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商业综合体项目投资收益测算模板 (一)商业综合体项目投资收益测算模板是商业项目投资的一种科学方法，对于商业综合体项目的重要性不可忽视。
下面将从模板的构成及其使用方法两方面进行详细介绍。
一、模板构成1. 政策法规：政策法规对商业项目发展的影响不容忽视，包括国家、地方的法律政策和市场环境状况等。
2. 投资计划：投资计划是商业综合体项目中非常关键的部分，包括资金投入、开发周期、盈利预期等。
3. 市场调研：市场调研是商业项目投资成功的关键，市场调研内容包括商业综合体项目的核心业态、经济发展情况、竞争情况等。
4. 经营预算：经营预算是商业综合体项目运营时所需的预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 财务分析：财务分析是商业综合体项目投资收益测算模板中非常重要的一部分，包括现金流量、投资回报率、会计利润等。
二、使用方法1. 定义投资目标：在商业综合体项目投资前，需要明确投资目标，例如投资回报率、投资收益、项目规模等。
根据不同的目标选择不同的投资策略。
2. 进行市场调研：进行市场调研时需要分析市场容量、竞争情况、核心业态等，获取尽可能多的市场信息。
3. 制定投资计划：在投资计划中，需要确认投资规模、盈利预期、资金使用计划、开发周期等。
在制定投资计划时，同时考虑政策法规对项目开发的影响。
4. 编制经营预算：根据投资计划，编制经营预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 进行财务分析：在完成经营预算后，进行财务分析，评估商业综合体项目投资收益。
根据财务分析结果，对投资计划进行优化。
总之，在商业综合体项目投资收益测算模板中，各项指标之间存在很大的关联性，对每个指标的准确把握是项目投资成功的关键。
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
xxxx国际广场项目购物中心与商业街成本收益核算表xx市xx营销策划有限公司2014-7目录1.项目界定说明 (4)1.1基本技术经济指标 (4)1.2项目进度安排 (5)2.购物中心投资收益分析 (5)2.1投资成本测算 (5)2.1.1 土地费用 (6)2.1.2 土建工程费用 (7)2.1.3 设备安装工程费用 (7)2.1.4 装饰工程 (7)2.1.5 其他费用 (7)2.1.6总投资成本 (7)2.2租金收入测算 (7)2.2.1 租金价格建议 (7)2.2.2购物中心租金收入预算 (10)2.3经营费用及税费测算 (14)2.4纯租赁模式下收益分析 (16)2.5一层临街商铺出售模式下收益分析 (17)2.5.1 销售价格建议 (17)2.5.2 一层街铺销售收入测算 (19)2.5.3 该模式下15年收益分析 (20)2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析 (21)2.6.1 销售价格建议 (21)2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 (21)2.6.3 该模式下15年收益分析 (22)3.商业街投资收益分析 (23)3.1商业街投资成本核算 (23)3.2商业街销售利润估算表 (25)4.自营百货运营数据预测分析 (26)4.1月运营成本分析 (26)4.2月租金收益估算表 (27)4.3月销售收益预估表 (27)4.4月盈亏平衡分析表 (28)1.项目界定说明1.1基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。
表1：购物中心技术经济指标1.2 项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表2：项目进度安排表2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
总价（万元）一、开发成本1-6项之和272,688,382.662,390.291、土地成本1-1—1-3项之和81,220,449.041-1、土地出让费用地面积×80775,692,739.461-2、拆迁补偿费2,500,000.001-3、土地契税按土地出让费×4%计算3,027,709.582、前期工程费2-1—2-8项之和40,870,398.062-1、规划\施工\人防\管网设计费总建筑面积×37元/㎡4,316,500.002-2、可行性研究费30万元300,000.002-3、招投标费建安工程费×0.2%260,000.002-4、地质、文物勘察费1,099,963.842-5、开发报建费300,000.002-6、环评、防雷等270,124.712-7、配套费16,323,809.512-8、前期其他费18,000,000.003、建安工程费费3-1—3-5项之和112,782,051.003-1、住宅按900元/㎡计85,616,271.003-2、公寓按1100元/㎡计11,996,006.003-3、商铺按1200元/㎡计9,656,376.003-4、公建配套按1000元/㎡计396,880.003-5、地下室及人防按1800元/㎡计5,116,518.004、基础设施建设费4-1—4-8项之和35,845,264.724-1、供电工程总建筑面积×102元/㎡11,953,168.604-2、供水工程总建筑面积×17元/㎡2,