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我国商业银行个人住房贷款风险及其防范1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展，个人住房贷款在近年来得到了广泛的应用。
商业银行作为主要的住房贷款放贷机构，承担着重要的社会责任。
个人住房贷款风险也随之而来，成为了当前我国金融领域的一个热点问题。
个人住房贷款风险不仅关系到商业银行的资产安全，也对整个金融体系的稳定性和可持续发展产生影响。
随着住房贷款市场的扩大和个人风险态势的复杂化，商业银行在放贷过程中面临着一系列的挑战。
如何合理评估借款人的信用风险？如何有效控制贷款违约率？如何防范在贷款过程中出现的各种风险？这些问题亟待解决。
对我国商业银行个人住房贷款风险进行深入分析，并探讨有效的防范策略，具有重要的现实意义。
只有通过深入研究，找准问题根源，提出科学的对策，才能更好地保障商业银行个人住房贷款业务的稳健发展。
1.2 问题意义【问题意义】：个人住房贷款是我国商业银行的主要业务之一，但同时也存在着一定的风险。
这些风险不仅对银行自身造成影响，也可能对整个金融系统和经济稳定造成不利影响。
了解和防范个人住房贷款风险具有重要的意义。
个人住房贷款是银行的重要资产，但如果借款人违约或无法按时还款，将会导致银行资产损失。
这不仅会影响银行的盈利能力，还可能对其财务稳健性造成威胁。
如果个人住房贷款风险得不到有效控制，可能会引发金融危机，甚至对整个金融系统和经济造成严重冲击。
个人住房贷款风险也直接关系到广大居民的生活和财产安全。
如果个人在购房过程中发生风险，不仅会导致个人财产损失，还可能影响到家庭的生活和未来发展。
加强对个人住房贷款风险的防范，不仅符合银行自身利益，也符合社会公共利益。
认识个人住房贷款风险的问题意义，对于商业银行、金融系统和广大居民都具有重要意义，需要高度重视和有效防范。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险分析个人住房贷款是商业银行主要的信贷业务之一，但也存在着一定的风险。
个人住房贷款的主要风险之一是信用风险。
我国商业银行个人住房贷款风险防范近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。
商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。
本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。
一、风险来源1、房贷利率风险商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。
由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。
2、市场风险随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。
3、信用风险商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。
4、流动性风险部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。
二、风险防范措施1、严格的风险管理制度商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。
2、合理定价商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。
3、增强风险意识商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。
4、产品创新商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。
三、发展趋势1、随着房地产市场的逐步升温，房价将随之上涨，银行的住房贷款业务将逐步回到高峰。
2、房地产监管和政策的加强将成为银行住房贷款业务的重要环节，房地产市场的信用风险管理将成为企业重要考虑的内容。
个⼈住房贷款风险及其防范措施个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。
我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施(⼀)系统风险1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。
在这种跨度较⼤的时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。
在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。
2、流动型风险银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。
3、住房贬值风险新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款造成⼀定的风险。
