房屋的管理制度

房屋维修管理制度

1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。

2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。

3．职责

1） 各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批；

2） 工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审；

3） 各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持；

4） 工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。

4.房屋主体问题的发现

1） 物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》；

2） 顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》；

5.房屋主体问题的现场勘验

当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。

6.房屋主体问题的处理

1） 公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批； 2） 当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理；

3） 物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。

7.房屋主体问题处理方案的审批

1） 工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮；

2） 对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。

8.房屋主体问题处理施工的检查

1） 各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录；

2） 物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发；

第 1 页 共 15 页 维修作业管理制度

为及时维修业主提出的房屋质量问题，规范操作流程，合理控制施工维修成本，分清责任人，做到有据可循，结合公司实际，特制定本制度。

一、适用范围

本制度适用于所有房屋，包括所有已交付使用的楼盘（在保修期内）和集团公司所属办公楼、厂房、车间、营业房、住宅等物业以及陈总个人资产等房屋或在建工程的维修。

房屋维修主要分为两大类：

第一大类：在土建公司保修期内的维修事项；

第二大类：超过土建公司保修期但仍属房产公司保修期内的维修事项；

由土建公司及房产公司负责承担维修责任的保修期详见《商品住宅质量保修理期限》（附件1）。

二、管理职责

（一）土建公司职责

1、负责与班组签订承包合同，原则上合同中保修期应与总承包合同中的保修时间一致，按实际的竣工验收之日起5年为准，如遇特殊情况应汇报领导进行特殊审批；

2、负责与房产公司签订委托维修协议；

3、负责现场查看需要维修的内容及确定维修责任班组；

4、负责通知维修责任班组来完成维修作业；如责任班组未在规定时间来完成的，由土建公司做好班组未来维修的法律依据，并出具委托书，由房产工程处委派公司维修班进行维修，并做好分摊依据（维修前后的拍照、物业或业主等第三方证明、材料及人工清单等）以及在班组结算或申请退还质保金时协助财务处扣除相应的费用；

5、负责检查维修完工的验收；

6、负责对公司维修班作业的监督检查；

7、负责完成其他上级领导交办的事务。

（二）房产工程处职责

1、负责起草委托维修协议，并完成与土建公司的协议签订事宜；

2、负责现场检查需要维修的内容及确定维修责任（即维修是属于房产公司保修期；还是属于土建公司保修期）；

3、负责管理维修班的日常管理工作；

第 2 页 共 15 页 4、负责对完成维修的事项进行现场验收；

5、负责按月按不同维修项目统计好维修班所用材料、人工以及分摊事项，并在每月初5日前将上月的数据上报财务处、材料处、土建公司及督查处；

房屋维修管理制度

1．为规范房屋维修养护工作流程，确保维修质量，制定本制度。

2．本制度适用于分局管理的国有公房（住宅、办公用房等房屋）的公共部位房屋维护养护工作。

3．职责

1） 设施设备维修部（简称维修部）负责房屋的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果组织人员维护养护；

2） 维修工程处负责公共部位房屋维修养护方案的制定；

3） 维修部负责公共部位房屋维修养护方案的执行；

4） 维修工程处负责对公共部位房屋维修养护的监督检查及验收。

4.房屋修缮问题的发现

1） 维修部负责房屋的日常检查工作，发现异常应填写《报修单》，由值班长派员维修；

2） 顾客反映、投诉房屋问题时，应记录于《报修记录》，并由值班长派员维修；

5.房屋维修问题的现场勘验及处理

当检查发现或顾客反映房屋维修问题时，维修部应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任，及时派员处理。须应急加班处理的事项，由维修部提交维修处报分管领导审批后实施。

6.验收

1） 施工结束后，维修人员（或单位）应将维修单上报维修部，由维修部安排专职考核人员按相关的验收规范进行验收； 2） 对验收中发现的质量问题应通知维修人员（或单位）进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。

蚌埠市市直机关事务管理局房地产管理分局

二〇一四年九月二十四日

公司房屋物业管理制度

为提高我公司工作效率，提高员工工作积极性，规范物业管理制度，特制定以下管理制度遵照执行：

一、房屋出租

1、新开发的门面空房出租：根据当地门面市场行情及周边租房价格制定房屋出租的基本价、出租价，然后进行议价或招标出租工作。空房出租规定出租的时间为30天，如提前15天成交各项费用交齐，合同签订后，给予完成该业务的工作人员房屋年租金的1‰的奖励；如果在30天内成交，给予口头表扬一次：如超出规定时间15天以内的，给予口头批评一次：如超出规定时间15天以上30天内成交的，扣除当月奖励工资150元。如超出规定时间30天后未完成的，在此基础上每超出10天时间，当月扣款逐次成倍数递增。

2、合同即将到期的房屋出租：

①合同结束老租户不再继续承租的房屋：物业管理人员必须提前三个月做好调整房租和新签租户的准备。调查周围市场房租，制定该房屋出租的新租金，然后进行招租工作。如工作人员在上一家租户合同到期前50天完成房屋出租，当月发放奖金200元；如工作人员在上一家租户合同到期前40天完成房屋出租，当月发放奖金100元；如工作人员在上一家租户合同到期前30天还未完成房屋出租，当月提出口头批评一次；如工作人员在上一家租户合同到期前20天还未完成房屋出租，当月扣除奖金100元；如工作人员在上一家租户合同到期前10天还未完成房屋出租，当月扣除奖金200元，并写承诺保证书必须在几日内完成，如完不成处罚的方案。

②合同结束老租户还需继续承租的房屋：物业管理人员必须提前三个月做好调整房租的市场调查工作，制定新的房租价格，在合同期满前60天办理完续签合同的全部手续。如工作人员在合同期满前60天完成房屋续签合同的，当月发放奖金200元；如工作人员在合同期满前45天完成房屋续签合同的，当月发放奖金100元；如工作人员在合同期满前45天完成房屋续签合同的，当月给予口头表扬一次。如工作人员在合同期满前35天还未完成房屋续签合同的，当月给予口头批评一次；如工作人员在合同期满前30天还未完成房屋续签合同的，当月扣除奖金100元；如工作人员在合同期满前25天还未完成房屋续签合同的，当月扣除奖金200元，并写承诺保证书必须在几日内完成，如完不成处罚的方案。