商业运营项目收益测算模板

商业项目投资收益测算表格式篇一：大型商业项目投资报告范本江苏某某地下商城项目投资分析报告提纲第一章概要一、商城项目简介（1）项目背景（2）项目SWOT分析（3）选址分析（生活机能、交能动线、地铁概念等）（4）商城总体规划介绍（5）商城首期工程介绍（6）项目运营规划二、投资方基本情况（1）公司现状（2）公司核心竞争力（3）远景和发展战略（4）商城投资目标三、江苏市商业项目市场背景分析（1）江苏市商业项目市场发展概况（2）相关行业政策分析（3）宏观经济及项目区域经济分析（收入水平、消费指数、市场消费心理、区域价格及决定因素、配套市场需求等）（4）相关社会文化环境分析（5）经营发展及服务模式分析四、行业与市场分析及预测（1）市场规模现状及预测（2）市场需求分析与预测（3）竞争结构（市场份额）分析（4）主要竞争对手分析（5）竞争预测第二章商城的定位开发分析一、项目总体资金预算二、首期资金投入计划三、进入市场时机建议（1）规划总图设计审核（2）招商管理团队组建（3）商场项目市场营销计划及策略（销售渠道与伙伴、销售周期、定价策略等）（4）组织管理（核心管理团队、组织架构及管理机制、管理绩效等）四、项目开发策略定位（主力店、次力店选择）商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主体商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等五、商城定位策略（1）业务策略（2）服务宗旨（3）优质服务体系（4）高效运营体系（5）常客计划（6）竞争优势（7）前景展望六、目标客户群锁定及分析（1）目标客户群定位（2）目标客户群描诉（3）项目辐射区域定位（4）招商比例定位第三章商城投资效益分析一、项目投资收益分析（1）项目建设进度情况分析（2）项目资金投入情况分析（3）项目首期工程市值及收益预测二、项目敏感性分析三、项目投资价值分析（1）项目投资收益指标分析（2）项目投资价值判断（投资价值判断方法的选择、投资价值评估）四、项目融资计划（1）融资计划（2）资金使用方案（3）退出机制第四章财务分析及评估一、资金的筹集与使用二、财务预测三、基本假设四、主营业务收入预测五、成本及费用估算六、3-5年损益预测七、3-5年现金流量预测八、静态投资分析九、动态分析财务指标十、项目财务预测结论第五章商城项目风险分析一、经营风险二、政策风险三、市场风险四、技术风险五、财务风险六、其他风险第六章商城项目投资价值分析结论一、市场价值二、品牌价值三、技术价值四、财务价值第七章附件一、相关文件1、营业执照、税务登记证复印件2、法人身份证复印件及简历3、主要经营团队名单及简历4、项目可行性报告（？）、建设用地规划许可证、政府批文红线图、技术参数、控规划指标等二、财务报表（连续3年）1、资产负债表2、损益表3、现金流量表三、财务预测表1、资产负债预测表2、损益预测表篇二：商业地产投资收益分析报告顶前言为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。