(⼆)银⾏后期管理风险个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财⼒对相关资料进⾏整理和管控。
在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。
(三)开发商带来的风险新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以及良好的经营业绩，成为各银⾏所争夺的合作对象，但这种竞争会给⼀些信誉较差的企业带来可乘之机，使⽤各种不法⼿段对银⾏进⾏欺诈，以虚假信息向银⾏申请住房按揭贷款，达到⽬的后即进⾏资⾦转移。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范作为金融机构，商业银行在经济社会发展过程中扮演着重要的角色。
个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，它有利于促进住房消费、支持房地产市场的发展，同时也对商业银行的风险管理提出了挑战。
在我国，个人住房贷款已经成为商业银行的核心业务之一，但与此个人住房贷款风险也日益凸显。
加强对个人住房贷款风险的认识，完善防范机制，对商业银行具有重要的意义。
1. 信用风险。
个人住房贷款涉及的金额大、期限长，因此借款人的信用状况直接关系到银行的资产安全。
在我国，个人住房贷款往往是家庭借款的一种主要形式，因此在贷款人的还款意愿和还款能力上存在较大的不确定性，可能出现违约、拖欠等情况，这就增加了银行的信用风险。
2. 利率风险。
由于个人住房贷款一般属于长期贷款，因此贷款利率的波动对银行的资产负债表会产生较大的影响。
如果银行未能妥善控制利率风险，就可能导致负债端成本上升，而资产端收益下降，从而影响银行的盈利能力。
3. 流动性风险。
个人住房贷款具有长期性和不确定性，如果银行未能良好进行资产与负债的匹配，可能面临流动性短缺的风险，导致资金链断裂，甚至出现违约。
4.操作风险。
在个人住房贷款的操作过程中，存在着资金误用、操作不当等操作风险，这可能会导致银行的资产损失。
二、防范个人住房贷款风险的策略与措施针对我国商业银行个人住房贷款风险的现状，应当采取以下策略与措施，加强风险防范：1.建立健全的风险管理体系。
商业银行应当结合自身的实际情况，建立健全的个人住房贷款风险管理体系，包括信用审查、风险定价、资产负债管理等方面，确保能够及时有效地识别、测量、监控和控制风险。
2.加强内部控制。
商业银行应当加强内部控制制度的建设，进一步规范业务操作流程，防范潜在的操作风险，确保贷款业务的合规性和合法性。
3.加强风险定价。
商业银行在开展个人住房贷款业务时，应当对借款人的信用情况进行严格的审查，对信用较差的借款人给予高利率，以更好地覆盖信用风险。
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，个人住房购买需求日益增长，房地产市场火爆，住房贷款也成为大部分人购房的必要途径。
而商业银行作为住房贷款的主要提供者，需要了解住房贷款风险并采取有效措施进行防范。
1. 经济风险经济风险是个人住房贷款最主要的风险之一。
经济环境恶化导致借款人突然失业、经济能力下滑等情况，可能导致其无法按时还款，进而导致逾期、违约等情况的出现。
此外，若住房价格下跌，导致房屋抵押价值下降，也会增加借款人的还款压力。
2. 利率风险利率风险是银行个人住房贷款风险的重要组成部分。
由于房贷的期限往往较长，很可能在期间内出现利率上涨的情况，使借款人的还款压力增大。
此外，个人住房贷款利率也存在浮动的情况，如果借款人的贷款利率上升，其还款能力将大幅下降。
3. 政策风险政策风险是个人住房贷款的另一个风险因素。
政府政策的调整可能导致住房市场的波动，从而影响银行的贷款回收和逾期率。
同时，政府对贷款领域法规的制定和调整也可能对银行的个人住房贷款业务产生影响。
1. 细致审查借款人商业银行在发放个人住房贷款之前，需要对借款人的还款能力进行细致审查。
银行需要对借款人的个人信用记录、工作稳定性、收入水平、偿债能力等进行评估，这样可以有效降低贷款违约率和逾期率。
2. 合理制定还款计划商业银行在发放个人住房贷款时，需要根据借款人的财务状况和还款能力，合理制定还款计划。
借款人还款的月支付额度不能超过个人月收入的40%左右，这样可以减少客户因还款负担过重而不能按时还款的情况。
3. 严格核查房屋质量和价值商业银行在发放个人住房贷款前，应严格核查房屋的质量和价值。
银行可以依靠房屋评估机构对房屋进行评估，确保房屋价格不偏离市场价值，降低银行在贷款回收时的风险。
4. 坚持风险分散投资商业银行在个人住房贷款的业务中，需要坚持分散投资原则，分散风险。
分散投资的方式有多种，可以通过将贷款分散到不同地区、不同类型的借款人和不同的贷款类型等，从而降低风险。
商业银行个人住房贷款的风险与防范措施随着房价的上涨，许多人选择通过商业银行贷款来购买房屋。
然而，个人住房贷款也有一定的风险，商业银行需要采取一些措施来减少这些风险，保护银行和贷款人的利益。
一、风险1. 信用风险个人住房贷款就是信用贷款，银行需要对借款人的信用记录进行评估。
