上海虹桥万科中心商业综合体设计
摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。
关键词商业综合体公共空间设计手法
1战略定位
2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。
虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域
和长江三角洲地区的重要载体。虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。
2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。
2项目概述
项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。
3规划目标
贯彻落实以人为本和可持续发展的思想，充分发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，着眼长远，面向未来，突出低碳设计和商务社区的规划理念，将本社区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。
4规划设计
为了打造虹桥商务区独特的城市规划特色，形成个性鲜明的城市空间及建筑人文风貌，虹桥管委会制定了详细的《虹桥商务区规划导则》，对建筑风貌、建筑沿街贴线率、建筑高度、业态构成、地下空间设计及动线连接等诸多方面，均提出了具体的限制及要求。
设计给出的解答是以七栋单体通过裙房、连廊等建筑要素，以及架空、悬挑等建筑手法，围绕地块周边布置，化零为整，将七栋建筑有机塑造成一个整体，形成围合之态，构成了外紧内松、具有完整临街界面的建筑场所；然后通过单体间留出的通道，实现与周边街道的流线衔接。场地西南侧有一处城市绿地公园，设计给予了充分重视，在此处以一个高达7层的空中连廊和大尺度的外立面倾斜，形成了一个雄伟的空中之门，将绿地景观巧妙纳入入口广场的视觉范围，将人的视线直接引入内部中央庭院，创造建筑向城市开放的整体形象。面对外部街道的多切面立面将七栋建筑单体有机地塑造成一个整体，但同时面向中央庭院的内部立面却保持相对的视觉独立性。在不降低办公空间有效使用率的前提下，利用外立面的简单折叠将各建筑单体融和在一起。建筑群屋檐高度的起伏变化使建筑立面和沿街视角都呈现出动态的
张力，充分满足了商业和办公租户对建筑空间的使用需求，更为虹桥开发区营造了一个富于生命力的新建筑地标。
建筑外表以玻璃幕墙为主，通过面的斜切、拼接、折面处理以及上、下部的悬挑、退台、肌理变化，形成了仿若漂浮于此若宝石般的璀璨晶体；蓝灰色玻璃幕墙，形成水墨晕染的效果，反映天光云影的四季意象，整体效果流畅完整。建筑物内院局部重点部位设置明快的点缀色，以表达不同季节变化的色彩氛围。
七颗钻石形象组成的建筑群具有统一的建筑形象，加强了从虹桥火车站角度看项目的视觉冲击力，同时也具有独立运作的灵活性。
5商业创新
在规划布局上，针对传统商务区功能单一、尺度过大、公共空间少、配套服务缺乏等问题，突出宜人的尺度，强化功能混合，增加交往空间，加强社区认同感和归属感。
5.1亲切宜人的街坊尺度
规划在空间尺度方面突出了路网高密度、街坊小尺度、建筑低高度的特点，在保证适宜的开发强度、利于实施的同时，创造亲切宜人的环境品质。同时，增加支路及步行道，提高道路网密度：对于较宽的路面通过建筑贴线、增加绿化隔离带等措施减小空间尺度，优化道路景观，形成亲切宜人的街道空间。
5.2多元混合的功能业态
多元混合是低碳商务社区在功能业态方面最为重要的
特征。在功能构成上，核心区主体功能为商务办公，配套功能包括零售商业、文化娱乐、体育休闲、高端会议、精品展示、餐饮、办公等。在规划布局上，摒弃传统的功能分区模式，采取了混合渗透、有机结合的高效模式。商务与办公相对均匀布置，商业功能以零售商业为主，主要包括高、中档和日常购物区，其中高、中档购物区结合下沉庭院布置，日常购物区结合商务、办公布置于街坊内部公共空间。文娱休闲功能主要包括餐饮、咖啡酒吧、健身房等，结合办公混合布置。
5.3均质统一的空间形态
规划在空间形态方面突出了整体均质的特点，通过对建筑高度、建筑密度、街巷布局、建筑形态等方面的控制，强调核心区细腻丰富的城市肌理，连续统一的界面树立起虹桥商务区的鲜明特征。街巷布局收放有序，并通过街坊内部的围合空间形成人性化的交流场所。 5.4丰富多样的公共空间
规划在塑造统一、均质空间序列的基础上，强调空间构成的多样性和人性化。结合功能布局和空间尺度，以地面步行道系统为主，串联步廊和地下空间，构建立体分层步行网络。由绿地、广场、公共设施和步行道形成公共空问系统。按照分层、分级布局的原则，设置尺度、规模不等的绿地、广场和人行活动空间，配置相应服务设施，形成亲切宜人、
功能复合的活动场所，增强了区域空间的吸引力。
6技术措施
在现今多维度设计审查，多方、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师要以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足各方的要求。为保障设计及技术落地，在设计的宏观控制上采取了一系列的技术措施，为项目保驾护航。
（1）立意为先
虹桥核心商务区有严格的航空限高约束，建筑女儿墙高度控制在38m，最高点不能突破43m。因此，项目的地标性就无法从高度上体现，业主又基于运营及营销的诉求，要求控制每栋单体的面积规模，最终形成了7栋接近方块形状的单体。设计师在此不利条件下，顺势而为，将此组体块衍生为一盘有着多重切割面的钻石，破土而出，辉映云天，整个项目立刻被赋予了灵魂和内在主题，也在造型上取得了地标性的效果。
