社区商业自持盈利的标准动作与必备业态盈利测算

社区商业业态功能及运营分析第一篇：社区商业业态功能及运营分析社区商业业态功能及运营分析社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。

社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。

由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。

一、社区商业分类目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。

综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：国外零售商业分类形式参考：二、社区商业的功能社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。

按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。

三、社区商业功能业态组合四、社区商业运营中存在的问题1、“杀猪式”销售带来的后果通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。

由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。

都说社区商业不好做，为何万科却能做的风生水起导读：社区商业作为城市活力的毛细血管网，已成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的'品类杀手'。

怎样的业态规划，才能符合市场需求？多中心已渐渐成为如今我国大城市的发展趋势，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，社区商业逐渐成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海：一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。

有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。

另一方面，互联网时代的来临和新生代消费群体的出现，人们的消费理念和方式已经发生了较大的变化，“懒”、“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”、“网络购物”等一系列消费变化，使得传统的大型集中商业面临严重的冲击，而社区商业不仅是电商等新兴消费方式冲击较小的领域，同时社区商业空间与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。

“小而精”的业态成为转型重点方向社区商业具有目标客群清晰，辐射半径有限，体量小成为其重要的特征，但体量小不代表分量轻，小体量也可以实现大作为。

作为最贴近消费者日常生活的商业形态，社区商业开始逐渐扮演人们生活方式提案者的角色，通过场景化的精心设计、业态品类品牌的科学筛选，社区商业可以为消费者的全新生活方式提供高效解决方案。

▲在功能上，力求“小体量大容量”在社区居民日常基本消费需求上，带来新鲜、便利、品质的升级，增加居民的幸福感和粘合度，同时致力于消费体验的打造。

通过特色体验业态的引入，为人们休闲社交交流提供平台，让社区商业从消费场所向社交场所转变。

▲在品牌上，实现“小体量大品牌”以往社区商业的盈利模式导致后期业态规划的不可控以及业态品质的参差不齐，而现在通过自持部分物业，在控制整体商业品质的同时，品牌商家进驻成为可能，通过筛选接地气、较亲民的品牌化业态，打造真正家门口的品质化消费。

