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REITs最全解读▌第一章REITs的定义与相关概念的区别第一节REITs的定义和特点一、REITs的定义REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
具体而言，REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。
REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。
可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
二、REITs的特点总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
（3）税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs 产品一定的税收优惠。
（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。
资产证券化和reits的区别是什么资产证券化和reits的区别简单地讲，REITs是一种投资基金，这种基金去投资持有房地产资产的公司股权即权益型，也会投抵押贷款证券即抵押贷款型;而资产证券化是把拟证券化的“资产”转移给特殊目的载体(SPV)，目的是把资产的风险与原始权益人隔离开，防止原始权益人的债权人追索债务，或防止原始权益人破产时，证券化的资产被列为破产财产，从而损害证券投资人的利益。
第二，从产品的特征上看，资产证券化最重要的特征就是它有一个资产转移的过程，目的是为了隔离原始权益人的债务或破产风险，而REITs是投资于公司的股权，是没有资产转移的过程的。
第三，RETIs是先募集资金再投到持有房地产的公司，或购买住房抵押贷款或其证券，从监管上应该首先适用基金的监管规定，私募基金目前在我国是不能在公开市场交易的;而资产证券化，在我国先是由银行信贷资产证券化，形成了一套完整的监管体系，对于企业资产的资产证券化，证监会和基金业协会也有一套监管规定，对于证券化产品的发行和交易，深交所、沪交所和银行间交易协会、机构间报价系统等机构也有相应的交易规则，虽不是公募产品，但能公开交易。
资产证券化和reits的不同之处一、REITs是基金，在法律上属于资金信托，资金的转移是没有税的;但证券化中资产转移是财产权的转移，尤其是房屋产权的转移，在我国是有相应税负的，在房屋资产证券化中，税是目前最难处理的一个问题。
当然，如果的确是房屋租金的转移，则没有房产转移的税负。
二、由于REITs投资的房地产公司股权，公司的债务风险会影响REITs的收益;而资产证券化操作中，资产转移给了SPV，原房地产公司的债务就不会影响证券化的收益，所以两者的风险是不一样的。
进而，两者的融资利率、评级方法都有不同。
三、如果是设立基金，投资于房地产公司股权，从主体上只要符合基金的监管政策就可以了，备案的私募基金管理公司原则上都可以做;而住房租赁资产证券化，目前我国只有证券公司的资管计划才能做SPV。
银行间类reits案例摘要：1.银行间类REITs的定义和特点2.银行间类REITs的案例分析3.银行间类REITs的优势和挑战4.总结正文：银行间类REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是指在银行间市场上发行的，以房地产作为基础资产的证券化产品。
它结合了资产证券化和银行间市场的特点，为房地产企业提供了一种新的融资方式。
1.银行间类REITs的定义和特点银行间类REITs是一种以房地产为基础资产的证券化产品，通过将房地产企业的现金流进行重组和打包，转化为具有固定收益和期限的证券产品。
银行间类REITs的特点包括：（1）以银行间市场为发行平台，面向机构投资者；（2）以房地产资产为支撑，具有较高的收益稳定性；（3）采用结构化设计，可实现不同信用级别的分层；（4）期限较短，通常为1-3年。
2.银行间类REITs的案例分析以下是两个银行间类REITs的案例：（1）2016年，安徽新华传媒股份有限公司发行的银行间市场公募REITs产品。
该产品以旗下物业资产为支撑，发行规模为5亿元，期限为3年。
通过REITs的发行，新华传媒成功将存量物业资产转化为可流通的证券产品，提高了资产的流动性，降低了融资成本。
（2）2017年，某房地产企业发行的银行间类REITs产品。
该产品以一线城市的商业地产为支撑，发行规模为20亿元，期限为2年。
通过REITs的发行，该房地产企业成功筹集了资金，降低了财务杠杆，提高了资本运作效率。
3.银行间类REITs的优势和挑战银行间类REITs的优势包括：（1）拓宽房地产企业的融资渠道，降低融资成本；（2）提高资产的流动性，便于企业进行资本运作；（3）优化财务结构，降低财务风险。
银行间类REITs面临的挑战包括：（1）市场认知度较低，投资者对产品的接受程度有限；（2）相关法律法规和监管政策尚不完善，存在一定的不确定性；（3）产品设计和发行过程中，需要克服较高的技术难度。
浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
类REITs最全解析，看完变专家！展开全文文章作者：中诚信证评结构融资部分析师朱辉、林海伊、李青云、马倩伟文章原标题为《类REITs资产证券化产品专题研究报告》摘要本文首先从行业概况、行业政策、行业趋势等方面对目前国内的REITs和类REITs产品的发展情况作了基本介绍。
