亟待明确的几项改制重组土地增值税政策(老会计人的经验)

外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得要征收个人所得税等20个热点问题（福建地税）（老会计人的经验）一、问：新办企业当月注册资金先到账一部份，是按到账部份计算交纳印花税还是按全部注册资金计算交纳印花税？答：根据《国家税务总局关于资金帐簿印花税问题的通知》（国税发[1994]25号）规定，生产经营单位执行“两则”后，其“记载资金的帐簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。

企业执行“两则”启用新帐簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部分补贴印花。

所以，应对到账部份资金缴纳印花税，以后就其新增部份缴纳印花税。

二、问：我们是分支机构，非独立核算的，如何进行企业所得税汇算清缴？答：根据国家税务总局关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》的公告（国家税务总局公告2012年第57号）第十条规定，汇总纳税企业应当自年度终了之日起5个月内，由总机构汇总计算企业年度应纳所得税额。

汇总纳税企业汇算清缴时，分支机构除报送企业所得税年度纳税申报表外，还应报送经总机构所在地主管税务机关受理的汇总纳税企业分支机构所得税分配表、分支机构的年度财务报表和分支机构参与企业年度纳税调整情况的说明。

为此，汇算清缴的主体是总机构，分支机构并不需要进行年度纳税调整，自行计算应纳税所得额和应纳税额，只是根据总机构填报的分配表中应缴应退的税款，就地申报补（退）税。

三、问：《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）的执行期限为2015年1月1日起至2017年12月31日。

纳税人来电咨询企业在2018年发生改制重组，土地增值税、契税可以按这两个通知执行吗？答：在国家税务总局没有发布延长执行期限的通知情况下，企业在2018年发生改制重组业务，土地增值税不能《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）执行，契税不能按《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）执行。

转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。

而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。

然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。

对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。

本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。

二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。

土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。

其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。

而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。

在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。

三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。

根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。

在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。

而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。

针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。

在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。

四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。

我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。

随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。

在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。

近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。

同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。

本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。

一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。

（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。

如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。

实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。

因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。

2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。

例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。

尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。

税总2015年40号公告明确资产（股权）划转所得问题（老会计人的经验）导读：2015年5月最后一周，是忙碌的一周，千呼万唤始出来的109号文件配套政策终显屏幕，40号公告凭借其明确划转含义，将是一个多年后都将被多次提起的重量级所得税政策，所得税家族中，划转一词正式到位！109号文件下发伊始百花萧败的冬季，何为划转就翘首以待，在116、41号文件的配套公告都已颁发后的初夏时分，我等的花儿也开了！张伟老师认为，所谓109号文件划转，实质就是投资、减资、分立三种模式在全资母子兄弟公司之间的运用！欲知详情如何，且看张伟对此文的学习体会。

2015年5月27日，国家税务总局颁发了《关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号，以下简称40号公告），该文件是《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号文件）的配套政策，主要内容一是明确了”资产划转”含义，二是对资产划转区分不同情形，给出了税务处理答案，虽然是自109号文件出台半年之后方才姗姗来迟，但该政策用词考究，阐述明晰，直奔主题，操作性强，值得点赞！一、40号公告颁布的背景（国发〔2014〕2014年3月7日，国务院颁布《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》14号，以下简称14号文件），该文件是克强经济学系列组合拳的重要一环，该文件的第四条第（七）项要求”完善企业所得税、土地增值税政策。

修订完善兼并重组企业所得税特殊性税务处理的政策，降低收购股权（资产）占被收购企业全部股权（资产）的比例限制，扩大特殊性税务处理政策的适用范围。

抓紧研究完善非货币性资产投资交易的企业所得税、企业改制重组涉及的土地增值税等相关政策。

”在14号文件”命题答卷”的指引与影响下，2014年岁末，2015年年初，财政部国家税务总局先后颁发了一系列鼓励重组的重大税政。

主要有：财税「2014」109号文件，明确特殊性税务处理中，被收购股权、资产比例由75%降到50%，符合条件的资产（股权）划转，可以享受特殊性税务处理政待遇；财税「2014」116号文件及国家税务总局2015年第33号公告，明确企业非货币性资产对外投资所得，可在5年内均匀计入应纳税所得额；财税「2015」41号文件（根据国务院2015年2月25日常务会议决定）及国家税务总局2015年第20号公告，明确个人非货币性资产对外投资所得，在5年内递延纳税；财税「2015」5号文件，对合并、分立、投资等行为的土地增值税处理，给予了宽松政策，该文同时还排出了房地产企业享受重组政策红利的可能性，可谓几家欢乐几家愁；财税「2015」37号文件，对合并、分立、划转等行为的契税政策进行了延续和修正，并明确了”原投资主体存续”等关键条件的含义所在。