（2）同步推进
与概念方案同步的设计深化推进，从核心筒设计、柱网梳理、层高控制、消防布局、管线路径、系统设置、材料选择等诸多方面同步推敲，保障了每一个构想发展的逻辑性与可实施性，为项目的快速推进，赢得了宝贵的时间。
（3）借花献佛
由于贴线率的束缚，场地内沿红线退界周边基本无法解决消防登高场地的设置，经多方沟通协调，最终利用市政道路解决了这一问题，合理妥善解决了导则要求的贴线率与消防登高场地间的矛盾，将内部场地最大化地留给了景观广场及商业人流，从而保证了内部商业气候的实现。
（4）合纵连横
通过10m宽的三组地下连通道的设置，将虹桥万科中心与相邻地块的地下商业――北侧的金臣地产、西侧的红星美凯龙、南侧的瑞安地产有机联系为一个整体，并且充分利用与虹桥枢纽紧邻的便利条件，在地下车库二层开设连通道，经由虹桥枢纽的既有下沉庭院与虹桥枢纽的地下停车库相连，将虹桥枢纽汇集的客流直接引入项目区域，整合了整个虹桥核心区域的人流，为后续的商业运营提供了充分保证。与此同时，结合项目本体，合理规划为连通道而设置的疏散楼梯，保证了楼梯数量的合理以及位置的科学性。
（5）分进合围
将设计经验转化为经济效益。运用经验积累，合理利用规范条文，通过设置防火隔间、开辟下沉庭院、划分商业街等设计手法与措施的灵活运用，打组合拳，妥善解决了地下大型商业空间的设置限制，解决了餐饮区防火分区细碎、疏散口、疏散距离及楼梯数量众多与商业布局矛盾的难题。通
过防火墙、防火卷帘、防火门、疏散通道等防火措施和手段的合理组合、巧妙安排，保障了商业区的空间品质与视觉效果，为商业运营提供了基础保证。
（6）优化布置
本项目7栋办公建筑均采用内筒外框的结构体系，通过多次优化来合理排布管井及设备用房，充分利用边角空间，安排送、排风井，合理压缩设备占用的空间，将核心筒的面积控制在最低范围，从而提高了办公区域的得房率，最终控制在80%左右。
（7）提升净高
通过结构构件优化及管线布局优化，控制净高：办公区吊顶净高达3m，确立了与同类产品的竞争优势。商业区域公共走道净高也保证在3m，商铺装修净高在3.4m左右。
（8）明修栈道
由于在地下一、二层均既有商业，又有车库与设备用房，空间布局较为复杂，流线易交叉。通过设置后勤通道的策略，分隔与界定了车库与商业的边界，一举解决了多功能复杂空间下的流线处理等多重矛盾，同时为防火分区的合理划分创造了有利条件，并为商业的灵活划分、运营提供了多种可能。
（9）暗度陈仓
合理利用边角及闲置空间：地库部分利用电梯不下地库留出的井道，设置风井，解决地库三层的通风问题，也解决
设备的通风路径。利用下沉庭院大楼梯下部空间，设置雨水泵房和垃圾间；利用夹层设置自行车库等，提高了空间利用率。
（10）假道伐虢
结合主体建筑外廊、借助吊顶等合理设置送排风系统，保证场地上无独立风井，外部空间全部留给景观及广场，净化环境效果。将后勤供给、商业供货、垃圾收集、垃圾清运均置于地下一层，为此专门设计了高度、坡度均符合要求的货运坡道，保证坡道及货车通行区域的净高在3.5m，使货车在此区域畅行无阻。
（11）未雨绸缪
根据虹桥管委会的导则要求，本地块停车数量设置上限为850辆机动车。但经项目组分析判断，结合上海市的城市规划技术管理规定，为将来的运营留出余地，通过挖掘空间潜力，在不增加地下室面积的情况下，将停车数量提高到1100辆，并预留一定的空间为将来改造为双层机械停车位成为可能。
（12）高屋建瓴
设计之初就确立按照绿色三星标准及LEED金奖标准进行（目前已获得绿色三星设计认证及LEED金奖的预认证），为此设计增加了雨水回用系统及太阳能系统，立面也由纯玻璃幕墙，演变为幕墙+竖向铝板遮阳格栅，整体造型更具有
层次和韵律。本项目更已获得了万科2014年度商办类项目设计金奖。
（13）李代桃僵
项目因复杂而存在众多分包商，对这些分包商的协调管理也是重头戏。虽然不是设计总包，但设计在全程都注意通过业主，加强对分包设计的成果控制（幕墙、钢构、内装、景观、电梯、防火卷帘等），对分包商的图纸细心校核，及时发现问题，并提请修改，从而保证了各分项分部工程的无缝衔接，保障了设计的整体效果。
（14）沟通无敌
还有一点必须要强调的就是沟通。在实际工作和项目推进过程中，设计、业主、审图、消防、规划、交通、绿化等部门，往往对问题有不同的解释或见解，尤其在某些涉及消防法规方面甚至有分歧，这就需要多方沟通，达成共识。例如，在地库商铺的防火分隔设置方式上，防火卷帘影响了商铺的分隔及疏散，经主动牵头审图及消防等多方专题商讨，最终既解决了防火分区的划分，又保证了商铺的通透性，保障了原创设计意图的还原实现。
7结语
（1）商业综合体设计较之普通的住宅、办公等，有着极为不同的特点，其构成复杂、形态多变、带有不确定性。同时，其区域、人流、定位、业态构成、配套指标的制定是
否合理，往往决定了项目的成败。
（2）在项目推进过程中，设计随时可能会有调整与改变，对设计综合协调解决问题的能力和水平是极大的考验。如今每个项目都是在与时问赛跑，为了保证审批和开工，施工图设计往往是在很多相关要素未确定的情况下就匆忙完
成的“急就章”。因此完成图纸设计往往只是万里长征走完了第一步，在整个施工过程中，处理随时发生的现场问题，后续分包商介入后的衔接管理，设备型号变化对设计的影响、协助后期运营介入后对业态的调整，才是“老鼠衔木铲――大头在后头”，也是检验团队真实水平和服务能力的阶段。
（3）产品最终是需要靠利润、业绩说话的。因此，从一开始就要确立成本意识，从场地的布局、空问的使用效率，交通流线的组织，到钢筋、混凝土用量的控制，再到设备选型、系统设定，需要设计师“斤斤计较”。仅仅合理、满足规范是远远不够的，还要优中选优，做到人无我有，人有我优，人优我精。
