实例土地价格评估例题

例1：某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。

该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。

根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为2 0％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。

试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：1．计算土地取得费土地取得费为：(4．5十1．5)×108÷(5×106)＝120(元／㎡)2．计算土地开发费土地开发费为：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)3，计算投资利息在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计算期为1．5年；另外60％在第二年投入，计息期为0．5年，因此投资利息为：120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)4．计算投资利润投资利润为：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)5．计算土地增值收益土地增值收益为：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)6．计算土地价格土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)7．进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％则可出让土地的平均单价＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)8．进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)9．计算土地总价格土地总价格707．74×10000＝7077400(元)因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707．74元／m’，总价格为7077400元。

一、市场比较法采用的基本公式：P=P’×A×B×C×D×E其中各参数的含义P：待估宗地的预估价格P’：可比交易实例价格A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：标准化修正系数D：区域因素修正系数E：个别因素修正系数1.待估土地情况土地类型：待开发土地、形状刀形、地上有相关附着物。

土地利用状况：总面积为385亩，综合商用住宅用地，规划容积率为2.土地市场状况：该城市土地价格指数以2014年为基期，同基期相比每年递增增长率为5个百分点，单位土地价格比容积率为3时土地价格增加2%。

2.所选比较案例情况收集到与估价对象条件类似的A、B、C、D共4宗土地交易案例，各案例于估价对象比较情况见表1——13.估价要求评估2016年6月2日的土地的市场价值4.估价过程1)计算该土地价格期日修正系数期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数，期日修正系数见表1——2。

2)计算容积率修正系数容积率修正系数=待估土地容积率指数/案例容积率指数，以待估土地容积率指数为100，容积率修正指数见表1——3.表1——3 容积率修正指数3)计算区域因素、个别因素修正系数区域因素（个别因素）修正系数=待估土地条件指数/案例条件指数，以待估土地区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100+表1——1中的条件比较差异值。

其中A的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99A的个别因素修正系数为100/[100+(-3)]=100/97B的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99B的个别因素修正系数为100/[100+(+2)]=100/102C的个别因素修正系数为100/[100+(+1)]=100/101D的个别因素修正系数为100/[100+(-2)]=100/984)计算各案例不动产修正后的价格案例A：6717.06056×110/100×100/122×100/99×100/97=6306.743808(元/m2）案例B：19181.46148×110/95×100/80×100/99×100/102=27493.20818(元/m2）案例C：16367.88105×110/95×100/80×100/100×100/101=23455.79619(元/m2）案例D：11622.1756×110/110×100/80×100/100×100/98=14824.20357(元/m2）5）估算土地价格各案例比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估土地价格。

