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房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程包括以下步骤：
1. 市场定位：进行房地产项目市场定位，包括客户定位、产品定位、形象定位等。
2. 企划定调：整合项目卖点，确定USP，拟定广告总精神，包括项目定位
广告语，阶段广告主题及主题推广活动等。
3. 道具准备：包括楼书、折页、单页、户型单片、DM、简报设计类物料及礼品类物料等。
4. 现场包装：包括精神堡垒、LED、灯箱、围挡、楼顶广告、导视系统等。
5. 线上广告：微信、短信、户外看板、高炮、灯箱、横幅、楼梯块幅及报刊、电视、广播、门户网站等。
6. 公关推广：主要为开盘大型活动及各类主题活动及促销活动。
7. 销售准备：含组织架构，人员招聘，人员培训，销讲准备（如答客问、销售手册等）、沙盘演练等。
8. 线下管理：就是策略执行、场外拓客、展会巡展、流程执行、活动执行、现场逼定和合同管理等。
请注意，这只是一个大致的流程，具体实施时可能需要根据项目具体情况进行调整。
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式在商业地产行业，轻资产模式是指在不需要大量投入固定资产的情况下，通过灵活的运营管理手段，实现商业地产项目的经营和盈利。
这种模式适合于投资资金较为有限、风险承受能力相对较低的投资者。
下面将以商业地产项目轻资产操作路径和合作模式为主题，进行详细探讨。
一、轻资产操作路径1.寻找合适地段对于商业地产项目，找到合适的地段是关键。
可以选择位于繁华商业区、交通便利的位置，以便能够吸引更多的顾客。
2.配置适宜的租赁商户3.灵活的租赁方式采用灵活的租赁方式，如按日租赁、按周租赁或分时租赁等，可以满足不同商户的不同需求，并且降低一些创业者的经营压力。
4.良好的项目管理要确保商业地产项目的良好的项目管理，包括规范经营行为、保持商户和顾客的良好关系、保持项目的清洁卫生等。
通过良好的项目管理，能够提高商业地产项目的经营效益和盈利能力。
二、合作模式1.财务合作投资者可以与商业地产项目进行财务合作，以获得项目的部分收益。
这种方式适合于有一定经济实力但同时风险承受能力较低的投资者。
2.品牌合作投资者可以与知名品牌进行合作，引入其品牌商户作为项目的重要组成部分。
通过与知名品牌的合作，可以提升项目的知名度和吸引力。
3.投资合作投资者可以与其他投资者进行合作，共同投资商业地产项目。
通过共同投资，可以分摊风险，并可以共同分享项目的收益。
4.运营合作投资者可以与专业的运营公司合作，将商业地产项目的运营工作交给专业公司负责。
专业的运营公司能够提供全方位的运营服务，包括商户招募、租金收取、项目管理等，可以为投资者提供更好的运营效果。
总结来说，商业地产项目轻资产操作路径与合作模式的选择应根据自身的投资能力和风险承受能力来确定。
无论采用哪种操作路径和合作模式，都需要投资者具备一定的商业地产知识和经营能力，以确保项目的成功经营和盈利。
商业项目操盘策划方案背景商业项目操盘是指通过市场分析、投资决策和运营管理等手段，对商业项目进行有效的运营和管理，实现商业利润最大化的过程。
随着经济的不断发展和市场的不断变化，商业项目操盘的重要性越来越明显。
同时，随着科技的不断进步，商业项目操盘也需要不断更新和提升。
本文将针对商业项目操盘策划方案进行阐述，从市场分析、投资决策和运营管理三个方面进行详细分析和讨论，旨在帮助读者更好地理解商业项目操盘的策划方案，提高商业项目操盘的能力。
市场分析市场分析是商业项目操盘的第一步，也是非常重要的一步。
市场分析的目的在于了解市场的具体情况，对市场的动向和趋势进行分析和预测，以便制定更加准确的商业项目操盘策略。
市场情况分析在进行市场分析之前，需要对市场的整体情况进行分析，包括市场规模、市场竞争情况、市场增长趋势等。
这些数据可以通过市场调研和数据分析等方法获得。
行业趋势分析行业趋势分析是市场分析中最重要的一环，它可以帮助商业项目操盘者了解市场的最新动态和趋势，从而针对性地制定相应的商业项目操盘策略。
行业趋势分析可以从宏观层面和微观层面两个方面进行分析，包括政策环境、经济环境、消费者需求等。
投资决策市场分析是商业项目操盘的基础，而投资决策则是制定商业项目操盘策略的关键。
投资决策的目的在于确定商业项目的投资方向和规模，以及投资回报率和风险等参数。
投资规模确定商业项目操盘的投资规模是制定商业项目操盘策略的前提。
投资规模的确定需要考虑市场的规模和竞争情况、项目的运营周期、项目的风险、项目的管理费用等因素。
投资回报率和风险评估投资回报率和风险评估是商业项目操盘的两个重要参数。
投资回报率和风险评估需要综合考虑市场的需求、项目的运营周期、项目的管理费用、市场竞争等因素。
运营管理做好市场分析和投资决策是商业项目操盘的第一步，而运营管理则是实现商业利润最大化的关键。
运营管理需要全面考虑项目的整体运营情况，做好项目的管理和运营。
运营策略运营策略是商业项目操盘的重要组成部分。
