大望京区域现状及第二CBD区域规划

第一部分：CBD及泛CBD区域市场介绍CBD区域总占地面积3.99平方公里，规划总建筑面积1000万平方米，其中办公、住宅、商业的建筑面积分配比例为50％，25％，25％。

规划体现了明显的综合性，且各类性质物业规模均较大，是一个功能齐备的综合国际商务区，明显区别于北京其他区域。

所谓泛CBD区域是指以CBD为中心，向北向、南向、东向辐射延伸区域。

CBD区域作为北京的中央商务区，写字楼林立，商务氛围浓厚，区内集中了北京60％以上的外资机构。

区域住宅购房人主要为在CBD 工作的白领人群以及企业高管等商务人士，购买力强，是北京市住宅、写字楼市场最活跃的区域。

据统计资料分析，2007年年CBD区域住宅均价已经达到20000元/平方米以上，从长期来看，此区域需求量必定会大于供给量，在售新项目只有世界城。

泛CBD区域供给量则比较丰富，尤其是CBD 东北部，新盘均价都超过10000元/平方米。

在成交量上，CBD及泛CBD区域虽然屈尊于亚运村，不过二者比较接近；CBD及泛CBD区域作为北京国际化程度较高的区域，驻华使馆及跨国企业集中，是外商投资及居住的主要区域。

CBD及泛CBD区域住宅市场特点：1、具有四通八达的网络交通体系，交通极为便利。

2、商业、写字楼及综合配套完善，体现城市核心地段高品质生活。

3、新上市住宅多为精装修，高端住宅颇受推宠，规划品质、设计风格与国际接轨。

4、市场需求体现多元化，不同面积户型市场需求量均衡。

5、地源性客户占主导需求，主要客户群体为CBD工作及此区域拆迁户。

6、CBD核心区域住宅供给量呈下降趋势，区域土地供给综合性项目占绝对主流，充分体现商务中心区性质。

泛CBD区域市场供给量较大。

第二部分：西大望路27号周边项目简介西大望路周边现在售项目有珠江帝景四期、CBD传奇、A派公寓、乐城国际四个项目。

1、珠江帝景位置：朝阳区西大望路甲23号建筑面积：100万平方米容积率：2.890绿化率：37%开发商：北京合生北方房地产开发有限公司配套：60栋中高层新古典主义建筑、15万平米欧式宫廷水景园林4万平米五星级酒店式会所、4栋5A智能化国际标准写字楼、6栋五星级酒店式服务公寓、6000平米阿波罗景观广场、2500米欧洲风情商业走廊、2500米公共艺术风雨联廊、100座唯美雕塑、150个艺术浮雕、300条经典廊柱、5400平米的启明国际双语幼儿园、13000平米国际水准双语学校、22000亩集温泉山庄和27洞高尔夫于一身的专属度假领地，120万平米新国际生活圈。

望京区域总体规划概述望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，周边没有大的工业企业和污染源，空气质量较好，是北京市区中相对独立，具有工作、居住、娱乐等功能，并设有扩大地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性新区。

从望京地区的发展轨迹中可以窥见，在很多人眼中，望京最早是一个大居住区的概念，随着望京住宅建设的不断增加，更多的人把望京看做附属于城市中心的“睡城” 。

近年来，政府综合考虑各方面因素，对望京进行了新的规划调整和资源的重新配置，尤其是在商务、商业、科教文卫等公共设施配套方面进行了加强，望京的商务建设取得了巨大的成就，很多国际知名企业都选择望京作为办公场所，这一点在科技创业园一带体现的最为明显。

同时，望京地区的商业配套也在加速完善，2007 年望京地区有多个大型商业项目投入建设，以宜家、家乐福为代表的世界级商业企业也相继选择本区开设主力点或旗舰店。

此外，望京地区强化了城市基础配套设施建设，相继建设了多个学校、医院和体育场馆。

通过以上的调整，望京作为一个独立城市中心的功能正在一步步得到加强。

望京区域商品房发展状况商品房品质提升，满足该区域消费者需求。

随着望京地区国际化、现代化趋势的不断发展，使得该地区房地产备受购房人的青睐。

该地区的购房群体主要以外企员工及外国人，该地区还是韩国人的聚集地，还有一部分就是该地区有升级置业需求的购房者。

他们购房普遍对房屋的品质要求较高，而开发商也普遍意识到这一点，在开发住宅项目时把提高商品房品质摆在第一位，近几来，望京地区的商品房品质得到很大提升，充分满足该区域有购房需求的消费者要求。

