收益法

资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。

通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。

收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。

主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。

1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。

（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。

1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。

2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。

如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。

如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。

解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。

解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。

P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。

房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。

其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。

收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。

本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。

2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。

收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。

该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。

3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。

4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。

收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。

2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。

3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。

4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。

5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。

5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。

第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。

(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。

现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。

1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。

注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。

非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。

1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。

计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。

10年期及以上，4%左右。

B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。

（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。

《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。

市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。

收益法和资产基础法是估值方法中常用的两种方法，用于确定资产或企业的价值。

它们的差异主要体现在以下几个方面：
核心原理：
收益法：收益法基于预期收益的现值来确定资产或企业的价值。

它将资产或企业未来的经济利益（收入、现金流等）作为评估的关键因素，并以此进行贴现计算，得出资产或企业的现值。

资产基础法：资产基础法基于资产净值来确定资产或企业的价值。

它主要关注资产和负债的价值，通过减去负债得到资产净值，作为资产或企业的估值依据。

适用对象：
收益法：收益法通常适用于具有稳定可预测收益的资产或企业。

它特别适用于评估收入产生型资产，如房地产租金、企业盈利等。

资产基础法：资产基础法通常适用于无法确定稳定可预测收益的资产或企业。

它更适用于评估实物资产、无形资产或财务状况较差的企业。

考虑因素：
收益法：收益法的估值依赖于对未来收益的预测和预期。

因此，它要考虑诸如预期收入增长率、经营风险、市场竞争等因素。

资产基础法：资产基础法的估值主要关注资产和负债的评估，包括实物资产的市场价值、无形资产的评估、负债的计算等。

应用范围：
收益法：收益法常用于企业估值、商业不动产估值等，特别适用于现金流稳定、盈利可预测的资产。

资产基础法：资产基础法常用于评估实物资产（如房地产、机械设备等）的价值，或者对于无法进行准确收益预测的企业进行估值。

企业价值的方法有收益法企业的价值是指企业在市场中所能创造的财务价值和经济效益的总和。

确定企业的价值是企业管理者、投资者和其他利益相关者的一个重要任务，因为企业的价值决定了企业的定位、投资方向、未来规划等方面。

在确定企业价值的方法中，收益法是一种常用的方法，该方法通过预测企业未来的经济效益和现金流，从而确定企业的价值。

收益法是根据企业未来的收益情况来确定企业的价值的一种方法。

该方法认为，企业的价值取决于其未来所能创造的经济效益，即企业的未来收益流。

在进行收益法估值时，需要进行以下步骤：首先，确定企业的未来收益情况。

这一步骤的关键是对企业进行财务分析，了解企业的营业收入、净利润、现金流等情况，同时需要对行业、市场、竞争环境等情况进行分析，以便准确预测企业未来的收益情况。

其次，确定折现率。

折现率是反映资金时间价值的指标，用于将未来的收益折现到现值，以便对未来收益进行合理评估。

折现率的确定受到多个因素的影响，包括市场利率、业务风险、资本成本等因素。

然后，计算未来现金流量。

在确定了未来收益情况和折现率之后，需要计算未来的现金流量，将未来净利润转化为现金流，以便进行估值计算。

最后，确定企业的价值。

通过将未来现金流量进行折现，得到企业的现值，即企业的估值。

企业的估值是企业当前价值和未来发展潜力的综合反映，是企业管理者和投资者分析决策的重要依据。

总的来说，收益法是确定企业价值的一种常用方法，通过对企业未来收益情况和折现率的分析，可以对企业进行合理的估值，并为企业管理者、投资者等利益相关者提供决策参考。

在实际应用中，需要充分考虑企业的具体情况、市场环境等因素，以便准确确定企业的价值。