购物中心从拿地到开业实操经验分享！做商业地产的必备！在这个互联网、新零售等新生事物对传统商业形成一波又一波不断冲击的时代，我们如何去做商业，如何做资产？这是很多开发商和职业经理人都头痛的事，特别对于一些没做过商业地产的企业，更是不知所措，一片迷茫，其实这也无可厚非，人也好，企业也罢，都有一个从无到有从不会到会的过程，关键看你用什么样的心态去看待，有什么样的思维和方法去做它，只要你遵循了商业地产该有的逻辑和原则，即使你对商业一无所知，一样可以做出很牛的项目，因为一切皆有可能。
梦想还是要有的，万一实现了呢！只是梦想的实现是有前提的，曾经听人说过，商业地产又不是什么高精尖的事，谁都可以做；还有人说，商业地产很简单的，给我几个月，我肯定学会；是的，做商业地产确实很简单，只是要真正做好却不容易更不是简单的事，世间万物，大道至简，知易行难；如果做商业地产真那么简单，全国就不会有那么多死掉的项目，也不会真正专业人才那么少，很多企业都招不到合适的人了；要做好商业地产我们需要具备三样东西，有一个健全的商业体系，一套完善管控考核制度，再要有一群真正专业的人才，一个强大的团队是做好商业地产根源。
人是一切的本原，一切成败都源于人，所以此刻我们暂且不谈论人本身的问题，我们只从专业的角度来说专业的事；就从商业地产开发的几个重要阶段，拿地→定位（业态规划及产品设计）→土建→招商→开业，逐个梳理：一、拿地：很多人都说拿地拿好了，这项目就成功一半了，确实拿地的地段、价格、经济指标等都比较优越，确实成功的可能性就非常大了，当然好位置做烂做死了的项目举不胜数，所谓的拿好地，其实看你怎么算账了，如果是商住结合，也许你算是好的地，但单纯从商业的角度来说未必是好地，最近几年很多企业拿地时商业指标过大，区域商业用地过多，从商业地产逻辑来讲，该部分就未必是好地了，所以商业地产拿地应该算两本账，一是从项目整体角度去核算，另一方面是从商业的逻辑和角度去算账，同样的一块商住用地有些公司看似住宅不赚钱，但商业沉淀的价值却远远高于住宅销售产生的价值；但有些公司看来商业不好做，如果积压太多的资金，住宅又无钱可赚，这项目就应该放弃；所以这需要看企业本身的战略定位和拿地的策略，这是决定企业在商业地产方面发展的关键，众所周知商业是长期持有型资产类产品，拿地的时候企业就要想清楚是长期持有还是建好就卖，如果长期持有且作为融资的平台，财务投资测算的时候就需要偏重定位及后期怎么运营好的长期收益，而轻短期的收益。
商业操盘十大原则商业操盘是指在商业决策中通过运用一系列的策略和模型来实现利润最大化的过程。
在操盘中，有一些原则是非常重要的，下面介绍商业操盘的十大原则。
1.有效的市场理论：有效的市场理论认为，市场是信息高度透明和充分合理的，价格已经反映了所有可获得的信息。
因此，商业操盘一定要遵循市场的规律，根据市场的反应来进行决策。
2.风险与收益的平衡：商业操盘需要对风险和收益进行平衡的考虑。
高风险可能会带来高收益，但也可能会造成巨大的损失。
因此，操盘者需要综合考虑风险和收益的比例，追求稳定和可持续的利润。
3.适应市场的快速变化：市场是一个不断变化的环境，操盘者需要及时了解市场的变化，并及时调整策略。
只有灵活适应市场的变化，才能在竞争中获得优势。
4.战略与执行的结合：商业操盘既需要制定明确的战略，也需要高效地执行。
战略是指定目标和路径的蓝图，而执行是将战略落实到实际行动中的过程。
只有战略和执行的有机结合，才能取得良好的操盘效果。
5.风险管理：在商业操盘中，风险是无法避免的。
操盘者需要采取一系列的风险控制措施，如多样化投资组合、设定止损点等，降低风险并保护资本。
6.市场调研与分析：商业操盘需要基于充分的市场调研和分析来做出决策。
操盘者需要分析市场的趋势和竞争环境，了解消费者需求和行为，以及预测市场的变化趋势。
7.资源的合理配置：商业操盘需要合理配置资源，包括资金、人力、物流等。
合理的资源配置可以提高效率，降低成本，增加利润。
8.持续创新和改进：商业操盘需要不断进行创新和改进。
操盘者需要不断研发新产品、改进服务等，以满足市场的不断变化的需求。
9.建立有效的合作关系：商业操盘需要和供应商、合作伙伴建立有效的合作关系。
好的合作关系可以共同获得更大的利益，提高竞争力。
10.良好的企业文化和价值观：商业操盘需要建立良好的企业文化和价值观。
操盘者应该注重道德和诚信，以及注重员工的发展和福利，建立积极向上的企业文化。
综上所述，商业操盘的十大原则包括：有效的市场理论、风险与收益的平衡、适应市场的快速变化、战略与执行的结合、风险管理、市场调研与分析、资源的合理配置、持续创新和改进、建立有效的合作关系、良好的企业文化和价值观。
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
收藏｜地产项目总操盘指南由于专业出身和工作经历不同，绝大多数项目总无法熟悉项目中所有事项及管理要点，在这样的条件下，如何才能补足短板，在项目操盘的不同场景中有效应对？先来看两个场景。
【场景1】张总刚接手某项目不到一个月，公司里程碑节点“总平公示”已接近截止期限，张总此前没有没做过这类工作，感到茫然无措。
作为项目总，他到底要介入多深？需要注意哪些要点的控制？有哪些风险？【场景2】王总此前担任过项目总，但原项目后期根据公司要求交接给其他人，因而没有全周期参与，而这次新接的项目即将面临集中交付，实际上王总并没有统筹过该项工作，作为项目总，在交付工作中需要重点关注哪些环节？介入深度如何？有哪些要点？01场景那么多，应对那么难据了解，标杆房企的项目总往往都有一份“随身秘籍”，业内称之为“操盘手册”，它是一本指导项目总如何操作、管控项目的“口袋书”，同时也是汇聚项目总经理操盘经验的“宝典”。
