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商业地产项目操盘方案步骤商业地产项目的操盘方案是一个全面而系统的计划，旨在成功地开发、运营和管理商业地产项目。
本文将详细介绍商业地产项目操盘方案的步骤，帮助项目开发方理解和实施这些步骤，以实现项目的成功。
第一步：市场研究和调研在开始商业地产项目之前，进行市场研究和调研是至关重要的。
这些研究和调研旨在评估市场需求、竞争情况和投资回报率等因素。
以下是市场研究和调研的关键步骤：1.收集和分析市场数据：收集有关所在地区或目标市场的数据，包括人口统计学、经济数据、竞争项目等，以更好地了解目标市场的潜力和机会。
2.进行竞争分析：评估竞争项目的类型、规模、定位和表现，以确定自己的项目在市场中的竞争优势和定位。
3.进行需求分析：了解目标市场中的消费者需求和行为模式，包括他们的购物喜好、支付能力和消费预期等。
4.评估投资回报率：通过对商业地产项目的投资成本和预期收益进行评估，确定项目的投资回报率。
第二步：项目规划和设计在市场调研的基础上，商业地产项目需要进行全面的规划和设计。
这个阶段需要考虑以下方面：1.确定项目目标和定位：根据市场调研的结果，明确项目的目标和定位。
确定项目的类型、规模、主要业态等。
2.进行土地选址和规划：通过评估可行性，确定最合适的土地用于项目开发，并进行详细的规划，包括建筑物的布局、设计和功能等。
3.制定项目时间表：根据项目的规模和开发需求，制定详细的项目时间表和里程碑，以确保项目按计划进行。
第三步：融资和投资筹备商业地产项目的成功依赖于充足的融资和投资筹备。
在进入项目开发的实际阶段之前，需要进行以下准备工作：1.编制项目预算：基于项目规划和设计，编制详细的项目预算，包括土地购置费用、建设成本、设备采购等，确保项目能够获得足够的资金支持。
2.寻找投资合作伙伴：如果项目需要额外的资金支持，可以寻找合适的投资合作伙伴，包括资本机构、房地产开发商或其他投资者。
3.谈判融资条件：与潜在的投资合作伙伴进行谈判，确定融资条件和相关协议，确保项目的融资能够最大程度地满足项目需求。
商业地产职业经理人—操盘经验总结1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式操盘一个商业地产项目时，要懂得结合企业本身的现金流或资金我、自持商业策略等实现来全盘思考，并参考业内专家或专业顾问公司等建议，最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。
要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额？现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑?如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍，那就要如同打仗一样通过“兵棋推演”的形式,责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案，例如将自持的集中性商业体量适当减少，或改成做社区型商业综合体；又或者考虑做街区型商业，街区内的端点或节点型可自持，其他均可销售……无论卖或自持租赁，弹性空间较大，后期开发落地成功机率大增，能切实有效地减少商业地产的投资风险。
当然，如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产,未来可通过运营待物业增值后,届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司，则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万—12万平方米较为适宜.因为，只有商业体量具有一定规模体量时,投资人收购才能获得的可观的利润,其实，应准确地说只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业，未来溢价空间才会相对较高，他们才会乐意收购并长期持有，开发企业届时也可功成身退。
2、投资成本与财务测算分析选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后，结下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表给企业最终的决策者（老板)拍板.我们通常会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考.通过这个投资测算，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡？如果不平衡则需要再进行相应的调整。
对于收益较低的项目,就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道；对于培育期较长商业地产项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积,记住销售的商业不可为集中性商业,或者缩小规模等措施，来保证投资的安全性.3、其他成本如何控制尤其是一部分从住宅地产企业被迫转型过来企业，对自已开发商业中心信心不足，而又不得不开发,因为商业硬性指标或基于商铺溢价销售等，那么,在餐饮业态的占比均较大，商铺的物业技术条件或设备设施七成均做到了能满足餐饮业态需求，但要注意控制相关成本的增加.特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
商业地产操盘秘诀：香港购物中心从开发到经营5大策略本文从开发策略、经营策略、商业规划、建筑规划、人流动线5大方面详细阐述香港购物中心成功因素，有助于从中汲取香港商业操盘成功秘诀。
