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加快保障性住房建设的几点建议作者：刘博宇来源：《中国房地产》2012年第07期一、保障性住房建设工作面临的困难和问题1.保障性住房建设工作还需继续予以高度重视李克强副总理强调，“保障性安居工程是‘十二五’时期保障和改善民生的标志性工程，也是当前和今后几年经济工作的硬任务”。
“大规模实施保障性安居工程，是推动科学发展、加快转变经济发展方式的具体实践，具有重大的现实意义和深远的历史影响”。
中央、省市等各级政府以前所未有的措施，通过责任追究、检查督办和财政扶持等多重方式强力推进该项工作。
武汉市也抓住此机遇，并以此为契机，将保障性住房工作推向一个新高度。
虽然经过各级动员和广泛宣传，各方对该项工作的认识逐渐趋同，但认识仍需进一步提高。
一是对保障性住房建设“保民生，促和谐”的重要意义认识不足，仅将该项工作作为短期内应急工作予以对待，直接导致保障性住房建设进展不够平衡、保障性住房制度体系建设不尽完善、保障性住房政策支持力度有待加强。
二是仅将保障性住房的建设作为一个救助、扶贫性质的公共产品来看待，没有从整个房地产行业自身的健康发展的角度出发，认识到保障性住房作为中央调控楼市过热的重要措施，对抑制房价过快上涨和为城市房地产行业“挤泡沫、去过热”起到的重要作用。
更没有从城市经济的长远发展的高度出发，认识到保障性住房建设对加快城市产业升级、经济结构转型的重要意义。
2.保障性住房建设项目用地还需继续加强落实从全国情况看，随着工业化、城市化的深入发展，城市建设用地供需矛盾进一步突出，地方政府新增建设用地数量受到用地总量控制指标的严格限制。
为了确保经济增长和增加财政收入，地方政府倾向于优先安排大型经营性项目建设用地。
在住宅用地上，不少地方为了获得更高的土地出让收入，把商品房用地作为主要供给对象，保障房用地在计划指标中占比不足。
根据国土资源部2010年用地供应计划执行情况公告，全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)住房供地计划实际完成12.54万公顷，其中保障性住房用地2.47万公顷，仅占住房用地总量的19.7%。
关于采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考信托资金是指由一家信托公司或其他金融机构管理的资金，被用于投资、融资和管理目的。
在棚改安置房建设中，信托资金可以发挥重要的作用。
以下是我对采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考：信托资金可以提供稳定、可靠的资金来源。
信托公司具有专业的投资和资金管理能力，可以为棚改安置房建设项目提供所需的资金。
信托资金通常来自于个人和机构的投资者，这些投资者通常对信托产品有一定的信任和依赖。
采用信托资金参与棚改安置房建设可以获得相对稳定的资金来源，有助于项目的顺利进行。
信托资金可以提供灵活的融资方式。
不同于传统融资渠道，信托资金通常拥有较低的准入门槛和更灵活的融资条件。
信托公司可以根据项目的具体需求，综合考虑资金成本、风险控制等因素，为棚改安置房建设提供定制化的融资方案。
这种灵活性有助于降低建设项目的融资成本，提高项目的融资效率。
信托资金可以提供专业的风险管理和项目管理能力。
信托公司通常拥有专业的团队和丰富的经验，可以为棚改安置房建设项目提供风险管理和项目管理的支持。
信托公司可以通过资产评估、风险控制、合规审查等方式，对项目进行全面的风险管理。
信托公司还可以通过项目管理和监督，确保项目按时、按质完成，提高项目的运营效率和质量。
信托资金可以引入市场化机制，提高资源配置的效率。
通过引入信托资金，可以引入市场参与者，打破传统的行政性安置房建设模式，提高资源配置的效率。
信托公司可以通过资金投向的选择、风险收益的分配等方式，促进资源在棚改安置房建设项目中的合理配置。
这将有助于提高安置房的品质和满足市场的需求。
采用信托资金参与棚改安置房建设可以提供稳定、可靠的资金来源，提供灵活的融资方式，提供专业的风险管理和项目管理能力，并提高资源配置的效率。
在采用信托资金参与棚改安置房建设时，也需要注意监管和风险控制的问题，确保项目的可持续发展和安全性。
浅析保障房建设中的融资风险及对策研究一、保障房发展与融资现状保障性安居工程建设，是关系经济社会发展全局的重大民生工程。
近年来，党中央、国务院高度重视保障房建设发展，大力推进住房保障体系建设，按照国家相关规划，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房和棚户区改造住房，其中2011年计划开工1000万套。
12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。
住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新在会上作报告称，截至2011年四季度末，已超额完成了开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务。
在2012年将要求新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于上年。
随着保障性住房建设的全面提速，资金筹集问题是当前亟待关注和解决的工作重点。
目前，保障房建设资金来源主要有三种主要渠道：一类是政府全包的，比如廉租房和政府投资的公租房；一类是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。
