郑州市海马地产郑东项目整合推广策略提报

郑东新区商业项目调研汇总一、郑东楼市一枝独秀全城关注纵观郑州东区、北区、核心区、西区和南区五大楼市板块，郑东新区可谓领跑中原，一枝独秀。

这与郑州市政府的强力推进和打造不无关系。

郑东新区自获准发展以来，一直是郑州市政府穷尽全力打造的现代化新城，郑东新区CBD完全独享了所有郑东新区衣帛，郑东新区CBD起步区成长为郑州城市发展与居住的代表，领跑中原。

住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起，一时烽火不断，吸引关注无数，郑东新区当之无愧成为中原房地产发展中最为抢眼的一片热土，谱写着城市化大发展的优美篇章！二、郑东楼市特点住宅项目霸占江山“城市东进”运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，使本区域持续炙手可热，但细察其中发现，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国内行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产版图。

底商类商业物业众多在当前的诸多住宅项目中，几乎全部的项目都规划有底商，鲜见纯住宅项目出现，有的是临界商铺，有的是内置商业街。

纯商业项目惟有一家在当前所有的新区项目中，属于纯商业的项目仅有一家，就是宝龙城市广场，郑东建材家居城除外。

商业物业推盘多谨慎不管是住宅项目中的底商，或是纯商业项目的代表――宝龙城市广场，其推盘节奏和策略无不慎之又慎，许多底商物业当前甚至不敢推出，即使推出也是以小部分作试探。

可见，在当前新区来说，商业项目运作颇具挑战性。

整体价格居高不下无论是底商或者纯商业项目，其价格一直居高，这另一方面也印证了新区所蕴含的极高商业价值。

运营成为拦路虎无论底商亦或纯商业项目，所面临的挑战似乎只有一个，那就是如何招商和运营。

或许是鉴于无法回避的商业投资价值，许多商业项目都无法逾越运营这篇文章，而运营的首要关键就是招商，而招商则一方面考验着自身产品的规划设计，另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。

也许这恰是新区市场留给人们的思考。

商铺购买以投资为主调查显示，商铺购买大多数为投资买商铺的，而用于自己经营的只是少数。

郑州市人民政府办公厅关于印发河南省“百千万” 亿级优势产业集群培育工程行动计划任务分解的通知文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2015.05.28•【字号】郑政办〔2015〕82号•【施行日期】2015.05.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文郑州市人民政府办公厅关于印发河南省“百千万”亿级优势产业集群培育工程行动计划任务分解的通知郑政办〔2015〕82号各县 (市、区)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:根据《河南省人民政府办公厅关于印发“百千万”亿级优势产业集群培育工程行动计划的通知》(豫政办〔2015〕51号)精神,经市政府同意,现将涉及我市的工作任务予以分解并明确到各责任单位,请认真贯彻落实。

同时,就相关事宜通知如下:一、认真落实“百千万”亿级优势产业集群培育工程,是加快建设先进制造业大省,增强工业经济综合实力和核心竞争力,培育区域特色主导产业的重要抓手,是我省构建产业竞争优势,产业结构战略性调整的重要支撑,请各单位参照省政府出台的工作计划(豫政办〔2015〕51号),积极组织严格落实。

二、请各单位结合工作实际,认真研究,科学部署,细化责任,明确任务。

按照任务分解,建立“一把手负总责,主管副职具体负责”的推进机制。

同时,各单位要围绕承担的各项工作任务制定实施方案,建立工作台账,狠抓落实,确保各项工作任务全面完成。

三、分解的各项工作任务为郑州市总体工作重点,各责任单位要高度重视,积极与上级部门对接沟通,明确需我市落实的具体工作任务,确保顺利实施。

四、针对多个部门共同承办的工作任务,列第一位的责任单位为牵头单位,要切实做好统筹协调;各县 (市、区)政府、开发区管委会为平行单位;其他承办单位要按照工作职责,全力配合,确保按照上级要求,顺利完成各项工作任务。