一、开发策略1、二八原则1)实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意。
2)香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80%的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
3)又一城在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。
2、选址原则3、购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站，而不是快速通过香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于—最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。
香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所。
二、商业规划策略1、多主力店原则1)多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店;2)香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。
香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。
2、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营现代购物中心的商业业态经营区域的划分，主张集中与分散相结合。
成功的购物中心大都采用混业经营与分区经营并轨方法。
即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层及作为划分。
在这一前提下又采用比较灵活的、适应变化的、相对松散的混业经营方法。
3、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层1)在购物中心内，商铺是共生的关系，商铺与商铺之间必须要相与带动，因此同一区域内商品组合必须要有一定的互补性。
2)不同区域的商品组合要适合不同消费水平和不同消费年龄层次的消费者需求，这些都涉及到购物中心内商业区域的划分和商品组合技术。
专业的地产基金在存量商业地产领域布局已久，无论是参与思路还是投后管理关注要点均颇具经验，更是摸索出一套基金端、资产端双管齐下的模式。
1从城市更新价值链中寻找合适的切入点（一）城市更新的业务逻辑从表面来看，金融资本参与到城市更新的路径众多，但要想长期发展业务，所有参与者都必须从城市更新的价值链（如下图）中寻找合适的切入点进入。
以虚线为界，左侧多为重资产，强调资源；右侧为轻资产，强调技术。
城市更新的业务逻辑在于“买入-修复-卖出”，可进一步地解析为“低价买入-资管提升-盘活退出”，本质是价值发现和修复。
除了不动产获取价格差、预期的资本增值、期间运营收益这些传统价值点，还包括内容运营收益、通过与资本市场联动获取其他收益、运营商股权升值这些新增价值点。
图：城市更新价值链来源：智信资产管理研究院（二）房地产私募股权基金的参与思路和类型从投资类型上看，房地产私募股权基金主要分为以下四种：∙核心型/Core：风险低，核心城市的核心地段，不存在开发风险，且短期内不存在改造风险，有稳定现金流的物业；∙核心增值型/Core Plus：风险适中，位于核心城市，不存在开发风险，且短期内不存在改造风险，有租户调整等较为常规的调整，有稳定现金流的物业；∙增值型/Value add：风险中性偏高，位于一二线城市的开发项目、存量资产改造项目，对项目增值的依赖度较高；∙机会型/Opportunistic：风险高，对项目区位没有特别要求，主要看重项目本身的特别机会，如拿地成本低、资产稀缺性等，包括项目开发项目、烂尾楼收购、存量资产改造、开发商资产包收购，完全依赖于项目机会性价值体现。
目前参与到房地产基金的机构主要包括三大类：一类选择自建团队走主动管理道路；一类自己本身即为房地产开发商，拥有较强的地产团队，但此类机构地产团队与基金团队之间面临着利益划分的问题；最后一类，也是目前大多数不得不从房地产债权投资转向股权投资，但自建团队又较为困难的机构选择的方式——即主要做机会型业务，依赖交易对手或者合作方的资管能力，思路上更偏向于传统的PE，每一单都追求获得理想的年化收益。
商业地产操盘实务商业地产操盘实务商业地产是指用于商业用途的不动产，主要包括购物中心、酒店、写字楼、工业园区、医院、教育机构等建筑物。
商业地产操盘是指企业或个人在商业地产领域进行购买、销售、租赁、发展、管理、运营等活动的实践过程。
本文将从入门到实战，介绍商业地产操盘实务。
一、商业地产操盘入门1. 了解市场首先，要了解商业地产市场的基本情况，包括市场规模、发展趋势、品牌、用户群等方面的信息。
可以通过阅读行业报告、咨询行业专家、参加行业会议等途径获得相关信息。
2. 寻找合适的地点商业地产的地点是非常重要的，需要寻找到适合商业发展的地段。
可以通过市场调查、地理信息系统、相关统计数据等途径掌握选择地点的基本规则。
3. 合适的投资额度商业地产操盘需要投入大量资金，所以在进行商业地产操盘之前，需要评估自己的资金实力，明确投资金额的合理性。
4. 了解法律法规商业地产有相关的法律法规，包括政策文件、行政规定、行业标准等等。
在进行商业地产操盘的过程中，需要详细了解相关法律法规，并严格遵守。
二、商业地产操盘方法1.投资商业地产商业地产投资是最常见的商业地产操盘方法之一。
投资商业地产需要重点考虑地点、资金等因素，同时也要关注风险因素，包括市场波动、政策变革、交通拥堵等因素。
2.开发商业地产开发商业地产是商业地产操盘的另一种方式。
