完善经济适用住房定价的建议
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价效 率 、 促进 定价 公平 。鉴 于单 独使 用成 本定 价 模式 确定 经济 适 用住 房价 格 的不 足 ， 我们 建 议考
虑赋 予 收入定 价模 式 、 市场 定价 模 式和成 本 定价
模式 的不 同权 重综 合确 定 经济适 用住 房 的 价格 ， 但 必须 赋予市 场定 价模 式更高 的权 重 。 之所 以这 有 利 于体现经 济 适用住 房 的保 障属 性 ， 而且 可 以 使得 不 同 的收入 阶层 承 担不 同的 价格 ， 从而 使定 价更 加 公平 合 理 ； 而 考 虑市 场 定 价 模 式 ， 有 利 于 体 现 不 同经济适 用住 房 的地 段价 值差 异 ， 从 而 有 利于 提高 经济适 用 住房 资源 的配 置效 率 。第 二 ，
率 和资 源 配置 ， 必须 有 针对 性 地 解 决 ， 不 仅 应 该 对 当前 的定价 问题 进行 研究 和完 善 ， 更重 要 的是 必须 积极探 索新 的定 价模式 。
一
本定 价模 式次 之 ，市场 定价 模式 所定 价格 最 高 。 根据 效用 理论 ，低 收人 人 群使用 住 房 的效 用低 ，
难。
此外， 需要 说 明的 是 ： 并 不 是登 记 机 构 认 为
（ 这 类情 况应是 很 为 少见 ） ， 人 民法 院仍 可 书面通
知登记 机 构按《 协 助执行 通 知 书》 办理 。
王 春敏 ／ 责 任 编 辑
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住房保障
且开发商可 以获得更 多的以成本为基数计算 的 管理费用和利息 。从这个角度看 ， 采用实际成本 作为测算指标会提高经济适用住房的价格 ， 从而 加重购房者的负担。第二 ， 采用实际成本作为测 算标准 ， 操作成本高 ， 这是 因为实际成本和核算 必须以相应 的票据 、 文件和合 同作为依据 ， 但是 这些资料都是由开发商 自己提供的， 道德风险极 其严 重 。综 上所 述 ， 建议 采用 工程 造价 主管 部 门
二是 ， 必须确 定统 ～ 的 、 科学 的定价 时点 。 制 定统 一 的定 价 时点 是 实 现公 平 、公 正定 价 的前
般来讲 ，由于收入定价模式确定的价格低 ， 成
第三． 未办理 初始 登记 的房 屋 和被执 行人 没
提， 确定科学的定价时点是保Fra bibliotek所定价格科学合
不具备初 始登记 条件 的房 屋都 不能 协助执 行 。 在
其愿意为住房支付 的价格也低 ， 因此针对低 收入 保 障对 象 的保 障性 住 房 应该 给 予 收 入定 价 模 式
较 高 的权 重 ， 市场 价格 给 予较 低 的权 重 ； 而 针 对 较 高 收入 保 障对 象 的保 障性 住 房 应该 给予 收 入 定 价模 式 较低 的权 重 ，市场 价 格 给 予较 高 的权
登记机 构 认 为 不具 备 初 始 登记 条件 并 向人 民 法 院做 出书 面说 明后 ．执行 法 院认 为理 由成 立的 ．
有房 屋 所有权 证 的房屋 并 不 完全相 同 ： 未 办理初 始 登记 是指 没有 办理 过房 屋登记 ， 房屋 登记 簿 对 这 一房屋 的状 况从 未有过 记载 ： 而在被执 行 人 没
将 会撤 销或 变更《 协 助执 行 通知 书》 ， 并 书面通 知
房屋登 记机 构 如 果人 民法 院认 为理 由不成立 的
有房屋所有权证 时， 有一部分是未曾办理过初始 登记，还有一部分是 虽然已办理过初始登记， 但 房 屋所 有权 实际上 已转移 为被 执行 人 所有 ， 只 是
未经转 移登记 而 已， 并 不能 算是无证 房 产 。
一
保 障性 住房 赋 予 收 入定 价 模 式 和成 本 定 价模 式 样建议 ， 理由有二： 第一 ， 考虑收入定价模式不仅 较高的权重。 经济适用住房所保障的对象在我国 住 房保 障体 系 中 的收入层 次相 对较 高 ， 而且 保 障
的是保障对象的住房所有权 ， 因此应当给予市场 定价模 式 较高 的权重 。
审定 的社会 平均 成本 作 为成 本测算 标 准 。此外 ，
明确区分项 目 商业部分 、 停车场以及其他公共设 施设备的权属 ， 厘清销售住房部分的产权建筑范 围， 也是准确核算建造成本的前提。 四是 ， 采用市场机制确定项 目地价 ， 取代 原 来核算土地拆迁开发成本的做法。 鉴于当前地价 测算过程中遇到的问题 ， 我们建议更改经济适用 住房地价政策 ， 以基准地价和市场地价之和的一 理的基础和起点。 我们认为应该统一取竣工时间 作为定 价 时点 ， 理 由有 三 ： 第一 ， 竣 工 时 间与销 售
是， 必须 积极 探 索 新 的定 价 模 式 ， 提 高 定
重。从出租和出售保障方式来讲 ， 由于出租方式 保障的是保障对象的住房使用权 ， 而出售方式保
障的是 保 障对象 的住 房所 有权 ， 所 有权 是更 加基 础 和完 整 的产权 ， 所 以会 给 出售方 式 的保 障房赋 予市场 定价模 式 较 高的权 重 ， 反之 给 出租方 式 的
住房保障
完 善经 济 适 用 住房 定 价 的建 议
王德 响 南京农 业 大学公共 管理 学院
彭海城 深圳 市房地产评 估发 展 中心
《 浅析 当前经适房定价存在 的问题》 （ 载于 《 中国房地产） ） ２ ０ １ ３ 年第 ２ 期 ）一 文已经阐述 了 《 经济适用住房价格管理办法》对经济适用住房 定 价 造成 的障 碍 ， 影 响 了经 济适 用住 房 的定价 效
时 间 比较 接近 ， 更 能反 映 购房者 在 获得 产权 时 的 住房价值 ； 第二 ， 采用竣工时间作为评估时点 ， 可
定比例计算经济适用住房的价格 ， 这一地价政策 既考虑了级差地租 ，也体现了地价政策优惠， 同 时亦 解 决 了现 实 中核 算 土 地拆 迁 开发 成 本 的 困
