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房地产项目开发过程中的造价控制分析【摘要】在房地产项目管理中，如何进行有效的工程造价管理，并在确保工程质量的前提下，降低工程造价，是各房地产开发企业普遍关注的问题。
建筑工程造价不仅与工程内容有关，还与建设地区的经济发展程度、建设者的管理和技术水平、国家和当地政府的政策等存在着密切的联系。
【关键词】房地产工程；施工管理；造价控制；影响因素；控制原则；控制措施1 引语经济的飞速发展和对基本建设的大量投资促使中国的房地产市场十分有必要对建设项目的工程造价进行全程监控。
工程造价管理囊括的内容非常多而且工作带有很大的随机性，具体工程项目实施时有可能有许多意料之外的事情需要临时处理。
仅凭投资的控制来防止工程造价管理中的意外事件发生十分不容易。
所以，工程造价管理不仅需要社会各界深入接触，而且要求管理人员以崭新的视角看待工程项目造价的管理与控制问题。
这个崭新的视角就是针对工程造价管理建立有规划、有目的的控制系统。
2 项目造价的控制对象及其特征对房地产项目工程造价实施控制是房地产开发项目管理的核心内容之一，是开发商为开发项目的高效投资设立的一种控制系统。
换种说法就是在工程项目开发的各个阶段，管理者通过实施造价控制将全部的成本限定在预算可承受的范围内，一旦发现任一环节有所偏离就必须及时改正，以达到人力、资金、物力的最大化使用，最终为房地产公司带来更大的经济收益、社会收益及环境效益。
房地产项目工程造价控制的特征:2.1 整体性。
工程造价的控制对象并不单一，单独研究工程项目的质量、进度、效率、工作额度或者是资源损耗中的任何一方面时，实施工程造价控制是没有意义的，必须将以上因素综合起来研究。
2.2 全面性。
控制工程造价的过程必须同时实现对主体工程造价及全部子项目或者单项工程的费用控制，而不能对其中任意一方面有所偏颇。
对主体工程造价要高度重视，对子项目控制亦不能轻视。
2.3 微观性。
开发商通常采用将项目工程划分成一个个子项目，先控制一个子项目，逐渐控制整个子项目集合的办法以达到对整个工程项目费用消耗的控制。
房地产开发全过程的工程造价控制摘要：房地产开发企业要实现项目的顺利完成，必须对项目投资实施全过程的工程造价控制，达到降低成本，项目盈利的目的。
关键词：房地产；工程造价；控制房地产作为社会经济发展的基础产业之一，近年来，国家颁布了一系列政策遏制房价过快增长。
土地资源的稀缺，导致土地价格一路走高，这对房地产市场是一个考验。
房地产开发中除了对工程质量，进度，安全管理外，对工程造价的管理也是重中之重。
房地产开发的造价控制，直接影响到项目的进度、成本和质量，是房地产项目成功与否的关键。
房地产的全生命周期大致可以划分为以下几个阶段：项目投资决策阶段，项目规划设计阶段，项目实施阶段，项目竣工结算阶段。
在这四个阶段中，只有加强成本控制，才能赚取更多的利润。
投资决策阶段的工程造价控制注重项目选址房地产建设项目的实施过程中，决策阶段的工程造价控制应将房地产项目的选址摆在首位，选址应符合城市规划，开发商对市场要有准确的预测和定位，项目能满足市场需求。
选址过程中要地质初勘工作并编制好环评报告。
1.2 编制可行性研究报告可行性研究报告是进行投资决策的重要依据，市场调研工作是编制可行性研究报告的重点，只有了解了市场的需求，才能以此来开展项目；做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。
可行性研究报告应该标准化和规范化，以确保科学性和真实性。
要符合城市规划要求，满足楼房间距、功能分区要求和使用功能，合理利用土地进行布局，降低费用。
1.3编制投资估算计划投资估算是投资决策阶段的一项重要工作。
编制详细的项目成本投资估算控制表是分析投资项目经济效益的重要依据。
在编制完可研报告后，投资估算的编制能有效控制初步设计概算，并以此作为筹集资金和银行贷款的依据。
工程造价人员在编制投资估算过程中，应该实事求是，正确地反映设计所包含的内容，按照项目成本管理的原则，对投资估算中的动态因素进行合理预测，综合分析投资法案的经济合理性，优化建设方案。
建设项目全过程造价控制要点分析【摘要】在日益国际化管理理念的影响下，建设项目管理单位对于造价控制工作给予了高度重视，这不仅是项目建造过程中的重点内容，也是决定项目竣工收益的关键因素。
受到主客观条件的影响，建设项目造价控制尚未达到预期的效果，影响了工程收益的目标值。