还有一类是完全由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。
保障房建设带来的投资无疑是巨大的，据估算，“十二五”期间保障房直接投资将接近5万亿元，这么庞大的建设资金除了靠中央与地方等各级政府通过公共财政预算支出、住房公积金增值收益、土地出让收益、地方债券收入等渠道来筹集，更大部分是在市场化的运作下通过市场主体的投融资来解决的。
这些市场主体的参与，在谋取自身收益的同时，也面临着潜在的融资风险。
二、存在的金融风险在市场化的运作下，各市场主体通过参与保障性工程建设投资，相关投资行业风险各异：（一）商业银行为了吸引金融机构对保障房建设的资金投入，国家制定了中长期贷款政策：由政府补助，注入资本金或贴息，商业银行提供贷款，增强保障房的融资能力。
该政策对各金融机构的投资提供了很好的发展机遇。
同时，商业银行在投资过程中也面临着具体的问题。
第一，保障性住房由国家划拨土地，不具备房产证，因此银行不能像对传统房地产项目一样进行融资。
我国保障性住房建设中的融资问题研究摘要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。
本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。
接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。
关键词：保障性住房；融资；现状和问题中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-02一、引言近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。
按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。
2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。
目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架(包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境)。
随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。
二、我国保障性住房建设的融资现状1.我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道(1)政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。
②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。
2011年，完成保障性住房建设任务的1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。
(2)社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。
中国保障房建设资金来源探讨摘要：保障性住房建设有利于改善城市低收入居民的居住条件，是重大的民生问题，加快保障性住房建设有利于促进社会和谐，有着重要的意义。
而在保障性住房建设中，资金来源问题是整个工作开展的重要保障。
文章对此进行了分析。
关键词：保障房建设资金来源措施中图分类号：f293.3文献标识码：a文章编号：1004-4914（2012）11-289-02近些年来，政府对保障房金融支持政策力度越来越大，资金筹措呈现多渠道特点，民间资本、保险资金、信托资金允许进入保障房建设领域。
这些融资方式的提出，将会在一定程度上缓解保障房建设资金的缺口。
虽然有国家很多政策上的支持，融资渠道的多样性，但是，仍不能解决保障房建设的全部资金缺口。
本文通过借鉴国外在保障性建设以及在资金缺口解决方法上比较成熟的经验，提出相应的对策措施。
一、国内保障房建设资金来源现状及分析1.资金来源现状。
我国“十二五规划纲要”提出，未来五年，我国将新建保障性住房3600万套。
2011年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房。
目标背后，建设资金的来源及运作模式成为社会关注的焦点。
据有关专家分析，建设保障房所需的1.3万亿元～1.4万亿元的资金，按照初步规划，5000多亿元的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。
而目前，政策基本明确的保障性住房资金来源主要有：地方政府土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益的10%。
这部分资金与保障房建设的庞大需求来说，只能是杯水车薪。
我国保障性住房的资金主要来自这几个渠道：财政、住房公积金、银行贷款、土地出让净收益。
这里面，社会投资资金的影子是比较少的。
由于公租房（保障房一种）的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。
因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。
浅谈房地产投资信托基金在我国保障性住房融资领域的应用中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）03-000-03摘要“十二五”期间，我国将迎来保障性住房建设的高潮，然而，当前我国保障性住房建设面临最突出的问题是资金瓶颈问题，这决定了现有的保障性住房融资模式需要进一步改进。