受限于国内法律法规及政策，我国大陆地区尚未出现正式上市交易的REITs产品，而自备案制以来类REITs产品发展较为迅猛，通过结构化设计在一定程度上实现了REITs的部分功能，且随着对类REITs产品逐步探索，其发行主体、发行场所、底层标的物业业态逐渐趋于多元化。
其次，本文对类REITs产品的发行情况进行了简要介绍。
自2014年起，截至2017年4月末，已发行的类REITs产品共有19单，累计发行规模超过454亿元。
目前，可供资产证券化的不动产存量巨大，增量较为可观，我们看好类REITs产品的发展前景。
最后，根据目前已成功发行的类REITs产品，我们梳理了类REITs 产品的评级关注要点和主要风险点。
我们认为虽然如办公楼、商场等标的物业的现金流较为稳定，符合资产证券化要求，且其自身拥有一定的保值能力，但在实际的评级过程中，我们仍需关注其标的物业的区域情况、物业运营方情况、底层租赁情况、交易结构相关设置以及增信方的信用变化情况等。
此外，基于交易结构的设置，我们亦需对租金波动风险、估值下滑风险、增信方信用风险等诸多方面加以关注。
一、 REITs产品简介房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，即REITs）是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管，并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金，根据投资形式不同，又可分为权益型、抵押型与混合型，其中权益型REITs投资于房地产项目并拥有所有权，抵押型REITs主要投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，混合型REITs介于权益型和抵押型REITs之间。
随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。
本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。
首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。
ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。
根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。
在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。
这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。
而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。
通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。
2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。
一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。
同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。
其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。
比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。
这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。
另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。
这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。
类reits概念类REITs概念简介类REITs（类房地产投资信托）是一种资产管理工具，将不动产的现金流收入打包成证券化产品，为投资者提供稳定的收益和流动性。
相关概念1.房地产投资信托（REITs）：是一种以房地产资产为基础的投资工具，通过购买、租赁和管理不动产产生现金流收入。
2.类REITs：是对非房地产资产进行类似REITs的证券化，并提供类似于房地产投资信托的收益和流动性。
相关内容类REITs的特点和运作方式类似于传统的房地产投资信托。
以下是类REITs的相关内容：•资产种类：类REITs可以包括不同类型的资产，如基础设施、能源相关设施、商业不动产等。
这些资产将收入进行证券化，以吸引投资者。
•入口门槛低：相比于直接购买不动产，投资者通过购买类REITs可以享受到更低的入口门槛，从而实现多样化的资产配置。
•稳定收益：类REITs通常以租金、收益分红等形式向投资者分配收益，为投资者提供相对稳定的现金流收入。
•流动性：类REITs的证券化特性使得投资者可以根据市场需求随时买卖，增加了投资的流动性。
•监管要求：类REITs通常要符合特定的监管要求，如披露相关信息、符合投资规模和分红要求等，以保护投资者权益。
•风险与回报：投资类REITs同样存在风险，如市场波动、租金收入不稳定等。
投资者需要根据自身风险偏好和收益预期进行投资决策。
总结：类REITs作为一种创新的资产管理工具，为投资者提供了多样化的投资选择。
通过将不动产的现金流收入证券化，类REITs为投资者带来了稳定的收益和流动性，同时也对投资者的风险管理能力提出了一定的要求。