首先，从产品上，望京地区部分项目摆脱以前塔楼带给人们的压抑感，开发商开始建造小短板楼，减小容积率；另外，从户型设计上，完全按照现代的居住生活理念进行设计，打破往日传统的设计思路，朝着国际化、现代化的居住方向上发展；再者，开发商普遍注重小区的环境，从景观上入手来进一步提高商品房品质。

北京CBD中服地块最详细资料（配中标企业地块分布图）背景资料一：中服地块风向标：80余房企疯抢大腕无一缺席从2月末的遭冷遇到昨日的“众星捧月”，中服地块再度入市，感受到了不一样的气氛。

CBD地块无论是进行整体开发，还是分散开发，都需要最优的设计方案，这不仅能保证核心区域的品质，更能提升CBD的凝聚力。

从2月末的遭冷遇到昨日的“众星捧月”，中服地块再度入市，感受到了不一样的气氛。

昨日，有超过80余家的企业赶赴九华山庄，参与北京市朝阳区东三环北京商业中心区核心区12宗土地的规划设计方案投标。

整个方案投报环节从早上9点半持续到下午3点钟左右。

万科、富力、九龙仓、中建国际、万通、首创、首开等房地产知名企业悉数出现，SOHO中国、万达等致力于商业地产的大佬也毫无悬念的在现场参与投标，曾被指为“内定”的远洋地产也出现在投标现场，此外，安邦保险、盛大网络、联通投资集团、海航、中航、三星、宝马、周大福等非专业地产开发商也出现在九华山庄。

今年1月末，中服地块首次推向市场，消息一经公布，其苛刻的竞拍条件就被只为有“内定”，还指出这是为远洋地产量身打造的竞拍条件，随后，北京市国土局联合相关部门还组织了现场踏勘及答疑活动。

2月22日正式挂牌竞价后，半个月内无人问津此地块，出让截止日期从3月8日延迟至3月25日，随后由于“地王”记录不断被刷新，北京市国土局宣布暂停中服地块等热点地区高价土地交易，中服地块华美出场又匆匆下场。

根据潘石屹的计算，中服地块总体建筑面积58万平方米，地价如果按照3万/平计算，再加上建安费、设计费等，其成本价会达到5万/左右，整个项目或耗资250亿以上，接近300亿。

“很难有开发商能够独立开发。

”此次考虑到中服地块总体开发量大，造价高，同时为避免中服地块出现总价“地王”，在新一轮招标中，原中服地块被拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四块地，总规划建筑面积也由32.7万平方米增加到58万平方米，新增25.3万平方米。

大望京区域现状及第二CBD区域规划
作为商务区，大望京有着得天独厚的资源优势，不仅与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，三大公园环伺，而且垄断中国科技、艺术、贸易、外交等领域国家级资源，集聚全球智慧头脑。

目前，繁荣的商业氛围已成为望京最显著的特色，华联商场、家乐福、华堂商场、新世界百货、嘉茂购物中心、华彩国际商业中心等一大批商业的快速进驻，不仅为区域内居民提供了便利，也吸引着区域外的置业者、投资者。

得天独厚的地理优势，加上近年来望京区域交通瓶颈的打破以及该区域其他基础设施的完善，使望京吸引了大批跨国企业和国际商业巨头在此“着陆”。

目前望京人口已经达到了40万，其中还包括相当一部分外籍人士。

区内需求人群的不断壮大，加上区位优势的不断提升，都成为望京区域房产市场发展的有力支撑。

望京已经从号称亚洲最大社区、睡城，向兼具商业、商务的全功能区域发展。

而大望京的规划、第二CBD的整体设想，更使得大望京得以站在巨人的肩膀之上。

融科望京写字楼项目必将与望京SOHO、利星行、方恒国际中心等建筑，以及正在建设中的绿地中心•浦项中心办公楼一起形成望京地区近百万平米的办公大环境。

《北京市规划委“十二五规划”》望京第二CBD战略规划将大望京区域定位为“第二CBD”。

⼤望京打造第⼆CBD⼤望京打造第⼆CBD 绿地保利远洋等⼊驻来源：新京报2013年03⽉22⽇15:11 我来说两句(0) ⾃2009年12⽉“⼤望京商务区”规划获批以来，这⽚总占地97.47公顷的⼟地以惊⼈的速度不断刷新⼈们对它的认识：⼀改脏乱差的城乡接合部旧貌，⾼楼⼤厦鳞次栉⽐，路⽹建设⽇渐完善。