如果借款人的信用记录不好，银行可能会拒绝贷款。
即使借款人能够获得贷款，还款能力也存在风险。
2. 利率风险商业银行所提供的个人住房贷款的利率通常会随着市场利率的变化而变化。
如果市场利率上涨，贷款人的还款压力也会随之增加。
3. 房价风险个人住房贷款的本质是购买房屋，因此房价风险是一个不可忽视的因素。
如果房价下跌，银行的贷款余额将超过房屋价值，贷款人难以偿还债务，银行会面临损失。
二、该如何防范风险1. 信用评估首先，银行应该严格审查借款人的信用记录和资产负债状况，确保借款人有足够的还款能力和还款意愿。
银行可以通过查询征信中心的记录来评估借款人的信用状况，同时还可以要求借款人提供财务资料，例如工作收入、财产状况和家庭支出等信息，以增加信用风险评估的准确性。
2. 利率协议要减少利率风险，银行可以与借款人签订利率协议。
虽然这种协议对银行也会产生一定的风险，但它可以为借款人提供更稳定的利率环境，使借款人能够更好地计划他们的财务状况。
利率协议可以限制利率上涨的程度，并防止借款人因利率变化而面临的额外压力。
3. 贷款抵押个人住房贷款通常需要提供抵押品，因此，银行应该对抵押资产进行充分的评估。
对于购买价格较高的房屋，银行更应该谨慎地评估抵押资产的价值。
如果银行的贷款余额超过了抵押物的价值，银行会面临财务损失。
4. 风险管理银行需要建立专门的风险管理机构，负责监测贷款组合并根据情况采取相应的应对措施，例如减少风险资产占比、提高资本充足率等措施。
总之，个人住房贷款是一个复杂的金融活动，银行需要通过各种手段降低风险。
同时，借款人也应该认真考虑自己的还款能力，并制定切实可行的还款计划，以免贷款成为一种负担。
银行个人住房贷款风险及控制分析随着经济的快速发展，人们对于购买房产的需求也在逐渐增加。
而对大多数人来说，购房需要依靠银行的个人住房贷款来实现。
个人住房贷款不仅是银行的主要业务之一，也是国民经济的重要支柱。
随之而来的风险也不可忽视。
本文将分析银行个人住房贷款的风险，并提出相应的控制措施。
一、银行个人住房贷款风险分析1. 信用风险银行在放贷时首要考虑的因素就是借款人的信用状况。
而在个人住房贷款中，借款人的信用风险是比较大的。
因为房贷是一笔较为巨大的贷款，借款人可能会因为各种原因无法按时按量还款，这就会给银行带来较大的信用风险。
2. 利率风险利率的变动对于银行的个人住房贷款会产生极大的影响。
一旦利率上升，借款人的偿债压力就会增加，从而增加了违约的风险。
银行自身也会面临着资金成本上升的问题，导致银行盈利能力下降，进而造成风险的增加。
3. 抵押物风险在个人住房贷款中，抵押物是银行获取贷款风险的主要手段。
如果抵押物的价值下跌，或者抵押物的质量不合格，一旦借款人不能按时偿还贷款，银行可能无法通过抵押物变现，从而导致风险的增加。
4. 法律风险个人住房贷款可能涉及到法律方面的风险。
借款人可能会因为各种纠纷导致无法按时还款，银行也需要面对着复杂的诉讼和执行问题。
二、银行个人住房贷款风险控制措施1. 严格的风险管理制度银行应建立完善的风险管理制度，包括信用风险管理、利率风险管理、抵押物风险管理和法律风险管理等各个方面的管理措施。
对于借款人的信用状况要进行全面的审查和评估，避免信用风险的发生。
也要对贷款利率的变动进行及时的监控与调整，以降低利率风险。
2. 合理的抵押物要求银行在放贷时应对抵押物的价值进行全面的评估，确保抵押物的价值稳定和真实性。
也要对抵押物的质量进行监控，避免因抵押物质量问题导致的风险。
3. 加强法律风险管理银行应建立健全的法律风险管理体系，规范个人住房贷款的法律程序和流程，合理化债权债务关系，降低法律纠纷的发生和处理成本。
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范随着我国经济的发展和城市化进程的加快，个人住房贷款需求快速增长。
商业银行作为住房贷款的主要提供者，一方面能够帮助人们购买和改善居住条件，促进住房消费，同时也面临着一定的风险。
本文将重点讨论我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范措施。
我国商业银行个人住房贷款风险主要包括信用风险、利率风险和房价风险。
信用风险是指贷款人无法按时偿还本金和利息的风险。
在住房贷款中，信用风险主要体现在贷款人的还款能力和还款意愿方面。
由于中国的信用体系尚不完善，银行在审批贷款时往往会存在一定的风险。
如果贷款人出现经济困难或失业等情况，也会导致其无法按时偿还贷款。
利率风险是指贷款利率的波动对银行利润和贷款人偿还能力的影响。
由于我国住房贷款利率大多数采用浮动利率，因此贷款人承受着利率上升的风险。
如果贷款人在人民币贬值或利率上升的情况下无法承受贷款利率的增加，就会产生风险。
房价风险是指购房人购买房产后，房产价值下跌而无法按时偿还贷款的风险。
房价的波动直接影响购房人的还款能力，一旦房价下跌过大，贷款人将面临负债过大的风险。
尤其是在房地产市场调控的背景下，房价的不确定性增加，购房人的风险也相应增加。
为了防范这些风险，商业银行可以采取以下措施。
在风险评估方面，商业银行应加强客户的信用评估和还款意愿的调查。
通过信用报告和贷款人的征信情况，了解贷款人的还款能力和信用记录，从而减少不良贷款的风险。