2015年5月28日河南省“百千万” 亿级优势产业集群培育工程行动计划任务分解一、发展重点(一)电子信息产业1.依托郑州航空港经济综合实验区,全力支持富士康智能手机项目扩大规模,加快正威科技城智能终端产业园、酷派及供应商产业园、阿里巴巴云计算和大数据基地、腾讯互联网+产业集群、郑州台湾软件园等项目建设,以龙头品牌制造商、龙头代工企业为中心向四周扩散,以产业链配套和服务支撑为重点集聚发展,到2017年,形成郑州航空港经济综合实验区3000亿级智能终端 (手机)产业集群。

Ⅰ深蓝前言1.从郑州房地产区域市场的发展态势来看, 郑东新区已成为一个希望最大、同时风险最大的区域, 这一点对于一个中小开发商的挑战, 尤为明显。

总体形势上, 郑东新区的住宅良性市场, 呈现明显的两元化结构: 一是名盘、大盘的热销, 二是经济适用房及非市场住宅的供应。

除此之外, 本土开发经验不足的中小型开发商, 面对高昂的土地成本, 无不深怀畏惧心理, 很少涉足。

2.本项目要介入这一楼市的深水区域, 我们认为, 首要的目的是以最可行的市场化营销途径, 扬长避短, 取得有保障的项目利润, 把市场风险降至最低程度。

3.深蓝在操作格林项目时, 便开始关注本项目所有区域。

对区域土地及楼市的特性进行过深入分析。

正确地认知本项目的特性, 眼睛不能总盯着周边的名盘、大盘而肓动, 尽己之能, 冷静而为, 做出特色, 讲求实效, 是我们操作这一项目的基本出发点。

4.深蓝团队在郑州共同操作房地产项目已有三年时间。

在这一过程中, 我们形成了以“市调—定位—品牌—促销”为关键环节, 有“策划—销售”为工作主线的“四环二线”实效系统体系。

在这一市场化的工作体系的运作中, 我们以为开发商创造最高价值为己任, 不追求空洞的概念炒作, 我们始终认为: 有机的、互动的、源于项目自身的营销手段才是最实效的、最可信的。

5.在诺大的一个郑东新区, 本项目极为特殊。

对这一唯一性的深刻识别, 以及构建在这一认知基础之上的“量体裁衣、务求实效”的工作方针。

我们相信, 是深蓝也是本项目成功之路的起点。

Ⅱ区域认知分析Ⅱ—01 区域特性已经国家批准的22平方公里郑东新区起步区, 基本上由三块不同功能的区域组成。

1. CBD及龙湖南区8号地介绍（略）2. 商住物流区北部区域（本项目处于本区域的中心位置）8号地介绍（略）本区域内分布的素质较高的名盘、大盘主要有中义·阿卡迪亚、鑫苑·中央花园、顺驰·中央特区。

这三个新老项目都进了起点较高的品牌化、规模化推广活动, 除了顺驰·中央特区由于地段较偏、周边配套限制的影响, 销售较差外, 其余两个项目总体上营销比较成功。

目录一、市场定位前言… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4定位策略... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5 定位推导思路... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (5)定位原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 二、项目总体评价... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8 项目概况... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)技术资料... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)地块资源… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 0周边配套… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 7交通条件…………………………………………………………………………………………………………… 1 9街区功能… … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 9三、项目价值发现（ S W O T分析）… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1S优势分析………· ………………………………………………………………………………………… 2 2 W劣势分析……………………………………………………………………………………………………… 2 3 O机会分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 4 T威胁分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 5四、项目开发策略原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 6复合原则………………………………………………………………………………………………… 2 7适量原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 9 空缺差异原则… … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 0 创新需求原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 3 经济+ 美丽… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 4 相对效益原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 6五、项目综合定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 7产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … 3 8 项目目标对象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 8 产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 0 价格定位… … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 4 形象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 5 建筑风格定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 0 项目发模式定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 1 开发竞争优势定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 3六、项目案名 / 主题口号（项目竞争力分析）... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (6)1（一）项目概况项目位于郑州市金水区， 107 国道以西与农业路以南的交汇处，属于郑州老的中心城区的边缘区域，与新规划的郑东新城仅一路（ 107 国道）之隔。