053,936.274-3、排水工程总建筑面积×21元/㎡2,500,000.004-4、道路工程总建筑面积×26元/㎡3,100,000.004-5、环境绿化工程总建筑面积×54元/㎡6,313,000.004-6、煤气工程等总建筑面积×34元/㎡4,045,713.954-7、供暖工程总建筑面积×45元/㎡5,279,445.904-8、临时工程费600,000.005、开发期间费用5-1—5-4项之和970,219.845-1、监理费656,997.915-2、工程质量监督管理费164,249.935-3、档案咨询费125,254.005-4、配套工程质量监督费23,718.006、不可预见费1,000,000.008.77计算依据可售分摊单价（元/㎡）711.95358.26988.618.508.50***一期经济效益计算表一期技术指标说明:占地面积:86,903.26;容积率:1.35;总建筑面积:117,321.02;公建:396.88;地下室:2,842.51;可销售面积:114,081.63;可销售面积分类:住宅95,129.19;商铺:8,046.98;公寓:10,905.46;项目***一期经济效益计算表。
房地产开发项目的成本和利润测算模板引言在房地产开发项目的投资决策和实施过程中，成本和利润测算是至关重要的环节。
正确的测算模板能够为开发商提供决策支持和风险控制。
本文介绍一种常用的房地产开发项目的成本和利润测算模板，旨在为读者提供一个参考和借鉴。
费用测算土地成本土地成本通常是房地产项目的主要成本之一，其计算方式可通过以下公式进行：土地成本 = 土地面积 × 土地单价其中，土地面积是指该地块的总面积，土地单价是指该地块的出让价格。
需要注意的是，土地单价可根据当地的土地市场行情进行调整。
建设成本建设成本也是房地产项目的一项重要成本，其包括建筑物的设计、施工和装修等多个方面。
建设成本可以通过以下公式进行计算：建设成本 = 建筑面积 × 建筑单价其中，建筑面积是指该项目的总建筑面积，建筑单价是指每平方米的建筑成本。
建筑单价可以结合当地的建筑企业的报价和开发商的自身实际情况进行调整。
营销费用开发商需要投入一定的资金用于项目的推广和营销，这也是房地产项目中的重要成本项。
营销费用包括广告费用、推广费用、销售人员工资等。
营销费用的计算可通过以下公式进行：营销费用 = （总销售金额 × 营销费用比例）+ 固定营销费用其中，总销售金额是指项目的总销售额，营销费用比例为营销费用与总销售额的比例，固定营销费用是不随销售额变化的营销费用。
利润测算经营利润经营利润是指该项目的总销售收入减去总成本后的剩余额度。
其计算方式为：经营利润 = 总销售收入 - 总成本投资回报率投资回报率是衡量项目投资收益和风险的重要指标。
其计算方式为：投资回报率 = 经营利润 / 总投资金额其中，总投资金额等于土地成本、建设成本和营销费用总和。
分配利润开发商往往需要按照一定比例将项目利润分配给投资方、管理团队和合作伙伴等，这也是利润测算中的重要环节。
具体分配方案可以根据合同约定进行。
例如，投资方可获得投资回报率的一定比例、管理团队可获得固定管理费用和绩效分成等。
房地产开发项目的成本和利润测算模板一、引言房地产开发项目的成本和利润测算是项目规划和决策的重要依据。
准确测算成本和利润能够帮助开发商评估项目的投资回报，做出明智的决策。
本文将介绍一种常用的房地产开发项目的成本和利润测算模板，帮助开发商更好地分析和决策。
二、成本测算1.土地成本测算土地成本通常是房地产开发项目最重要的成本之一。
在成本测算模板中，应包含以下信息：- 土地位置和面积- 土地价格评估- 土地转让费用（如土地出让金、土地增值税等）- 开发项目前期调研和规划费用2.建筑工程成本测算建筑工程成本是房地产开发项目的核心成本，在成本测算模板中，应包含以下信息：- 建筑设计和施工方案- 建筑面积和层数- 建筑材料和装修标准- 施工合同和费用预算3.基础设施成本测算基础设施成本是指房地产开发项目所需的公共设施和基础设施建设费用，如道路、供水、供电等。
在成本测算模板中，应包含以下信息：- 基础设施规划和设计- 基础设施建设施工合同和费用预算- 基础设施运维和维修费用预算4.其他成本测算除了土地成本、建筑工程成本和基础设施成本，还应考虑其他与房地产开发项目相关的成本，如：- 管理和人力资源成本- 销售和市场推广费用- 监理和咨询费用- 税费和政府审批费用三、利润测算1.销售收入测算销售收入是房地产开发项目的主要利润来源之一，测算模板中应包含以下信息：- 销售价格和销售面积- 销售周期和预售情况- 销售收入预估2.租赁收入测算房地产开发项目还可以通过租赁获得稳定的经营收入，测算模板中应包含以下信息：- 租赁价格和租赁面积- 租赁周期和租赁率- 租赁收入预估3.其他收入测算除了销售收入和租赁收入，房地产开发项目还可以通过其他方式获得收入，如：- 物业管理费收入- 广告收入- 配套设施收入4.项目成本与利润分析将上述成本和收入进行整合，得到项目的总成本和总收入后，可以进行成本和利润的分析，以评估项目的经济效益，确定项目的可行性和投资回报。
商铺投资的收益分析都说投资商铺是金、一铺养三代。
投资商铺的好处与收益我们以下举例说明。
以购盛景·红海河中央商街的房子，面积47.89㎡的商铺来说，每平米7000元购房款总价为33.5万，年租金以2.5万计算为例子。
盛景·红海河中央商街买一平送一平47.89㎡的商铺，赠送面积为54.48㎡，实际可出租面积为102.37㎡平方米。
通过走访多家红海商铺得到数据，目前红海回迁楼A、B、C、D区的商铺出租均价为“100平米左右的商铺年租金25000元/年”。