类REITs的优势•多样化的投资选择：类REITs通过将不同类型的资产证券化，使投资者能够选择不同行业和地区的投资机会，实现投资组合的多样化。
•低成本和高流动性：投资类REITs相比直接购买不动产，可以减少交易和管理成本。
同时，类REITs的证券化特性也使得投资者能够根据需求随时买卖，提升了资金的流动性。
恒大集团资产证券化类reits模式介绍及操作路径恒大集团是中国最大的地产发展商之一，其在房地产领域具有丰富经验和实力。
资产证券化(REITs)是一种将房地产资产转化为市场可交易证券的金融工具。
下面将介绍恒大集团资产证券化类REITs模式的基本概念和操作路径。
资产证券化类REITs模式是指恒大集团将其房地产项目转变为可交易的证券，然后通过发行这些证券来吸引投资者的资金。
其核心思想是将不动产的所有权分割为多个股份，投资者购买这些股份成为该项目的股东。
恒大集团通过REITs的发行筹集资金，用于扩大规模、提高运营效率、降低财务风险等。
资产证券化类REITs模式的操作路径主要分为以下几个步骤：1.选择可资产证券化的项目：首先，恒大集团需挑选适合REITs模式的房地产项目。
这些项目需要满足一定的条件，如地理位置优越、稳定收益、较低的运营风险等。
2.建立REITs结构：恒大集团需要设立一家专门的资产证券化公司，用于发行REITs证券。
该公司可以是一个全资子公司或一个独立实体，其主要功能是将房地产项目转变为可交易的证券。
3.评估和定价：恒大集团需要对选定的房地产项目进行评估和定价，确定其价值和收益水平。
这可以通过招聘专业评估机构来完成，以确保评估结果的准确性和公正性。
4.设定REITs规模：根据评估结果和市场需求，恒大集团需确定REITs发行的规模。
这涉及到确定发行的股份数量和价格，以及筹集的资金用途等。
5.发行REITs证券：恒大集团可以选择通过公开发行或私募发行的方式发行REITs证券。
公开发行是指将REITs证券在证券交易所上市交易，私募发行是指将REITs证券直接出售给特定的投资者。
6.吸引投资者：恒大集团需要积极推广并吸引投资者参与REITs 投资。
这可以通过市场营销、媒体宣传、投资者推介会等方式实现。
7.运营和管理：一旦REITs证券发行成功，恒大集团需要负责运营和管理REITs资产。
这包括收集租金、维护和维修不动产、管理租户关系等。
2020年REITs的主要类别、投资特性、中国和美国REITs的发展情况、典型案例、国内类REITs和成熟REITs的区别目录1、什么是REITs? ..................................................................................................... - 4 -1.1 REITs的主要类别 ........................................................................................... - 4 -1.2 REITs的投资特性 ........................................................................................... - 5 -2.国内REITs的发展情况 ....................................................................................... - 8 -2.1国内REITs政策加速推进 .............................................................................. - 8 -2.2国内REITs的发展情况 .................................................................................. - 9 -2.3国内REITs的典型案例 ................................................................................ - 11 -2.4国内类REITs和成熟REITs的区别 ............................................................ - 13 -3.成熟市场REITs概况 ......................................................................................... - 14 -3.1 成熟市场REITs规模与发展程度较高 ....................................................... - 14 -3.2 美国REITs市场发展情况 ........................................................................... - 15 -4.国内公募REITs正式起航 ................................................................................. - 18 -4.1新政在多个方面取得突破 ............................................................................ - 18 -4.2新政对地产的影响主要在物流、园区领域................................................. - 19 -4.3相关标的情况梳理 ........................................................................................ - 21 -图表1、公司型REITs运作模式 ............................................................................. - 5 -图表2、契约型REITs运作模式 ............................................................................. - 5 -图表3、长期持有REITs取得较为丰厚的回报 ..................................................... - 5 -图表4、FTSE Nareit All Equity REITs 跑赢多数指数（%） ............................... - 6 -图表5、REITs成为市场重要组成部分，交易活跃（百万美元） ...................... - 6 -图表6、价格变动与分红收入是REITs收益来源的两个方面（%） .................. - 7 -图表7、国内REITs政策正在加速推进 ................................................................. - 8 -图表8、国内REITs制度日趋完善（2008~2020） ............................................... - 8 -图表9、国内类REITs每年发行量不断递增 ......................................................... - 9 -图表10、国内类REITs累计规模增长迅速 ........................................................... - 9 -图表11、国内类REITs的发行利率普遍较高（2015~2019） ............................. - 9 -图表12、国内类REITs发行期限集中于短期和中长期（单位：个）.............. - 10 -图表13、物流、门店等类型的类REITs发行期限较长 ..................................... - 10 -图表14、国内购物中心、写字楼类REITs产品数量较多 ................................. - 11 -图表15、不同基础资产类型产品存量个数情况.................................................. - 11 -图表16、中信启航交易结构 ................................................................................. - 12 -图表17、中信启航整体框架 ................................................................................. - 12 -图表18、兴业皖新类REITs发行信息 ................................................................. - 12 -图表19、兴业皖新类REITs交易结构 ................................................................. - 13 -图表20、国内类REITs和成熟REITs的区别 ..................................................... - 13 -图表21、全球权益型REITs规模超2万亿美元 ................................................ - 14 -图表22、单个平均市值 ........................................................................................ - 14 -图表23、成熟市场REITs占比较高 .................................................................... - 15 -图表24、成熟市场资产证券化率较高 ................................................................ - 15 -图表25、美国REITs发展历程 ............................................................................ - 15 -图表26、美国各类REITs市值达到1.3万亿美元 ............................................. - 15 -图表27、美国REITs数量近年来平稳 ................................................................ - 15 -图表28、美国权益型REITs市值占比94% ........................................................ - 16 -图表29、权益型REITs逐渐成为主流 ................................................................ - 16 -图表30、美国市场REITs底层资产丰富 ............................................................ - 16 -图表31、美国REITs指数经历高速增长 ............................................................ - 17 -图表32、权益型REITs表现较好（收益率） .................................................... - 17 -图表33、权益型REITs过去30年跑赢权益市场 .............................................. - 17 -图表34、美国工业类REITs一览 ........................................................................ - 19 -图表35、美国各业态REITS公司占比 ............................................................... - 19 -图表36、Terreno2014-2019年营业收入CAGR为16% .................................... - 20 -图表37、净营运利润（NOI）2014-2019 CAGR为17% ................................... - 20 -图表38、净利率自2016年扩张后提升较快 ...................................................... - 21 -图表39、资产负债率维持在40%以下 ................................................................ - 21 -图表40、房地产企业持有物流地产情况 ............................................................ - 21 -图表41、万纬物流发展历史 ................................................................................ - 22 -图表42、万纬物流一二线建面占比接近70% .................................................... - 23 -图表43、万纬物流三大核心都市圈建面占比66% ............................................ - 23 -图表44、万纬物流主要园区项目情况 ................................................................ - 23 -图表45、宝湾物流园区在全国核心城市都有分布............................................. - 25 -图表46、公司产城综合开发业务土地储备情况................................................. - 25 -图表47、房地产企业持有产业园区情况 ............................................................ - 26 -图表48、华夏幸福“3+3+N”产业布局 ................................................................. - 27 -图表49、华夏幸福产业新城建设情况 ................................................................ - 27 -图表50、华夏幸福年度招商签约规模情况 ........................................................ - 27 -图表51、华夏幸福产业集群 ................................................................................ - 27 -图表52、苏通科技产业园 .................................................................................... - 28 -图表53、中新苏滁高新技术产业开发区 ............................................................ - 28 -图表54、绿地控股基建项目情况 ........................................................................ - 29 -图表55、光大安石专注于综合体、商业、写字楼业态..................................... - 30 -图表56、光大安石主要布局投资核心一二线城市............................................. - 30 -图表57、金融街自持大量优质资产 .................................................................... - 32 -。