银行还可以与其他机构分享客户的信用信息，提高风险评估的准确性。
在风险分散方面，商业银行应加强贷款风险的分散化管理。
通过向不同地区、不同行业和不同贷款金额的客户提供贷款，减少风险集中度，降低贷款风险。
商业银行还可以通过发行住房抵押贷款证券化产品，将一部分住房贷款转化为证券，从而实现风险的分散。
在利率风险方面，商业银行可以采取利率对冲策略进行风险管理。
通过购买利率互换工具，可以将固定利率贷款转换为浮动利率，从而降低贷款人在利率上升时的风险。
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的不断发展，房地产市场的持续升温，个人住房贷款逐渐成为商业银行重要的贷款业务之一。
但是，随着房地产市场泡沫的逐渐涨大以及贷款利率的不断提高，商业银行个人住房贷款存在不可忽视的风险。
为了防范这些风险，商业银行应该采取一些措施进行风险管理。
一、风险分析1.借款人信用风险：借款人的信用状况是银行考虑是否放款的一个重要因素，如果借款人的信用状况不佳，容易出现违约的情况。
2.贷款利率风险：由于我国房地产市场的泡沫逐渐涨大，导致贷款利率持续上涨，如果银行贷款利率过高，会导致部分借款人无法承担高额利息，导致贷款违约。
3.抵押物价值风险：个人住房贷款的抵押物是房产，由于房地产市场价格波动较大，抵押物的价值存在不确定性，可能会出现部分抵押物价值下降，导致银行无法收回贷款本金的情况。
4.政策风险：政策风险是指政府发布的有关住房贷款方面的法规、政策等因素对住房贷款业务的影响。
政策的变动可能会导致个人住房贷款的利率上涨或者贷款额度的下降，导致银行无法回收贷款本金的情况。
5.市场风险：市场风险是指市场供求关系变化所带来的风险，即在特定情况下市场需求下降或者房地产市场价格大幅下跌，可能会导致抵押物质量下降或者抵押物无法卖出，导致银行无法收回贷款本金。
二、风险防范1.建立合理的贷款政策：银行应该建立合理的贷款利率和贷款额度政策，避免过分提高贷款利率，导致借款人还不上贷款。
2.贷款审查和评估管理：银行要严格审查借款人的信用状况和还款能力，了解借款人的经济状况和财产状况，避免对不符合信用状况的借款人放款，同时要对抵押物进行评估管理，确保抵押物价值不会下降。
3.开展风险管理工作：银行要对借款人进行风险管理，通过强化风险监控、建立风险防范机制等方式进行风险管理，提高防范个人住房贷款业务风险的能力。
4.制定健全的风险控制机制：银行应该建立完善的风险控制机制，规范业务操作流程，防范可能出现的风险情况，提高贷款业务风险控制水平。
近年来,我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展很快,对推动房地产业尤其是住宅业的发展起到了积极的作用。
人们通过按揭贷款能提前买到称心的住房,开发商也能加速资金周转,几乎所有的商业银行都将住房按揭贷款这种低风险的业务作为重点产品来开发。
据统计,自2000年以来,住房按揭贷款业务年平均增长约40％．而按揭贷款余额占GDP的比重始终在10％左右(在美国．住房按揭贷款规模已达到GDP的100％);国内商业银行住房按揭贷款余额目前大约只相当于市场发展空间的13％,各大银行的住房按揭贷款占贷款总额比例在20％1)2下。
从这几个数据看,我国的住房按揭贷款市场仍然有巨大的空间。
在银行固有的认识中,．住房按揭贷款几乎是零风险,但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。
房地产行业有很强的发展周期性．当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑,但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今,各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”,未认识到其核心和风险,也一直未进行过制度上的改良．一旦经济环境发生变化,在特定条件下,这一业务存在的违约风险会很高,也会给银行带来较严重的损失。
个人住房按揭业务存在的风险1．来自购房人的风险(1)被迫违约。
这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。
从各大商业银行统计的数据看,这类违约占大多数。
我国当前通货膨胀水平较高．2008年实行的是紧缩的货币政策,所以人们的家庭收入实际是在缩减,被迫违约时有发生。
(2)理性违约。
这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。
目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控,房价正逐渐回落。
但贷款利率却不断提高．所以这类违约有所增加。
(3)提前还贷。
这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。
提前偿付发生后,银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。
个人住房按揭贷款提前偿还,将使银行的可用资金增加。
