财税实务：安置房开票金额如何确定-

财税实务未收到货款而提前开具发票存在的涉税风险导读：尽量避免提前开具增值税发票，力争做到“先收款，再开票”；若不得已先开票的情况下，应当要求对方出具发票已开但尚未支付货款的书面证明案情简介：A公司是一家钢铁贸易公司，为B工业企业长期供应各类钢材。

2015年5月份，B工业企业向该A钢铁贸易公司订购一批价格为500万元的钢材，并支付了20%的款项。

2015年6月，A公司向该工业企业交付了钢材。

由于最近几年钢材产量过剩，买方处于强势地位。

B企业要求客户在其尚未支付完全部货款的前提下，要求A客户为其全额开具增值税专用发票，并称在开具发票次月支付剩余款项。

客户应其要求为其全额开具发票。

然而，B企业在次月并未按约定支付剩余货款，A客户多次催促下B支付剩余款项，B却以种种理由推脱，并声称与A公司不存在该笔交易。

由于双方为长期合作客户，该笔交易并未签订书面合同。

A公司打算起诉，但由于仅存增值税发票唯一交易凭证，担心证据不足而败诉。

分析：现实交易中，由于买卖双方地位不平等，在买方市场情况下，买方由于处于强势地位，往往在尚未支付全部货款的情况下，要求销售方为其全额开具增值税发票。

我们先来看看提前开具增值税发票，卖方存在何种涉税风险。

首先，根据增值税暂行条例第十九条的规定，增值税纳税义务发生时间为销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

根据上述规定，销售方如果在未收到款项而提前为购买方开具发票的，将就未收到的款项提前承担增值税的纳税义务，这对销售方来说将是一笔不小的损失。

其次，在日常交易中，由于买卖双方长期合作，经常存在双方不签订书面合同情况，且由于企业内部控制措施不严，不注意保存或没有结算书、送货单、接收单、入库单等书面证据，若购买方拖欠货款，仅凭借增值税发票并不能直接证明双方买卖关系的成立，即使起诉至法院，也有可能因证据不足而承担败诉的风险。

因此，为规避上述可能存在的风险，须注意以下几个方面：一是在对方未支付价款的情况下，尽量避免提前开具增值税发票，力争做到“先收款，再开票”；若不得已先开票的情况下，应当要求对方出具发票已开但尚未支付货款的书面证明；二是交易双方在达成交易时最好签订书面合同，合同中载明产品金额、数量、规格等条款；三是在合同履行过程中，要注意收集送货、收货、入库等书面证据，另外发票的开具要与合同内容相匹配，以免在可能发生的诉讼中因证据不充分而处于被动地位。

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财税实务安置房开票金额如何确定?
安置房开票金额如何确定？
华丰房地产公司根据地块出让合同需无偿提供16000平方米的
房产给当地政府开发公司，由当地政府开发公司将安置房给村民，同时村民向房地产公司支付1800元/平方米的安置房建设款。

请问房地产公司开票金额如何确定？是按安置房建设款*回迁面积？还是按建安成本？还是按建安成本*（1+成本利润）？还是按土地成本+建安成本？还是按（土地成本+建安成本）*（1+成本利润）？还是按安置房面积*市场单价？
房地产公司的安置房有以下几种情形：
一、政府买进商品房作为安置房。

这种情形下，对政府对业主而言，该房子是安置房。

但对房地产公司而言，是正常的商品房出售，只不过是政府把房子买进后用于安置的目的。

所以在税务处理上，房地产公司按市场价作正常的销售收入，若是批量销售，价格上作个销售折扣也是无可非议的，但价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按36号文第四十四条规定的顺序确定。

二、企业少缴土地出让金，无偿提供商品房给政府作安置房用。

在这种情形下，房地产公司无偿提供商品房给政府，但不是用于公益事业或者以社会公众为对象，应作视同销售处理，主管税务机关有权按36号文第四十四条规定的顺序确定。

因有市场参考价格，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

【会计实务】会计实务处理：建筑企业如何确认收入和结转成本？建筑企业确认收入的方式在实务操作过程中五花八门，有的企业以收款为准，有的企业以开票发票确认收入，还有部分企业以工程报量确认收入，那么哪种确认收入方式才是正确的，今天分别从会计准则、增值税和企业所得税和大家举例分析讨论：假如：建筑企业甲2018年10月签订一个合同，工程造价约5000万，施工期间预计为2018年10月至2019年2月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为3000万元。

一、企业会计准则中收入的确认（一）企业会计准则第14号——收入的劳务交易相关规定：“第十一条提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时具备以下条件：1.收入的金额能够可靠计量；2.相关的经济利益很可能流入企业；3.交易的完工进度能够可靠确定；4.交易中己发生的和将发生的成本能够可靠计量。

第十二条企业确定提供劳务交易的完工进度，可以选用下列方法：1.己完工作的计量；2.己经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例；3.己发生的成本占估计总成本的比例。