社区型商业地产赢利模式解析社区型商业地产是指针对社区居民的生活、消费和娱乐需求而建设的商业地产项目。

它不仅提供传统的商业物业功能，如商场、超市、餐饮、影院等，还集合了社区教育、医疗、文化、体育等多元化服务。

该类型商业地产因其便捷的消费、丰富的服务和活力满满的社区环境而备受欢迎。

下面将从消费需求、配套服务、社区互动和持续发展等方面探讨社区型商业地产的赢利模式。

首先，社区型商业地产的赢利模式离不开对消费需求的深入了解和准确把握。

通过市场调研和数据分析，地产开发商可以了解到社区居民的消费习惯、消费水平以及对不同产品和服务的需求。

根据这些数据，选择合适的商业物业类型，并引入具有竞争力的品牌商户，满足消费者的需求。

而消费者在社区型商业地产消费的特点是高频次、小额度，因此地产商通过提供便捷的购物和消费环境，提高消费的便利性和体验感，从而刺激消费频次和增加消费金额，实现盈利。

其次，社区型商业地产的赢利模式还依赖于配套服务的建立和完善。

社区型商业地产项目通常会引入社区教育、医疗、娱乐、文化等多种服务业态，为社区居民提供方便快捷的配套服务。

例如，在社区商业地产项目中建设医疗中心，提供全面的医疗服务；引入教育机构，为社区居民提供优质的教育资源；打造文化娱乐中心，举办各类文艺演出和社区活动。

这些配套服务不仅提高了社区居民的生活质量，更吸引了更多的居民前来消费，为商业地产带来了持续的盈利。

此外，社区型商业地产的赢利模式还需要注重社区居民的互动和参与。

通过举办各种社区活动、推出优惠促销活动等方式，吸引社区居民积极参与，增加他们对商业地产的依赖感和认同感。

同时，地产商可以通过与社区居民的互动，收集他们的意见和建议，做出针对性的改进措施，提高商业地产的运营效率和服务质量。

这种积极的互动和参与不仅能够提升社区居民的满意度，也能够为商业地产带来更多的消费和盈利机会。

最后，社区型商业地产的赢利模式需要实现持续发展。

在快速发展的商业环境下，地产商需要不断创新和改进，不断提升商业地产项目的竞争力和吸引力。

自持商业、酒店测算要点拆解现在随着土拍的竞争越来越激烈，拿地附加条件增多，越来越多地被涉及自持物业的问题。

自持项目的测算问题，变得越来越重要，以前那种直接用住宅部分利润覆盖商业自持成本（土地和建安成本）的做法，已变得不合时宜。

要想拿地，需要算好自持物业的账。

自持物业测算四个核心问题：1、土地和建安成本分摊折旧自持项目一般前期拿地和建安成本会投入大量资金，因为不能直接销售变现，不产生经营性现金流。

所以采用直接将自持成本，算进整个项目的成本和支出表的算法，结果会非常难看。

测算出来的结果，会导致项目现金流长期不能为正。

但是自持物业本身是具备价值的，不能直接将其视作是无价值的资产，用可售物业来简单粗暴覆盖。

为了更加符合实际，一般自持项目会采用分摊的方法，将自持资产的成本进行分摊，分摊率一般在7%-10%左右（大多数公司中位数水平）。

分摊折旧后的自持物业，计入可售部分的成本项。

2、收入来源组成自持项目的收入来源，大家最先想到的是租金收入。

其实除了租金收入外，还有活动收入，物业费收入，赞助冠名收入等。

租金收入的逻辑，由两个因素决定。

一是租金收入水平，这个主要由业态和地段决定，由招商手段保证实施。

二是满租率，也就是一年能达到多少时间的出租，由商业的整体品牌经营和服务水平决定。

目前国内做得比较好的一些大型综合体，能够做到95%以上的满租率，中位数水平在80%左右。

自持商业项目，对外出租的，会有一个租金培育期，培育期一般是2-4年，培育期内一般会租金打折或者减半。

等培育期结束，会按照一定的复合增长率，进行租金调整上涨，具体视不同的项目和品牌，做的好的成熟商业品牌，例如恒隆，能做到10%以上的租金复合增长。

决定商业租金差异的因素，是招商水平和不同业态，商业按租金承受能力不同，分层设置。

超市承租面积大，但是租金承受水平低（一般在40-90元/平米/月，按建筑面积计，具体视地段和位置），一般设置在负一层，既可以聚集人流，又可以向上辐射。

全面评估店铺盈利能力：综合指标、市场环境、管理团队等评估店铺的盈利能力是一个重要的投资决策过程。

以下是一些关键的评估指标和方法：1.净利润率：这是评估店铺盈利能力的最直接指标。

净利润率越高，说明店铺的盈利能力越强。

计算公式为：净利润率 = 净利润 / 总收入。

2.毛利率：毛利率反映的是店铺在销售过程中的盈利水平。

毛利率越高，说明店铺在销售过程中的盈利能力越强。

计算公式为：毛利率= （营业收入- 营业成本）/ 营业收入。

3.营业利润率：营业利润率考虑了店铺的运营成本和费用。

营业利润率越高，说明店铺在运营过程中的盈利能力越强。

计算公式为：营业利润率= 营业利润 / 总收入。

4.经营安全边际率：经营安全边际率是指营业利润与营业总收入的比率。

这个指标反映了店铺的利润空间，经营安全边际率越高，说明店铺的利润空间越大，盈利能力越强。