月租金＝商铺面积×日租金价格／平方米×月平均天数例：102.37㎡×0.68元／平方米×３0日＝2083元年租金收＝月租金×１2 例：2083元×１2＝25000元回收年限=商铺总价÷年租金例：335000÷25000元=13年年投资收益率（回报率）=年租金÷购买商铺总价25000÷335000=0.074 年投资收益率（回报率）就为7.4%
租金增长趋势：考虑目前红海新区今后的发展趋势，商铺租金平均每年可以递增8%左右。
第一年租金为25000元人民币；第二年租金为27000元人民币；第三年租金为29160元人民币；第四年租金为31492元人民币；年投资收益率（回报率）=［年租金+（年租金×8%）]÷购买商铺总价。
商业运营项目收益测算模板说明及示例 (一)商业运营项目收益测算模板说明及示例一、背景概述在商业运营领域，对项目收益进行合理的测算是非常必要的，其中，收益测算模板便成为了一个重要的工具。
收益测算模板包含了项目收益的各种计算方法和实例，对于进行商业运营项目的运营者或者投资者来说，具有较强的实用性和指导性。
二、商业运营项目收益测算模板说明1. 收益测算模板是什么？商业运营项目收益测算模板就是一种模板工具，以表格的形式呈现出各种经营指标。
该模板可以为商业运营者进行决策及投资者作出投资决策提供一个重要依据。
2. 如何使用收益测算模板？首先，使用者需要对需要经营的项目有一个充分的了解，比如业务模式、市场环境、竞争对手、目标客户等。
使用者需要对这些因素进行综合考虑，估计项目未来的收益曲线。
接着，使用者可以参考收益测算模板所提供的各种经营指标，比如收入、利润、成本、现金流量等，对项目目标进行细化。
3. 收益测算模板的作用？收益测算模板的主要作用是可以帮助商业运营者或投资者进行合理的预算，为商业决策提供重要依据，为运营和投资方提供科学和合理的判断依据。
三、示例以某电商平台洗发水类目运营为例。
1. 收益测算模板其中，收益预期是根据相关的市场、市场容量、市场份额、产品成本、毛利率等综合测算得出。
2. 经营数据收益测算模板的数据主要来自于电商运营和财务经营数据：a. 毛利率：根据产品成本和售价，计算出每个销售订单的毛利润比率。
b. 付款周期：支付的时间长短是一个不可忽视的问题。
收益测算模板对于付款周期提出了明确的要求，以保证资金的稳定流入。
c. 用户量：每月的新增注册用户人数、活跃用户人数。
d. 订单量：每月独立销售订单量、平均每笔订单金额。
e. CPA花费：CPA（每新增一个用户的花费）用于评估电商平台的销售成本。
在收益测算模板中，CPA花费需要和获取到的用户比较，以此衡量平台的吸引力。
四、总结商业运营项目收益测算模板，是电子商务、在线金融和各类在线技术行业必备的工具之一。
房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程│ 工程概算投资(万元)┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级│ 2.2│ 2.1│ 2.0│ 1.9┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8│ 1.7┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级│ 1.8 │ 1.7│ 1.6│ 1.5┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级│ 1.6 │ 1.5│ 1.4│ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级│ 1.4│ 1.3│ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级│ 1.2 │ 1.1││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型>10000 平米中型3000-10000 平米小型<3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=390103002050030 78040920501000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%. 说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率: 工程造价500万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
世纪城二期商业经营费用及收益测算
一、世纪城商业公司经营费用测算
经营费用支出测算(单位万元，按5%/年的幅度递增)
二、世纪城商业经营费用及收益测算
1、商业租金标准及收益测算：
结合周边同类商场及商铺租金情况、项目现状，世纪城商业现阶段租金标准：
备注：以上面积扣除儿童体验中心面积约5000m²，租金均按建筑面积计算。
2、商业租金优惠及实收测算：
根据商业经营需要，为确保招好商、招满商，前两年应给予一定优惠措施；租金标准按25%/年的市场规律递增；前四年租金情况测算如下：
3、物业管理费及空调费收取测算：
4、儿童职业体验中心经营测算：
门票价格为100元/张，委托经营管理收益按2:8比例分配。
三、世纪城商业经营费用及收益整体测算
综合商业经营及儿童体验中心，前四年商业经营、费用支出及收益整体测算：
中润投资商业管理中心