对于操盘手册的设计，我们总结了五大标准，即：运营标准（指标）、兵法标准（纲领）、路径标准（路径图）、操作标准（场景卡）和成果标准（表单模板）。
一份相对完整有效的操盘手册，设计原则应尽可能覆盖上述五方面的理念和内容。
024大关注要点，1份参考手册从使用者角度来指导操盘手册的完善性和实用性，项目总在操盘过程中核心要关注什么？我们经过大量调研和访谈，总结出项目总最关心的“四问”：“我要参与哪些项目环节？”“每个环节我要管控什么事情？”“有什么风险是我要注意的？”“有没有前人的经验可以给我分享？”这四个问题是项目总操盘手册所需要回答的。
不同企业因发展阶段、管理现状和人才储备等的不同，项目总的要求和类型也不同。
以下以T企的项目总作战手册为例，来解锁一个项目操盘手册的基本组成和使用。
T企专注省内市场，近几年公司调整战略方向，加大规模扩张，实现本省销售总额连年排名第一。
T企现有在建在售项目超过50个，但项目总大多从过去的工程经理转型而来，人员能力和意识仍处在专注工程现场管理的阶段。
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
商业地产销售运营5大方式其优缺点商业地产销售运营5大方式其优缺点目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。
一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
商业地产管理运营模式商业地产管理运营模式是指商业地产开发商或业主对商业地产项目进行管理和运营的方式。
商业地产管理运营模式是商业地产项目成功运营的关键，能够影响商业地产项目的投资回报率、租户满意度和经营效益。
下面将介绍几种常见的商业地产管理运营模式。
1.自营模式：自营模式是指商业地产开发商或业主自己管理和运营商业地产项目。
在这种模式下，商业地产开发商或业主拥有对项目的全部权益和决策权，可以更好地掌控项目的运营和经营方向。
自营模式适用于一些规模较小的商业地产项目，开发商或业主可以直接参与项目运营，提高项目的灵活性和反应速度。
2.委托管理模式：委托管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的管理和运营委托给专业的第三方管理机构。
这种模式下，专业的管理机构负责商业地产项目的日常管理和运营，包括租赁、市场推广、维护等工作。
委托管理模式适用于规模较大的商业地产项目，可以借助第三方专业管理机构的专业能力和资源，提高项目的经营效益和专业水平。
3.物业管理模式：物业管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的物业管理委托给专业物业管理公司。
物业管理公司主要负责商业地产项目的日常维护和运营，包括物业维修、清洁、安保等工作。
物业管理模式适用于商业地产项目中的物业管理环节，能够提高项目的维护水平和租户满意度。
4.特许经营模式：特许经营模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的特定经营权委托给特许经营者。
特许经营者负责特定经营业态的经营管理，例如餐饮、零售等。
特许经营模式能够引入专业的经营者，提高项目的经营水平和经营效益。
5.地产运营平台模式：地产运营平台模式是指商业地产开发商或业主通过建立自己的地产运营平台，统一管理和运营多个商业地产项目。
通过建立地产运营平台，商业地产开发商或业主能够实现对多个项目的集中管理和资源整合，提高项目的运营效率和经营效益。
综上所述，商业地产管理运营模式根据项目的规模和业主的需求可以选择自营模式、委托管理模式、物业管理模式、特许经营模式或地产运营平台模式等不同模式。
商业地产的操盘策略与商圈研究一、商业地产操盘策略商业地产操盘策略是指在商业地产市场中，通过采取合理和有效的方法和手段，以达到最佳效果和利益的一系列计划和行动。
下面介绍几种常见的商业地产操盘策略。
1.定位策略商业地产项目投资前应清晰明确项目的定位，确定是商业综合体、购物中心、主题公园还是其他形式的商业地产，以及定位于高端客户、大众消费者还是特定人群。
定位策略可以为项目的开发、设计、运营等提供方向，增加项目的市场竞争力。
2.场地选择策略商业地产项目需要选择优质的场地，考虑包括地理位置、流量、租金、周边配套设施等因素。
应充分调研市场需求和潜在租户，选择适合的场地，避免场地的不利因素对项目的影响。
3.租赁策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于租户的质量和租金的稳定性。
操盘方需要制定合理的租赁策略，包括优化租户结构、合理分配租金比例、引入核心租户等，以提高项目的租金收入和稳定性。
4.运营策略商业地产项目的运营是持续性的，需要考虑场内店铺的调整、营销活动的开展、消费者体验的提升等方面。
操盘方需要制定科学的运营策略，包括品牌选择、活动规划、市场推广等，以提高项目的市场竞争力和运营效益。
