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绿城房地产集团有限公司破败相案例剖析汇报单位：临安西子房地产开发有限公司汇报人：滕皋明二〇一二年一月三日一、事实描述二、原因分析三、改进措施一、事实描述CREATING BEAUTIES FOR CITIES 一、事实描述 2010年6月30日业主验房时，发现在公共界面的两台变压器紧挨自己购买的别墅约9米左右。
一方面影响景观视觉效果；另一方面变压器所产生电磁辐射，有害身体健康。
客户认为，销售员童翔宇从始至终都未告知公共界面有变压器事宜，并提出移走两台变压器要求。
问题：因事先未告知公共界面变压器位置，交付时导致风笛苑16幢业主黄先生投诉和退房一、事实描述自7月18日受理风笛苑16幢业主黄先生的投诉后，宋董指示由桃花源副总经理林伶负责统筹。
项目公司先后针对变压器事宜组织召开专题协调会议2次，邀请各方专家十余人，整合公司内外资源，快速推进处理该事件。
项目公司总经理林志春、副总经理袁爱军、集团客服部经理谢燕燕、法务部周天华等人员多次与业主黄先生及家人面谈沟通。
风笛苑16幢投诉受理处理全过程。
业主黄先生提议两个解决方案：1、把变压器移至会所；2、按目前（投诉时）市场价格回购。
经过项目公司多方咨询及求证，结合项目公司实际情况，该变压器移位代价较大，不宜移位。
双方最终商定：1、按市场价格7628288元回购（销售价格为5959600元）；2、退房后，半年之内，该商品房另行销售价格的确定由双方共同协商；3、超出半年后，甲方有权自行决定该商品房销售价格。
2010年12月4日双方签订关于《青山湖玫瑰园项目风笛苑16幢补充协议》。
2010年12月5日—2011年1月31日完成退房手续办理及相关费用结算。
2011年2月1日—至今该房源未售出。
二、原因分析二、原因分析1、销售案场未设风险提示的专项内容；2、合同中缺少开发公司不可控事项的约定，如政府要求或市政配套设置；3、合同附图的关键要素缺失，如相邻建筑关系、变压器位置等的表述；4、应明示或告知的产品销售标准在生产和销售部门间未明确界定或相应信息流在部门间的流转不够及时；三、改进措施在青山湖玫瑰园一期，作为一个年轻的团队，在工程营造和产品销售方面的经验相对欠缺，各部门需要锻炼、成长和磨合的过程，以形成高效协作团队。
第1篇一、引言近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，烂尾楼问题日益凸显。
烂尾楼不仅严重损害了购房者的合法权益，还影响了社会的稳定和谐。
本文将通过一个典型的烂尾楼法律案例，分析维权过程中的坎坷与希望，为购房者提供一定的法律参考。
二、案例背景2010年，某市购房者张先生购买了一套位于市中心的住宅。
在支付了首付款后，开发商因资金链断裂，导致项目烂尾。
张先生多次与开发商协商，要求退房或交付房屋，但均未得到解决。
无奈之下，张先生寻求法律援助，开始了漫长的维权之路。
三、案例分析1. 开发商违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在本案中，开发商未按合同约定交付房屋，构成违约。
根据法律规定，购房者有权要求开发商承担违约责任。
2. 购房者维权途径（1）协商解决购房者首先应尝试与开发商协商解决问题。
在协商过程中，购房者可向开发商提出以下要求：① 退还已支付的购房款；② 赔偿因烂尾造成的损失；③ 按时交付房屋或给予相应的赔偿。
（2）申请仲裁若协商不成，购房者可向仲裁委员会申请仲裁。
仲裁是一种便捷、高效的解决纠纷方式，具有一裁终局的效力。
（3）提起诉讼若仲裁失败，购房者可向人民法院提起诉讼。