海马欲“迁都”背后作者：暂无来源：《企业观察家》 2016年第4期本刊记者姜华山诞生于海口的海马汽车集团，极有可能将要把总部迁移至郑州。

尽管海马官方对“迁都”一说并未明确表态，但倘若是真的，不管是对汽车行业还是对区域经济，都意味着更大的变动和影响即将到来。

始于2月末的一则消息，至今令中原大地沸腾不已。

这是一则海马汽车集团股份有限公司关于全资子公司更名的公告，内容是：2016年2月26日，经郑州市工商行政管理局核准，公司全资子公司“海马轿车有限公司”名称变更为“海马汽车有限公司”。

虽然仅仅数十字，但对有志于打造先进制造业的农业大省河南来说，海马集团的这份公告，是一份喜人的礼物。

因为这并不是一个简单的更名，而是海马汽车集团战略层面重新梳理的诉求，诞生于海口的海马汽车集团，极有可能将要把总部迁移至郑州。

尽管海马官方对“迁都”一说并未明确表态，但倘若是真的，不管是对汽车行业还是对区域经济，这次更名的能量都不可小觑，都意味着更大的变动和影响即将到来。

令人好奇的是，海马为何要走这样一步棋呢？爱恨纠缠26年前，日本国内经济泡沫破裂，通缩不断加深，内需萎靡不振，各大企业都在缩减、关闭生产线，唯有年轻气盛的马自达，依然盲目地追逐着产量、技术和市场扩张，结果迅速陷入危机，不得不寻找新的利润出口、合作对象。

同一年，海马汽车的前身——海南汽车制造厂正式成立，冲压车间四条生产线、焊装、油漆和总装流水线的设备安装调试工作全部完成。

海南终于有了生产汽车的能力，却苦于没有技术，无车可产，有劲无处使。

海南政府随即抛出橄榄枝，撮合了马自达与海南汽车制造厂合作。

随后，马自达为海南汽车源源不断提供着技术、经验、散件，海南则报之以激情和高效：1990年，海南汽车制造厂第一辆马自达929旅行车（HMC6470）试制成功；次年8月，与马自达草签合同，HMC6470正式开始国产化；1992年，HMC6470旅行车正式投放市场。

1993年，海南汽车制造厂开始生产以马自达E2000面包车为原型的HMC6440；1994年，推出以第六代马自达323为原型的海南马自达323，一时风靡，颇受欢迎。

精心整理目录一、项目地块概况1、项目地块区位环境2、周边环境分析二、项目市场环境分析1、郑州概况2345、12、053、064512五、本项目分析及定位1、本项目swot分析2、本项目整体定位3、项目物业发展建议4、配套及关键内部经济数据5、规划分期建议6、销售分期建议一、项目地块概况1、项目地块区位环境项目位于郑东新区商住物流区内（金水路以南），东临农业东路（太行路），西靠七路河，北面与未来市政规划的文化中心广场相依。

2、2.1目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。

2.2项目周围政府已经规划完毕，在政府的控制下已经有步骤地开发建设，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。

2.3交通方面，项目地块交通便利发达，中央大道和农业东路贯穿东西南北，且项目离金水东路约1公里，距离郑汴路约500米，距离规划中的郑州四站一体新客站仅2.5公里，距离新107国道约4公里，到CBD仅需3分钟车程，到中心城区约10分钟车程。

项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。

其中地块一所临道路为中央大道、太行路和七里河；地块二所临道路围合为平行四边形。

农业东路（太行路）为双向八车道，中央大道为双向八2.42.52.6二、1，北°C；1月最冷,大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。

郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。

辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。

据2005年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；2005年末全市总人口716万人，其中城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人。

非农业人口257.6万人。

郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。