5.融资策略商业地产项目往往需要大量的资金投入，融资策略的制定对于项目的成功与否至关重要。
操盘方需要选择适合的融资方式，如银行贷款、债务融资、股权融资等，并进行风险评估和资金规划。
二、商圈研究商圈研究是商业地产操盘的重要环节，通过对商圈的深入了解和分析，可以为商业地产项目的定位、运营、租赁等提供依据。
下面介绍商圈研究的主要内容及方法。
1.商圈划分商圈是商业地产项目周边的一定范围内具有一定商业活动的区域。
商圈的划分可以根据地理位置、人口密度、消费能力等指标进行，可以采用地理信息系统和大数据分析等方法。
2.人口流动性分析人口流动性是商业地产项目成功的关键因素之一、通过对商圈周边人口流动性的研究，可以了解目标人群的流动规律、消费习惯等，为商业地产项目提供准确的定位和运营策略。
房地产操盘策略推广策略第一部分：操盘策略我们不是操盘手，因为我们是乙方，我们就是操盘手，每个人做的都是操盘手的活。
一、地产运营，操盘当家在地产运营中每个项目的开发涉及土地、建筑、材料、推广、营销等30多个行业的知识，这是一个庞大的系统工程。
在这个系统工程中，需要一个总“管家”来全面掌控和把握项目，他就是这个项目的操盘手。
操盘手不仅仅是某一方面的专家，他对项目开发的各个环节都有独特的见地和了解，甚至是特别熟悉。
操盘是一个系统工程，一个职业操盘手必须对地块、项目决策，项目的市场定位、产品规划设计、开发策略、市场推广、销售组织等这一产品市场实现的全过程全面掌控的复合型人才。
因为一个项目的市场成功，50%靠产品定位设计，30%靠营销推广策略，20%靠销售组织执行。
所以操作好一个楼盘，不能偏重于任何一方面，必须把握好大局，具备相当强的沟通协调能力、资源整合能力和组织控制能力，这样才能做到有的放矢，在血雨腥风的市场中游刃有余。
二、操盘思路，贯穿始终操盘手不仅能高屋建瓴，在宏观上把控整个项目，还要具有超强的资源整合和沟通组织能力。
在整个操作过程中涉及多个直属部门：产品研发部门、企划部门、销售部门等，同时还有相关部门的外部资源，通过什么样的手段整合这些资源为项目造势，将贯穿着整个项目操作的始终。
操盘思路是个庞大的体系，为了更好的说明操盘思路的重要性和系统性，我们将通过实战操作的项目来介绍操盘策略的思路。
顺驰•第一大街——如此榜样顺驰•第一大街位于郑东新区起步区，是规划中的龙湖南区主体部分，也是顺驰进入中原后的第一个项目。
从拿地一直到今天，作为策略顾问，华邦顾问一直参与和跟进每一个环节的操作，贴身思考，成为名副其实的操盘手。
1、市场环境和土地研判郑州市场研判：一个即将成熟的市场郑州市房地产市场在03年迎来了一个高速发展时期，房价和成交量都大幅度增加。
但市场上供应的产品品质较差，人们购房消费观念不高。
在此之前，基本上没有大开发商进入，市场环境在国内属于比较落后的城市。
商业地产轻资产化成功运作的3大模式和4大途径一、商业地产轻资产化成功运作的三大模式1.租赁经营模式：商业地产所有者将物业出租给商户，商户负责运营和管理。
商业地产所有者可以选择长期租约或短期租约，根据租金和租期来获取收益。
这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，将运营风险转移给商户，同时可以灵活调整商业租约，根据市场需求来吸引租户。
2.物业管理模式：商业地产所有者将物业管理和运营交给专业物业管理公司或物业运营机构。
物业管理公司负责商业地产的日常运作和维护工作，包括租赁管理、设施管理、安全管理等。
商业地产所有者可以通过签订合同和收取物业管理费来获取收益，并与物业管理公司共同分享商业地产的运营收入。
这种模式可以降低商业地产所有者的运营风险和管理成本，提高运营效率和投资回报率。
3.联营合作模式：商业地产所有者与商户合作共同经营商业地产项目。
商业地产所有者提供场地和资金，商户负责经营和管理。
商业地产所有者和商户可以按照一定的比例分享商业地产项目的收益和风险。
这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，同时可以借助商户的经验和资源来提高商业地产项目的盈利能力。
二、商业地产轻资产化成功运作的四大途径1.降低资本投入：商业地产轻资产化的关键是减少资本投入。
可以通过租赁、承包、合作等方式减少资本投入，降低风险。
商业地产所有者可以选择将物业出租给商户或合作经营，以降低自己的资本投入，减少运营风险。
2.提高运营效率：商业地产轻资产化的目标是提高运营效率，降低运营成本。
可以通过引入先进的技术和管理方法，提高物业管理和运营效率，降低运营成本。
可以利用物联网技术、大数据分析等手段，实现商业地产项目的智能化运营和管理。
3.开发创新业态：商业地产轻资产化需要不断创新，开发新的商业业态和服务模式。
可以通过引进新的商户和品牌，提供多样化的产品和服务，吸引更多的消费者和客户。
可以借助互联网技术和电子商务平台，开展线上线下联动的多渠道经营。
商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。
这是最常见的商业地产经营模式。
商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。