类REITs资产证券化产品信用评级方法远东资信评估有限公司二〇一八年九月摘要房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是以发行信托受益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
境外标准化REITs基础资产主要包括购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等能够产生稳定运营收益的不动产，收入及还款来源主要为基础资产产生的运营收益及基础资产增值收益；募集形式分为公募与私募，其中公募REITs具备上市流通的特点；在法律形态上以权益型为主。
我国境内目前发行的类REITs资产证券化产品（以下简称“类REITs”）交易结构及底层资产与标准化REITs接近。
相对而言，类REITs交易结构更为复杂，以“双SPV”结构为主——首先原始权益人设立私募基金/信托计划收购持有标的资产的项目公司并向其发放委托贷款，其次计划管理人再以资产支持专项计划/信托计划资金认购原始权益人的私募基金份额/信托单位；此外，权益型类REITs设计有较长的标的资产处置时间，而债权型类REITs 期限相对较长并设计有回售及回购条款。
类REITs多以私募形式设立，流动性相对较弱；在法律形态上以债权型为主。
本评级方法旨在帮助被评对象、投资者以及其他相关机构了解远东资信评估有限公司（以下简称“远东资信”）在评估类REITs的信用状况过程中考虑的风险因素及评级思路。
需要指出的是，本评级方法并未涵盖远东资信在评级时所考虑的所有因素，而是重点突出地反映受评证券普遍面临的关键信用风险因素的分析方法与思路。
远东资信依据类REITs自身特点，综合考虑内部因素和外部因素影响，并采用定性分析与定量分析相结合的方法，着重考察标的物业资产质量、产品交易结构、现金流及压力测试状况，并在此基础上综合考虑项目运营方及其他重要参与机构履职能力、相关法律风险等因素，由此判断该受评证券的信用风险水平，并最终确定其信用等级。
远东资信认为，我国类REITs目前所面临的风险主要集中在：标的物业资产质量风险、交易结构风险、项目运营方持续运营风险、重要参与机构履职风险及法律风险等。
针对这些共性风险，远东资信考察的一级评级要素包括：标的物业资产质量、现金流状况、交易结构设计、项目运营方及其他重要参与机构履职能力、相关法律风险等。
一、类REITs界定类REITs是指资产支持专项计划/信托计划通过私募基金份额/信托单位而享有对应物业运营收益和物业增值收益的资产证券化产品，其中基金管理公司/信托计划认购了具有稳定现金流的物业资产并持有对应项目公司的权益。
类REITs以私募基金/信托计划的收益权为基础资产，以具有稳定现金流的物业资产为底层资产，以标的物业资产的运营收益及增值收益为主要还款来源。
本评级方法适用的标的物业业态包括购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，远东资信后续将根据国内政策及相关监管要求变化进行相应调整。
二、类REITs特征（一）以“双SPV”的交易结构为主一般在类REITs交易结构设计中，私募基金/信托计划由原始权益人发起设立，并以私募基金/信托计划名义收购持有标的资产的项目公司，同时向项目公司发放委托贷款，最后由资产支持专项计划/信托计划受让原始权益人持有的私募基金份额/信托单位成为股东和债权人，进而实现控制项目公司及标的物业资产的目的1。
在此过程中，项目公司的股权交割以及对项目公司原有存量债务的替换是整个交易结构设计的核心。
交易结构示意图如下：1根据银监会2018年1月发布的《商业银行委托贷款管理办法》要求，募集资金不能发放委托贷款；根据基金业协会2018年2月发布的《私募投资基金备案须知》规定，委托贷款、信托贷款类私募基金不予备案。
因此“私募+委贷”的模式或将受限，需关注其涉及的相关交易结构的可行性和合法性。
（二）期限结构设计多样化类REITs的期限结构设计通常包括“固定期+处置期”及“长期限+定期开放”两种模式。
在“固定期+处置期”模式下，资产支持专项计划在正常偿付固定期内相关证券利息完毕后将进入处置期，通常原始权益人/权益级投资者对物业资产享有优先购买权，若原始权益人/权益级投资者不行使优先购买权，管理人/服务机构将对物业资产进行市场化处置并分配处置收益；“长期限+定期开放”模式适用于期限较长的情况，在该模式下为增强相关证券的流动性，通常每间隔一定时期（通常为3年）设置一段开放期，在开放期内投资者可以就相关证券申请回售，而原始权益人也可以对相关证券进行赎回。
（三）涉税筹划当涉及到物业资产所有权的转让，如物业资产转让给私募基金和信托计划时，根据现行法律需缴纳既定比例的企业所得税，若物业资产转让方为房地产开发公司还另需按照累进税率缴纳既定比例的土地增值税等税费。
因此在实际交易中，项目公司持有物业资产，资产支持专项计划则以受让项目公司股权及债权的形式实现对物业资产的控制，进而达到合理避税的目的。
（四）增信措施更为严格类REITs的现金流主要来自存续期间物业资产所产生的运营收益与增值收益，标的物业资产的现金流稳定与否将影响产品的安全性。