在诉讼过程中，购房者需提供以下证据：① 购房合同及相关协议；② 支付购房款的凭证；③ 开发商违约的相关证据。
3. 案例结果经过长时间的努力，张先生最终通过诉讼途径取得了胜利。
法院判决开发商退还张先生已支付的购房款，并赔偿相应的损失。
此外，法院还责令开发商在规定期限内交付房屋。
四、维权过程中的坎坷与希望1. 坎坷（1）开发商拖延时间开发商在烂尾过程中，往往会采取拖延时间的策略，使购房者维权难度加大。
（2）证据不足购房者维权过程中，往往因证据不足而败诉。
如购房合同、付款凭证等关键证据缺失，将严重影响维权结果。
（3）维权成本高购房者维权过程中，需支付律师费、诉讼费等费用，给购房者带来一定的经济负担。
住宅烂尾案例分析报告住宅烂尾案是指施工过程中未完成的住宅楼盘，或者已经建成但由于种种原因无法正常交付使用的住宅建筑。
烂尾楼盘对于购房者来说是一个巨大的损失，他们已经投入了大量的金钱和精力，但是却无法享受到他们期待的居住环境。
烂尾楼盘对于整个城市的发展也是一种隐患，会影响城市形象和经济发展。
本报告选取了某城市的一座住宅烂尾案例进行分析。
该案例是一座位于城市发展较为迅猛的区域的高层住宅楼盘，原计划建设一栋30层的大楼，但是在建设过程中发生了一系列问题导致项目停工。
该楼盘停工已经两年多，到目前为止并没有任何复工迹象。
首先，该案例的烂尾是由于开发商的资金链断裂引起的。
据调查，该开发商在启动项目之前并没有充足的资金准备，他们主要依靠银行贷款和预售房款来支持项目的建设，但是由于银行贷款的审批周期过长，导致开发商资金出现了断层。
而且，该开发商在筹集预售款时也存在违规操作，使得资金流失严重，无法继续进行施工。
其次，该案例的烂尾还与政府监管不到位有关。
在该项目开工前，政府并没有对该开发商的资质和资金进行严格审查，导致了一家缺乏实力和信誉的开发商进入了市场。
而且，在项目停工之后，政府对该项目的监管也比较被动，没有采取有效的措施解决问题。
最后，该案例的烂尾也与市场供需失衡有关。
该项目位于一个较为繁华的地段，原本具有较大的市场需求，但是由于过度开发导致该区域的住宅供应过剩，市场竞争激烈。
加上该开发商的声誉不佳，导致该楼盘销售情况不佳，无法及时收回投资。
基于以上原因，我们认为解决住宅烂尾问题需要从多个方面入手。
首先，政府应该加强对开发商的审查和监管，确保开发商有足够的实力和信誉才能进入市场。
其次，政府应该积极协调解决项目资金困难，避免因为资金问题导致项目停工。
同时，政府可以引入专业机构进行项目复工评估，并推动项目重启。
最后，政府可以采取相关政策措施，调控市场供需，避免房地产过热。
对于购房者来说，他们可以通过法律途径维护自己的权益，要求开发商退还已支付的款项，并获得相应的赔偿。
问题楼盘化解剖析材料范文一、楼盘概述该楼盘位于XX市XX区，总建筑面积为XX万平方米，共有XX栋住宅楼和配套设施。
该楼盘于XXXX年开工建设，原计划于XXXX年交付使用。
然而，由于各种原因，该楼盘建设进度缓慢，并最终成为问题楼盘。
二、问题分析1.建设进度缓慢：该楼盘建设进度缓慢，主要原因是资金链断裂、施工管理不善和原材料供应不足等问题。
2.产权纠纷：由于该楼盘开发过程中存在多重股权关系，导致产权归属不明确，引发了一系列产权纠纷。
3.施工质量问题：由于施工管理不善和原材料质量不过关等原因，该楼盘存在一定的施工质量问题，如墙体开裂、渗漏等。
4.配套设施不完善：该楼盘的配套设施不完善，如水、电、气等基础设施未接通，导致居民生活不便。
三、化解措施1.资金筹措：政府通过提供贷款、担保等方式，帮助开发商解决资金链断裂问题，确保建设进度的顺利进行。
2.产权梳理：政府组织相关部门对产权进行梳理，明确产权归属，解决产权纠纷问题。