开发商业地产需要寻找合适的地段，招聘合适的人员，并进行市场调研和投资分析。
同时也要重视业态、环境等因素。
3. 销售或出租商业地产操盘的一种方式就是销售或出租。
在做决策之前，需要了解市场需求和流行趋势。
同时，也需要考虑出租期限和租金等因素。
4. 联营经营联营经营也是商业地产操盘的一种方式。
通过合作伙伴和合作模式，可以实现最大效益。
同时，也要注意风险分担和责任分割等问题。
三、商业地产操盘实战在实战中，商业地产操盘需要根据市场变化和自身实力进行决策。
同时也要注意风险控制和信息收集等方面。
1. 营销策略在营销策略方面，需要根据市场分析，合理策划商品包装、广告宣传等方面。
成功操盘商业地产项目，这8大要素至关重要近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。
商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。
第二，就全国的中等以上城市，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。
而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。
商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。
普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发--销售的模式。
商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。
其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。
还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。
那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？翔实的市场调查房地产企业尤其是在本地做开发的企业对市场调查通常比较忽视。
按目前市场现状看，开发商对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策。
关于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围。
只是用这个思路来开发商业地产是有欠妥当。
市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。
商业地产操盘策略在商业地产操盘策略中，有几个关键的方面需要考虑和优化：地点选择、租户招聘、租约管理和市场变化的敏感性。
下面将进一步讨论这些关键方面。
首先，地点选择是商业地产操盘策略中最重要的环节之一、要选择一个有潜力的地点，需要考虑多个因素，包括人流量、交通便利性、周边商业环境以及未来的发展预期。
商业地产项目的成功与否很大程度上取决于其地理位置的优劣。
因此，在选择地点时，必须仔细评估市场需求和潜在竞争对手。
其次，租户招聘也是商业地产操盘策略中的重要环节。
可以通过与潜在租户进行充分的洽谈和协商，制定合适的租约条款和条件。
在招聘租户时，需要关注其商业模式的稳定性、财务状况以及在行业中的声誉。
招聘质量租户可以提高商业地产的资产价值，并确保稳定的收入流。
租约管理也是商业地产操盘策略中的关键部分。
有效的租约管理可确保租户遵守规定并按时交付租金。
需要执行定期的租约审查，确保租约条款得到遵守，并对违约行为采取适当的措施。
同时，也需要尽可能地与租户保持良好的沟通，以便及时解决任何问题和纠纷。
最后，市场变化的敏感性也是商业地产操盘策略中需要考虑的因素。
商业地产市场是一个动态和不断变化的环境。
需要密切关注市场趋势和变化，并及时做出相应的调整和改变。
这可能包括对租金和其他费用进行调整，以及根据市场需求改变商业地产的用途或策划新的租户招聘活动。
除了以上几个关键方面，还有其他一些技巧和策略可以用于商业地产操盘，如细致的财务管理、合理的预算规划、有效的营销和品牌推广等。
同时，也需要考虑法律和法规的要求，确保操盘策略符合当地的规则和法律。
综上所述，商业地产操盘策略需要考虑地点选择、租户招聘、租约管理和市场变化的敏感性等关键方面。
通过合理的策略和技巧，可以有效地管理商业地产项目，并获得稳定的收入和回报。
这取决于对市场需求的准确判断和对商业环境的深入了解，以及持续的监测和调整。
商业地产的操盘策略与商圈研究一、商业地产操盘策略商业地产操盘策略是指在商业地产市场中，通过采取合理和有效的方法和手段，以达到最佳效果和利益的一系列计划和行动。
下面介绍几种常见的商业地产操盘策略。
1.定位策略商业地产项目投资前应清晰明确项目的定位，确定是商业综合体、购物中心、主题公园还是其他形式的商业地产，以及定位于高端客户、大众消费者还是特定人群。
定位策略可以为项目的开发、设计、运营等提供方向，增加项目的市场竞争力。
2.场地选择策略商业地产项目需要选择优质的场地，考虑包括地理位置、流量、租金、周边配套设施等因素。
应充分调研市场需求和潜在租户，选择适合的场地，避免场地的不利因素对项目的影响。
3.租赁策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于租户的质量和租金的稳定性。
操盘方需要制定合理的租赁策略，包括优化租户结构、合理分配租金比例、引入核心租户等，以提高项目的租金收入和稳定性。
4.运营策略商业地产项目的运营是持续性的，需要考虑场内店铺的调整、营销活动的开展、消费者体验的提升等方面。
操盘方需要制定科学的运营策略，包括品牌选择、活动规划、市场推广等，以提高项目的市场竞争力和运营效益。
5.融资策略商业地产项目往往需要大量的资金投入，融资策略的制定对于项目的成功与否至关重要。