（4）设计的真正价值，在于帮助业主实现预期目标，而不是仅仅完成图面设计。因此，少说或尽量不说“NO”，多想想“怎么办”，运用设计智慧，集思广益，给业主提供选择和方向、出路，最终解决问题、实现盈利，才是硬道理。
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市
华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大
万科独立和底层商铺设计指引 1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积 500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为万—万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。 2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。 6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 社区商业业态分为以下四大类： 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。 2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件 2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低 于。 3、通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。
社区商业面积配比和规划设计研究 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 社区商业面积配比要点 1、社区商业面积规划原则 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 根据赢盛长期的市场调查及对标杆社区商业的研究： 面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。 社区商业面积配比一般法则 经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。 通过以上标杆社区商业研究，赢盛认为： 定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜；定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在 4.5%~ 5.5%之间比较适宜； 定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。另：
万科社区商业设计要求 一、店铺价值 1.店铺价值与面积 店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑： （1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。 （2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置 店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。 店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型 1.店铺分类 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。 三、店铺平面 1.开间进深比 开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是 比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m
③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺 案例：商铺面宽与柱距的关系 反面案例：深圳翡丽郡
万科社区商业运营模式分析 导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等
在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。 便利店 超市/餐饮店 购物中心 商家选取 （1）超市 前提条件： a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）； b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）； c.万科返租，控制业态。 具体要求： 1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）； 2) 价格：不宜高于区外价格15%以上； 3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品； 4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜； 5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00； 6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；