5.资产周转率：资产周转率反映的是店铺资产的使用效率。

资产周转率越高，说明店铺的资产使用效率越高，盈利能力也越强。

6.现金流量分析：现金流量分析是通过评估店铺的现金流入和流出情况，来评估店铺的盈利能力和风险状况。

现金流量越大，说明店铺的盈利能力越强。

7.盈利增长趋势：除了以上指标，还需要考虑店铺盈利的历史趋势和未来预测。

如果店铺的盈利呈现稳定的增长趋势，那么说明店铺的盈利能力较强。

在评估店铺盈利能力时，还需要考虑市场环境、竞争状况、消费者需求等因素。

此外，对店铺的管理团队、商业模式、创新能力和其他关键竞争优势进行深入分析也是非常重要的。

综上所述，评估店铺盈利能力需要综合考虑多个因素和指标，需要全面、客观地进行评估和分析。

第786篇含自持类项目经营测算某项目建筑规模大，性质复杂，土地性质为商办，既有可售业态又有自持业态，自持业态很复杂，有医院、公寓等，如何简单进行测算项目收支利润情况呢？一、收入测算1、可售业态：（1）商办性质，参考市场同类住宅产品7折计算。

（2）每个业态分别按面积及单价估算货值。

2、自持业态：（1）公寓：按以租代售，价格参考可售的同类产品基础上再打7折，再按一定去化率计算货值。

（2）其他自持业态：参考成本核算法，按建安成本计算货值，面积乘以单方成本计算。

3、合计收入=可售货值+自持收入二、成本测算1、土地成本：土地款+契税（3%）2、直接开发成本（1）前期工程费：按单方*面积估算（2）建安工程费：按单方*面积估算（3）基础设施建设费：按单方*面积估算（4）公共配套设施费：按单方*面积估算（5）开发间接费：按单方*面积估算3、期间费用：管理费、营销费，按费率估算4、财务费用：（1）融资利息：按融资金额、利率、周期，计算融资利息。

（2）股东利息：暂不考虑，静态测算。

5、税金（1）增值税：按预交，不含税货值3%；（2）土增税：按预交，或按清算，或按费率经验值。

（3）地方税费及附加等：按预交。

（4）所得税：按毛利润的25%。

三、净利润=收入-总成本四、自持部分运营收入1、比如医院，按床位个数及单个床位的收费标准（床位费、护理费等），政府补贴及相关补助，扣除经营成本，计算一年大概的经营利润。

2、公寓日常经营收入：收入可参考市场的服务费，支出包括工资性支出、日常运行成本等，计算一年大概的经营利润。

3、故，自持部分，可以按两方面考虑，一是让渡使用产权这部分资产收入，二是，提供服务这方面的经营收入，以此盘活自持部分的现金流。

商业运营项目利润测算剖析1 / 1商业运营项目利润测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）基础数据项已知数据项营业税率 房产税率所得税率 折现率 折旧年限投资成本运营年限商业财富回收值收入小计房产税营业税：营业成本及花销所得税：税金支出小计建筑面积初始投入 从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。

租金收入运营 1-10 年的基准租金及增添倍数， 第11-20年租金水平 0增添，与第 10年持平。

停车广告等其他运营 1-10 年的基准年收入及增添倍数， 第11-年收入 20年收入水平 0增添，与第 10年持平。

运营成本率运营 1-10 年的运营成本率， 第11-20年与第 10年持平，保持不变。

每年折旧初始投入总数（ E4）/20注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转变成自然年份，如 9.28 开业的项目第一年的年租金收入只计入 3个月。

过程数据项第 20 年商业物业的销售价值，计入第20年的当期现金净流量租金收入 + 停车广告及其他年收入租金收入 * 房产税率收入小计 * 营业税率收入小计 * 运营成本率 - 房产税 - 营业税[收入小计 -营业成本及花销 -房产税 -营业税 -折旧 ]* 所得税率房产税 + 营业税 +所得税初始投入 + 营业成本及花销 + 税金结论数据项当期现金净流量收入小计 -支出小计 + 商业财富回收值（建设第1年至运营第 20 年）当期净现值当期现金净流量按计租年份折现（建设第1年至运营第 20年）当期净利润 收入小计 -支出小计 +初始投入（运营第1-20年）核查指标项保留物业价值 运营第 1年至第 20年当期净利润 (B24) 的净现值保留物业投入 初始投入总和保留物业净利润 保留物业价值 (B27)- 保留物业投入 (B28) 保留物业利润率保留物业净利润 (B29)/ 保留物业价值 (B27)内部利润率（ IRR ）依照建设期第 1年至运营 第20年 当期现金净流量 (B22) 进行计算动向投资回收期累计净现值为正的运营年份 静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份。