目前银行系统内居民存款余额连年居高不下。
各银行都有大量闲置资金急于寻找出路,在这种情况下,客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量．加大了银行的投资压力和风险。
即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去,实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会．导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。
另外,客户提前偿还贷款时,银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况．只能使用人工来完成,人力成本很高,在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。
当然,在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下。
银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。
管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。
目前,提前还贷好像还未与风险联系起来,出于维护自身美誉度的考虑。
银行一般都默认了这种行为的合法性。
但随着国内银行面临的竞争越来越激烈,加强风险管理势在必行,所以必须充分认识提前还贷所产生的影响,从各个层面上制定对策。
2．来自开发商的风险(1)假按揭。
这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。
当其资金链出现问题时,有些开发商可能会串通银行内部人员。
自己垫付首付款。
制造虚构的购房合同,里应外合,达到骗取信贷资金的目的。
以后遇到真正的买家,开发商即付完剩余款项,解除抵押,再高价卖出。
情节严重的是．有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。
这种现象已在各大商业银行出现过多次,给银行带来了不可估量的损失。
(2)抵押物的变故。
房地产开发经营的过程长、环节多,且环环相扣。
如果稍不注意。
开发商的资金链就容易断裂．负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼．或拿不到产权证和土地证。
为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;是作为按揭业务风险防范的第二还款源．明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。
(3)强制指定。
一般情况下,开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售,利用住房抵押贷款做诱饵．让银行被动接受高风险的开发贷款条件．放松对开发商的贷款审查和风险防范．而购房人也只能听从开发商的安排。
住宅小区入住的人数多,若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款,一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题,购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款,这给银行造成的损失将特别严重。
3．来自银行内部的风险(1)员工素质。
银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。
有些员工出于眼前利益,与开发商合谋,对贷前审查敷衍了事,贷后放弃追踪管理,以至让银行潜在的风险加大。
没有银行内部的配合,假按揭是不可能发生的。
(2)制度安排。
银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估。
目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场比较法,对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值,而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失。
高估按揭房产价。
大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估,而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。
这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋,或采取各种方式推高房价,促成高价房交易合同,以获取高额按揭贷款。
另外,由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值,一旦购房者故意违约,那么银行或支付较高的变现成本．或面临难以变现的可能,甚至在市场发生逆转时．将承受房价下跌所造成的巨大损失。