综合体项目投资收益测算模板
综合体项目投资收益测算是评价综合体项目的风险和可行性的重要指标。

为了保证综合体项目的收益最大化，必须科学合理地进行综合体项目
投资收益测算。

本文旨在通过模板的编制，全面系统地研究综合体项目的
投资收益测算，以支持投资方的决策制定。

一、基本测算模式
1.投资收益测算模式
该模式主要用于评价综合体项目的投资回报率，以及该项目的收益潜力。

投资收益测算的主要内容包括：投资金额、总投资回报期、经营利润、流动资金需求与回笼、综合体项目的无形资产贡献等。

2.贷款收益测算模式
贷款收益测算模式主要用于评估综合体项目发放的贷款的可行性和可
收回率。

该模式包括贷款金额、期限、贷款利率、投资回报期等内容。

3.融资收益测算模式
融资收益测算模式是评估综合体项目融资行为的有效性的重要指标。

这一模式主要涉及综合体项目的合理融资比例、融资比例随时间的变化情况、融资期限与利息支出等内容。

二、投资收益测算模板
1.投资收益测算模板：
（1）项目基本信息表
项目名称：
地址：
投资总额：期限：
建设期：营运期：。

xxxx国际广场项目购物中心与商业街成本收益核算表xx市xx营销策划有限公司2014-7目录1.项目界定说明 (4)1.1基本技术经济指标 (4)1.2项目进度安排 (5)2.购物中心投资收益分析 (5)2.1投资成本测算 (5)2.1.1 土地费用 (6)2.1.2 土建工程费用 (7)2.1.3 设备安装工程费用 (7)2.1.4 装饰工程 (7)2.1.5 其他费用 (7)2.1.6总投资成本 (7)2.2租金收入测算 (7)2.2.1 租金价格建议 (7)2.2.2购物中心租金收入预算 (10)2.3经营费用及税费测算 (14)2.4纯租赁模式下收益分析 (16)2.5一层临街商铺出售模式下收益分析 (17)2.5.1 销售价格建议 (17)2.5.2 一层街铺销售收入测算 (19)2.5.3 该模式下15年收益分析 (20)2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析 (21)2.6.1 销售价格建议 (21)2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 (21)2.6.3 该模式下15年收益分析 (22)3.商业街投资收益分析 (23)3.1商业街投资成本核算 (23)3.2商业街销售利润估算表 (25)4.自营百货运营数据预测分析 (26)4.1月运营成本分析 (26)4.2月租金收益估算表 (27)4.3月销售收益预估表 (27)4.4月盈亏平衡分析表 (28)1.项目界定说明1.1基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。

表1：购物中心技术经济指标1.2 项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表2：项目进度安排表2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。

收益测算模板介绍在经济学中，收益测算是一种评估项目、投资或业务活动潜在收益的方法。

它是决策过程中的重要环节，帮助投资者或管理层决定是否进行特定项目，并提供了判断投资回报率的依据。

在本文中，我们将讨论收益测算的模板，以及如何使用它来评估项目的潜在收益。

收益测算的重要性无论是企业投资决策、个人投资，还是政府决策，收益测算都是一个关键因素。

通过对项目或投资的潜在收益进行测算，可以帮助决策者理解投资的回报周期和潜在收益，从而更好地做出决策。

此外，收益测算还可以提供决策者与投资者之间沟通的基础，使他们能够共同理解投资的风险和回报。

收益测算模板的使用收益测算模板是一个指导性文档，用于评估特定项目或投资的潜在收益。

以下是一个常见的收益测算模板的示例：1. 项目概述在项目概述中，需要提供项目的基本信息，包括项目名称、项目描述、项目启动日期等。

此外，还应该提供项目的背景和目标，以便决策者和投资者能够理解项目的背景和目的。

2. 投资成本投资成本是指投资者为实施项目而支付的成本。

在这一部分，需要详细列出与项目相关的成本，包括设备购买成本、劳动力成本、运营成本等。

此外，还可以将投资成本进一步分为直接成本和间接成本，以便更好地理解投资成本的构成。

3. 收益预测收益预测是收益测算的关键步骤。

在这一部分，需要对项目或投资的潜在收益进行预测。

常见的预测方法包括市场调研、历史数据分析和行业趋势分析等。

通过这些方法，可以对项目的销售额、净利润、现金流等关键指标进行预测。

4. 投资回报率投资回报率是衡量投资项目收益的指标。

在这一部分，需要计算项目的投资回报率，并与行业平均水平进行比较。

投资回报率可以帮助决策者和投资者了解投资的回报周期和潜在收益。

5. 风险评估风险是投资决策中的重要因素，也是收益测算模板中需要考虑的内容。

在这一部分，需要评估项目的风险，并提供相应的风险管理策略。

常见的风险包括市场风险、技术风险和政策风险等。

6. 敏感性分析敏感性分析是一种评估项目或投资潜在收益对不同变量敏感性的方法。

项目开发效益测算分析及资本营运计划二○○五年一月十八日（一）项目开发经济效益分析拟开发项目总建筑面积为23.8万㎡，其中商业网点0.5万㎡，住宅20.5万㎡（含30层建筑物共15万㎡，22层建筑物共5.5万㎡），配套建筑物（含幼儿园3000㎡、会所2000㎡、菜市场3000㎡）约0.8万㎡（不计容积率面积，可供物业收租），地下室（停车场、设备房，不计入容积率面积）2万㎡。