土地估价案例与报告计算题精选汇总一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

简单计算题简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。

解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：(1)数据选用。

有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。

应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。

(2)参数选用。

利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。

(3)计息期、收益年期取值等。

如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。

(一)审题(1)明确题目要求。

本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。

可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。

审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。

该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。

土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。

下面，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的过程和方法。

本次评估的对象是一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 50000平方米。

土地使用者为一家制造企业，由于企业经营策略调整，计划将该土地进行转让。

在评估之前，首先需要明确评估目的和评估基准日。

本次评估的目的是为土地转让提供价值参考，评估基准日设定为 XXXX 年 XX 月XX 日。

接下来，我们对土地的基本情况进行了详细的调查。

包括土地的位置、四至、形状、地形地貌等自然状况，以及土地的用途、规划限制、基础设施配套等社会经济状况。

通过实地勘察和相关部门的资料查询，我们了解到该土地地势较为平坦，周边交通便利，有完善的水、电、气等基础设施，但距离市中心较远，周边商业氛围相对较弱。

在收集完土地的基本信息后，我们开始选择合适的评估方法。

常用的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等。

考虑到该土地所在区域类似的工业用地交易案例较多，且土地未来的收益难以准确预测，我们决定采用市场比较法进行评估。

市场比较法的关键在于选取合适的比较案例。

我们通过土地交易市场、房地产中介机构等渠道，收集了近期周边地区成交的 3 个类似工业用地的交易案例。

这些案例在土地用途、面积、位置、基础设施等方面与评估对象具有一定的可比性。

对选取的比较案例，我们进行了交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。

交易情况修正主要是考虑交易中的特殊因素，如是否存在关联交易、交易方式是否正常等。

交易日期修正则是根据土地市场的价格变动趋势，对不同时间的交易价格进行调整。

区域因素修正包括交通条件、环境质量、公共设施等方面的差异。

个别因素修正则考虑土地的面积、形状、地形、临路状况等因素的不同。

经过一系列的修正计算，我们得到了 3 个比较案例的修正价格。

土地估价案例与报告计算题企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。

企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5.5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5.5％。

根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

（一）审题（1）明确题目要求。

本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。

其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。

（2）了解有关资料。

要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。

关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。

（3）审查关键内容，谨防误用。

对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。

如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。

同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。

（二）解题思路与方法选择1．方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价？BR>2．解题思路（1）宗地地价求取思路。

先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

成本法作业1、今有一建筑物,建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。

该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年.估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。

试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。

解：（1）求折旧额D()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D（2）至估价时点的折旧总额E t 为()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯-=nt tR C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571。

48(元） 或V=C ［1—（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）注：公式要写完整;Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。

2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得,当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2,现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价. 解：(1)求土地价格V L V L =2500×1000=250(万元） （2）求建筑物价格V B建筑物的重置价格C=6000×1100=660(万元) V B =C.q=660×80%=528（万元） （3）计算房地产总价VV= V L + V B =250+528=778（万元) （4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67(元/m 2)3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3。

土地估价案例与及报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。

请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。

下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。

委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。

2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。

土地估价案例与报告-问答集1、某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。

2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。

后经规划部门同意，将容积率调整为3。

根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。

当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。

问题：最后选择算式1补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的为什么如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。

2、某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。

2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。

后经规划部门同意，将容积率调整为3。

根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。

当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。

土地估价案例与报告-案例分析题1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。

土地使用无特别限制。

在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。

土地使用无特别限制。

根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

土地估价案例与报告-案例分析题1、某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。

该估价机构收集到有关资料如下所示。

（1）A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

（2）该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6％和4％，建造成本均匀投入，建成后即（3）该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15％，可全部售出。

