企业参与土地一级开发盈利模式介绍

“土地一级整理”操作流程盈利模式中社经略信息中心致力于ppp项目对接、咨询、管理等后期服务，且有针对性的指导政府融资平台转型，操作等，解决各政府项目融资问题，为银行以及政府企事业单位提供培训服务，线上直播，线下现场公开课，赴企内训，内容覆盖金融政府投融资建筑工程招投标等全领域！公众号一、什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。

招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。

简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。

就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。

一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。

二、一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。

这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。

1、规划条件：市规划局正式下发。

一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。

2、土地征收、收储：市国土局负责。

集体地为征收，国有地为收储。

集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。

国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。

3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。

地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。

企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。

土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。

鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。

（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。

土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。

如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。

储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。

（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

参与主体土地储备机构一级土地开发主体金融机构/地方平台公司施工方开发商授权委托获得招标委托获得开发模式模式特点政府控制力度企业参与度企业全程开发模式从一级到二级，企业全程开发较低参与力度高度参与完全政府控制模式政府垄断型开发高度参与仅作为施工方参与政府主导的市场运作型政府主导企业参与政府捉两头放中间积极参与政府和法定机构协作模式政府和法定机构组成合作平台或合作公司积极参与积极参与融资模式融资主体模式特点土储机构直接融资土地储备机构土储机构直接向金融机构借钱融资，与现今法规相符合，但融资能力受制约一级土地开发主体直接融资一级土地开发主体土储机构或委托其他担保机构承担担保责任，一级开发主体进行融资，金融机构风险和融资能力仍受制约土地开发主体自行安排融资并担责一级土地开发主体一级开发主体以自有资产抵押或信誉担保向金融机构借款一级土地开发主体成立项目公司进行融资一级土地开发项目公司一级开发主体提供担保责任，项目公司进行融资政府土储机构直接将土地一级开发权委托给土地一级开发企业，签订委托合同（获得政府融资支持）公开招标方式确定中标企业，再行签约盈利模式盈利特点从土地一级开发获利直接从土地一级开发中获利，尤其土地增值收益从二级开发获利持有部分产权和物业，或以土地入股以股份比例获得二级开发收益盈利模式模式特点固定收益模式盈利为开发成本的固定比例土地出让金分成模式1.签订开发协议，约定分成比例，土地上市直接盈利2.企业和政府成立项目公司，土地出让金归属项目公司，企业按占公司的股权比例进行盈利土地增值部分分成模式开发成本由土地出让金先行补偿，企业再按协议约定比例，共同分享土地增值部分收益（政府提取各项费用先行扣除）与出让金分成类似，差异在于先扣除一级开发成本返还企业后，再按协议比例分成土地增值部分优质配套设施及物业运营模式按规定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施方案，开发企业不直接从土地出让金盈利，而通过运营管理提供服务获利一二级联动开发模式以地抵资，用一级开发的投资获取等值的地块的二级开发权或低于市场价格拿下地块，实现一二级联动开发盈利企业土地一级开发盈利模式。

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析摘要：近年来，由于城市产业结构转变和房地产企业战略发展模式的变化，万科、恒大、绿地、华夏幸福等国内一些房地产企业提出了转型城市运营商模式。

企业改造成城市运营商之后，可以参与城市基础设施建设，进入城市的土地开发，甚至可以参与到土地定价之中。

目前，最初从事二级开发的房地产企业已经扩展到土地一级开发的行业中，但我国土地的一级开发仍然由政府主导，市场化仍然不成熟，运营和盈利模式存在很多风险和制约因素。

本文将对房地产公司参与一级土地开发的几大主要盈利模式和风险问题进行梳理和总结，为房地产企业进入该领域提供基本的参考。

关键词：土地一级开发；开发风险；盈利模式1.绪论近年来，随着房地产行业进入白热化发展阶段，产业结构转型升级成为了房地产企业发展的一个重要阶段，以政府为主导的土地一级开发成为了各家房地产企业市场争夺的重中之重，能否在新形势下快速抢夺土地一级开发市场成为了房地产行业平稳运行的关键所在。

但采取合适的土地一级开发盈利模式仅仅是这其中的开头部分，房地产企业还需要合理规避风险，保持平稳运营的态势才能取得更大的经济效益。

2房地产企业参与土地一级开发的主要盈利模式近年来，在土地开发过程中，通过不断的实践和探索，房地产公司与当地政府进行了诸多沟通，创造了多种土地一级开发的盈利模式。

2.1固定比例模式固定比例模式是指接受政府委托的土地开发企业，根据政府给出的土地开发总体规划、城市总体规划等文件及政策，对确定的国有土地、已拟征用土地和确定农转非土地进行统一基础设施建设及改造，如土地征用、农业转非农业、拆迁和市政道路建设。