在⼤望京的“进化史”上，保利、绿地、远洋（专题阅读）（拓展选址信息）等多家房产巨头功不可没。

近⽇，北京绿地中⼼摩天体验馆开放，这座⾼达260⽶的摩天⼤厦，将再⼀次刷新⼤望京科技商务创新区的形象。

　⼩村庄转⾝国际化城市中⼼ ⼩村庄转⾝国际化城市中⼼ 由⾸都国际机场进⼊北京城区，⼀⽚青翠即映⼊眼帘：⼤望京公园，国门路上的新景观“⼤望京科技商务创新区”。

这⾥是曾经的⼤望京崔各庄，曾以脏乱差著称的京城著名的城乡接合部。

如今，这⽚东邻机场⾼速路，背靠中关村，与国贸、鸟巢相呼应的区域，在北京驶向世界级⾦融都市、国际化贸易窗⼝的路途上，担负起驱动引擎的核⼼功⽤。

出租车司机秦师傅告诉记者，⼗⼏年前，望京⼏乎就是个农村，位置偏远、街道狭窄、房屋破旧，除了原住民，根本看不到外国⼈。

从1996年起，与⼤望京村仅⼀街之隔的⼩望京，逐渐变成了望京新城，到2008年，楼价已经翻了⼏番。

但此时的⼤望京村却始终还是个城乡接合部。

直到2009年，北京市发改委发布朝阳区崔各庄乡⼤望京村三个区域的环境整治和⼟地⼀级开发项⽬获批，以及随之⽽来的“第⼆CBD”的规划，⼤望京村才作为⼊京门户，迎来了全新的发展机遇。

如今的⼤望京，忙碌的⼯程车正对脚下这⽚⼟地进⾏着颠覆性的重造。

⾸都门户规划、第⼆CBD落户、知名房企争相进驻……是⼤望京⼈茶余饭后津津乐道的话题。

脏乱差的城市旧貌已成为历史，取⽽代之的是拔地⽽起的⾼楼⼤厦和通达的交通路⽹。

草⽊青翠的⼤望京公园已成为⾸都国门路上的⼀处全新景观。

第⼆CBD快速崛起 第⼆ 2011年，⼤望京第⼆CBD被正式写⼊《北京市规划委“⼗⼆五”规划》。

望京区域总体规划概述望京区域总体规划概述望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，周边没有大的工业企业和污染源，空气质量较好，是北京市区中相对独立，具有工作、居住、娱乐等功能，并设有扩大地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性新区。

从望京地区的发展轨迹中可以窥见，在很多人眼中，望京最早是一个大居住区的概念，随着望京住宅建设的不断增加，更多的人把望京看做附属于城市中心的“睡城” 。

近年来，政府综合考虑各方面因素，对望京进行了新的规划调整和资源的重新配置，尤其是在商务、商业、科教文卫等公共设施配套方面进行了加强，望京的商务建设取得了巨大的成就，很多国际知名企业都选择望京作为办公场所，这一点在科技创业园一带体现的最为明显。

同时，望京地区的商业配套也在加速完善，2007 年望京地区有多个大型商业项目投入建设，以宜家、家乐福为代表的世界级商业企业也相继选择本区开设主力点或旗舰店。

此外，望京地区强化了城市基础配套设施建设，相继建设了多个学校、医院和体育场馆。

通过以上的调整，望京作为一个独立城市中心的功能正在一步步得到加强。

望京区域商品房发展状况商品房品质提升，满足该区域消费者需求。

随着望京地区国际化、现代化趋势的不断发展，使得该地区房地产备受购房人的青睐。

该地区的购房群体主要以外企员工及外国人，该地区还是韩国人的聚集地，还有一部分就是该地区有升级置业需求的购房者。

他们购房普遍对房屋的品质要求较高，而开发商也普遍意识到这一点，在开发住宅项目时把提高商品房品质摆在第一位，近几来，望京地区的商品房品质得到很大提升，充分满足该区域有购房需求的消费者要求。