3.质量检测与维修：政府委托专业机构对楼盘进行质量检测，并对发现的质量问题进行维修和整改，确保居民住房安全。
4.配套设施完善：政府协调相关部门完善该楼盘的配套设施，如水、电、气等基础设施的接通，提高居民生活质量。
四、实施效果经过政府和开发商的共同努力，该问题楼盘得到了有效化解。
目前，该楼盘建设进度已恢复正常，产权纠纷得到妥善解决，施工质量问题得到有效整改，配套设施逐步完善。
居民生活条件得到明显改善，对政府的满意度也有所提高。
五、总结与建议通过本次问题楼盘的化解工作，我们深刻认识到政府在城市建设中扮演着至关重要的角色。
针对类似的问题楼盘，政府应采取更加积极有效的措施进行干预和帮助，以保障居民的合法权益。
同时，开发商也应加强自身管理，确保工程质量和进度的顺利进行。
此外，对于已出现的问题楼盘，政府应建立健全的预警和处置机制，及时发现并解决问题，避免类似问题的再次发生。
在未来的城市建设中，应更加注重规划先行和质量管理，以建设更加安全、宜居的住宅环境。
金融不良房产评估及案例分析介绍本文档将讨论金融不良房产评估的重要性以及通过案例分析展示如何进行有效评估。
金融不良房产是指由于贷款违约或无人购买而成为金融机构资产的房产。
不良房产评估的重要性准确评估不良房产对金融机构和投资者来说至关重要。
以下是为什么不良房产评估重要的几个原因：1. 决策依据：评估报告为金融机构和投资者提供决策依据，他们可以根据评估结果采取适当的措施，例如出售资产或进行修复。
2. 风险管理：通过评估不良房产，金融机构可以评估与资产相关的风险，并采取适当的风险管理措施，以最大程度地减少潜在的损失。
3. 投资考量：对于有意投资于不良房产的投资者来说，评估报告提供对该资产潜在价值的了解，并帮助他们做出明智的投资决策。
案例分析案例一：城市中心公寓该案例涉及一座城市中心公寓，由于拖欠房贷而成为不良房产。
以下是对该房产进行评估的要点：- 定价：根据附近类似房产的市场价值、房产状况以及周边设施状况，评估专家对该公寓进行定价。
- 修复成本：评估报告中考虑了修复公寓所需的成本，包括装修和维修费用。
这有助于投资者决定是否值得购买并修复该房产。
- 市场潜力：评估报告中还评估了该公寓未来的市场潜力，例如人口增长趋势、附近发展项目等因素。
这有助于投资者预测该公寓的潜在价值。
案例二：郊区别墅该案例是关于一座位于郊区的别墅，由于购房者无力支付贷款而成为不良房产。
以下是对该房产进行评估的要点：- 土地价值：评估报告中考虑了该别墅所处土地的价值，并将其作为评估结果的重要因素。
- 修复潜力：评估报告还评估了购买者是否有能力进行修复和装修，以提高别墅的价值。
- 出售策略：根据评估结果，报告提供了不同的出售策略建议，例如拍卖或通过经纪人出售。
结论金融不良房产评估对金融机构和投资者来说至关重要。
通过有效评估，他们可以准确了解资产的价值和风险，并采取适当的决策和措施。
通过案例分析，我们可以更好地理解如何进行金融不良房产评估，并在相似情况下做出明智的决策。
房地产失败案例——大庆“时代丽景”——采暖方式的革命，让投资商一次“痛”个够作为大庆最开发的一个当地“豪宅楼盘”，把它列为一个失败个案，真是有些不忍之感。
但不能否认在大庆市场其已被公众认为“死盘”之一。
我们先了解一下时代丽景的开发背景，时代丽景是大庆房地产行业大鄂旗下的一个楼盘，开发时间为2001年底交楼，被誉为当地的“欧美式生活绝伦的高档住宅区”，单价高至3000元/平米（之前当地市场价格最高1800元/平米），曾引起一阶段的“豪宅抢购风”，了解时代丽景所属集团的消费者都知道，黑龙江义耕集团是在房地产领域上摸索了十年。
在大庆，开发的几个楼盘均受到消费者的认可，曾几度被誉为开发信誉好的单位，可以说在大庆开发的道路一路风畅。
