2016年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试卷

2016年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试卷

2016年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价

的特点考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价师执业资格考试，由负责。

A：住房和城乡建设部

B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门

C：国务院建设行政主管部门

D：国务院人事主管部门

E：执行层的组织协调

2、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用__性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A．扩张

B．适度从紧

C．紧缩

D．稳健

3、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。

A：周围环境状况

B：繁华程度

C：临街状况

D：附近是否有矿产资源

E：工业用地的监测点评估价格

4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部 B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

5、下列说法不正确的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容

B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定

C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理

D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式

6、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点

B．成交日期

C．交易登记

D．合同签署

7、某宗土地面积2000㎡，土地单价1600元／㎡，建筑密度40％，建筑总楼层

16层，则楼面地价为。

A：300元／㎡

B：4000元／㎡

C：1600元／㎡

D：250元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

8、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。

A：平均可变成本

B：平均成本

C：边际成本

D：总成本

E：执行层的组织协调

9、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书(选址)》

B．《建设用地规划许可证》

C．设计方案审批阶段

D．《建设工程规划许可证》

10、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分11、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。

A：社会一般收益率

B：社会最低收益率

C：某个投资者所要求的最低收益率

D：某个投资者所要求的最高收益率

E：工业用地的监测点评估价格

12、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

13、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其__的风险因素。A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性 D．类型归属性

14、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限

为__。

A．50年

B．60年

C．70年

D．40年

15、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：预期原理

B：替代原理

C：均衡原理

D：收益递增递减原理

E：工业用地的监测点评估价格

16、开发项目总投资包括__和经营投资。

A．前期投资

B．后续投资

C．建设投资

D．管理投资

17、需求价格弹性系数是的比值。

A：需求与价格

B：需求量与价格量

C：需求量变动率与供给变动率

D：需求量变动率与价格变动率

E：执行层的组织协调

18、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程 19、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。A：社会

B：现实

C：权益

D：保险

E：工业用地的监测点评估价格

20、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。

A．6.78%

B．4.55%

C．2.99%

D．3.66%

21、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式

C：购买-持有-出租-出售模式

D：购买-更新改造-出租模式

E：借款合同

22、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．B或C

23、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】

A：849元／㎡ B：865元／㎡

C：882元／㎡

D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

24、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。

A．建筑师

B．结构工程师

C．设备工程师

D．监理工程师

25、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。A：使用估价对象房地产的实际成交价格

B：使用政府公布的房地产交易指导价格

C：使用近一年内房地产的平均成交价格

D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、队经济上看，土地利用的一般顺序是：__。

A．商业、办公、工业、居住

B．商业、办公、居住、工业

C．办公、商业、居住、工业

D．商业、居住、办公、工业

2、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。

A：对房地产本身进行投资改良

B：房地产需求增加导致稀缺性增加

C：通货膨胀

D：外部经济 E：建造成本增加

3、同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则

有。

A：抵押权已登记的，按照债权比例清偿

B：抵押权已登记的，先于未登记的受偿

C：抵押权未登记的，按照债权比例清偿

D：抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

E：抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

4、拆迁估价应当坚持__的原则。

A．公平、公正、公开

B．独立、客观、公正、合法

C．客观、公正、公开

D．合法、公开、公平

5、下列属于法定委托拍卖程序的是。

A：委托拍卖函

B：委托人拍卖意向

C：拍卖人接受委托

D：双方当事人洽谈

E：签订委托拍卖合同

6、增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由求得。

A：增长量与发展水平的比

B：增长量与发展速度的比

C：增长量与算术平均数的比

D：增长量与序时平均数的比

E：执行层的组织协调

7、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)

A：单元估算法

B：概预算定额法 C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模拟法

E：单位指标估算法

8、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。

A．交换价值

B．公开市场价值

C．投资价值

D．理论价格

E．标定地价

9、位置对于__具有特殊的重要性。

A．仓库

B．工业物业

C．商业物业

D．物业管理公司

10、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

11、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。

A：项目投资形成的可分配利润

B：协议中所规定的贷款利息

C：协议中规定的有关费用

D：租售收益

E：股息

12、__不是减轻纳税人负担的措施。

A．附加

B．规定起征点和免征额