三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。

这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。

在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。

本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。

二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。

根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。

在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。

2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。

根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。

在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。

3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。

根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。

在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。

三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。

任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。

2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。

即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。

3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。

即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。

只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。

四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。

在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。

房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。

这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。

对十三届全国人大一次会议第2368号建议的答复时间： 2018-12-05 来源: 国家税务总局办公厅【打印文章】您提出的关于完善破产重整企业信用修复和涉税问题的建议收悉，现答复如下：一、现行支持重组破产的税收政策国家针对重组破产出台了一系列税收政策，涉及增值税、企业所得税、土地增值税、契税等。

增值税方面，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

企业所得税方面，对符合条件的债务重组，给予债务重组所得5年递延纳税的优惠，对通过债转股方式化解债务的，规定债务清偿和股权投资两项业务均不确认所得。

土地增值税方面，在改制重组时以房地产作价入股进行投资，以及符合条件的企业合并、分立，对原企业将房地产转移、变更到合并后、分立后企业的，暂不征土地增值税。

契税方面，符合条件的公司合并、分立，对合并后、分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税；企业破产的，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税，非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

现行税收政策将破产重整中所豁免的债务，确认为债务重组所得征收企业所得税。

这样规定的主要考虑，一是债务豁免是债权人免除了债务人应承担的偿债义务，债务人实质上取得了相关经济利益，按照税法原理和规定，需要将豁免的债务计入收入征收企业所得税。

二是与债务人的债务重组所得相对应，债权人的债务重组损失允许在税前扣除，如果不对债务人的债务重组所得征税，将会带来税务处理不平衡，造成税款流失和税收漏洞。

三是债务重组多是由于企业资不抵债、经营困难、亏损较多的情形下发生的事项，债务人的债务重组所得可先弥补亏损后的剩余部分再缴纳企业所得税，不会产生过重的税收负担。

财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知发文字号：财税〔2015〕37号发文时间：2015-03-31 状态：全文有效各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），继续支持企业、事业单位改制重组，现就企业、事业单位改制重组涉及的契税政策通知如下：一、企业改制企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

二、事业单位改制事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

三、公司合并两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

四、公司分立公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

五、企业破产企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

事业单位改制中个涉税问题（五）土地增值税
在我国目前的18个税种中，专门针对房地产征税的税种相对较多，包括：契税、城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税，而在这些特定针对房地产征税的税种中，土地增值税无疑是征税范围最大，征税数额最多的一个。

所谓土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，所征收的一种税。

事业单位的改制重组为企业，其土地、房产均会涉及到产权的变更，自然也会涉及到土地增值税的问题。

那么土地增值税究竟是征，还是免征，关键是要看改制重组后的企业的股权结构。

如果事业单位改制重组为国有独资企业，投资主体仍然是原来那个投资主体，并承继原事业单位的权利、义务，则土地、房屋的权属变更为改制重组后的企业时，暂不征收土地增值税，但如果改制重组为国有控股企业，或者是民营企业，或者改制重组后的企业是房地产开发企业，则不享受暂免征收土地增值税的税收优惠政策。

政策法律依据：《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部、税务总局公告2021年第21号）
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母子公司之间划拨（划转）资产涉及不动产、土地使用权等是否缴增值税与土增税等？来源：大力水手母子公司之间划拨（划转）资产涉及不动产、土地使用权等是否缴增值税与土增税？各地地区口径 山东税务 【山东税务】总分机构之间无偿划转不动产是否缴纳增值税 留言时间：2020-06-30https:///nszx/onlinemessage/detail?id=f34bb4a4177d480ea1aa815ef9b78fb3分公司名下有一处房产土地，不动产权证登记分公司名；现打算将其变更到总公司名下，总分机构作为同一法人主体之间不动产划转，是否需要缴纳增值税 您好！您提交的问题已收悉。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

湖南税务【湖南税务】资产无偿划转是否需要交纳增值税？ 留言时间：2019-07-05 https:///nszx/onlinemessage/detail?id=4a5bf3740de94a94bde770bb9f123197如附件所示，全资母子公司之间，资产、债务及员工整体划转，是否属于增值税征税范围？可否免征增值税？ 湖南省税务局12366呼叫中心答复： 尊敬的纳税人朋友：您好，您所提交的问题已收悉。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第二款第五项规定在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目。