全过程造价管理是建设项目管理业内倡导的新思想，其主张从整个项目实施的过程中进行的造价控制，把建造成本控制在最小范围内。
本次分析了建设项目管理全过程造价控制的要点，为造价工作提供了参考。
【关键词】建设项目；全过程造价；控制要点；措施实践证明，创造工程收益需依赖于成本资金的优化调控，在保证建设项目质量标准前提下，以最小的成本资金投入工程作业，这同样也能起到节约成本、提升收益的作用。
“全过程造价管理”是控制建设成本的先进思想，当前建设行业正积极倡导这一方案的推广与应用。
一、全过程造价控制的特点为确保建设项目的投资效益，对项目工程建设从可行性研究开始经初步设计、扩大初步设计、施工图设计、工程招标、承发包、施工、调试、竣工、投产、决算、后评估等的整个过程，围绕工程造价所进行的全部业务行为和组织活动，如图1。
从概念上分析，全过程造价控制具有如下特点：1、宏观性。
全过程造价是针对项目工程实施流程的综合管理，其必须要有宏观性控制决策，才能起到降低工程造价的目的。
所谓“全过程”，就是从项目工程方案确定之时起，到整个项目验收结束之后，这一期间产生的成本费用均是造价管理的对象。
因此，坚持宏观管理原则才能从根本上控制工程造价，这是项目工程造价调控的基本特点。
图1 全过程造价管理2、专业性。
从造价控制过程来说，全过程造价管理涉及到的项目工程各个环节和步骤，无论是设计、招标、施工或验收，都是进行有专业性的工作，这就需要合理安排专业人员从事造价控制，加快造价控制流程的规范化进行。
对于项目管理单位而言，其应当建立专业可靠的财务管理体系，对工程造价进行了全方位的的控制，以发挥出最佳的造价控制效果。
房地产开发全过程的造价控制与管理【摘要】成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。
本文首先分析了前期阶段工程造价控制与管理的重要性，重点从房地产开发项目的设计、招投标、决策阶段的造价控制为基础，突出了项目的设计、施工及竣工结算等方面的造价控制与管理对策。
【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段引言通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。
在实践中，房地产建设项目的成本造价控制管理，可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理，是全动态监控和全过程监控，尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价。
1前期投资决策阶段的控制措施前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批。
因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设，所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算。
由于房地产项目属于固定资产投资的范畴，首先要对项目的总投资支出进行估算，即对房地产开发项目的成本进行估算。
它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出，主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。
通过对项目的成本估算得出项目的总支出，然后根据当前的房地产市场的销售价格（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负，为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考。
当然，通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据，即估算投资指标为整个项目最终控制指标，任何后续变更都不能突破此指标，否则将造成项目亏本。
房地产企业工程造价全过程管理控制房地产企业工程造价全过程管理控制是指通过对工程造价的全过程进行有效管理和控制，以达到节约成本、提高效益、确保质量的目标。
在目前房地产市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业工程造价全过程管理控制显得尤为重要。