租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。
然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。
2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。
自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。
然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。
3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。
物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。
然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。
4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。
这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。
二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。
销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。
3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。
物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。
4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。
地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。
5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。
这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。
综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。
商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。
商业地产开盘流程及注意事项商业地产开盘是一个重要的环节，对于项目的成功运营与销售至关重要。
本文将介绍商业地产开盘的流程及相关注意事项，帮助业主和相关从业人员进行准备和规划。
一、开盘前准备1.市场调研与定位：在开盘前，需要进行充分的市场调研，了解目标客户群、竞争对手以及市场需求。
根据市场调研结果，确定商业地产的定位和差异化竞争策略。
2.开发方案规划：商业地产的成功离不开良好的规划和设计。
在开盘前，需要制定详细的开发方案，包括建筑设计、商业配套、空间布局等，以满足客户需求并提高项目吸引力。
3.预售准备：开盘前准备预售许可证、销售合同、各项准备款项等，确保在开盘当天能够顺利进行销售。
二、开盘流程1.项目宣传与预热：在开盘前，开展项目宣传活动，包括广告投放、线下推广等，吸引潜在客户的关注。
同时，利用社交媒体等渠道预热项目，增加开盘当天的客流量。
2.开盘仪式：开盘当天，举行隆重的开盘仪式。
可以邀请政府官员、行业专家等参加，增加项目的知名度和影响力。
3.销售咨询与签约：在开盘现场设置销售咨询中心，接待来访客户，提供详细的项目介绍和销售资料。
对于有购买意向的客户，及时进行登记和跟进，并提供签约服务。
4.实地考察和交流：为了拉近客户与项目的距离，可以在开盘当天安排客户参观实地，并与开发商代表进行交流，解答客户疑问，增强客户对项目的了解和信心。
5.销售策略执行：在开盘期间，执行具体的销售策略，包括价格优惠、礼品赠送、购房补贴等，以促进销售成交。
三、注意事项1.法律合规：在开盘前，需要确保项目已获得相关的开发许可证和预售许可证，并严格遵守相关法律法规，以免引发纠纷和法律风险。
2.人员培训与配备：确保销售咨询人员和现场工作人员具备专业知识和服务技巧，能够高效应对客户需求和问题。
3.项目资料准备：在开盘当天，准备充足的项目资料，包括楼盘介绍、户型图、价格表等，以便及时提供给客户。
4.现场管理与秩序：确保开盘现场管理有序，保持现场整洁，设置清晰的指示标识，方便客户流动和参观。
商业地产正确的操盘方式招商在先→营运为主→企划造势→物业保障。
招商在先一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。
01 招商定位招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。
购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级：区域性（regional）或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；地区性（district）或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上；地方性（local）或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。