时代丽景的定位开发也受到政府的关注，让大庆开始拥有自己的“豪宅”，楼盘的开发行适应城市的发展；在地段的选择上也是位于大庆新的行政区域，靠邻大庆市最大的休闲广场，交通最为顺畅，但在楼盘的建筑设计中最求了大建筑，即建筑密度的、楼间距小，这给本身是围合式的建筑造成一种压抑之感。
尽管如此，楼盘仍然受到消费者的热捧，因为迎合当地消费心态，作为身份尊严的体现。
但为什么既有这样的失败之处还有追捧者，怎么现在又被列为失败楼盘呢？在北方，取暖被列为生活中不可或缺的事实，而时代丽景正被此事实“击倒”，之前时代丽景是大庆率先对传统水循环采暖方式革命，掀起技术采暖狂潮——地板取暖，此系统省空间、环保、先进等，这些名词成为当时时代丽景的广告语，但在购房业主入住后不久，地热取暖方式给时代丽景开了一个巨大的玩笑，地板取暖的系统在使用过程中逐渐降温，温度达不到市政规定的18度，或许是设计方面、材料选择也罢，总之这一事实的起端已给时代丽景的失败埋下炸弹，业主纷纷退房，半年没有销售，加上不久大庆又一个豪宅“祥阁花园”的诞生，又重重打击了时代丽景，那一年时代丽景输了，输在一个至不如此的事迹上，2003年为时代丽景最为难的一年，或许他们会重新对采暖方式的改变对时代丽景的启盘，在行业上，我们希望时代丽景能扭转过来；在对手上，时代丽景的教训让我们避免了很多麻烦，让我们懂得了很多细节的革命要符合“国情”！。
第1篇一、案例背景XX小区位于我国某一线城市，是当地知名房地产开发企业开发的住宅小区。
该小区于2010年开盘，吸引了大量购房者。
然而，自小区交付使用以来，业主们与开发商之间就存在着诸多纠纷，包括房屋质量问题、配套设施不完善、物业管理不到位等问题。
2016年，部分业主因不满开发商的处理方式，联合起来进行维权，引发了社会广泛关注。
二、纠纷焦点1. 房屋质量问题：业主们反映，部分房屋存在墙体裂缝、漏水、地面下沉等问题，严重影响居住体验。
2. 配套设施不完善：小区内绿化、停车位、健身房等配套设施与宣传不符，业主们认为开发商存在欺诈行为。
3. 物业管理不到位：物业管理公司服务质量差，收费标准不合理，业主们要求更换物业管理公司。
4. 公摊面积争议：业主们对公摊面积的计算方式提出质疑，认为开发商存在欺诈行为。
三、法律分析1. 房屋质量问题：根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国住宅质量保证书》的规定，开发商应当对房屋质量承担保修责任。
业主可以向开发商提出保修要求，如开发商拒绝，业主可向相关行政部门投诉或申请仲裁。
2. 配套设施不完善：根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，开发商应当按照合同约定提供配套设施。
业主可以要求开发商履行合同义务，如开发商拒绝，业主可向法院提起诉讼。
3. 物业管理不到位：根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主有权对物业管理服务提出意见和建议。
业主可以向物业管理公司提出投诉，如物业管理公司拒绝整改，业主可向业主大会或相关行政部门投诉。
4. 公摊面积争议：根据《中华人民共和国住宅专项维修资金管理办法》和《住宅专项维修资金使用管理办法》的规定，公摊面积的计算方法应当符合国家规定。
业主可以向开发商或相关行政部门查询公摊面积的计算依据，如存在争议，业主可向法院提起诉讼。
四、案例分析1. 房屋质量问题：业主们通过收集证据，证明房屋存在质量问题，并向开发商提出保修要求。
【房地产失败案例】——广州珠江新城——政府的计划经营让公主变成了灰姑娘1992年市委、市政府为进一步提升广州市中心城市地位，提出“高标准、大规模发展第三产业”、建设“国际化大都市”，15年基本实现现代化的奋斗目标。