一、前期阶段前期阶段是工程项目的策划和准备阶段，是项目成败的决定阶段。
在这个阶段，房地产企业需要进行市场调研，对项目进行全面评估，明确项目的规模、功能、技术难点和市场需求，从而制定合理的建设方案。
房地产企业还需要进行合理的用地规划、选址和取得土地，进行规划审批、环评审批等前期手续的办理。
在这个阶段，房地产企业需要根据项目的特点和需求，制定详细的工程造价预算，实施成本控制，确保项目的经济合理性。
二、设计阶段设计阶段是工程项目的基础和关键阶段，设计的内容不仅包括建筑的形态和结构，还包括建筑的功能和使用性能。
在这个阶段，房地产企业需要与设计单位充分沟通，明确设计要求，进行设计方案的评审和优化，确保设计方案符合工程造价控制要求。
房地产企业需要对设计方案进行经济性评价，预估工程造价，进行成本控制，确保设计方案的经济合理性。
三、施工阶段施工阶段是工程项目的实施和执行阶段，是项目建设的核心阶段。
在这个阶段，房地产企业需要与施工单位、监理单位等各方进行合作，对工程建设过程进行全方位的监控和管理。
房地产企业需要对施工方案、进度计划、材料采购等进行全面的控制，确保施工质量和工程进度。
房地产企业还需要对施工现场进行定期检查和检测，及时发现和解决工程施工中的问题和风险。
竣工阶段是工程项目的收尾和验收阶段，是项目建设的结束阶段。
在这个阶段，房地产企业需要对工程造价进行最终核算，与实际成本进行对比，并进行成本分析，找出造价管理中的不足之处，为今后的工程项目实施提供经验。
在整个工程造价全过程管理控制中，房地产企业需要做好以下几个方面的工作：1、建立科学的管理机制房地产企业需要建立科学的工程造价管理机制，包括制定明确的工程造价管理制度、规范的工程造价核算标准和流程、健全的成本控制和分析体系等。
房地产项目全过程造价管理控制【摘要】在当前市场经济条件下房地产企业竞争日益激烈，对房地产项目进行有效的项目造价管理控制，是降低企业成本的有效途径。
本文对房地产项目做好造价控制进行分析和探讨，提出了房地产项目全过程造价控制管理的观点。
【关键词】房地产；全过程造价管理当前市场经济条件下房地产企业竞争日益激烈，影响房地产企业的影响因素较多，如目前的房地产市场调控环境下，银行压缩资金，土地价格上涨等，房地产企业经营成本上升，影响到企业的经营业绩和发展，降低企业成本是房地产企业增加竞争力的重要措施，提升对房地产项目的造价管理控制，有效降低项目成本是降低企业整体运营成本，增加企业活力和竞争力的有效方法。
针对房地产项目运行特点，结合工程项目全过程造价管理理念，本文提出房地产项目全过程造价管理控制的观点，以供同行参考交流。
1、房地产项目的全过程简析房地产项目开发包括以下部分：1.1 投资决策阶段。
即房地产开发企业根据市场环境条件，企业自身经营方向、资金情况等，对项目的开发物业类型、建设标准水平、工艺评选、设备选用等技术进行科研、论证、决策，并在决策基础上对项目进行前提的论证和设计的过程。
1.2 报建准备阶段。
即在报行政机关审批之前，房地产开发公司应做好的准备工作，包括办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，并附详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
1.3 行政审批阶段。
根据我国当前的法律、法规、规章及相关政策规定，房地产项目建设行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
1.4 项目建设阶段和竣工验收阶段。
1.5 房地产项目权属初始登记阶段。
即提交材料由房屋管理部门核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
因此可见，房地产项目进行权属初始登记阶段，造价管理工作已告结束，本文重点结合对这之前的阶段进行论述。
房地产建设项目全过程造价控制分析摘要：房地产建设项目质量关系到民生住房的大问题，其造价控制影响到居民住房的实际消费价格。
房地产建设项目造价控制管理显得尤为重要。
文中对房地产建设项目全过程造价控制受到的影响因素进行分析，对实施房地产全过程造价控制提出策略。
以供相关单位和个人参考借鉴。
关键词：房地产建设；全过程造价控制；造价控制管理房地产建设是国民经济支柱产业，住房更是居民的消费。
房地产建设项目工程的造价控制对国民经济及居民住房的价格影响较大。
房地产建设项目是由多个环节衔接而成，对各个环节的造价控制能够使总工程建设的整体造价得到有效控制。