开店不能公开的“秘密”
开盈利专卖店的 6个步骤
1、 第一步——基本条件评估
1、门面宽4米以上，层高不低于2米；
2、营业面积40平米以上，仓库面积不小于15平方米；
3、外墙广告位置高不低于2米，电流不小于20安培；
4、马路在签约期没有大型施工计划；
5、是成熟的商业区或者是成长期的商业圈；
6、门店前没有阻碍物，大型变电箱或电线杆。

2、当这6项基本条件成熟具备后，可以进行第2步“立地条件评估”
以上述条件为准，一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：
1.80分以上：优先选择进驻
2.60-79分：可进驻
3.59分以下：放弃
3.进行目标店铺商圈条件的评估
商圈田间评估表
根据以上条件一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：
1.80分以上：一定要进驻
2.60-79分：可进驻
3.59分以下：放弃
4.目标店本身的条件进行测评
以上条件为准，一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：
1.80分以上：一定要进驻
2.60-79分：可进驻
3.59分以下：放弃
5.收集目标店并整理和归档，并且制成商圈图
商圈图的制作内容包括:
1.标出目标店的位置
2.标出目标店前后左右各30家零售店及营业性质
3.标出距离目标店100米附近的公交车站、地铁站位置
4.标出距离目标店300米内的大型商场
5.标出目标店周边的绿地及营业店
6.标出目标店所处商圈的主要道路及巷道
7.拍摄目标店及含左右边各2家店面之正面、侧面照片6.可盈利性店铺评估测算表
结论：此店可以开设。

估算某个店面的利润的方法估算某个店面的利润是指通过分析店面的运营情况和市场环境，预测出店面在一定时期内可能获得的盈利。

对于任何一个商家来说，准确地估算利润是非常重要的，这不仅有助于商家制定合理的经营策略，还可以提前预判未来的盈利情况，为店面的长远发展提供支持。

本文将介绍一种估算某个店面的利润的方法，希望能够为商家在经营过程中提供一定的参考和帮助。

一、收入估算估算店面的利润需要从收入方面入手。

商家可以通过以下几个方面来估算店面的收入：1.销售额估算：商家可以根据店面过往的销售数据以及当前的市场需求情况，预估出未来一段时间内的销售额。

这可以结合历史销售数据以及市场调研情况，通过趋势分析、市场规模和竞争情况等因素进行合理估算。

商家也要考虑到促销活动、季节性变化和市场因素等对销售额的影响，以及新产品上市、渠道拓展等因素对销售额的潜在增长。

2.服务收入估算：对于一些餐饮、旅游、服务类商家，除了商品的销售收入外，还会存在一定的服务收入。

商家可以根据店面的服务项目、服务价格以及服务对象数量来估算未来一段时间内的服务收入。

也可以考虑到一些提高服务质量、推出新的服务项目等措施对服务收入的提升。

二、成本估算除了收入估算之外，估算店面的利润还需要考虑成本方面的估算。

商家可以通过以下几个方面来估算店面的成本：1.商品成本估算：商家可以根据店面的商品种类、价格以及销售情况来估算商品的进货成本。

还要考虑到因季节性变化、市场衰退等因素对商品成本的影响，从而做出合理的商品成本估算。

2.人工成本估算：店面的运营离不开员工的工作，因此商家需要对员工的工资、福利、培训等方面的成本进行估算。

也要考虑到员工数量的变化、薪资标准的调整等因素对人工成本的影响。

3.租金及其他成本估算：商家还需要对店面的租金、水电费、广告宣传费用以及其他日常经营成本进行估算。

这些成本都会影响到店面的盈利情况，因此商家需要通过合理的预测和估算来把握好成本的情况。