操盘方需要选择适合的融资方式，如银行贷款、债务融资、股权融资等，并进行风险评估和资金规划。
二、商圈研究商圈研究是商业地产操盘的重要环节，通过对商圈的深入了解和分析，可以为商业地产项目的定位、运营、租赁等提供依据。
下面介绍商圈研究的主要内容及方法。
1.商圈划分商圈是商业地产项目周边的一定范围内具有一定商业活动的区域。
商圈的划分可以根据地理位置、人口密度、消费能力等指标进行，可以采用地理信息系统和大数据分析等方法。
2.人口流动性分析人口流动性是商业地产项目成功的关键因素之一、通过对商圈周边人口流动性的研究，可以了解目标人群的流动规律、消费习惯等，为商业地产项目提供准确的定位和运营策略。
商业地产正确的操盘方式招商在先→营运为主→企划造势→物业保障。
招商在先一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。
01 招商定位招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。
购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级：区域性（regional）或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；地区性（district）或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上；地方性（local）或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。
不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。
在一般情况下，区域型大型购物中心的面积配比把35%用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。
主力店是指面积在5000㎡以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态；次主力店是1300-3000㎡左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等；商业店铺就是在500㎡以下的。
对于租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出15%，25%的次主力店占30%，40%的商业店铺要占55%的租金产出。
也就是说配比租金的时候，次主力店要打平。
从业态功能配比来讲，在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
那么怎样的“业态组合”才是最合理的呢？一般情况下零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，这是业内推崇的购物中心黄金设置配比。
但是这些都要根据当地消费习惯和市场情况进行调整。
随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。
为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留时间来拉动零售。
就租金承受力来说，购物中心租金承受从高到低为花车及临时租赁、服饰专卖店、珠宝眼镜专卖店，专业卖场、餐饮、主力店、娱乐。
但我们从前期操作的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲文化健身做得好，哪个购物中心就火。
另外商业很难有规范化的业态，即便在另外一个城市完全拷贝一个，其业态组合与现在的也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
02 铺位划分实际上铺位划分在购物中心的前期及运营当中都有着很隐性但是很科学的方面，一般要做到一个人流动线上所有的店铺都有一个良好的外展示面，但是对外展示面的总长度是固定的，要在一定的展示面上放置尽量多的店铺。
03 动线设计（改造）商业有两句名言，一句是“隔街死”，一条街一边火的要命，另一边死街；还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但客流过不去，差一步生意就差了三成。
这些都形容了商业动线的重要性。
针对于已经建好的购物中心，对于一些人流动线不畅通的，就需要进行改造。
如，楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各店铺在空间上得到充分展示，使消费者能轻松看见商店内的展示细部；在大型购物中心内，建议使用专卖商店或多品种商店，使专场更紧凑；如果是有中庭的，要使店铺及招牌尽量都面向中庭展开，面向视觉焦点，以达聚集效果。
各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式，既可以设计成“一”“十”型，也可以设计成“Y”或“T”“L”型等，还有环形，典型的例子就是宜家家居的形状，目的就是要使消费者视觉通透，使所有商铺达到“共好”，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和商铺分隔也是不成功的。
要做好这一点也不是容易的，需要经营管理方不断努力并根据需要在实践中持续改进。
另外购物中心人行直线通道应该不要太长以至于令人打消由一端走至另一端之念头，要有一定的变化，如宜家家居在很长的通道中间增加快速通道，更人性化和便利。
04 租户选择购物中心业态组成包括：主力店、专卖店、临时租赁、社区服务、餐饮配套、商务休闲、娱乐设施。
但是同一业态不同购物中心应选择的租户也有不同。
主力店和次主力店的租户确实是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心区，有些业态适合在郊区。