同时，相对于其他资产证券化产品，国内针对类REITs的专项法律法规尚不健全，外部市场环境尚不成熟，因此专项计划一般会设计更为严格的增信措施，包括引入差额支付机构、流动性支持机构、优先收购人等，尤其在“长期限+定期开放”期限结构下，专项计划对增信方的要求更高。
三、评级思路远东资信依据类REITs自身特点，综合考虑内部和外部因素影响，并采用定性分析与定量分析相结合的方法，在着重对基础资产质量、产品交易结构、现金流分析及压力测试等方面考察的基础上，同时考虑项目运营方及其他重要参与机构的履职能力、相关法律风险等因素，由此判断该受评证券的信用风险水平，并最终确定其信用等级。
远东资信一般从如下几个方面来考量和分析类REITs资产证券化产品的信用风险：物业资产质量方面，类REITs还本付息根本来源是标的物业资产产生的运营收益及增值收益，而标的物业资产的质量将直接影响前述两类收益。
远东资信对标的物业资产质量的考察主要包括宏观经济环境、标的物业资产所处行业环境及区域环境、标的物业资产基本情况、经营管理及运营情况等方面。
交易结构方面，不同的交易结构将影响受评证券的本息兑付，如现金流收付机制的安排将影响受评证券的本息偿付顺序，权利维持金、第三方担保、差额支付承诺的引入将为受评证券提供一定保障，回售及回购条款的设置可为受评证券提供一定流动性支持。
远东资信将从现金流收付机制、信用触发机制、增信措施、开放及退出安排、相关法律风险等方面对交易结构的合理性、完善性和有效性进行分析。
现金流分析及压力测试方面，远东资信根据交易账户设置情况、现金流支付机制、信用触发事件、增信措施等交易结构特点以及物业资产特征，构建现金流模型量化分析物业资产产生的运营收益及处置收益流入端在扣除相关税费后对相关证券本息兑付的流出端的匹配情况，并进一步考虑压力条件下，物业资产现金流流入端对相关证券本息流出端的覆盖程度。
项目运营方面，项目运营方的持续运营能力及管理水平将会影响物业资产的运营收益高低，进而影响相关证券的本息兑付，项目运营方的综合实力也会在一定程度上影响类REITs 的上市进程（如有），远东资信主要从项目运营方业务运营情况以及相关财务指标等方面进行分析，其中业务运营能力方面包括公司战略与管理、业务模式、项目经验、风险控制能力、与资产证券化业务有关的业务流程的规范性和内部控制制度的完善性等方面；财务指标分析包括资本结构、盈利能力、偿债能力、现金流分析等方面。
其他重要参与机构方面，业绩补偿机构、差额支付机构、流动性支持机构等重要参与机构也将对专项计划的稳定性也会产生一定影响，远东资信根据相关行业评级方法分析其他重要参与机构的信用风险。
此外，远东资信还将关注资产证券化过程中涉及到的法律、会计、税收等相关问题，评估其可能产生的影响。
四、评级要素（一）标的物业资产质量分析1.宏观经济环境分析由于类REITs尤其是债权型类REITs的期限较长，产品的现金流会受到我国宏观经济的影响，远东资信将结合历史的发展经验以及当下的政策与经济形势，对我国短期及中长期经济发展进行展望，进而分析宏观经济环境对标的物业资产价值及其业态所属行业的影响。
2.标的物业资产所处行业分析类REITs的标的物业资产业态包括购物中心、写字楼、酒店等，属于商业地产行业，是房地产行业的一个子行业，其发展不仅受国家宏观经济的影响，也会随着行业发展周期的变化而变化。
另外，在房地产开发与运营模式上，商业物业也与住宅物业存在显著差别，商业物业资金回笼相对较慢，且经营模式因出租与出售有所区别。
3.标的物业资产所处区域环境分析标的物业资产所处市场运营与所处区域商业环境、消费水平、人流量等诸多因素相关联，若外部环境不佳或者消费人气下降，则物业的租金水平亦存在下滑风险。
远东资信在考察商业地产外部环境时，倾向于以一个较长的时间跨度数据作为评估基础。
4.标的物业资产基本情况分析标的物业资产的基本情况包括地理位置、建筑物特征以及业态等基本信息。
（1）地理位置地理位置是影响标的物业产生现金流能力及房产价值的首要因素。
标的物业所处地段的繁华程度越高，其产生现金流的能力越强，房产价值也越高。
此外，还要确定商业房地产所处商业区的具体位置（如位于主道还是侧道、标识是否醒目等）及交通便利性。
核心城市的经济水平较高，物业的租金稳定性较好。
（2）建筑状况与特征标的物业的新旧程度（房龄）、建筑质量、外观设计等都会对其价值产生影响。
房龄较高或建筑质量不佳的项目往往维护或重新装修的成本较高，而过于时髦或配制过于专门化的项目也面临着不断重新装修或改造的问题。
另外，楼层净高（过低的净高则会产生压抑感，不利于经营活动的开展）、面积布局是否合理、内部格局（是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织）、装饰装修、无形价值（如知名的酒店管理方或知名品牌厂家入驻）等也会对物业价值产生影响。
（3）业态类REITs项目涉及的物业业态多为写字楼、公寓、购物中心、物流园、酒店和工业地产等。
工业地产在国内市场目前有一定的受限性，因此实际项目主要还是以写字楼、商业综合体、酒店和公寓为主。
一般写字楼现金流最稳定，购物中心居中，酒店则相对而言弱一些。
5.标的物业资产运营状况分析远东资信将从收入来源、租户情况、租金水平、出租率、标的物业产权的抵质押情况对物业的运营状况进行分析。
标的物业资产的运营收益及增值收益是专项计划的主要还款来源，其是否稳定直接影响优先级资产支持证券的安全性；租户的行业分布、集中度及信用状况等也会影响专项计划的现金流；远东资信还将对标的物业的历史和目前租金水平、出租率、转租率趋势等进行分析，同时对租赁合同期限、租金支付模式等因素进行考虑；此外，标的物业需产权清晰，因此远东资信也将关注物业产权的抵质押情况。