不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。
在一般情况下，区域型大型购物中心的面积配比把35%用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。
主力店是指面积在5000㎡以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态；次主力店是1300-3000㎡左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等；商业店铺就是在500㎡以下的。
对于租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出15%，25%的次主力店占30%，40%的商业店铺要占55%的租金产出。
也就是说配比租金的时候，次主力店要打平。
从业态功能配比来讲，在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
那么怎样的“业态组合”才是最合理的呢？一般情况下零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，这是业内推崇的购物中心黄金设置配比。
但是这些都要根据当地消费习惯和市场情况进行调整。
随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。
为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留时间来拉动零售。
就租金承受力来说，购物中心租金承受从高到低为花车及临时租赁、服饰专卖店、珠宝眼镜专卖店，专业卖场、餐饮、主力店、娱乐。
但我们从前期操作的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲文化健身做得好，哪个购物中心就火。
另外商业很难有规范化的业态，即便在另外一个城市完全拷贝一个，其业态组合与现在的也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
02 铺位划分实际上铺位划分在购物中心的前期及运营当中都有着很隐性但是很科学的方面，一般要做到一个人流动线上所有的店铺都有一个良好的外展示面，但是对外展示面的总长度是固定的，要在一定的展示面上放置尽量多的店铺。
03 动线设计（改造）商业有两句名言，一句是“隔街死”，一条街一边火的要命，另一边死街；还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但客流过不去，差一步生意就差了三成。
这些都形容了商业动线的重要性。
针对于已经建好的购物中心，对于一些人流动线不畅通的，就需要进行改造。
如，楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各店铺在空间上得到充分展示，使消费者能轻松看见商店内的展示细部；在大型购物中心内，建议使用专卖商店或多品种商店，使专场更紧凑；如果是有中庭的，要使店铺及招牌尽量都面向中庭展开，面向视觉焦点，以达聚集效果。
各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式，既可以设计成“一”“十”型，也可以设计成“Y”或“T”“L”型等，还有环形，典型的例子就是宜家家居的形状，目的就是要使消费者视觉通透，使所有商铺达到“共好”，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和商铺分隔也是不成功的。
要做好这一点也不是容易的，需要经营管理方不断努力并根据需要在实践中持续改进。
另外购物中心人行直线通道应该不要太长以至于令人打消由一端走至另一端之念头，要有一定的变化，如宜家家居在很长的通道中间增加快速通道，更人性化和便利。
04 租户选择购物中心业态组成包括：主力店、专卖店、临时租赁、社区服务、餐饮配套、商务休闲、娱乐设施。
但是同一业态不同购物中心应选择的租户也有不同。
主力店和次主力店的租户确实是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心区，有些业态适合在郊区。
在核心商圈，不能搞建材、家居；在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。
在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据购物中心的地址和规模选择合适的业态。
比如在副中心区就选新兴业态，如果在核心商圈，就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。
运营为主2主要指商场的统一经营管理、商户淘汰升级、客户服务维护等。