在核心商圈，不能搞建材、家居；在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。
在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据购物中心的地址和规模选择合适的业态。
比如在副中心区就选新兴业态，如果在核心商圈，就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。
运营为主2主要指商场的统一经营管理、商户淘汰升级、客户服务维护等。
01 统一经营管理统一管理指对整个商场统一的经营管理，对于形象布置、宣传、营业人员管理（服装、仪容、上下班时间等）、商品管理（进出货管制、限销商品查核、退换货处理等）、装璜设计与施工管理、导购规范等都有统一的标准。
主力店是主力店、品牌店是品牌店，每个租户都应该有独特的“烙印”来给顾客留下印象，以吸引顾客重复光临。
商场租赁及管理尽量不引进没有特点的二房东，即不方便统一管理，对商场的统一形象也不利。
02 商户逐渐淘汰招商不能保证所有找来的商户都能很好的生存，有的很可能在很短的时间内就不见了，一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。
小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。
所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。
另外如果商户活的都很好的话，商场管理也要实行每年10%的淘汰率来保证商场新鲜感和更新换代。
同时，运营要采用放水养鱼的原则。
因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。
放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。
03 客户服务及维护购物中心的客户服务重在吸引更多顾客前来，并使其成为忠诚的顾客，主要通过人性化的细节服务，如服务台增加雨伞借用、婴儿服务、会员服务等等。
企划造势3购物中心营销包括节假日营销、场地营销、明星营销、主力店营销、文化营销等多种营销企划。
所有购物中心的营销均围绕“旺场——提升品牌——盈利”这一不同阶段达到不同的目的。
01 节假日营销是购物中心的必杀技即“大节大过小节小过，没节造节过”要把所有的节假日的因素都挖掘出来，春节、国庆、母亲节、儿童节、清明节、端午节、情人节，情人节也有国产情人节及国际情人节，没有节日也要想法搞个周年庆典。
02 文化营销是购物中心塑造个性品牌的重要途径之一不同购物中心的文化营销方式不同，比如上海K11的莫奈特展。
03 明星营销明星营销是购物中心在短期内制造人气最有效的方法，适合于购物中心开业初期，来迅速扩大知名度，但费用也高。
在正常运营期，根据商场情况亦可适度安排。
04 主力店营销主力店就是请它来给做宣传、吸引人流的，就得让它每日、每个礼拜、每个月都要搞促销，没有我就要找你的，逼着他去做促销。
花钱请主力店进来就是让它当牌坊的，就是给你招人气的，你不存在这个问题，你要它干吗？05 场地营销每个购物中心的室内中庭，户外广场均是购物中心整体结构布局中的关节结点处，有效利用上述场地，开展营销活动可以人为达到客流转移。
物业保障4购物中心的物业管理是购物中心操作的重要一环，为商业广场经营提供重要保障，也是购物中心硬件设施能够安全、正常、经济运营的重要保证。
物业管理水平能最直接体现购物中心操作管理的能力，是商业广场物业持续升值的重要因素之一，与招商、营运、企划是一有机体密不可分。
物业管理是成本控制的重要一环，管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发商所能独立承担，其中部分工作甚至需要委托专业公司来协助。
一个好的资产，可以用10年、20年，比如电梯理论上是用10年，你用得好可以用15年，这5年就是赚回来的，一个商场有多少电梯，这个维护工作就非常重要。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
01 “统一招商”是“统一招商管理”成功与否的关键统一招商简单而言即按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。
其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。
所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。
02 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益由于目前购物中心竞争激烈，为吸引购物者光顾，打折降价的促销竞争手段日益水涨船高。
一般地，管理公司都会为购物中心策划好1年365天内的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。
统一收银管理，较好地执行按销售额分摊费用。
03 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作购物中心都设立有由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。
常见的方式有：指导项目即培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；协调项目即协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目即行政事务管理；监督项目即维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