研究此课题，不仅能够使房地产建设项目的工程造价得到有效控制，提高企业的经济效益，对降低我国居民住房的成本意义重大。
一、房地产建设项目管理特点（一）房地产建设项目管理要树立质量第一的理念房地产建设行业与其他建设有所不同，其与人民的生活息息相关，房地产建设质量较差时，会严重威胁到居民生命财产安全。
房地产建设首先要以质量为第一理念。
在保障质量的前提下，追求经济效益。
因为只有把消费者生命和财产安全放在首位的企业，才能够取信于民，企业才能够长足发展。
（二）房地产建设项目管理是复杂、繁琐的工作房地产建设是工程量较大、技术含量较高的庞大工程。
耗资巨大，需要的人力较多，是许多小工程衔接而成。
房地产建设管理显得琐碎而复杂。
尤其是在施工阶段，涉及社会的多个行业，房地产管理者要与多方协同合作，带动地区的经济繁荣。
（三）房地产建设项目管理要具有高屋建瓴的格局房地产建设管理要有远见卓识，将新科技、新技术运用到建设中，既能保障房地产建设项目质量，以及为企业在竞争激烈的市场上取得优势，还能够使与其相关的人力、物力和财力都能获得利益最大化。
房地产管理工作的开展，在最初之际就规划好对各个工序环节的安排，对施工技术进行整合优化，保障项目的如期交工。
二、房地产建设项目全过程造价控制的影响因素（一）管理因素1、管理人员水平不高在房地产建设项目中，管理人员是较为重要的影响因素之一。
房地产建设项目是一个庞大工程，有的建设项目只有一位管理者，有的项目各环节有不同的管理人员进行管理。
项目工程建设中部分管理人员意识不到造价控制的必要性，自身管理水平不高，没有先进的全过程造价控制管理模式。
使项目资金管理存在较多漏洞，房地产项目建设涉及的经济活动复杂而琐碎，没有较高管理水平，或在管理中缺乏足够的灵活性，都很难实施全过程造价控制[1]。
管理人员的水平不高，是影响房地产建设项目全过程造价控制的重要因素之一。
2、因资金管理不善导致严重后果部分企业的房地产建设项目全过程造价控制只流于形式，做不到贯穿项目建设全过程。
因管理者资金管理不当，出现项目用款缺口时，会造成拖欠工人工资的现象，这种现象在房地产建设中较为普遍，导致房地产建设项目质量难以保障。
更有甚者因资金周转不利出现项目建设停工现象，严重影响房地产项目的经济效益和社会效益。
（二）材料设备因素1、材料因素房地产建设项目在施工环节中，材料投入的资金量较大。
采购材料的人员需要有专业的知识和良好品德。
部分建设项目采购人员与材料销售商暗中勾结，收受回扣、以次充好，支出的材料费用较多，但材料质量和环保要求都不能达到标准，严重影响房地产建设项目全过程造价控制，并且项目建设质量也难以保障。
2、设备因素房地产建设项目中设备的投入是资金主要投入之一。
设备质量和先进程度直接影响着项目建设的工期。
在房地产项目施工过程中，因施工设备质量不佳以及工作人员操作不当引起的维修支出费用较高，如果影响了项目工期，损失更为严重。
对采购的施工设备质量高低是影响房地产建设项目全过程造价因素之一。
（三）管理体系因素在房地产建设项目中，造价控制管理体系普遍存在着不完善的情况，项目施工各部门衔接管理漏洞百出。
除管理者水平不高以外，没有完善整体的管理体系是导致房地产建设项目造价失控，经济效益低、项目建设质量存在诸多问题的原因。
让我国民众最有感触的是屡见不鲜、屡禁不止的豆腐渣工程。
房地产建设对民众来说已经存在着信任危机。
我国房地产企业急需建立完备的并与之配套的管理体系，弥补管理中的不足，让管理者有法可依有章可循，不再无所适从地进行管理。
三、房地产建设项目全过程造价控制的策略（一）在项目施工前的造价控制根据数据统计在房地产建设项目中，项目设计费只占总投资的1.5%，但让人难以置信的是其对房地产建设项目造价影响超过78%以上，项目设计对造价控制尤为重要[2]。
1、在项目设计阶段的造价控制严格执行限额设计。
企业应采用设计招标形式选择合理的项目设计方案。
支持三家以上的设计方案进行对比，挑选房地产建设项目设计水平较高、信誉良好，有经验的设计团队。
购买物品都要货比三家，何况是资金庞大与居民息息相关的工程。
从中选出经济合理企业满意的设计方案；项目管理者在敲定满意的设计方案后，对施工图进行严格的审查，在审图时一定要以安全系数是否符合标准为主，避免出现错漏现象，使造价预算更为精准。
严格执行限额设计，严格审图，这是房地产建设项目实现全过程造价控制的第一步。
2、明确设计责任房地产建设项目管理者在完成设计和审图以后，在制定合同时要明确设计责任。