01 统一经营管理统一管理指对整个商场统一的经营管理，对于形象布置、宣传、营业人员管理（服装、仪容、上下班时间等）、商品管理（进出货管制、限销商品查核、退换货处理等）、装璜设计与施工管理、导购规范等都有统一的标准。
主力店是主力店、品牌店是品牌店，每个租户都应该有独特的“烙印”来给顾客留下印象，以吸引顾客重复光临。
商场租赁及管理尽量不引进没有特点的二房东，即不方便统一管理，对商场的统一形象也不利。
02 商户逐渐淘汰招商不能保证所有找来的商户都能很好的生存，有的很可能在很短的时间内就不见了，一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。
小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。
所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。
另外如果商户活的都很好的话，商场管理也要实行每年10%的淘汰率来保证商场新鲜感和更新换代。
同时，运营要采用放水养鱼的原则。
因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。
放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。
03 客户服务及维护购物中心的客户服务重在吸引更多顾客前来，并使其成为忠诚的顾客，主要通过人性化的细节服务，如服务台增加雨伞借用、婴儿服务、会员服务等等。
企划造势3购物中心营销包括节假日营销、场地营销、明星营销、主力店营销、文化营销等多种营销企划。
所有购物中心的营销均围绕“旺场——提升品牌——盈利”这一不同阶段达到不同的目的。
01 节假日营销是购物中心的必杀技即“大节大过小节小过，没节造节过”要把所有的节假日的因素都挖掘出来，春节、国庆、母亲节、儿童节、清明节、端午节、情人节，情人节也有国产情人节及国际情人节，没有节日也要想法搞个周年庆典。
02 文化营销是购物中心塑造个性品牌的重要途径之一不同购物中心的文化营销方式不同，比如上海K11的莫奈特展。
03 明星营销明星营销是购物中心在短期内制造人气最有效的方法，适合于购物中心开业初期，来迅速扩大知名度，但费用也高。
在正常运营期，根据商场情况亦可适度安排。
04 主力店营销主力店就是请它来给做宣传、吸引人流的，就得让它每日、每个礼拜、每个月都要搞促销，没有我就要找你的，逼着他去做促销。
花钱请主力店进来就是让它当牌坊的，就是给你招人气的，你不存在这个问题，你要它干吗？05 场地营销每个购物中心的室内中庭，户外广场均是购物中心整体结构布局中的关节结点处，有效利用上述场地，开展营销活动可以人为达到客流转移。
物业保障4购物中心的物业管理是购物中心操作的重要一环，为商业广场经营提供重要保障，也是购物中心硬件设施能够安全、正常、经济运营的重要保证。
物业管理水平能最直接体现购物中心操作管理的能力，是商业广场物业持续升值的重要因素之一，与招商、营运、企划是一有机体密不可分。
物业管理是成本控制的重要一环，管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发商所能独立承担，其中部分工作甚至需要委托专业公司来协助。
一个好的资产，可以用10年、20年，比如电梯理论上是用10年，你用得好可以用15年，这5年就是赚回来的，一个商场有多少电梯，这个维护工作就非常重要。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
01 “统一招商”是“统一招商管理”成功与否的关键统一招商简单而言即按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。
其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。
所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。
02 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益由于目前购物中心竞争激烈，为吸引购物者光顾，打折降价的促销竞争手段日益水涨船高。
一般地，管理公司都会为购物中心策划好1年365天内的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。
统一收银管理，较好地执行按销售额分摊费用。
03 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作购物中心都设立有由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。
常见的方式有：指导项目即培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；协调项目即协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目即行政事务管理；监督项目即维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