防范个人住房按揭风险的对策l,设立专业机构要解决按揭贷款服务的质量问题,靠传统的渠道已明显不适应新的发展,需要增加机构。
设立专业的按揭银行已是大势所趋。
在国外,专业按揭机构非常普遍．如美国有住房按揭贷款的专业银行近1000家,占银行总数的11％,占美国银行体系总资产的15％左右。
在我国．目前围绕二手房按揭已出现三种专业机构:地产中介行、按揭公司和银行按揭中心。
三者之间的关系是:房地产中介促成房屋交易——按揭公司办理按揭贷款——银行按揭中心发放贷款。
专业按揭机构能为客户核实房屋产权关系,为他们提供有关贷款的法律、房地产专业意见,确保交易过程的合法性、安全性．可让他们免却手续繁琐之苦。
一些规模较大的按揭公司还担当着银行的产品研发合作伙伴和客户的担保人的角色。
鉴于住房按揭贷款产品是一个复杂的体系,需要有专门的部门来开发、规划和发展,光靠传统银行的一个部门不行。
这种金融创新应让专业机构进行集中的产品开发、专业的客户服务和积极的营销。
可以把目前的按揭公司的业务经验与银行的优势资源相融合,让某些在这方面做得好的传统商业银行独立出来．或从各商业银行的信贷部抽调优秀相关人才重新组成专业按揭银行。
要完成这一重组并使其高效运转,还需要各利益主体的团结和努力。
2．力口强监管和服务力度(1)对开发商的监管。
很多风险都是由开发商引起的．它们既是源头,同时也对贷款的偿还起连带保证作用。
因此对开发商进行严格的管理有利于问题的解决。
银行目前的控制是．把过去只针对企业的追踪管理缩小到对项目的追踪管理,经常了解项目的进展情况和销售情况,防止出现贷款还未到期而项目已销售完,开发商把应还银行的开发贷款以及收到购房人的预付款和按揭贷款继续投放到下一个项目。
进行滚动式开发的现象。
当开发商的经营被严格透明后．抵押房产出现故障的机率将大幅度下降,即使有购房人违约的情况发生。
开发商作为连带保证人的责任才能更好地落实。
(2)对购房人的监管和服务。
由于建立完善的借款人信用评价体系在目前来说较困难,银行只能在贷前和贷后加强审查和管理．通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三者进行调查,了解审核贷款申请人各方面情况来综合考核借款人的偿贷能力,而不是仅凭一张随意的收入证明敷衍了事。
因疾病和家庭收入减少而导致的被迫违约,需要银行进行金融产品创新。
目前这类新产品的出现还是接连不断。
早期民生银行的移动按揭,现在深圳发展银行推出的针对二手房的“固定利率气球贷”、“双周供”、“循环贷”等．都显示出银行在这方面的尝试．为的是减轻购房人的月还贷负担,争取更多的业务。
对于理性违约的增加,可通过公开借款人的信用状况来督促其遵守承诺．如建立个人信用档案。
由于我国个人信用体系的建立只处于初步阶段,所以采取这一方法需周密地考虑。
3．改变评估基础由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上,所以需要重新评价这一依据的合理性。
以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础．即以成本法来确定的按揭贷款价值,能挤出房价虚高造成的泡沫。
在成本法中,房地产的成本很多,组成部分较容易测算。
如果银行以成本法来确定按揭贷款价值,需要政府联合其它相关部门定期发布当地房地产的平均成本和合理的社会平均利润水平。
项目实际成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算．并与平均水平相比,以考察其真实性,利润则按公布的数据为依据。
由于有政府的参与．这种测算结果使评估机构和信贷人员在对外说明时有更高的公信力。
当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定程度的降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋于零,也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,有助于抑制投机,平抑超高的房价。
4．罚金制度国外银行大多采取征收“贷款手续费”或违约金的办法来防范提前偿付贷款的风险。
目前我国只有少数银行采取了象征性的收取很小比例的违约金或罚款的措施,远未形成健全的风险防范机制。
当然这与现行法规在这方面的空白和矛盾有关。
5．贷款证券化住房按揭贷款随着房地产的发展有很强的周期性．会使商业银行形成较大的潜在的系统风险。
它的迅速发展和规模化,也会因为它的还款期较长,而可能给银行带来流动性风险。
这些问题可通过按揭资产的证券化和投资银行的债务抵押证券的方式来解决。
这一方法通俗地讲就是,将贷款资产打包定向卖给投资银行或保险公司。
早在t992年广发银行首次进行按揭贷款时就有打包成债券上市的尝试,但这个业务在当时受到政策限制,直到今天已过去16年了,也没有多少进展。
但不管怎么说,按揭资产是银行长期的债券资产,如果未形成二级市场承接,那么银行的资金使用效率就大打折扣。
这种方式在我国实施还需更多的耐心。
也需借鉴和灵活运用。