本文首先阐述了我国保障性住房融资模式的现状及存在的问题，探析了我国保障性住房建设中引入投资信托基金模式的现实意义和可行性，并设计了符合我国现状的运行模式。
关键词保障性住房投资信托基金融资自2007年8月我国颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，我国保障性住房建设取得了长足进展。
近年来，全国保障性住房在建规模不断扩大，任务十分繁重，在资金筹措、土地供应等方面更是面临前所未有的挑战。
资金是保障性住房建设最基本的保证，因此，当前摆在我们面前最迫切的问题是研究如何在汲取国外保障性住房融资经验的基础上，结合我国保障性住房自身特性，探索适应我国国情和社会特点的保障性住房融资模式，拓宽融资渠道，满足建设需求。
一、我国保障性住房融资模式现状分析保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
目前，我国正大力加强保障性住房建设，“十二五”期间，我国将建设保障性住房3600 万套，保障性住房建设已成为新一届政府改善民生，建设和谐社会的重要落脚点，也是各级政府和人民关注的焦点。
近年来，各地在保障性住房建设中形成了各具特色的融资模式，主要包括：1、财政划拨型融资模式。
保障性住房自身特性决定了若单纯依靠市场运作，社会资金和私人部门投资者不可能自发地参与到保障性住房建设中，必须依赖政府的干预和支持。
财政划拨型融资模式的主要特点是保障房开发建设的资金完全来源于政府，政府通过专项资金、财政拨款以及政府贷款等方式提供资金，并通过政府补贴来保证保障性住房建设、管理和运营中的亏损。
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
信托公司如何参与保障房建设
保障性住房（简称“保障房”）是指针对中、低收入家庭，政府实行分类保障，所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。
它包括两限（限套型、限房价）商品住房、经济适用住房、政策性公共租赁住房，以及廉租房。
上世纪90年代，我国推行住房体制改革，偏重于商品房，忽视了政府自身应该承担的保障房的建设责任，造成所有各阶层居民只能购买商品房。
因为投机炒作（银行融资产生杠杆放大效应）、地方财政越来越依赖土地出让款，以及现在的通货膨胀，商品房价格近10年翻了10倍，造成了较大的社会问题。
因此，保障房的重要性受到社会各界日益瞩目。
我国保障房的建设现状
去年中央经济工作会议明确提出：要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，解决人民群众住有所居的问题。
“十二五”规划明确了今后五年新建保障性住房3600万套，其中2011年计划建设保障性住房1000万套。
各地方政府过去一直热衷于用于商品房建设的土地出让，土地财政收入丰厚，因为保障房需要政府投入大量财力、人力、土地资源，故地方政府积极性一直不高，因此保障房的供给历史欠账过多。
随着去年秋天以来的形势变化，地方政府开始抓紧实施保障房的建设，不仅市政府，而且区政府也积极行动起来。
现在国内保障房建设呈现如
火如荼的发展局面。
各地的保障房建设运作模式多种多样。
有的指令交下属国有开发商操作，有的以招投标方式交社会上的开发商市场化运作，有的统购一定数量商品房直接转化为保障房，有的多种方式组合使用。
目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。
许多地区以经济适用房建设为重点，廉租房与公租房建设较慢。
关于土地来源，有的直接划拨土地给开发商，有的要求开发商支付土地出让款。
保障房建设需要大量资金，仅2011年的1000万套保障房就需要一万多亿元资金。
为了筹集保障房建设所需资金，一些地方政府在与各种资金渠道洽谈合作。
例如，有的城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款，保险公司则设立专项债权计划，提供长期项目融资。
有的地方政府根据保障房项目建设进度，分次向开发商支付购买保障房的价款，有点类似于市政工程项目BT（建造—交易）模式中的工程款的支付方式。
这种方式不同于商品房销售模式，有利于缓解开发商资金紧张的困境。
在上海，一般为签约后付总价的10%，竣工验收后支付90%。
保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%。
为了鼓励房产商从事保障房建设的热情，有的地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿，例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售，保障房小区中留出一定比例商品房，或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。
有的上市房产公司、民营开发商对此积极
性较高，但因为保障房利润偏低的缘故，此类开发商介入保障房的动机不纯。
保障房市场存在的问题
当前，各地一些国有企业是保障房的投资建设主体（或者是保障房项目公司的控股股东），除了国有开发商，其中还有被金融监管部门认定的当地政府的融资平台。
因为其身份特殊，而且该类企业缺乏其他还款来源，金融机构对其发放保障房贷款比较为难。
受制于贷款额度有限，以及存款准备金率、资本充足率、房地产行业贷款比重等指标，原来作为主渠道的多家银行现在有心无力，目前只有国家开发银行在力推保障房贷款。