2010年7月15日。
商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）
结论数据项
当期现金净流量收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）
当期净现值当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）
当期净收益收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）
考核指标项
留存物业价值运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值
留存物业投入初始投入总和
留存物业净收益留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)
留存物业收益率留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)
内部收益率（IRR）根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算
动态投资回收期累计净现值为正的运营年份
静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份
计租年份 1
234567891011121314151617181920
面积（平方米） 2
16,000 2 16,000
216,000216,0
00
216,0
00
216,00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
2
16,00
216,0
00
216,00
216,0
00
2
16,00
216,0
00
运营年度日租金
单价 3
4667789101111111111111111111111
运营年度月租金
单价 8 4.5
126.8169.0185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3
自然年度租金单
价 8 4.5
95.1137.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3
年租金收入 5 ,475.6
24,640.
235,59
1.4
44,89
9.9
49,389
.9
54,32
8.9
59,76
1.8
65,73
8.0
72,31
1.8
79,54
2.9
85,36
3.2
85,36
3.2
85,36
3.2
85,36
3.2
8
5,363
.2
85,36
3.2
85,363
.2
85,36
3.2
8
5,363
.2
64,02
2.4
停车广告等其他年
收入 -
2,065.23,239.
1
4,021
.7
4,413.04,633
.6
4,865
.3
5,108
.6
5,364
.0
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632
.2
5,632
.2
5,632.
2
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
自然年度其他年收
入 -
516.32,358.
7
3,434
.7
4,119.54,468
.1
4,691
.5
4,926
.1
5,172
.4
5,431
.0
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632
.2
5,632
.2
5,632.
2
5,632.
2
5,632
.2
4,224.
1
收入小计 5 ,475.6
25,156.
537,950
.1
48,33
4.6
53,509.
4
58,79
7.0
64,45
3.3
70,66
4.1
77,48
4.2
84,97
4.0
90,995
.3
90,99
5.3
90,995
.3
90,99
5.3
9
0,995.
3
90,99
5.3
90,995
.3
90,995
.3
9
0,995.
3
68,246
.5
营运成本率35%30%30%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%
营运成本及房产税
营业税 1 ,916
8,49011,38513,89
6
13,37714,69
9
16,11
3
17,66
6
19,37
1
21,24
3
22,74922,74
9
22,74922,74
9
2
2,74922,74
9
22,74922,749
2
2,74917,062
折旧 1 9,960
19,96019,96019,96
019,96019,96
19,96
19,96
19,96
19,96
19,96019,96
19,96019,96
1
9,96019,96
19,96019,960
1
9,96019,960
数据说明：
营业建面216,000平方米；第3年建面租金单价166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年递增15%；第8、9、10、11年每年递增5%，以后每年递增3%;初始投资共计399107万元；EBITDA率按照第三年以后75%测算，前面3年按照65%、70%、70%
车位按每月每个车位1600元计算，广告位每年按500万计算。