因设计不当造成的人工、材料的损失浪费等行为，由设计团队负责，并承担后果和经济责任。
明确设计责任是保障房地产建设项目全过程造价控制能够有效实施的前提。
（二）在项目施工阶段的造价控制房地产建设项目的施工阶段是经济活动最为复杂琐碎阶段，需要和参与建设的多个部门进行交流合作。
因现代房地产建设的施工单位基本上都是竞标而得，与全过程造价控制管理者沟通交流不多，容易造成管理者与施工人员的脱节，不利于全过程造价的控制。
管理者应适时地介入，完成项目建设全过程造价控制。
1、合理安排工期房地产建设项目施工工期长短是影响项目全过程造价控制的主要因素。
为了能够有效控制项目工期，管理者应与施工单位领导根据项目的性质一起选择最佳季节施工，并主动配合施工单位，积极与各方协调合作，在确保工程质量的情况下，督促施工单位尽量提前交工或按期完成项目。
建设项目能够如期交工，是房地产建设项目全过程造价控制的重要环节。
2、严格控制工程变更房地产建设周期较长，容易受天气变化、人为干扰、意外和不可抗力等因素影响，工程变更在房地产建设项目中较为普遍。
通常有施工的项目、施工条件和施工进度及项目量的变更。
工程变更容易多出计划外费用支出，导致超出项目造价。
为了控制工程变更，对发生的工程变更，要谨慎斟酌实地勘察，确保工程变更的真实性。
如果工程变更不可避免，严格履行变更程序，签订内容严谨完备的变更合同。
变更合同上要明确因施工单位造成的增加工程量所发生的费用，由施工单位负责。
3、严把材料设备关房地产建设项目管理者对施工单位的设备、材料、以及加工的工艺要做到心中有数。
检查材料供货商是不是正规生产厂家。
检查材料的保质期限，检查材料是否符合国家的环保要求。
检查项目施工的设备是否符合国家标准，检查施工人员对材料及设备的使用情况。
严把设备材料关，对房地产建设项目全过程造价控制以及项目的质量起到保障作用。
4、及时检查项目施工质量房地产建设项目的管理者应时刻清醒地明白施工质量的重要性。
在项目的施工阶段，应经常去施工现场巡视，对项目的建设情况进行实地核查，对施工的隐蔽环节进行严格检查，以防出现安全隐患。
查出质量问题和安全隐患，及时采取措施改进纠正，减少返工、报废、重建等问题的发生，这对房地产建设项目全过程造价控制起着巨大的作用。
（三）在项目施工后的造价控制1、合理解决项目索赔房地产建设项目实施当中，因当事人不能按照合同约定履行义务的违约，在施工过程中发生的不可抗力，合同签订不够严谨等原因，常会导致工程索赔现象的发生。
管理者应以避免为主，减少索赔事件发生的概率。
一旦出现索赔时，严格按照合同的约定，在保障双方合法权益最大化的基础上，第一时间进行公平恰当的处理。
2、项目竣工核对结算明细房地产建设项目竣工时，核对施工图与项目是否存在漏项或错项；核对项目的工程变更是否准确无误[3]；验证与建设项目有关的所有支付证明；对整个项目各阶段的支付进行清理和结算，检查是否有高估、多计、多结、重复的项目款项，并作出总结。
（四）完善房地产建设项目全过程造价控制管理体系在房地产建设项目中，要建立健全完备的全过程造价控制管理体系，在建设中各个环节都要有规范的制度。
从房地产建设项目的设计方案到施工方案、经济效果预估等，每个环节都要制定相应的管理制度；要建立监督机制、考核机制。
为保证制度的公正性，要完善奖惩机制[4]。
只有完善的全过程造价控制管理体系，才能保障房地产建设项目管理者工作顺利地开展，保障企业经济效益的最大化。
（五）强化全过程造价控制管理意识，提升管理水平房地产建设项目全过程造价控制的核心是管理者的管理水平。
要不断强化全过程造价控制管理意识，引进先进的管理模式，对管理者进行培训教育，支持同行业的交流和深造，提升管理者的水平，为房地产企业的经济效益保驾护航。
四、结语：总之，在市场经济下，房地产建设项目全过程造价控制，能够为企业在竞争激烈的市场上赢得经济优势，对企业的经济效益和社会效益都有着巨大的影响。
同时也对管理者提出了更高的要求。
五、参考文献：[1]陈苏,杨燕.浅析建筑工程管理中的全过程造价控制[J].中国住宅设施. 2022(03)136-138[2]郭增林.全过程造价控制在建设项目管理中的作用[J].工程经济.2019(06)5-7[3]孙祥,刘婷婷.建筑工程管理中全过程造价控制的重要意义[J].城市建设理论研究(电子版). 2020(17)29[4]刘琦.建设项目全过程造价控制的关键节点[J].招标采购管理.2019(09)47-49。