该投资项目经济效益分析如下：一、销售收入估算：91250万元其中：1、住宅30层： 15万㎡×＠4200元/㎡=63000万元2、住宅22层： 5.5万㎡×＠3500元/㎡=19250万元3、商业网点： 0.5万㎡×＠12000元/㎡= 6000万元4、地下室车位： 400个×7.5万元/个= 3000万元5、配套物业收租*二、项目成本费用：78962万元（一）开发成本65814万元1、地价、规费及契税28000万元（契税为购地成本及规费的4%）2、前期工程费用1038万元其中：（1）建设报建费用23.8万㎡×10元/㎡=238万元（2）规划方案初步设计23.8万㎡×15元/㎡=357万元（3）施工图设计23.8万㎡×15元/㎡=357万元（4）场地拆迁及垃圾清运50万元（5）地质勘测费23.8万㎡×1.5元/㎡=36万元3、建筑安装工程费用 26914万元其中：（1）基坑开挖及支护降2万㎡×300元/㎡=600万元（2）桩基工程23万㎡×110元/㎡=2530万元（3）地下室土建工程2万㎡×1800元/㎡=3600万元（4）地下室照明工程30万元（5）主体土建30层15万㎡×958元/㎡=14370万元（含门、窗、外墙、消防栓箱及常规水电和配套预留预埋）（6）主体土建22层 5.5万㎡×928元/㎡=5104万元（含门、窗、外墙、消防栓箱及常规水电和配套预留预埋）（7）配套工程（幼儿园等）0.8万㎡×600元/㎡=480万元（8）屋顶钢结构 200万元4、基础设施 4284万元其中：（1）供水设备及安装工程 23.8万㎡×60元/㎡=1428万元（含水系统移交二供办）（2）供电设备及安装23.8万㎡×120元/㎡=2856万元5、配套工程及其它 5578万元（1）园林绿化工程 3万㎡×250元/㎡=750万元（2）消防喷淋及报警系统工程 23.8万㎡×10元/㎡=238万元（3）通风工程350万元（4）公共部位精装修 1000万元（5）电梯 30台×60万元=1800万元（6）空调工程（电梯轿箱及机房等） 100万元（7）楼宇智能化及停车场一卡通系统工程 400万元（8）地下室及小区交通设施50万元（9）楼顶亮化工程 100万元（10）环评、排污、市政排水、城管费用100万元（11）监理费用23.8万㎡×7元/㎡=166万元（12）房屋沉降观测 23.8万㎡×0.8元/㎡=19万元（13）基坑监测5万元（14）小区内道路排水及其它零星设施 500万元（二）费用13148万元1、管理费用91250万元×6‰=546万元（人员工资、办公、招待等2年）2、财务费用：借款利息20000万元×1年×5.49%=1098万元3、销售费用： 3111万元其中：（1）营销中心400万元（2）营销策划及广告宣传91250万元×1.5%=1368万元（3）销售人员工资及提成403万元（4）产权登记面积测仗维修基金： 21万㎡×40元/㎡=840万元（5）样板房工程100万元4、营业税91250万元×5.8%=5293万元5、物业移交及补贴500万元6、固定资产购置 400万元其中：（1）车辆：300万元（2）办公设备（电脑及办公桌等）100万元7、超面积罚款1000万元8、拆迁超预算 800万元9、不可预计费用400万元三、税前利润12288万元说明：（1）供气工程2000户×2500元/户=500万元由开发商先安装再收取小业主费用。

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。

日期地点，微软雅黑16号2012 CRIC 专题篇 购物中心财务测算范例摘自《2012 CRIC 上海易家·金山国际商业广场项目市场定位与财务分析报告》绝对保密测算依据Part 6——财务分析指标说明1、物业增值收益：主要包括持有期内土地增值、妥善运营取得租金增值，这是持有型物业的主要收益来源，也是投资决策的主要指标。

2、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。

3、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。

4、年均投资回报率=年均税后利润/自有资金×100%5、年均税后利润率=持有期各年税后利润均值/持有期各年营业收入均值×100%6、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。

7、动态投资回收期Pt （ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。

1、税后销售利润率=销售净利率=税后利润/销售收入×100%2、投资回报率=税后利润/初始投资×100%3、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。