首先，从产品上，望京地区部分项目摆脱以前塔楼带给人们的压抑感，开发商开始建造小短板楼，减小容积率；另外，从户型设计上，完全按照现代的居住生活理念进行设计，打破往日传统的设计思路，朝着国际化、现代化的居住方向上发展；再者，开发商普遍注重小区的环境，从景观上入手来进一步提高商品房品质。

北京商务中心区控制性详细规划1．北京商务中心区的建设背景1.1 城市总体发展的战略需求商务中心区（又称中央商务区，英文名称Central Business District，故又简称CBD）最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。

现代意义上的商务中心区是指在一些有影响力的全球性、区域性经济中心城市中，形成的一个相对集中、具有国际性商务活动的地区。

如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿等。

这些地区集中了大量高档写字楼、酒店、公寓及商业、文化、娱乐等各种配套设施，具有便捷的交通、完善的现代化基础设施及良好的环境，这里汇集了众多的跨国公司、金融机构和专业化服务公司，为开展各种商务活动提供最便利的条件。

北京作为首都，是全国的政治、文化中心和对外交往中心。

经过改革开放十几年的发展，经济结构发生了重大变化，第三产业已逐步成为城市经济的支柱产业。

随着我国国际政治地位的提高和经济、科技实力的增强，北京的国际交往和经济活动将更加频繁，得天独厚的地域优势将得到更加充分的发挥，目前已吸引了众多的国内外投资者来北京发展，因此北京的商务办公设施有着广阔的发展空间及前景。

北京商务中心区的建设和发展，无论是对北京经济的推动、对北京城市环境和城市形象的改善，还是对确立北京在经济全球化中的地位都将具有深远的战略意义。

1.2北京商务中心区的选址1992年，基于对市场经济发展和参与全球经济活动的预测，为容纳迅速增多的国际性商务办公设施，《北京城市总体规划》提出了建设北京商务中心区的构想，并对其建设地点的选择作了一定的研究和论证。

在综合考虑了北京城市特点、古都传统风貌保护要求、地域环境和交通市政设施等条件的基础上，确定了北京商务中心区的建设地点在朝阳门外大街至建国门外大街、东二环至东三环路一带。

随着北京市的经济实力不断提升，城市的用地功能不断调整和优化，为适应北京未来发展的更大需求，1997年2月市政府常委会议进一步明确了商务中心区的位置，并要求适当扩大用地规模，据此规划作了相应调整。

大望京二号地项目设计及BIM分享AT：大望京二号地项目是“北京CBD”的延伸和“大望京商务区”的重要组成部分，请介绍一下整个工程项目的设计背景和概况。

Andrew Bromberg of Aedas：大望京二号地项目由我和我的团队进行整体建筑设计，项目位于北京朝阳区大望京地区，整体近60万m2总体规划，由五栋160～220m的超高层建筑及环形商业体组成，其中包括4座超5A高层写字楼、1座纯商务高端高层公寓和1座多功能商业会展大楼。

裙楼设施包括私人及企业的商业会所、零售商业、餐饮、银行和娱乐场所等。

项目用地的周边主要为住宅和商业建筑。

AT：在项目进行的过程中，尤其是在超高层大楼的设计中，都遇到了哪些设计的困难和难点，又是如何解决的？Andrew Bromberg of Aedas：最大的挑战有三个：首先是视线阻隔以及塔楼之间距离过短。

为此我们将基地周围城市风貌和体量进行建模并进行模拟，在模型实践时，建筑师在建筑的多个重要节点进行视线分析，基于规划可达周边环境的最优视野景观，最大程度上减少了周边建筑对于视野的遮挡。

其次是如何能既保持裙楼与塔楼的联系，又不丧失塔楼的独立性。

为此，在前期概念阶段我们进行了多轮多方案对比，通过对周边城市环境的分析得到最佳平面与总平面的布置。

基于客户要求将业态规划进行优化提升，通过整合商业零售功能及市民公共视角，最终设计出极富合理性而高效的建筑平面图。

最后是如何协调周边一系列环境的关系。

基地附近原有住宅、超高层，以及生态公园，用地周边情况复杂多变。

我们通过日照分析，并考虑城市交通网络（北区有地铁入口）以及流线布局，设计兼具地标性及合理性的形态与结构，将多个地块紧密整合在一起，连接周边公园空间，并将周边社区环境引入综合发展项目内，同时满足客户40%绿化率的设计要求。