第十三条企业应当按照从接受劳务方己收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，己收或应收的合同或协议价款显失公允的除外。

企业应当在资产负债表日按提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计己确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计己确认提供劳务成本后的金额，确认当期提供劳务成本。

第十四条企业在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，应当分别下列情况处理：1.己发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按己经发生的劳务成本金额确认收入；并按相同金额结转成本；2.己发生的劳务成本不预计不能够得到补偿的，应当将己经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

”（二）企业会计准则第15号——建造合同：第五章合同收入与合同费用的确认第十八条在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，应当根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务财税[2017]58号文明确：建筑业预收不再产
生纳税义务
7月11日，财政部税务总局联合下发财税【2017】58号文，其中，对建筑业预收款的增值税问题，打了一个补丁：以预收款方式提供建筑服务，预收款时不再产生纳税义务。

营业税时期，建筑、房开、租赁，在预收款时产生纳税义务。

营改增后，按36号文，房开预售不再产生纳税义务，但要预征。

从7月1日起，建筑业预收款也不再产生纳税义务，但要预征。

也就是说，在预收款的增值税上，建筑业与房地产开发基本一致了。

在总局出具体公告细化本文件之前，我们可以通过几个要点来把握此政策。

1、首先要明确，什么建筑业预收款。

建筑业预收款，仅指在建筑开工前收到的工程款。

当建筑服务开工后、过程中或完成后收到或者应当收到工程款时，其收入直接产生增值税纳税义务。

预收款不产生增值税纳税义务，仅是预征，所以，此时的预收款不应该开票增值税发票。

2 、如果我开了增值税发票呢？
那就打回原形，与本文件出台之前的处理没有变化了。

因为先开发票的，先纳税。

3、预收款什么时候转为增值税应税销售额？
开工之日。

工程开工之日，预收款产生增值税纳税义务。

此时，应开增值税。

拆迁安置房会计税务处理的案例分析案例：某房屋开发公司开发30万平方米房屋，其中6万平方米用于拆迁安置，拆一还一部分28000平方米。

该房屋对外平均售价7000元，先期发生开发成本6亿元，返迁时超面积部分每平方米收取补差款1000元。

1、计算该房屋的总成本和单位成本；2、对该房屋的成本进行会计核算；3、假设费用按成本的10%计算，房产所在地营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，计算应缴纳营业税、土地增值税。

分析：1、返迁房与商品房在同一块土地上的会计核算与税务处理（1）房屋成本计算①房屋总成本：600000000＋7000×60000－1000×32000＝988000000元②平均单位成本：988000000÷300000＝3293.33元（2）房屋成本核算：①支付前期开发成本600000000元借：开发成本 600000000元贷：银行存款 600000000元②用开发产品安置被拆迁户：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 420000000元贷：主营业务收入（7000×60000） 420000000元（注意：同时按照市场公允价420000000元给被拆迁人开具发票。

）③交房的同时收取被拆迁户补差款：借：银行存款 32000000元贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 32000000元④结转完工产品开发成本：借：开发产品 988000000元贷：开发成本 988000000元⑤结转返迁房销售成本：借：主营业务成本（3293.33×60000）197599000元贷：开发产品 197599000元（3）营业税计算：按照国税函发【1995】549号规定:“拆一还一”部分要按照成本价计算缴纳营业税，超出拆迁面积的部分要按照市场价计算缴纳营业税。

①营业税应税收入：3293.33×28000＋7000×（300000－28000）＝ 92213240 ＋1904000000＝1996213240元②应征收营业税：1996213240×5%＝99810662元（4）土地增值税计算：按照国税函【2010】220号规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

财税实务【实务基础】发票开具规定和特殊要求备忘录发票的开具几乎涉及到所有的发生生产经营行为的单位和个人，包括自行开具发票和到税务机关代开发票。

对于发票的开具除了一般性规定外，对一些特殊性企业、行业等有一些特殊性的规定。

应该说发票的开具是有严格的规定，没有按照规定开具，可能需要承担不合规发票带来的税收风险，比如：可能在所得税税前不能扣除、不得作为增值税抵扣进项税额凭证、土地增值税计算时不得扣除等等。

本文对开具发票的一些规定进行了梳理。

一、发票开具的基本规定（一）发票管理办法的一般性规定1.开具使用范围和时间要求根据《中华人民共和国发票管理办法》（中华人民共和国国务院令第587号）和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第37号）规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

目前，付款方开具主要是农产品收购和国网公司收购分布式光伏发电项目电力产品。

任何单位和个人开具发票的时间必须在发生经营业务确认营业收入的时候。

未发生经营业务一律不准开具发票。

因此，在增值税纳税义务发生时间的规定中，有先开具发票的，按照发票开具日期为增值税纳税义务发生时间的规定。

对于这一点的理解，笔者一叶税舟认为应当相互印证着看，并不是说可以随意地，没有时间限制地先开具发票，否则在完全还没有发生经营业务的情况下，有可能涉嫌虚开发票行为。

任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

需要特别提醒的是：虚开增值税专用发票将承担比较严重的法律后果，很容易触犯刑法，追究刑责。

2.开具的基本要求开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

开具发票应当使用中文。

民族自治地方可以同时使用当地通用的一种民族文字。

税总函〔2016〕71号统一明确营改增实务中的33个问题（一）1.一般纳税人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服务，适用简易计税方法，文件规定以收到的然后减去分包款为销售额，开票是总金额的还是分包之后的？例如总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。

纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。

2.《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.5月1日之后开具的地税发票缴纳增值税时如何申报，是否如增值税发票一样先进行价税分离？如果申报时既有国税发票又有地税发票如何申报？答：开具的地税发票上注明的金额为含税销售额，需要进行价税分离，换算成不含税销售额。

纳税申报时，填入附表1“开具其他发票”中的第3列相应栏次。

如果申报时既有国税发票又有地税发票，则合并申报。

4.物业收取的停车费和电梯里面的广告位的出租是按什么行业核算？答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

安置房如何进行财税处理，看这一篇就够了！开发企业从其他企业购入商品房，安置拆迁户。

一般有两种操作路径：1、开发企业购入商品房，取得购房发票，并将产权证办到开发公司名下。

安置拆迁户时开发企业给拆迁户开具发票，办理过户手续；2、开发企业外购商品房用于安置拆迁户，通过三方购房协议直接将产权证办到拆迁户名下，购房发票开给拆迁户，开发企业以购买价计入拆迁补偿费。

实务中企业更倾向于第二种操作，不需要进行二次销售，重复纳税。

自有开发土地的取得方式主要有从土地部门出让取得和从其他企业受让取得。

开发企业在自有开发土地上建设商品房安置拆迁户，该模式下立项和报批报建手续都以开发公司名义办理，开发企业拥有完全产权。

这种自建安置房也可以分为两类：1、单独建造安置房；2、用开发的商品房来安置拆迁户。

房地产开发企业取得划拨土地使用权，一般只需要支付赔偿费或者安置费，这种土地一般是指定用途的。

在划拨土地上以开发企业名义建造安置房安置拆迁户，立项、报批报建手续以开发企业名义进行，安置回迁户时视同销售开具发票，交纳各项税费。

这种模式下房地产开发企业并未取得安置房土地使用权，土地仍然在政府，立项和报批报建手续应以政府（例如城改办）名义办理。

这种模式下房地产开发企业仅仅提供的是建筑服务，分配安置房时由政府主导或者政府委托房地产开发企业进行。

这种模式下开发企业投资建造安置房是取得开发用地的前置条件，因此应作为土地成本的一部分。

1、开发企业先购买后安置开发企业外购安置房如果采取先购买后安置模式，即开发企业取得购房发票，且将房产证办到开发公司名下，安置拆迁户时需要视同销售，按照同类商品房市场平均价格交纳增值税、土地增值税和企业所得税。

这种方式下，购入时分录为：借：开发产品—外购应交税费—应交增值税—进项税贷：银行存款安置拆迁户时，分录如下：借：开发成本—土地成本—拆迁补偿费贷：主营业务收入应交税费—应交增值税—销项税结转安置房成本时，借：主营业务成本贷：开发产品—外购2、开发企业购买但直接过户到拆迁户名下如果开发企业与其他房地产开发企业、拆迁户通过三方协议购入商品房用于安置，直接将购入的商品房产权办到拆迁户名下，发票由销售企业直接开给拆迁户，这种安置方式相当于货币安置，拆迁户用货币购买安置房，开发企业不需要视同销售，只需将该支出计入拆迁补偿费。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务财税[2017]90号文资管增值税新规，我们需
要关注哪些问题？
平安夜前夕，财政部、国家税务总局下发了《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号），对资管增值税政策又进行了两点明确：
（一）提供贷款服务，以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额；
（二）转让2017年12月31日前取得的股票（不包括限售股）、债券、基金、非货物期货，可以选择按照实际买入价计算销售额，或者以2017年最后一个交易日的股票收盘价（2017年最后一个交易日处于停牌期间的股票，为停牌前最后一个交易日收盘价）、债券估值（中债金融估值中心有限公司或中证指数有限公司提供的债券估值）、基金份额净值、非货物期货结算价格作为买入价计算销售额。

对此，我们有如下解读意见和操作提示：
第一：对于贷款服务的利息增值税计算问题：
90号文明确的是贷款服务，以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额计算缴纳增值税。

根据财税【2016】36号文关于“贷款服务”的定义：贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转。

安置房配建房视同销售问题第一部分房地产开发企业建造的拆迁安置用房和“限地价、竞配套”方式拿地方式下建造的配建房，增值税、企业所得税、土地增值税三大主要税种，都应当按照相关政策规定做视同销售处理。

政策依据如下：一、增值税：其一，财税【2016】36号附件1第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。

组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。

二、企业所得税：国税发【2009】31号第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

三、土地增值税：国税发〔2006〕187号第三条将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。