位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。
北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。
核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米的珠江新城成为政府规划中城市未来的CBD区域。
珠江新城拥有在广州独一无二的黄金地理位置，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。
新城的文化景观同样也是广州史无前例的。
歌剧院、博物馆、冼星海音乐厅、大型绿地广场、林阴大道，人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见。
但是从1992年至2001年底，10年间珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。
在卖出去的地块中，有三分之二没有进入实质性的开发；到2001年底合同地价102亿，但实际只收回45亿；在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割，形成政府失控、投资商无所事从的不良局面。
【失败因素研究】A.定位1993年规划初期珠江新城的定位是，“未来的广州新城市中心、21世纪的CBD”；一个大型综合中心街区。
B.影响因素因素一：在珠江新城的发展过程中，广州地铁随即成为重要的影响因素，广州修地铁这一历史性决策的最后敲定，庞大资金问题提上了议事日程。
按国际惯例，融资的核心关键是不动产抵押，而在广州政府的腰包里，珠江新城这块时价上百亿元人民币的土地，当然地成为支援地铁建设的最佳不动产抵押物。
出于大笔融资的需要，广州市政府提出要求：珠江新城应提高开发强度，为地铁建设筹集更多资金。
因此，从1992年10月征地通告颁布开始，广州市政府便以“五统一”的决策来营建这块宝地（即统一征地、统一开发、统一建设、统一出让、统一管理）。
第1篇一、背景介绍近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，房地产市场需求旺盛。
然而，由于监管不力、开发商资金链断裂等原因，一些房地产项目出现了烂尾现象，严重影响了购房者的合法权益。
本文将以某市“梦幻家园”项目为例，对烂尾楼的法律问题进行分析。
二、案件基本情况（一）项目简介“梦幻家园”项目位于某市中心区域，占地100亩，总建筑面积约30万平方米，由某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）投资建设。
该项目于2010年开始动工，原计划于2014年完工。
然而，由于开发商资金链断裂，项目在建设过程中多次停工，至2016年，仅完成了一部分基础设施建设，部分楼栋主体结构尚未封顶。
（二）购房情况“梦幻家园”项目在建设过程中，吸引了大量购房者关注。
截至2016年，已有500余户购房者签订购房合同，支付了部分房款。
由于项目烂尾，购房者面临着无法按时入住、房产价值缩水等问题。
三、法律问题分析（一）开发商违约责任1.合同违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”在本案中，开发商未能按照合同约定按时完成项目建设，构成合同违约。
2.赔偿损失根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，开发商应承担赔偿责任，包括但不限于：（1）退还已支付的购房款；（2）赔偿因烂尾造成的利息损失；（3）赔偿因烂尾造成的其他损失。