税金为房地产总价的6％，银行年贷款利率为11％，土地还原利率为8％。

（4）在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。

实例B：2370元／m2。

实例C://2730元／m2。

实例D://2500元／m2。

A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

2、某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。

该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。

搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。

目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。

根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。

接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。

（1）下面是该事务所此次估价工作日志的内容。

1）5月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作。

其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。

《市场法土地租赁评估案例》1.“得看周边环境吧，这就像找对象得看家庭背景，得知。

比如小李评估一块地，周边乱糟糟的可不行。

要是环境不好，咋租个好价钱。

”2.“位置很重要呀，这就像开店得选好地段，得知。

比如小张觉得位置不好的地难评估出高价。

要是位置不行，白搭。

”3.“土地面积得考虑吧，这就像买布得看大小，得知。

比如小孙看着大片的地觉得好评估，小块地就麻烦。

要是面积小，难搞。

”4.“土地用途得清楚吧，这就像做事得有目标，得知。

比如小周担心用途不明确不好评估。

要是用途不清，咋整。

”5.“市场行情得了解吧，这就像炒股得看大盘，得知。

比如小吴到处打听市场行情来评估土地。

要是不了解行情，瞎评。

”6.“交通便利不也得看吗，这就像出门得有好路，得知。

比如小赵觉得交通不便的地不好租。

要是交通不行，难哦。

”7.“配套设施得有吧，这就像住房子得有家具，得知。

比如小郑想着没配套设施的地不好评估。

要是没设施，掉价。

”8.“土地平整度得考虑吧，这就像走路得有平路，得知。

比如小胡看着坑坑洼洼的地摇头。

要是不平，麻烦。

”9.“产权清晰不？这就像东西得有主，得知。

比如小杨担心产权不清的地不好评估。

要是产权不明，完蛋。

”10.“未来发展潜力得想想吧，这就像投资得看前景，得知。

比如小宋琢磨着有潜力的地能评高价。

要是没潜力，普通。

”结论：市场法土地租赁评估得全面考虑，才能准。

土地估价案例与报告-案例分析题1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

可采取哪几种估价方法？3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

简述评估技术路线。

4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

应收集审核的资料有哪些？5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

（1）采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容？（2）采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种？6、A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。

B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。

土地估价案例与报告-33(总分500, 做题时间90分钟)一、案例分析题某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。

该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。

在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。

该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已经缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。

土地使用期限为50年(14)，已经使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、生活(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已经硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。

企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。

排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。

土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无特别限制(33)。

建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。

假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。

试用传统方法求开发商能承受的地价。

（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。

（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值3000×40=120000（元）（3）建造成本、专业费用及配套费用1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）税收120000×5%=6000（万元）（6）开发商利润（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点：①购买待开发房地产之费用应计利息；②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。

2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。

该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。

预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。

土地估价案例与报告-案例分析题1、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为 2.0～3.5。

请根据以上情况，回答下列问题。

市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。

2、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为 2.0～3.5。

请根据以上情况，回答下列问题。

为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。

⼟地估价计算例题收益还原法实例：某公司于2000年7⽉1⽇经政府出让取得⼀块商业⽤地，⼟地⾯积5000平⽅⽶，⼟地出让年限为2000年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇，共40年。

该公司在该地块上建成⼀栋钢筋混凝⼟结构商业楼，总建筑⾯积为15000平⽅⽶，于2001年7⽉1⽇竣⼯投⼊使⽤，该建筑物当时重置价值为1300元／平⽅⽶。

现该物业由业主⾃⾏经营，经营状况正常，年经营收⼊6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费⽤为年经营收⼊的6％，商品销售税⾦及附加为销售收⼊的8.5％，经营利润为年经营收⼊的10％，若2005年7⽉1⽇同类型建筑物重置价值为1500元／平⽅⽶，房屋还原利率为8％，⼟地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7⽉1⽇价值。

解：1．年经营收⼊＝6000万元；2．年须扣除总费⽤：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费⽤=6000×6％=360万元(3)商品销售税⾦及附加=6000×8.5％＝510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇共39年，房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57．69万元已折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2005年6⽉30⽇共4年。

(5)经营利润＝6000×10％＝600万元年须扣除总费⽤＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69万3．房地产年纯收益＝6000－5527.69＝472.3l万元；4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率＝(2250－57.69×4)×8％＝161.54万元；5．⼟地年纯收益＝472.3l－161.54＝310.77万元；6．求该地块于2005年7⽉1⽇价值⼟地使⽤权终⽌⽇期为2040年6⽉30⽇，剩余收益年限35年。

⼟地使⽤权价格＝a/r地×[1－1/（1+ r地）n]＝310．77/6%×[1－1/（1+6%）35]＝4505．62万元；⼟地单价＝9011元／平⽅⽶例2:某酒店拥有的房地产占地⾯积为10000㎡，⼟地使⽤权通过有偿出让⽅式取得，⼟地使⽤权出让年期为50年。

市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。

该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。

又知1m2=10.764平方英尺。

试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（2）计算比准价格2002年6月1日到1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产2003年10月 解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价96000072000021 1% 121 1%1720：00.05%122162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙100 2162.65 —— 95100 2550 ——1 100 100 2700——1 100 31 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 612 1 1.2% 72722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 1001 1.5% 5 98日为基准，以后每月递减 1%,98、 97、 96、 95、 94、 93。