政府统一规定固定的利润基准，保证企业盈利底线。

该模式的特点是，房地产开发只能从土地开发本身中受益。

2.2分享土地出让金模式该模式一般意味着土地一级开发企业和项目所在的地方政府携手合作，直接将土地转让金按照双方协商确定的一定比例进行划分及分成，这样企业就获得了合法收入。

土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。

开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。

土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。

2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。

开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。

通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。

3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。

开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。

4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。

例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。

此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。

5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。

通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。

总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。

其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。

通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。

土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式优质配套设施及物业运营模式的论述该模式是开发企业与政府提前约定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施运营，开发企业不直接从土地出让金获得赢利，而是通过运营管理，提供服务，获得稳定赢利。

该模式的难点在于政府的允许，允许企业在地块上进行部分配套的投资建设，这取决于企业与政府的沟通。

优质配套设施及物业运营模式的分析这种模式下，企业参与土地一级开发的重点就变了，不是地出让金作为企业的赢利来源，而是在土地整理完毕后，继续投资优质公建配套设施，以后续运营管理来赢利。

送与前三种模式有本质上的区别。

从土地一级开发权的获取并签订委托开发协议开始，企业的工作核心就是最终的运营管理。

规划阶段，企业几乎是全程全身心参与，因为规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响，区域价值直接影响企业未来持有的公共配套设施的赢利能力。

融资阶段，企业要考虑的不只是土地一级开发所需资金，还有后期的运营资金，并且这种模式下，企业不能像前三种赢利模式一样，在土地出让后，用出让金直接将全部负债返还金融机构，而是用运营公共配套设施的能力，以细水长流的方式慢慢还款。

这直接导致了企业在这种模式下的高融资成本。

征地、拆迁阶段和基础设施建设阶段，企业也对控制成本和进度有着极大地欲望，但是因为后期参与公共配套设施的运营，企业在控制成本和进度的同时，主抓工程质量，因为好的工程质量带来好的公共配套设施品质，好品质能带来好客源，也能在后期运营当中降低运营维护的费用，无形中能够增强企业赢利能力。

优质配套设施及物业运营模式存在的风险及防范措施该模式下，企业的风检点有三个：一是企业的融资压力大，还款方式取决于运营管理的收益，是细水长流型。

二是企业的投资决策压力大，决策在前，执行在后，决策关系后续的建设、运营、维护等一系列与赢利相关事宜。

三是企业的运营管理压力大，运营能力在此时等同于赢利能力。

目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。

其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。

土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。

在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。

一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

二、土地一级开发收益分成模式的运作要点（一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。

另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

地一级开发是A股市场喜爱追逐的题材,从事土地一级开发的绵世股份(10。

23,—0.15,-1。

45％)的股价在2007年就曾掀起一波上涨狂潮，让人印象深刻。

目前土地一级开发的盈利模式主要有两种：一种模式是将开发后的土地进行招、拍、挂,所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。

如云南城投(23。

68，0。

66，2.87%)负责开发的环湖东路项目、中天城投（15.73，0。

74,4。

94％)旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元建设（18。

20，0。

72，4。

12%）采取的都是这种模式。

第二种模式是政府回购开发后的土地，还可能包括地面上的基础设施和建筑物，同时与开发企业约定一个固定的收益率，上市公司黑牡丹(9.13,0.12，1。

33％)从事的常州新北区开发就属于这种模式，新北区政府约定按10％的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施，按15%的毛利率回购安置房。

相较于第二种模式下稳定的收益，显然在第一种模式中企业更能够享受到地价高涨带来的好处,但同时也面临地价下滑的风险。

例如，2007年受益于土地市场的繁荣，绵世股份的业绩大幅增长，但今年上半年的土地拍卖不畅，也使该公司业绩剧降.在第一种模式下，企业与政府之间的分成比例也往往是双方博弈的结果.就目前几个项目看,中天城投渔安安井项目分成比例最高，达到公司与政府7：3；云南城投的项目是五五分成，而绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。

不过，有业内人士指出，这种分成模式的产生,本质上是由于当地政府缺乏进行土地一级开发的资金，不得不让渡部分土地增值收益,而在北京等发达城市，通过竞标确定的一级开发对于开发商而言也就是一个6%—8%的政府回购收益。

并且，在土地出让收入管理规定出台后，土地出让收入纳入地方财政预算，实施收支两条线管理，这种分成的做法操作难度已较大，这也是为什么A股上市公司中少有公司能够获得该类项目的原因。