项目规划的存量时代（财政部、发改委43号文件解析）4、十一部委通知解读5、62+2政策解读6、14城市永久划定基本农田试点解读7、24城市多规合一试点解读8、国务院、财政部、各省市PPP政策解读第三章、城市发展模式转换是本次政策的核心目标1、城市发展模式变化给产业地产带来的政策格局改变2、土地、产业、资金、税收等环节的巨大变化对地方政府的核心影响3、新政模式下城市主导职能的改变：公共服务职能和产业职能的变迁4、新政模式下城市发展格局变化形成的新的组团模型案例分析第四章、全国性规划调整对房地产一级土地开发的意义1、产业规划的意义2、多规合一的应用3、人口与产业园区的关系案例分析第五章、PPP的具体运用：城市价值链与一级土地开发产业吸引力模型1、传统产业吸引力模型的变化2、租赁型物业的价值链及价值提升3、商业价值提升4、基础设施特许经营权的资本化5、资金平台的改变案例分析第六章、新政下一级土地开发整体价值提升方法1、国内主要产业地产开发商的运营模式比对2、国内主要科技园区价值比对3、创新一级土地开发主要资产价值提升方式第七章、新政下一级土地开发核心服务系统的建立1、产品和客户体系重构2、投融资平台重构3、增值服务平台重构。

干货▍土地一级开发：从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析【导读】上世纪90年代，为解决土地资产流失等问题，上海市成立土地发展中心，作为国有土地的储备机构，土地储备制度就此诞生并迅速在全国范围内得以推广，土地储备制度大致包括土地收购、土地储备、土地出让三个环节，其中土地储备环节即是将不具备土地出让条件的生地做成可出让的熟地的过程，土地一级开发作为一项独立的土地开发环节正式登上历史舞台，此后云南城投、上海城投、漳州发展、泰达股份、黑牡丹、张江高科、北科建、华夏幸福等企业纷纷进入土地一级开发领域，充当土地一级开发商的角色。

经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。

▍一、BT模式土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。

很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本；BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。

如2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》，常州新北区政府委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作，委托建设期不超过两年，项目竣工后，新北区政府返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务费用在内的建设成本及10%的加成收益。

一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。