AT：如此规模庞大的项目，在策划和前期制定了怎样的BIM运用目标？是否从规划三维场地阶段一直到单体建筑的设计全过程都采用了BIM技术？Andrew Bromberg of Aedas：以昆泰和美瑞泰富两栋超高层建筑为例，建筑设计团队使用了Revit结合Rhino进行参数化设计，实时同步连通这两个软件来辅助整体设计，涵盖了概念、方案及施工阶段。

北京部分区域写字楼市场调研一、北京写字楼市场现状与展望1、供应2008年第四季度，北京市写字楼市场有14个项目竣工，共为市场提供771,565平方米新增面积。

甲级写字楼只有燕莎区域的大新华航空大厦（3.25万平方米）完工。

2008年第四季度，北京写字楼空置率为22.5%，环比上升了4.1%，全年累计上升6.3%，上升幅度明显。

其中CBD中央商务区空置率由于大量新增项目的涌入已经高达33%，环比上升1.4%，全年累计上升了5.9%。

2009年第一季度，北京甲级写字楼市场有4个项目竣工，使整个写字楼市场的空置率攀升至24.7%，其中CBD的写字楼市场空置率在一季度末攀升至37.4%。

总建筑面积17.7万平方米的环球金融中心在本季度竣工，是推动CBD写字楼空置率上扬的主要原因。

其他三座写字楼分别是金祺大厦（总建筑面积6万平方米）、福码大厦（6.01万平方米）和光华路SOHO（总建筑面积4万平方米）。

2、需求2008年下半年北京写字楼租赁市场开始转入下行趋势。

一些外资公司从成本控制角度考虑,已经暂停了扩租计划,并且考虑削减办公面积以降低租金费用,甚至有的公司因为CBD的租金相对较高,转而求其次,迁至租金水平相对较低的区域。

这其中不乏一些知名跨国公司,如9月份,柯达总部由嘉里中心迁至乐成中心。

同样是在三季度,摩托罗拉把位于CBD的物业卖掉,外迁到望京;马士基船运公司也从CBD外迁到双井区域。

当然也不排除有部分公司迁出CBD,并不仅仅出于金融危机的短期考虑,更多的是企业长期成本控制及发展的计划。

2009年一季度，全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。

这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。

这导致北京写字楼市场的需求减少。

一汽丰田改变原定在CBD区域的环球金融中心租赁三层的初衷，仅租总建筑面积为8,800平方米的两个整层；马士基集团将它的部分职能部门搬迁入乐成中心，租赁面积为3,200平方米。

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由于地处京城的交通要道上，所以望京历代都是京城的兵家必争之地和商贸云集之所。

清朝时期，皇家御道曾途径该地，人们可从此遥望北京壮丽的东直门和城墙。

今天，昔日的皇家御道被现代化的机场高速取代，后奥运时代的北京已经成为“世界城市”，望京也成为新中国首都的国际门户。

而“望京新都”即将成为此门户中一道承前其后的城市风景线。

望京新都位于北京中心城东北方向的酒仙桥边缘集团内。

该区域分别为五环路，四环路，机场高速路和京承高速路环绕，距离中心城区30公里，距离首都机场11.5公里。

望京新都规划用地范围北至北小河，南至望京中环路，西至惠谷阳光小区，东至机场高速路。

总用地105公顷，其中建设用地约42.1公顷，绿化用地约32公顷，水域用地约9.3公顷，道路用地约21.6公顷，总建筑规模1，500，000平方米，包括住宅，商业零售，酒店办公以及各种城市公共配套设施。

望京新都将定位成为首都高科技商务区，望京娱乐消费新引擎和绿色生态示范区。

围绕此宏伟愿景，规划方案着重于五项使命：一彰显国门形象二营造城市客厅三呼应城市肌理四整合立体交通五构建生态景观依据市场定位研究，规划方案将用地划分为五个主要组团，它们分别为：综合功能区，包括普通办公楼，还建产业用房及其它公共设施；精品办公区，包括优质办公楼，文化娱乐次中心等；创新商务园，包括优质办公楼，四星级酒店，酒店式公寓，SOHO等；核心商务区，包括五星级酒店，优质办公楼，大型零售中心等；高端居住区，包括优质住宅，中学，托幼，卫生服务站和底层商业配套设施。