（2）菜市场 前提条件： a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）； b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）； c.万科返租，控制业态。 具体要求： 中型市场 1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行； 2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等； 3)价格：宜与市场价格接轨； 4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜； 5)环境：明亮、干净、无异味； 小型菜市场或超市肉菜专柜 1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要； 2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等； 3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%； （3）银行 a.前提条件： b.社区周边没有，则配； c.万科返租，控制业态。 具体要求： 1) 品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等； 2) 柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等； 3) ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）； 4) 安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等 前提条件： a.社区周边没有，则配； b.万科返租，控制业态。
第七篇万科、龙湖、花样年....7大社区商业模式PK 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。”
【商业地产】社区商业面积配比和规划设计探讨 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，是提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。本文结合相关案例解读了社区商业的面积配比与规划设计方面的要点及原则。 社区商业面积配比要点 1.社区商业面积规划原则 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 根据长期的市场调查及对标杆社区商业的研究：面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。 2.社区商业面积配比一般法则
经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。 通过以上标杆社区商业研究，我们认为： （1）定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%-3.5%之间比较适宜； （2）定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%-5.5%之间比较适宜； （3）定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%-6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。 另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。 3.标杆社区商业研究 在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。假设社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。以下是一些做得比较成功社区商业案例的设置标准。 万科蓝山 建筑面积：15万平方米；商业面积：4000平方米商业面积/建筑面积=2.7% 广州万科四季花城 建筑面积：50万平方米；商业面积：1.5万平方米商业面积/建筑面积=3% 万科城市花园 建筑面积：20万平方米；商业面积：1万平方米商业面积/建筑面积=5% 深圳万科城 建筑面积：50万平方米；商业面积：3万平方米商业面积/建筑面积=6% 丽江花园 建筑面积：149万平方米；商业面积：8万平方米商业面积/建筑面积=5.4%
万科社区商业设计规范 万科独立和底层商铺设计指引 1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积 500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为万—万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。 2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。 6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 社区商业业态分为以下四大类： 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。 2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件 2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低 于。