2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试题

2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案．。

A：1～2

B：2～3

C：2～4

D：3～5

E：借款合同

2、假设开发法的基本理论依据是。

A：生产费用原理

B：预期原理

C：替代原理

D：供求原理

E：工业用地的监测点评估价格

3、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。

A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径

C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

E：工业用地的监测点评估价格

4、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。

A：抵御通货膨胀的影响

B：提高资本金的投资收益率

C：提高全部投资的平均收益率

D：降低借贷资金的资金成本

E：借款合同

5、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损

B．融通资金

C．组织经济补偿

D．分配

6、路线价法主要适用于两侧土地的估价。

A：城市街道

B：城市主干道

C：城市商业街道

D：城市高速公路

E：工业用地的监测点评估价格 7、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格

8、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款

C．权益融资

D．建设贷款

9、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

10、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。

A．标的非自有性

B．主体的特定性

C．目的的利他性

D．权利义务的对等性

11、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。

A：该抵押属一般房地产抵押

B：该抵押是最高额抵押

C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元

D：该抵押可以不经登记即产生合同效力

E：执行层的组织协调

12、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题)

A：33

B：35

C：38

D：40

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。

A：私有住宅转让后用于商业经营的

B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D：按照国务院有关规定出售公有住房

E：执行层的组织协调

14、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。 A．租金收入

B．土地出让收入

C．长期抵押贷款

D．净经营收入

15、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

16、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险

17、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%

B．不得高于评估价格的50%

C．由政府决定

D．不得低于按照国家规定所确定的最低价

18、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。

A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者

B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用

C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用

D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

19、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书

20、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。

A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理

B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理

C．评估价格和成交价格都公平合理

D．评估价格和成交价格都不公平合理

21、某建筑物相对标高±0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为__。

A．30.500

B．60.500

C．90.500

D．98.500 22、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．30

23、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．10

B．15

C．20

D．30

24、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险

B．资本价值风险

C．个别风险

D．比较风险

25、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07

B．1.47

C．2.07

D．3.33

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数

B：资产报酬率

C：股东权益报酬率

D：销售毛利率

E：销售净利率

2、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。

A：房地产抵押估价

B：房屋征收评估

C：房地产转让估价

D：房地产火灾保险估价

E：房地产司法拍卖估价

3、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。

A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出 B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本

C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本

D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本

4、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。

A．贷款额

B．企业信用等级

C．自有资金数量

D．项目风险等级

E．贷款期限

5、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。

A．15日

B．30日

C．3个月

D．6个月

6、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

7、下列风险中属于系统风险的是。

A：比较风险

B：市场供求风险

C：未来运营费用风险

D：持有期风险

E：借款合同

8、下列情形中，诉讼时效为2年的是。(2008年试题)

A：身体受到伤害要求赔偿的

B：寄存财物被丢失的

C：环境遭污染或损害的

D：借出的资金未能收回的

E：执行层的组织协调

9、甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）

A．甲＞乙

B．甲＜乙

C．甲=乙