4、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。

5、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。

6、动态投资回收期Pt （ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。

持有性物业：销售性物业：测算依据Part 6——财务分析建设费用估算单价公式数量1 3,649元/m 2×用地面积 63,03323,000 2 400元/m 2×建筑面积 153,2296,129 3 450元/m 2×建筑面积153,229 6,895 4元/m 2×建筑面积153,229 35,086 4.1 3,500元/m 2×建筑面积52,376 18,332 4.2 1,700元/m2×建筑面积39,219 6,667 4.3 1,700元/m2×建筑面积23,088 3,925 4.4 1,500元/m2×建筑面积5,884 883 4.5 1,700元/m2×建筑面积18,999 3,230 4.6 1,500元/m2×建筑面积3,036 455 4.7 1,500元/m 2×建筑面积2,349 352 4.8 1,500元/m2×建筑面积2,698 405 4.9 1,500元/m2×建筑面积5,580 837 5 120元/m 2×建筑面积153,229 1,839 6 3.0%×（1+2+3+4+5）72,949 2,188 7 2.0%×（1+2+3+4+5）72,949 1,459 815.00%×（1+2+3+4+5+6+7+9+10）79,014.2 11,852.1 92,878 9.1 5.6%×（2+3+4+5）49,949 2,797 9.20.04%×（3+4+5）43,820 18 9.3 10×土地面积63 102.0%×（2+3+4+5）49,94999992,325#7 二层#8 三层不可预见费开发建设投资总额公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用工程合同印花税土地使用税地下层地上 #1（建材商场）四层#2(综合超市)三层#3 三层#4 (百货)四层#5 二层营业税及附加#6 二层开发期税费建筑安装工程费基础设施建设费前期工程费计费标准与依据土地费用序 号项目总价备注单位：万元测算依据Part 6——财务分析经营费用11.1 3.0%×销售收入参考甲方标准22.1 2.0%×年基准租金收入2.2 1.5%×年基准租金收入行业值1.5~2个月租金2.3 5.0%×年基准租金收入行业经验值5～10%2.4 2.5%×建安成本行业值2～3%，取均值2.52.6 1.0%×年基准租金收入3招商代理佣金序 号项 目其他费用经营费用销售部分销售成本出租部分人员工资及附加修理费折旧及摊销营销费用费率/单价公式估 算 说 明单位：万元测算依据Part 6——财务分析经营税费及附加11.15.6%×销售收入销售额×5.5%1.2 6.4%×销售收入住宅144㎡以下销售额×1.5%，住宅144㎡以上及商铺销售额×3.5%，按比例折算1.30.05%×销售收入销售额×0.05%22.1 5.7%×租金收入2.212.0%×租金收入2.30.04%×租金收入2.410×用地面积税率按10元/年/㎡标准，按年计房产税印花税土地使用税销售部分营业税及附加土地增值税交易印花税出租部分营业税及附加序 号项 目费率/单价公式估 算 说 明单位：万元测算依据Part 6——财务分析折旧摊销单位：万元1 2.4%1.15,883.61.2141.02 2.4%2.18,410 2.2201.0 342.0合 计土地居住70年，工业50年，商、旅、娱40年，教、科、文、卫、体50年，综合及其他50年原值年度摊销房屋建筑物前期+建安+基础+公配按直线法拨备，框架结构，净残值率3～5%原值年度折旧序 号项 目经济年限年平均折旧/摊销率估 算 说 明测算依据Part 6——财务分析模式研究销售时间销售物业持有物业完成销售时现金流投资动态回收期初始租金收入所得税当年销售地上全部地下层18,347.00当年1,535.0016,418.00建材商场、商街地下、百货商场、超市(9,937.00) 5.4年2,318.00929.00建材与百货商场、商街地下、超市2,043.00当年1,718.0015,837.00建材与百货商场、商街地下、影院、超市(197.00) 1.4年1,798.001,563.00分两年销售地上全部地下层26,795.00 1.6年1,535.008,299.00建材商场、商街地下、百货商场、超市(6,419.00) 6.5年2,318.00929.00建材与百货商场、商街地下、超市10,383.00 1.8年1,718.007,968.00建材与百货商场、商街地下、影院、超市(568.00)3年1,798.0013,533.00不同销售时间与销售物业测算情况一览表单位：万元按销售、持有物业组合的四种情况，根据当年与分两年完成销售的状态，在同等条件下进行了测算与研究： ●销售的速度与完成的时间对项目的收益及资金的回流有较大的影响。

项目运营测算及收益分析报告模板在衡量企业无形资产价值时，以该资产在使用限期内所能创造的收益的现值为依据，这是际上的常用作法。

为了更确切地体现价值，我们设计了一个修正系数A，这个修正系数A将把企业经营的水平对该无形资产的运用效果的影响反映出来。

换句话说，经营水平高的企业将能更好地利用现有的无形资产。

所以，修正系数A可采用沃尔评分法或用我1999年部门对企评分规则的办法计算出来的企业业绩综合分，为百分制。

用它来修正企业目前估计或实际的无形资产的年收益。

即：风险投资项目的风险是指在风险投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性，或者说风险投资项目失败的可能性。

由于风险投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目，从技术的研发、产品的试制与生产，到产品的销售和企业管理控制等环节要经历许多阶段，投资价值风险，而投资风险存在于整个过程中并来自于多个方面，所以风险投资的失败率极高。

因此，对投资项目的风险进行客观的评估和分析，从而有效地规避风险是风险投资能否成功的关键。

证券市场价值投资的前提是上市企业发行的质量与水平。

如果上市企业发行的质量与水平低下，那么价值投资也无从谈起。

因此，促进中证券市场价值投资的重要前提是保证上市企业融资的质量。

2000年以来，我IPO发行审核委1员会审核通过情况见表1。

但是，粉饰上市、欺诈发行、息披露不充分、不真实的问题普遍存在于我证券发行市场。

很多这样的企业一旦成功上市，不到1年或者2年的时间，原有的上市业绩增长前景逐步暗淡，而且下滑速度非常快。

而且这种粉饰上市、欺诈发行不用承担任何风险，即使承担风险，也只是退市，即使退市，也只是先1行退市到“新三板”，其仍然能够在“新三板”市场进行股1权融资，直到无转好才真正退市。

相对于金融市场投资而言，由于企业的投资项目具有不可逆转性，企业的项目投资成败不仅直接影响企业的经营效益，一些大型项目投资还关系到企业的生死存亡。

因此，企业决策者必须对项目投资决策的科学性、及时性、有效性负责，才能确保企业的正常发展。