现阶段各城市的保障房建设资金缺口均比较大。
单体保障房项目需要投入的资金规模较大，一般单体项目总投资在20亿元以上。
国内各地开发商普遍缺乏建设所需资金。
有的地方政府向开发商口头承诺的各种条件，一时难以落实在书面协议中，开发商处于观望、犹豫之中。
没有实质性配套支持政策，需要开发商自筹资金，造成进展缓慢。
单体项目利润率偏低，一般为总投资的3~5%，对开发商吸引力不大。
因此，只有国有开发商愿意配合地方政府，承建保障房。
棚户区、城中村改造是保障房建设热点之一，涉及土地一级开发，及后续的二级开发。
棚户区、城中村改造之后，是否用于原住户回迁，是不确定的。
如原住户无法以较低的优惠价购买，则这种棚户区、城
中村改造不属于保障房范畴，只是一般的商品房开发。
2011年初以来，由于地方政府对开工量、竣工量等有加快进度要求，许多地区的开发商在“证、照”不齐的情况下，先干后办证。
甚至有的房屋即将结构封顶，一证还未办出。
因为今年银根收紧，银行普遍可贷款额度不多，开发商从信托公司处融资利率较高，是否能列入项目成本，地方政府目前很少有明确说法。
在开发商与地方政府有关部门的约定中，一般已经限定了保障房的总造价，包括建安、财务费用。
经济适用房非常容易产生骗购、权力腐败问题。
因为成本额度总额被限定，利润偏低，又遭遇国内通货膨胀（原材料价格一直上涨），开发商（尤其是非国有开发商）有通过偷工减料方式降低建造成本的迹象，故保障房还可能存在房屋施工质量问题。
保障房的信托业务现状
对于保障房建设，多家信托公司表示关注。
一些信托公司对保障房信托业务的积极性较高。
主要是以设立集合资金信托产品的方式，为开发商提供融资支持。
而大多数信托公司至今还没有介入。
自2010年元月至2011年5月，约有15家信托公司实施了保障房的信托融资，规模约为160亿元，占同期房产信托资金比重很低。
其中主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实！专用于保障房的信托资金占比更少。
因为至今没有特殊政策扶持，一些信托公司，如中海信托，参照商品房的信托融资条件，对保障房项目严格要求“四证”齐全、自有出资率达到20%（含实收资本、股东借款）、开发商具备二级房产开发资质。
有的信托公司则采用了迂回、变通手段。
保障房的信托融资期限目前一般为1-2年。
信托公司一般采用贷款、形式上的股权投资等信托资金运用方式，其中主要为贷款，股权投资较少。
这是因为，股权投资退出渠道不畅，且股权投资附加回购方式依然要遵守“四证”齐全规定。
2009年2月银监会颁布政策，禁止信托公司发放土地储备贷款。
据此，对于棚户区、城中村改造项目，信托公司应该不能介入。
但是，一些信托公司比较激进，另一些则信托公司不敢“踩红线”。
对信托资金用途、流向，有的信托公司做了必要的监控，开发商使用信托资金时，要求其提供项目公司（业主方）向施工方、项目总包方等的划款依据（合同）、划款凭证等，力争专款专用。
但不可能如银行那样对开发商采用受托支付，这是因为：第一，开发商不能到信托公司处开立账户；第二，许多项目处于异地，信托公司没有分支机构，无法监管。
除了信托之外，保障房的融资还需要银行贷款，故开发商一般不甚乐意将土地抵押给信托公司。
信托公司多邀请其股东提供保证担保，以便控制风险，因为国有开发商的股东普遍资信好，实力较强。
受制于银行理财不能对接信托做信托融资业务，信托公司通常发行集合信托，投资者主要为高端个人客户。
因为抗通胀意识强烈，以及高收益率的商品房信托产品的影响，高端个人客户对保障房信托产品也要求较高收益率。
造成信托公司获得的信托报酬率不高。
对保障房的认定标准，信托行业内并不统一。
根据我们的实践，我们认为，保障房应满足以下特征：第一，政府主管部门（例如发改委）对项目的批复文件中，明确了项目属于保障房，或者当地住宅建设发展中心、保障房公司与开发商签署了关于保障房项目的建设意向书、委托代建合同等；第二，地方政府指定的一些国资公司已经与开发商签署了保障房的订购协议或供房协议（含价款、房屋套数、面积、交房时间等），其中供应均价明显低于当地周边商品房单价。
一些信托公司目前围绕大中型城市的市级保障房项目与开发商合作，有的则开始与区级开发商合作区级保障房项目。
信托公司参与保障房建设的意义
信托公司已经为商品房提供了大量融资，甚至有的成为高利贷者。
随着商品房开发商资金链越来越紧张，信托公司的经营风险受到市场高度关注，信托公司需要及时调整房产信托业务策略。
由于政府支持保障房项目，统一订购保障房（供应均价明显低于周边商品房单价），没有销售不畅的瓶颈，且投资运营主体大多为国有企业，信托公司以金融手段支持保障房开发，安全性较高。
信托公司可以提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与保障房项目的建设与运营。
对于建设难度较大（资金量大，时间长）的廉租房、公租房项目，信托公司可与地方国企成立合资公司，成为业主，并聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）。
这些手段都是银行无法操作的。
保障房信托业务可以发挥信托公司募集大资金的优势，没有银行的资本充足率等指标约束，类似发行债券，非常灵活。
信托公司汇集社会闲置资金参与保障房建设，一方面，可减轻地方政府、银行的压力，另一方面，又为投资者提供了适中收益率的理财产品，因此，利国利民。
参与保障房项目，虽然信托报酬率不高，但体现了信托公司作为金融机构应尽的社会责任，具有正面宣传意义。
只要选择实力强、信用好的开发商，筛选出规范的保障房项目，信托公司可为。
近期信托公司宜以经适房、动迁安置房融资为切入点，远期则以支持廉租房、公租房为发展主流。