（二）购房者维权途径1.协商解决购房者可先与开发商进行协商，争取达成赔偿协议。
若协商不成，可寻求以下途径：2.投诉举报购房者可以向房地产管理部门投诉举报，要求其对开发商进行调查处理。
3.诉讼途径购房者可向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
（三）政府监管责任1.加强监管政府应加强对房地产市场的监管，确保开发商具备足够的资金实力，避免出现烂尾现象。
失败楼盘案例研析一．引言房地产行业作为资金高投入，经营开发高风险、收益高回报、产业高聚集及技术高密集的“五高行业”，从最初的土地的获得，前期的规划，产品的设计到工程的建设，销售推广再到后期的经营管理，每个环节都紧密相扣，任何一环节出现差池，都有可能导致楼盘滞销，而每个环节又离不开成功的策划，房地产业内有句经典的名言——“没有失败的楼盘，只有失败的策划”。
这份报告所提及的各类失败案例都无不例外的在这些环节当中出现了错误的策划决策，导致楼盘失败。
清楚的认识这些楼盘失败的原因，对于以后本项目的决策将起到积极的借鉴作用。
二．房地产项目失败的两大因素及其基本应对策略导致房地产项目失败的因素有千千万万，错综复杂，归纳起来可以分为“致命型”和“非致命型”两种影响因素，分别对项目造成了“致命性硬伤”和“非致命性软伤”。
1、致命性硬伤及其基本应对策略致命型影响因素给项目造成了“致命性硬伤”，导致项目要么是无药可救，要么就是要付出巨大代价才能起死回生，这些影响因素包括严重的建筑质量问题、严重偏差的项目市场地位等。
受致命性硬伤而失败的房地产开发项目多发在房地产业发展初期和房地产开发过热时期，主要是由于决策者的决策失误造成的。
虽然有很多项目在致命型影响因素的作用下一败涂地，但也有一些项目在被“宣判死刑”后，仍可以通过特定的策略起死回生，但无一例外的要付出巨大的代价。
因此，规避这种“硬伤”的最佳方法是在项目的最初期就应防微杜渐，通过严谨的工程监督及科学的管理决策消灭“硬伤”于萌芽之初。
房地产开发项目致命性硬伤的基本对策病理分析（销售障碍分析）对诊下药（应对策略）2、非致命性软伤及其基本应对策略非致命型影响因素会造成房地产开发项目在一定时期的一定程度上的滞销，即策略上的失败，但可以通过一定的措施扭转不利局面，重新赢取市场。
造成项目滞销的非致命型影响因素包括项目市场定位失误、产品设计失误、销售组织不力、销售控制失误、销售渠道不畅、入市时机不当、营销推广不力、开发商诚信差及开发商实力弱等因素。
随着房地产市场竞争的日趋激烈，非致命型影响因素日趋明显，众多项目都存在着或多或少的不可避免的销售压力。
目前，项目市场定位失误和营销推广力度不足是造成房地产开发项目失败的非致命性软伤最突出的体现。
房地产开发项目非致命性软伤的基本对策三．新上市房地产项目失败的常见十种原因以下为新上市商品房项目常见失败的10大原因（不计地段），以此为鉴，避免新项目因前期准备工作的不充分而导致项目的滞销，甚至死盘。
当然，以下各因素对项目的影响不是绝对的，仅作参考。
1、消费者对项目的满意度不够：地产项目的满意度主要是消费者对小区品质、物业管理服务水准以及物业价值的评价。
任何行业，只有客户认可产品，对产品满意才能赢得客户的青睐，房地产行业也不例外。
所以作为开发商就应该在社区规划、户型设计、绿化、容积率、物业管理等一切地产项目的细微之处做足文章，才能有立市之本。
2、市场定位模糊，卖点不明确：市场定位决定着项目的营销方向，是开发商赋予项目的一种文化一种精髓，在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节。
清晰准确的市场定位对于楼盘的畅销能起到推波助澜的积极作用。
