河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题

河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2024年试题)

A：定额计价方式采纳综合单价形式，工程量清单计价方式采纳总价形式

B：定额计价方式投标一般采纳合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采纳百分制评分法

C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

E：执行层的组织协调

2、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：83．51

B：85．26

C：85．36

D：87．16

E：工业用地的监测点评估价格

3、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

4、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。

A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据

B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必需画上轴线并编上轴线号

D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

5、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公允 C．客观

D．诚恳信用

6、投资利息估算只有在中才须要。

A：比较法

B：传统方法

C：现金流量折现法

D：收益法

E：工业用地的监测点评估价格

7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。

A．保值性

B．增值性

C．异质性

D．弱流淌性

8、依据《住房置业担保管理试行方法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的注册资本

B．有肯定数量的周转住房

C．是非银行性金融机构

D．可要求借款人供应抵押反担保

9、下列关于合理运用征地补偿费问题，表述错误的是。

A：耕地占用税用于土地开发和农业发展

B：土地复垦费用于农业发展

C：菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支

E：房地产估价机构必需加盖公章

10、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋全部权证》应由收执。

A：抵押人

B：抵押权人

C：房屋权属登记机关

D：公证机关

E：执行层的组织协调

11、下列关于货币政策，表述不正确的是。

A：货币政策是指国家通过中心银行限制货币供应量来调整利率，进而影响投资和整个经济以达到肯定经济目标的措施

B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是干脆地发挥作用

C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的

D：在通货膨胀严峻时，多采纳紧缩性货币政策

E：执行层的组织协调

12、某估价师于2024年9月27日向估价托付人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2024年9月20日至26日，估价时点2024年9月23日，估价对象实地查看日期2024年9月22日至23日，估价报告运用期限自2024年9月26日起半年。据此推断该报告出具日期为__。

A．2024年9月20日

B．2024年9月23日

C．2024年9月26日

D．2024年9月27日

13、下列表述中正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

E：工业用地的监测点评估价格

14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流淌资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%

15、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A．建筑物竣工之日起到不能保证其平安运用之日的时间

B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等确定的时间

D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

16、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。

A：征地管理费

B：耕地占用税

C：安置补助费

D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格

17、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有__。

A．位置固定性

B．各异性

C．适应性

D．相互影响性

18、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，详细包括有形的实体、该实体的质量以及。

A：相应配套的基础设施

B：土地的形态

C：组合完成的功能

D：立体空间

E：工业用地的监测点评估价格

19、下列关于国有建设用地运用权出让最高年限的表述中，错误的是__。

A．私立学校用地50年 B．厂房用地50年

C．大型超市用地50年

D．别墅用地70年

20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。

A：土地运用期限

B：土地运用管制

C：土地面积大小

D：土地权利性质

E：工业用地的监测点评估价格

21、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步推断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A．开发利润率

B．财务利润率

C．项目利润率

D．成本利润率

22、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订

B．合同生效

C．权利被侵害

D．乙知道或者应当知道权利被侵害

23、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。

A．建设施工制度

B．建设投资规定

C．建设规划制度

D．建设监理制度

24、某类商品房2024～2024年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2024年的价格为（）元/m2。

A．7974.00

B．8023.00

C．8056.25

D．8078.00

25、依据有关规定，可以发布房地产广告的是__。

A．在集体土地上建设的房屋

B．取得预售许可证的商品房

C．阅历收不合格的商品房

D．权属有争议的房屋

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在运用路途价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。

A．中位数

B．众数 C．平均数

D．分位数

2、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

3、以出让方式取得城市熟地的土地运用权时，土地运用权出让的地价款包括（）。

A．建筑安装工程费

B．土地运用权出让金

C．拆迁补偿费

D．公共配套设施建设费

E．城市基础设施建设费

4、一般来说，债券具有（）特征。

A．偿还性

B．决策参加性

C．流淌性

D．平安性

E．收益性

5、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡限制。

A：质量

B：平安

C：成本

D：资源

E：时间

6、我国现行房地产税包括等。

A：房产税

B：城镇土地运用税

C：土地增值税

D：农业税

E：车购税

7、价格领先制通常有三种形式。

A：被支配型价格领先

B：支配型价格领先

C：成本最高型价格领先

D：成本最低型价格领先

E：晴雨表型价格领先

8、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

E．资产负债率

9、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。