2017年河南省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷

2017年河南省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。

A：折旧费

B：审计费

C：金融机构手续费

D：无形资产摊销费

E：借款合同

2、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。

A：利润为零

B：允许的最低经济效益指标

C：最大费用

D：最大利润

E：借款合同

3、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．政策

B．财务

C．市场

D．经营

4、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．50

C．50

D．100

5、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题)

A：28.62

B：29.16

C：41.56

D：48.24

E：借款合同

6、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。 A．1

B．2

C．3

D．5

7、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。

A：4644

B：5192

C：5308

D：5500

E：工业用地的监测点评估价格

8、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。

A．投资利润率

B．成本利润率

C．销售利润率

D．直接成本利润率

9、下列费用中，不属于管理费用的是__。

A．办公费

B．管理人员工资

C．审计费

D．代理费

10、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A：投资利润率

B：投资回报率

C：资本金利润率

D：资本金净利润率

E：借款合同

12、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量

B．经营利润

C．经营收入

D．投资数额

13、下列不属于物业管理基本特性的是。

A：城市化

B：社会化

C：专业化 D：市场化

E：执行层的组织协调

14、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。

A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格

B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体

C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力

D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有

E：执行层的组织协调

15、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。

A：690.40

B：8284.79

C：8720.83

D：9746.81

E：工业用地的监测点评估价格

16、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为__万元。

A．1450

B．2900

C．320

D．2500

17、是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。

A：需求拉上型通货膨胀

B：需求拉下型通货膨胀

C：成本推动型通货膨胀

D：结构失调型通货膨胀

E：执行层的组织协调

18、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%

B．不得高于评估价格的50%

C．由政府决定

D．不得低于按照国家规定所确定的最低价

19、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。

A．2

B．3

C．4

D．5

20、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

A：4 580

B：5 580

C：6 580

D：7 580

E：工业用地的监测点评估价格

21、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

22、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1 700万元；折现率为12％时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是。

A：11．12％

B：11．36％

C：11．66％

D：12．95％

E：借款合同

23、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。

A．房屋征收确定之日

B．房屋征收决定公告之日

C．签订房屋征收协议之日

D．房屋征收实施之日

24、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

25、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。

A：注册建筑师

B：注册结构工程师

C：注册建造师

D：注册监理工程师

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损

2、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。

A．充公权 B．管制权

C．征税权

D．征收权

E．出让权

3、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的__等因素，以房地产市场评估价格确定。

A．区位

B．用途

C．权益

D．建筑面积

E．产权性质

4、保险费的确定与__因素有关。

A．保险价值大小

B．保险费缴纳期限长短

C．银行利率水平

D．保险标的的价值

E．保险金额

5、根据《城市房地产管理法》规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有__。

A．国家机关用地和军事用地

B．城市基础设施用地和公益事业用地

C．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

D．地方水利工程用地

E．监狱、收容教育所等机构的用地

6、开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括等。

A：土地成本

B：建造成本

C：运营成本

D：开发费用

E：购买税费

7、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。

A：投机需求的膨胀

B：金融机构过度放贷

C：土地的稀缺性

D：开发商之间的博弈

E：借款合同

8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

9、我国已初步形成的住房金融体系。

A：商业性

B：政策性

C：商业性为主、政策性为辅

D：商业性和政策性并存

E：执行层的组织协调

10、我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为等层次。

A：发展策略

B：次区域发展纲要

C：重点区位发展纲要

D：发展大纲图

E：详细蓝图

11、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%

12、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。

A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

13、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。

A．珍惜耕地，合理利用土地

B．保证国家建设用地

C．有偿使用土地

D．无偿使用土地

E．依法征地

14、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：委托人、拍卖人无过错

B：委托人、拍卖人有过错