如花都假日半岛以“平过自己起屋”的市场定位突出其价廉物美的度假环境，起到非常好的开盘效果。
3、价格过高，无法与竞争对手相抗衡：无论怎么样，买房对于消费者来说用的是真金白银，价格自然是其考虑的重要因素，一是看自己有没有这样的实力，二是看物业的性价比是否合理。
当然，针对同类项目没有购买实力的消费者不是项目的目标客户群，但如果是因为物业的性价比不够理想，造成物业售价过高，是非常不利于与竞争对手竞争的。
如花都合和新城，其过高的开盘定价（比同类竞争对手价格高出近10%）与其自身的环境、配套、产品设计不相匹配，成为销售停滞的重要原因之一。
4、入市时机不正确：入市的时机主要考虑销售季节、周边竞争对手销售情况等。
一般情况下，开盘时机会选择在“五一”及“十一”长假期间，但也有些常惯做法是为避免长假期间新开楼盘数量的过度集中而选择在长假的前一个月开盘，如每年的九月份，亦能取得较好的开盘效果。
在对待竞争对手方面，一是要做到先下手为强，赢得市场先机，这是针对入市时间与自己相差不多的竞争对手时的方法；二是要运用“太极拳”原理，借力打力，要么等竞争对手把项目区域炒作成熟时入市，要么等竞争对手把市场做得一塌糊涂的时候入市，充当救世主的角色。
当然，前提必须有足够的实力。
如前提到的花都合和新城，在2005年10月1日开盘时正好遇上碧桂园假日半岛的开盘。
从广告宣传力度、产品吸引力等方面远比不上碧桂园，使开盘第一炮打了个“哑炮”。
5、项目知名度差：新上市项目的知名度不够对项目销售的影响主要有两点：第一，影响来访客户的数量，降低了成交几率；第二，客户的虚荣心作祟，没有人愿意在亲朋好友面前说自己买了一个谁都不知道的小区。
按照百姓的思维，知名度的高低往往决定着项目的品质。
花都雅居乐在这方面的经验值得借鉴，在开盘之前，公关活动先行，积极树立品牌形象，迅速建立了品牌知名度，为项目以后顺畅的销售起到推波助澜的积极作用。
6、项目的销售管理、控制不合理：如果一个项目没有特别优于别人的卖点，那么就只能依靠一个强有力的销售团队来完成项目的快速销售。
一是现场的人员，可以凭借优秀的销售经理进行管理与指导；二是房源控制，不要把朝向好、户型好、面积适中的房源全部放出，要有计划性。
最好是先将各方面条件一般的房源先行卖出，而条件优秀的户型可留于升值。
7、项目的工程进度慢：新上市项目的工程进度慢对于项目销售的影响主要有两点：第一，错过最佳入市时机，造成计划不断更变；第二，缓慢的工程进度易造成客户信心不足，客源大量流失。
可以想象，工程进度对项目的销售情况的影响是不可小窥的。
8、开发商信誉不好：对房地产项目来说，群众的言语是有杀伤力的，如果开发商没有良好的信誉，客户就会考虑是不是开发商又在骗人？项目能不能顺利交工？项目能象规划的那样吗？等等一系列的疑问会困扰着消费者，这时他们是摇摆不定的，只要有稍微理想的项目，他们是不会选择信誉不好的开发商所开发的项目的！因此，对于新进入本地市场的实力型外来发展商无一例外的会先大肆宣传企业实力，建立信心。
9、促销活动不合适：一是不合适宜的促销，比如楼盘定位是休闲养老的小区，却搞个买楼送电脑什么的，老人家甚至电脑都不会用，这个肯定欠缺吸引力二是促销力度不够，无论你的价格有多低，消费者都认为你还有很大的利润，所以他们让你一降再降，对于优惠他们是不会满足的，所以有些开发商提升销售单价，加大折扣力度的促销策略也是可取的。
10、企业领导的个人意愿：企业领导的思想往往决定着项目的规划建设、小区品质，甚至在项目的销售过程中，领导的思想会阻碍项目定位、广告推广、促销活动的实施，致使项目销售受到不良影响。
花都合和新城的失败也离不开此方面的原因。
以上所列各项都会对新上市项目的销售有所影响，但不是绝对的，应根据项目的实际情况参照对比，以便在项目销售过程中规避风险，快速实现资金回笼，为实现房地产开发企业的下一步战略目标奠定基础。
四．失败楼盘个案研析失败案例一：花都雅宝新城项目介绍：失败原因：项目早期开发的是靠近公路的部分，并且是建多层洋房，受公路影响大，使楼盘推出时的形象大打折扣，市场反映平淡。
2现场包装工作未做好当项目进入二期开发的时候，开发的地块位于整个地块最深入的部分。
看楼的路线要穿过整个地块，但当时并没有对看楼路线进行现场包装。
地块中部由于尚未开发，荒草丛生，一片荒凉的景象，对客户的心理造成较严重的影响，打击购买欲望。
3目标市场定位不清晰3.1产品定位不清晰，项目开盘初期既想吸引广州客户，又希望吸纳花都客源，但其位置“前不着村，后不着店”，比较尴尬，在营销推广上引导又不够，最终导致楼盘滞销。
3.2主题定位不明确，产品演绎不到位，特别是在产品设计及景观包装上过于粗放、简单。
4、有规模优势、山景资源、天马河资源，但没利用好。
改善补救措施：1.改善施工以及未开发地块的环境，以绿化将未开发部分包装起来。
2.引入中山大学附属雅宝学校，利用名校效应。
3.改变产品的类型，以联排别墅为主。
4.目标市场的调整，转变为以花都和清远为主要市场。
借鉴之处失败案例二：花都合和新城项目介绍：失败原因：1.产品设计未能迎合客户需求联排别墅全部为三层297平方米的户型，产品较为单一，而且其错层设计未能被大众所接受。
而洋房全部为129～229平方米的大户型。
在建筑外观、内部结构、装修等方面的设计显得过时。
因此，其产品本身的问题对该项目形成一定压力。
2.别墅户型设计不够豪气。
3．开盘准备工作不到位首先，工程进度没有很好配合。
现场绿化环境、现楼样板房设置、会所等配套设施没有提前到位。
其次，销售时机，10月1日合和新城的开盘正好遇上碧桂园假日半岛的开盘。
从广告宣传力度、产品吸引力等方面远比不上碧桂园。
4．目标市场定位不明确。
如果要针对度假型客户，其环境不够吸引，投资客户，其价钱稍贵；如果针对居住型客户，其位置远离市区，目前配套跟不上。
5．香港开发商在当地“水土不服”，决策阶层不熟悉花都市场，过于主观。
借鉴之处：1．在做好前期市场调研的情况下，要有准确的市场定位，特别是准确地把握目标消费者的需求，建造迎合目标消费者需求的产品；项目的首期启动应通过环境+配套+产品+“海陆空”的广告宣传攻势带动。
2．提高开盘规格（增加屋村巴士、提前启动社区配套商业积聚人气、营造区内园林水景等），首期减少高密度的建筑，营造良好的首推环境，在产品及规划设计上超越对手，赢取消费者眼球与心理。
3．把握市场、细分市场（如开发理念、社区文化、社区氛围的定位不同），营造差异化的产品，吸引不同需求的目标客户。
4．提升项目的竞争力，向国际化、生态化的新型住宅方向发展。
5．首期降低入市门槛，开发市场上的畅销产品，如舒适型小高层洋房等。
失败案例三：广州雅居乐花园项目介绍：失败原因：1．抢在“五一”黄金周开盘，过于仓促，多项工作未做好准备。
现场还在紧张施工，园林景观、建筑外立面和现场样板房都未完成。
2．对自己品牌的过分自信，导致开盘定价过高，均价要3900元/㎡3．开盘时机未把握好。
当时华南板块已有多个大盘选择在“五一”推出新货，而广州雅居乐在未做好准备的情况下仓促开盘，自然会在竞争中败下阵来。
补救措施：1．封盘，完善景观和现场样板房等。
2．多样化的产品组合策略。
增加示范单位的数量和户型的种类，向买家提供2—4款的“装修套餐”。
3．增加配套设施。
在销售阶段先前导入物业管理，全面开通公交线路，让买家提前享受到服务；马上着手商业街的招商以及学校、医院的合作工作，以实现在公开发售时对买家表明的销售承诺，即确定部分商铺开业，明确学校、医院的合作及开学、开业时间。
